ELS

Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Европейская Юридическая Служба»

Обновлено: 3 января 2022
Обновлено 3.01

Совместная и долевая собственность на квартиру

Поликарпов Андрей Валерьевич Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

Собственность на квартиру, порядок ее верного оформления, способы продажи при общей долевой собственности – все это вопросы, в которых люди чаще всего до конца не разбираются. Мы расскажем, каким образом необходимо производить раздел, как продать долю в собственности на квартиру, когда владение совместное, какие виды общего владения бывают. А главное – как избежать нарушения прав при отчуждении доли.

Совместная и долевая собственность на квартиру

Виды общего владения

Гражданский Кодекс в статье 244 устанавливает правила владения общей собственностью. Всего существует два вида:

  • общая долевая собственность;
  • общая совместная собственность.

И первое, и второе подразумевает, что два человека и более могут владеть единой вещью. Но разница очень значительна. В случае с долевой собственностью действует режим определения долей, когда каждый понимает, какой размер доли имеет.

А когда речь идет о совместной собственности, то каждый признается 100% владельцем вещи одновременно с другим, но доли не определены, то есть действует совместная собственность без определения долей. А если бы определялись, то признавались бы равными.

По умолчанию общая собственность признается долевой, если только образование общей совместной не произошло по юридическим причинам, указанным в законе. Что это значит?

Есть две ситуации, которые предполагают общий совместный режим:

  • режим совместной собственности супругов;
  • режим совместной собственности крестьянско-фермерского хозяйства.

Ранее при приватизации могла передаваться квартира в совместный режим, сейчас – нет. Она будет находиться в общедолевой.

Конечно, может существовать и договор, например, брачный, который будет устанавливать долевой режим. Долевой режим может быть предусмотрен и в договоре КФХ.

Также долевой вид подразделяется на:

  • долевой с определением долей на бумаге;
  • долевой с выделением их в натуре.

Общая совместная собственность на квартиру

Законный режим супругов – общий совместный. Исходя из общих принципов предполагается покупка квартиры в совместную собственность супругов во время брака. Но самый важный вопрос, который встает в случае развода: «Как делить совместную квартиру? Какая доля мне причитается?»

Поликарпов Андрей Валерьевич Европейская Юридическая Служба
Поликарпов Андрей Валерьевич
Юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Когда Ваши права и права Вашей семьи ущемляются, рекомендуем обращаться к специалистам. У нас многолетний опыт юридического решения бытовых конфликтов. Юрист поможет там, где даже психологи не справляются.

Мифы и неверные суждения, когда супруги определяют порядок раздела

Очень часто супруги ошибаются в том, как делится их совместно нажитое имущество. Мы собрали самые частые ошибки и сейчас из разберем.

Миф № I: «Твои деньги не платились. Это только мой заработок».

Многие заблуждаются, думая, что факт отсутствия вложенных денежных средств одним супругом автоматически создает единоличное право для другого. Нет, это не так. Не важно кто и сколько зарабатывал. Все имущество, нажитое во время брака, будет общее совместное.

Можно доказать, что супруг во время брака злоупотреблял, вел аморальный образ жизни, не ухаживал за домом, не работал при условии, что все так и было. Тогда суд может пересмотреть перераспределение долей. Но в обычных случаях этого не происходит. И когда реализуют раздел на долевую, каждому причитается ½ доля.

Миф № II: «Квартира записана на меня, значит она моя».

Не важно, на кого из супругов записана недвижимость. Это их общая совместная собственность. Если в Росреестре стоит только один из супругов как собственник, в любом случае при продаже придется запрашивать согласие второго. И у второго есть все такие же права на совместную квартиру.

Миф № III: «После развода ребенку нужна большая площадь».

Такую позицию обычно занимает тот, с кем остается ребенок, рассчитывая на увеличение площади по тому основанию, что гражданам, в одиночку воспитывающим детей, лишняя площадь не помешает. Но Верховный Суд ее не разделяет в полной мере.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)»
Наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от начала равенства долей при разделе имущества бывших супругов. ВС РФ считает доли равными на общих началах.

Пример

Муж и жена купили совместную квартиру во время брака. Договор купли-продажи заключал только муж, и он указан собственником. Он заработал самостоятельно на эту квартиру. Жена до этого не работала. Но у них был ребенок, она его растила, наводила в доме чистоту и порядок. Поэтому в суде в случае раздела квартиры их доли могут быть признаны равными, даже если супруга просит признать за ней большую.

Семья – это доверие. Поэтому предполагается, что супруг, который не записан собственником, доверяет второму. Но его согласие на совершение сделок – обязательно.

В чем преимущество, когда вид совместный? Совместный вид подразумевает контроль с обеих сторон. Совместный вид собственности можно оспорить, если возникнет необходимость или изменить.

Образец договора
Образец договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
zoom Скачать Образец договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

Общая долевая собственность на квартиру

Это как раз тот самый случай, когда все уже четко определено. Есть долевая общая квартира, и есть доли владельцев, которые четко прописаны. Самый яркий пример – приватизация в долевую собственность. Если в семье сразу несколько человек, которые намереваются приватизировать квартиру, то созданный режим собственности будет долевой.

В чем преимущество, когда режим долевой:

  • каждый понимает, какая доля его;
  • проще продать долю в квартире, так как не нужно будет производить раздел долей;
  • каждый несет ответственность в пределах своей доли.

Общая долевая собственность супругов также может быть установлена, а совместная прекращена, в силу заключения брачного договора или соглашения, предусматривающих долевой вид. Такой договор обязательно необходимо удостоверить у нотариуса.

Соглашение о разделе имущества и брачный договор

Даже на первый взгляд видно, что оба термина юридически не идентичны. И есть различия. Брачный договор, который определяет собственность супругов на квартиру, в том числе и купленную в будущем, заключается до брака или во время существования брака.

Соглашением нельзя определить долевое имущество, которое только будет приобретено.

Договор может установить любой из следующих видов режима – ст. 42 СК РФ:

  • совместный;
  • долевой;
  • не долевой и несовместный, а раздельное единоличное владение всем приобретенным имуществом.

Соглашение о разделе имущества на доли может быть заключено в период брака. Но также уже после, если семья распалась (п. п. 1, 2 ст. 38 СК РФ). Даже после окончания судебного бракоразводного процесса, при котором не был определен раздел квартиры, супруги после имеют право составить такое соглашение и выделить доли.

Соглашение о разделе предполагает определение долевого режима. Если соглашение составлено в период брака – оно должно быть нотариально удостоверено – ч. 2 ст. 38 СК РФ. Но долевой режим может быть признан по суду.

Важно! Если муж и жена не могут прийти мирно к разделу, то они могут обратиться в суд. И бывшие супруги также. В таком случае, конечно, решение суда удостоверять у нотариуса не нужно, потребуется регистрация выделения долей недвижимости.

Какая недвижимость будет считаться единоличной собственностью

Любая, которая перешла по безвозмездной сделке в период брака будет считаться единоличной собственностью одного из супружеской пары.

Пример

Есть семья, где мама, папа, дедушка (отец мамы) и двое детей. Все они живут в дедушкиной квартире. Она ему досталась от государства или от своего работодателя в собственность за какие-либо заслуги. Дедушка умирает. Значит вся квартира будет принадлежать только маме, его дочке.

Продажа квартиры в совместной собственности

Есть несколько решений, по которым муж и жена, пусть даже бывшие, могут продать свою совместную квартиру.

Продажа совместной квартиры с получением согласия

Когда квартира в общей совместной собственности, необходимо получить нотариальное согласие второго супруга на ее продажу. И даже если они уже развелись, то бывшие также дают согласие. Они могут пойти к нотариусу и попросить помочь провести сделку.

Продажа долевой квартиры с предварительным разделением долей

Если нет желания получать согласие или нет доверия, конечно, стоит определить доли и прекратить совместный режим, составив соответствующий документ. Соглашение о разделе имущества всегда определяет размер долей, поэтому необходимо регистрировать в Росреестре такой раздел.

Оформив общую долевую собственность, можно продавать ее вместе, являясь самостоятельными сторонами сделки по договору: Продавец I и Продавец II. Продажа квартиры в общей долевой собственности имеет свои особенности, которые мы раскроем ниже.

Образец соглашения
Образец соглашения об определении долей в праве долевой собственности на квартиру
zoom Скачать Образец соглашения об определении долей в праве долевой собственности на квартиру

Продажа квартиры в общей долевой собственности

Отдельно стоит сказать про продажу квартиры по долям. Долевой собственностью могут владеть не только супруги, но и иные лица.

Преимущественное право покупки

У содольщиков по общей долевой квартире существует преимущественное право покупки – ст. 250 ГК РФ. Поэтому если продает один супруг свою долю в квартире общей долевой собственности, необходимо сначала предложить ее выкупить другому.

Порядок продажи доли

Сначала в письменной форме необходимо уведомить остальных. Несоблюдение этой формы может явиться причиной споров в суде. Далее у получивших предложение есть месяц на осмысление и поиск финансов.

Условия, прописанные в предложении не должны отличаться от тех, по которым будет потом выставлена доля на продажу. Цена может быть увеличена, но уменьшать ее уже нельзя.

Поликарпов Андрей Валерьевич Европейская Юридическая Служба
Поликарпов Андрей Валерьевич
Юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Если нарушить эти условия, то последствия будут катастрофическими. Любой участник долевой собственности имеет возможность требовать переноса всех прав покупателя, возникших из этой сделки, на себя. Сделать он это может через суд, обратившись в пределах трех месяцев. Они могут согласиться и ранее, но такое согласие нужно написать в письменной форме.

Если вы решили продать долю в совместном имуществе, то обязательно получите согласие содольщиков. Составьте его по нашему образцу.

Образец соглашения
Вы можете скачать образец согласия остальных участников долевой собственности на продажу доли здесь.
zoom Скачать Вы можете скачать образец согласия остальных участников долевой собственности на продажу доли здесь.

Судебная практика

Останкинский районный суд города Москвы Дело № 2-3873/18

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя.

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на квартиру. Истцу стало известно, что один из дольщиков продала принадлежащую ей другую долю спорной квартиры. Но он извещен не был, чем нарушено его право преимущественной покупки продаваемой доли. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснив, что права истца были соблюдены, нотариусом была направлена телеграмма в его адрес.

Суд установил следующее. Из представленных суду доказательств следует, что в адрес 09.08.2017 была направлена телеграмма о продаже спорной доли в квартире, расположенной по адресу: г. Москва. Вместе с тем, данная телеграмма не была доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению не является. Ответчик, обладая информацией о фактическом неполучении истцом извещения, не предприняла никаких мер к получению действительного согласия или отказа от покупки комнаты.

Суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о переводе прав на него.

Решение: Исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить.

Если вам необходимо определить режим общей долевой собственности на квартиру или наоборот, он установлен, но есть желание перевести в совместный режим, звоните – мы подскажем, как будет правильно поступить. Расскажем, когда совместная, долевая собственность супругов может быть выгоднее. Наша служба обеспечит юридическую чистоту процедуры оформления любого вида собственности на недвижимое имущество.

Частые вопросы

Может ли доля войти в конкурсную массу при банкротстве?
+

Да, может. Закон это никак не ограничивает, но есть существенные условия порядка продажи.

Как происходит продажа с торгов?
+

Совсем неприятно, когда доля в долевой квартире может пойти с торгов. А такое бывает и очень часто. У остальных содольщиков также есть право преимущественной покупки. Кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

Если умирает человек, который оставил долю, но наследников нет. Кто будет наследником?
+

Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, то имущество признается выморочным и переходит государству.

Может ли государство отказаться от выморочного имущества?
+

Нет, закон это не допускает.

Если продается доля в доме, что будет с землей?
+

Земля и дом следуют единой судьбе. Необходимо выделить соразмерную долю на земельный участок в габаритах здания.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (0)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич Юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (0)

Другие статьи по теме

Все статьи
Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по РФ