Когда может понадобиться раздел земли
Хозяин - барин. Но чаще всего землю делят в целях заработка. Либо не от приятных обстоятельств (ссора, развод и т.п.).
- Для инвестиций
Когда компания покупает один земельный участок, с последующим его разделом. В таком случае дробление земельного участка представляет инвестиционный интерес, так как каждый новый земельный объект, размер которого хоть и меньше, будет стоить дороже целого. Например, новая образованная территория в городе Москва, ТИНАО, представляет собой особый интерес для подобных инвестиций.
- В результате развода
В браке о таком не думаешь, пока не возникает необходимость идти в суд, подавать иск о разделе и делить собственность.
- Дополнительный заработок
Покупаешь земельный участок для себя, а потом предлагаешь арендовать его часть. Аренда в этом случае выступает как дополнительный доход, который приносит арендатор.
- Расхождение интересов собственников физических и юридических лиц
Также тяжело, как и развод, с не менее сложными последствиями.
Раздел земельного участка: общие положения
Чтобы разделить земельный участок, находящийся в общей собственности, необходимо заключить согласие на раздел. Общий порядок и принципы описывает Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ). При разделе образуются один или несколько земельных участков. Если раздел производит один собственник, то право собственности возникает на все вновь образуемые ЗУ.
Как и любые сделки с недвижимостью, соглашение о разделе земельного участка подлежит регистрации в Росреестре – ч. 8 ст. 41 Федеральный Закон № 218.
Если собственников несколько, то самым важным является соглашение – документ, который представляет основание для регистрации кадастрового учета.
Если нет такого документа, то раздел и выдел земельного участка будет производиться на основании судебного акта. Каждый новый участок получает свой собственный кадастровый номер.
Виды собственности, категории, ВРИ
Разделение ЗУ происходит с учетов вида прав на него:
- аренда;
- собственность;
- пожизненно наследуемое владение и т.п.
Также важными параметрами при определении порядка действий выступают категория ЗУ (сельхозназначение, земли поселений) и вид разрешенного использования ВРИ (садоводство, ИЖС).
Изменение ВРИ в большинстве случаев происходит на основании решения муниципалитета, который организовывает публичные слушания. Это непростая процедура, а перевод земли из одной категории в другую еще сложнее. Поэтому, чтобы не добавлять себе проблем, нужно сначала осуществить раздел земли на два или более участка, а потом менять ВРИ и категории, если какие-то участки предполагается использовать в новом качестве. Параллельный порядок изменения ВРИ законодательством не предусмотрен.
Особенности раздела
Правила раздела имеют одну общую особенность. Деление земельного участка допускается при соблюдении минимального размера. Предельный размер может быть установлен сразу несколькими нормативными актами: градостроительным регламентом (ст. 11.9 ЗК РФ), законом субъекта (на участки сельхозназначения). Чаще всего принимается минимальный размер в 6 соток. Если раздел приведет к конфликту нормативов, установленных для конкретного ВРИ, то раздел не допускается.
Если собственников несколько, и действует право общей собственности на исходный земельный участок, то по их желанию на вновь созданные может сохраниться это право, равно как и каждый из собственников может требовать выдела доли в натуре.
Скачать Когда участок находится в общей долевой собственности, то соглашение о разделе может понадобиться для последующей продажи одного из них. Соглашение может быть составлено в простой письменной форме. Нотариальная форма не требуется, но по желанию можно обратиться к нотариусу.
Скачать Раздел ЗУ на два и продажу одного из них можно регистрировать одновременно в Росреестре путем подачи соответствующих документов. Это две разные процедуры, но документы можно подавать одновременно. Тогда нужно будет приложить договор купли-продажи и документы покупателя.
Судебная практика говорит о том, что срок нахождения в собственности образованного при разделе участка для уплаты налога считается с момента регистрации.
Раздел арендуемого земельного участка возможен только по решению собственника. Для разбивки находящегося в аренде ЗУ нужно обратиться с соответствующим заявлением к собственнику. Решение собственника арендатор может предоставить в Росреестр, приложив нотариальную доверенность.
Пример содержания документа
Соглашение о разделе участка может устанавливать следующие правила и содержать следующие сведения:
- Размер долей и способ их определения (пропорциональной доли в общей собственности или иначе)
- Вид собственности: общей или долевой
- Вид разрешенного использования
- Сервитут, если доступ к каким-либо участкам может быть закрыт
- Согласие на последующую продажу в том случае, если после деления сохраняется право общей собственности. Но это можно оформить и отдельным документом.
- Адрес и кадастровый номер ЗУ.
- Может быть приложена схема раздела.
Пошаговая инструкция по разделу земли
Чтобы осуществить раздел земельного участка нужно пройти несколько этапов. Этапы могут отличаться в зависимости от ситуации.
|
Этапы |
|
Вызвать кадастрового инженера, составить схему расположения ЗУ, сохранить требования к разделу: соблюсти минимальную площадь, установить границы вновь образуемых участков без наложения. |
|
Согласовать границы с собственниками прилегающих ЗУ, подписать акт о согласовании. |
|
Составить и подписать соглашение о разделе земельного участка. Скачать образец можно по ссылке выше. |
|
Подать документы на регистрацию. |
|
Присвоить адреса новым земельным участкам. Для этого нужно подать заявление в орган МСУ. |
Порядок регистрации
Для осуществления регистрации необходимо составить и подать документы. Приводим примерный список, в зависимости от ситуации:
- Заявление
- Соглашение о разделе объекта недвижимости либо соглашение о выделе доли в натуре. Если собственник один, то такое соглашение собственника о разделе не требуется - ст. 11.4 ЗК РФ.
- Если соглашение не достигнуто, то судебный акт
- Схема расположения земельного участка, межевой план, если он не был предоставлен кадастровым инженером
- Правоустанавливающий документ на исходный земельный участок, если он еще не зарегистрирован
- Документы собственников или их представителей. Для юрлиц – все правоустанавливающие документы: устав, учредительный договор, документы, подтверждающие полномочия подписантов соглашения. Физические лица предоставляют паспорта, если собственники дети, то разрешение органов опеки.
- Письменное согласие иных заинтересованных лиц, если такое требуется
- Проект межевания, утвержденный решением общего собрания участников общей долевой собственности на ЗУ сельхоз назначения.
- Решение о присвоении адресов, если оно имеется.
Раздел земельного участка с государственной или муниципальной собственностью
Статья 11.4 3К РФ ЗК РФ раскрывает способ раздела, когда земля представляет муниципальный или государственный участок.
Нужно подать заявление и схему в исполнительный орган государственной власти или орган МСУ.
К заявлению прилагается схема, подготовленная кадастровым инженером, межевой план, подписанный акт соглашения с собственниками прилегающих участков. Если в Росреестре не содержатся сведения о правоустанавливающих документах на землю, то нужно приложить и их.
В течение месяца комиссия примет решение. Получив на руки документ, нужно обратиться в Росреестр за регистрацией. Если комиссия отказывает, решение можно оспорить в суде.
Раздел земельного участка под зданием
Чаще всего такое случается при разводе. Разделение земельного участка на два новых со стоящим на ним доме имеет свои особенности. Приведем конкретные примеры, показывающие, как правильно разделить дом и землю.
Земля и дом следуют единой судьбе – это главный земельный принцип, который нужно учитывать. Если земля в собственности одного из супругов, приобретенная им до брака, а дом строили совместно, то второй супруг имеет право на выдел доли в общем праве собственности на дом. И землю также придется ему передать. Но не всю, а в габаритах здания. Только ту часть, которая будет определена пропорционально доли на дом. Решение о разделе между бывшими супругами также подлежит госрегистрации.
Пример
У мужа есть земельный надел - 6 соток, купленный им до брака. Дом, который они построили вместе с женой, занимает 2 сотки. При разводе жена имеет право на половину дома и на 1 сотку, занимаемую домом для его использования. Выкупать эту часть не потребуется. Жена (новый владелец) может требовать установление обременения (сервитута) для того, чтобы иметь проход к дому.
Также надо будет решить вопросы с разделением лицевых счетов за электричество. А разделение счетов за инженерные системы, возможно только в том случае, когда это осуществимо фактически.
Пример
Двухэтажный дом принадлежит разведенной паре. Супруга занимает второй этаж. Если в доме двутрубная лучевая система отопления, которая подводит трубы к каждой батарее на каждом этаже отдельно, то счета за отопление фактически можно разделить. Но опять нужно будет вызывать кадастрового инженера. И также с водоподведением.
Судебная практика
Щ.А. обратился в суд с иском к Щ.Е. о разделе жилого дома и земельного участка. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.02.2021 по делу N 88-2980/2021 Категория спора: 1) Защита прав на землю; 2) Защита прав на жилое помещение. Требования правообладателя: 1) О разделе земельного участка; 2) О разделе жилого помещения. Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено. Истец указал, что является собственником 1/2 доли жилого дома площадью 257,8 кв. м, с кадастровым номером N 1/2 доли хозяйственной постройки площадью 80 кв. м. Вторым собственником является Щ.Е., с долей в праве общей собственности равной 1/2. Земельный участок – 1000 м2. Соглашение между собственниками о порядке совместного пользования и распоряжения имуществом, а также о его разделе в натуре, в досудебном порядке не достигнуто. Истец просил выделить дом в натуре на основании экспертизы. Решением Одинцовского городского суда Московской области дом был разделен. А исковые требование о разделе земли были оставлены без удовлетворения. Возложена на истца обязанность по переустройству жилого дома, с последующим возмещением стоимости работ с ответчицы.
Так как соглашение между собственниками о порядке совместного пользования и распоряжения имуществом не достигнуто, они обратились в суд.
Суд первой инстанции признал раздел дома возможным с производством переоборудования, а раздел земельного участка невозможным: земельный участок не подлежит разделу по основаниям несоответствия требованиям о минимально допустимых размерах земельных участков, утвержденных Правилами землепользования и застройки сельского поселения Ершовское.
Частые вопросы
Если собственников несколько, то самым важным является соглашение – документ, который представляет основание для регистрации кадастрового учета.
Согласно п. 37 ПП РФ № 1221 решение уполномоченный орган принимает в срок не более чем 10 рабочих дней со дня поступления заявления.
Соглашение можно составить в простой письменной форме. Нотариальная форма не требуется, но по желанию можно обратиться к нотариусу.
Заключение эксперта
Раздел земельного участка осуществляется по правилам, утвержденным действующим российским законодательством. В частности, применяются положения ЗК РФ (ст.11.4).
При разделе надела, образуется несколько участков, а прежний прекращает свое существование. При этом, у первоначального владельца возникает право собственности на все части.
