Обновлено: 3 января 2022
Обновлено 3.01

Как правильно поделить земельный участок

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

Покупать земельный участок всегда приятно, строишь планы и надежды, но потом возникает необходимость разделить его, и появляется множество вопросов. Разберем пошагово все нюансы: какие документы нужно составить, что подавать на регистрацию. Объясним, как правильно происходит раздел.

Как правильно поделить земельный участок

Когда может понадобиться раздел земли

Хозяин - барин. Но чаще всего землю делят в целях заработка. Либо не от приятных обстоятельств (ссора, развод и т.п.).

  • Для инвестиций

Когда компания покупает один земельный участок, с последующим его разделом. В таком случае дробление земельного участка представляет инвестиционный интерес, так как каждый новый земельный объект, размер которого хоть и меньше, будет стоить дороже целого. Например, новая образованная территория в городе Москва, ТИНАО, представляет собой особый интерес для подобных инвестиций.

  • В результате развода

В браке о таком не думаешь, пока не возникает необходимость идти в суд, подавать иск о разделе и делить собственность.

  • Дополнительный заработок

Покупаешь земельный участок для себя, а потом предлагаешь арендовать его часть. Аренда в этом случае выступает как дополнительный доход, который приносит арендатор.

  • Расхождение интересов собственников физических и юридических лиц

Также тяжело, как и развод, с не менее сложными последствиями.

Важно! Чтобы поделить земельный участок, по которому собственники не могут достичь соглашения, нужно обращаться в суд.

Раздел земельного участка: общие положения

Чтобы разделить земельный участок, находящийся в общей собственности, необходимо заключить согласие на раздел. Общий порядок и принципы описывает Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ). При разделе образуются один или несколько земельных участков. Если раздел производит один собственник, то право собственности возникает на все вновь образуемые ЗУ.

Как и любые сделки с недвижимостью, соглашение о разделе земельного участка подлежит регистрации в Росреестре – ч. 8 ст. 41 Федеральный Закон № 218.

Если собственников несколько, то самым важным является соглашение – документ, который представляет основание для регистрации кадастрового учета.

Если нет такого документа, то раздел и выдел земельного участка будет производиться на основании судебного акта. Каждый новый участок получает свой собственный кадастровый номер.

Виды собственности, категории, ВРИ

Разделение ЗУ происходит с учетов вида прав на него:

  • аренда;
  • собственность;
  • пожизненно наследуемое владение и т.п.

Также важными параметрами при определении порядка действий выступают категория ЗУ (сельхозназначение, земли поселений) и вид разрешенного использования ВРИ (садоводство, ИЖС).

Изменение ВРИ в большинстве случаев происходит на основании решения муниципалитета, который организовывает публичные слушания. Это непростая процедура, а перевод земли из одной категории в другую еще сложнее. Поэтому, чтобы не добавлять себе проблем, нужно сначала осуществить раздел земли на два или более участка, а потом менять ВРИ и категории, если какие-то участки предполагается использовать в новом качестве. Параллельный порядок изменения ВРИ законодательством не предусмотрен.

Важно! Если происходит раздел участка с сохранением исходного вида разрешенного использования и его категории, тогда не требуется отдельно получать разрешение на его изменение.

Особенности раздела

Правила раздела имеют одну общую особенность. Деление земельного участка допускается при соблюдении минимального размера. Предельный размер может быть установлен сразу несколькими нормативными актами: градостроительным регламентом (ст. 11.9 ЗК РФ), законом субъекта (на участки сельхозназначения). Чаще всего принимается минимальный размер в 6 соток. Если раздел приведет к конфликту нормативов, установленных для конкретного ВРИ, то раздел не допускается.

Если собственников несколько, и действует право общей собственности на исходный земельный участок, то по их желанию на вновь созданные может сохраниться это право, равно как и каждый из собственников может требовать выдела доли в натуре.

Образец заявления
Образец cоглашения о разделе земельного участка
zoom Скачать Образец cоглашения о разделе земельного участка

Когда участок находится в общей долевой собственности, то соглашение о разделе может понадобиться для последующей продажи одного из них. Соглашение может быть составлено в простой письменной форме. Нотариальная форма не требуется, но по желанию можно обратиться к нотариусу.

Образец заявления
Образец соглашения о разделе ЗУ и прекращении долевой собственности
zoom Скачать Образец соглашения о разделе ЗУ и прекращении долевой собственности

Раздел ЗУ на два и продажу одного из них можно регистрировать одновременно в Росреестре путем подачи соответствующих документов. Это две разные процедуры, но документы можно подавать одновременно. Тогда нужно будет приложить договор купли-продажи и документы покупателя.

Судебная практика говорит о том, что срок нахождения в собственности образованного при разделе участка для уплаты налога считается с момента регистрации.

Раздел арендуемого земельного участка возможен только по решению собственника. Для разбивки находящегося в аренде ЗУ нужно обратиться с соответствующим заявлением к собственнику. Решение собственника арендатор может предоставить в Росреестр, приложив нотариальную доверенность.

Пример содержания документа

Соглашение о разделе участка может устанавливать следующие правила и содержать следующие сведения:

  • Размер долей и способ их определения (пропорциональной доли в общей собственности или иначе)
  • Вид собственности: общей или долевой
  • Вид разрешенного использования
  • Сервитут, если доступ к каким-либо участкам может быть закрыт
  • Согласие на последующую продажу в том случае, если после деления сохраняется право общей собственности. Но это можно оформить и отдельным документом.
  • Адрес и кадастровый номер ЗУ.
  • Может быть приложена схема раздела.

Пошаговая инструкция по разделу земли

Чтобы осуществить раздел земельного участка нужно пройти несколько этапов. Этапы могут отличаться в зависимости от ситуации.

  • Вызвать кадастрового инженера, составить схему расположения ЗУ, сохранить требования к разделу: соблюсти минимальную площадь, установить границы вновь образуемых участков без наложения.
  • Согласовать границы с собственниками прилегающих ЗУ, подписать акт о согласовании.
  • Составить и подписать соглашение о разделе земельного участка. Скачать образец можно по ссылке выше.
  • Подать документы на регистрацию.
  • Присвоить адреса новым земельным участкам. Для этого нужно подать заявление в орган МСУ.

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Подать заявление на регистрацию новых адресов в МСУ (если вы делаете это до регистрации собственности) нужно в течение года, иначе адреса аннулируют. По любым вопросам при разделе имущества лучше проконсультироваться с юристом.

Порядок регистрации

Для осуществления регистрации необходимо составить и подать документы. Приводим примерный список, в зависимости от ситуации:

  • Заявление
  • Соглашение о разделе объекта недвижимости либо соглашение о выделе доли в натуре. Если собственник один, то такое соглашение собственника о разделе не требуется - ст. 11.4 ЗК РФ.
  • Если соглашение не достигнуто, то судебный акт
  • Схема расположения земельного участка, межевой план, если он не был предоставлен кадастровым инженером
  • Правоустанавливающий документ на исходный земельный участок, если он еще не зарегистрирован
  • Документы собственников или их представителей. Для юрлиц – все правоустанавливающие документы: устав, учредительный договор, документы, подтверждающие полномочия подписантов соглашения. Физические лица предоставляют паспорта, если собственники дети, то разрешение органов опеки.
  • Письменное согласие иных заинтересованных лиц, если такое требуется
  • Проект межевания, утвержденный решением общего собрания участников общей долевой собственности на ЗУ сельхоз назначения.
  • Решение о присвоении адресов, если оно имеется.
Список
Список необходимых документов
zoom Скачать Список необходимых документов

Раздел земельного участка с государственной или муниципальной собственностью

Статья 11.4 3К РФ ЗК РФ раскрывает способ раздела, когда земля представляет муниципальный или государственный участок.

Нужно подать заявление и схему в исполнительный орган государственной власти или орган МСУ.

К заявлению прилагается схема, подготовленная кадастровым инженером, межевой план, подписанный акт соглашения с собственниками прилегающих участков. Если в Росреестре не содержатся сведения о правоустанавливающих документах на землю, то нужно приложить и их.

В течение месяца комиссия примет решение. Получив на руки документ, нужно обратиться в Росреестр за регистрацией. Если комиссия отказывает, решение можно оспорить в суде.

Раздел земельного участка под зданием

Чаще всего такое случается при разводе. Разделение земельного участка на два новых со стоящим на ним доме имеет свои особенности. Приведем конкретные примеры, показывающие, как правильно разделить дом и землю.

Земля и дом следуют единой судьбе – это главный земельный принцип, который нужно учитывать. Если земля в собственности одного из супругов, приобретенная им до брака, а дом строили совместно, то второй супруг имеет право на выдел доли в общем праве собственности на дом. И землю также придется ему передать. Но не всю, а в габаритах здания. Только ту часть, которая будет определена пропорционально доли на дом. Решение о разделе между бывшими супругами также подлежит госрегистрации.

Пример

У мужа есть земельный надел - 6 соток, купленный им до брака. Дом, который они построили вместе с женой, занимает 2 сотки. При разводе жена имеет право на половину дома и на 1 сотку, занимаемую домом для его использования. Выкупать эту часть не потребуется. Жена (новый владелец) может требовать установление обременения (сервитута) для того, чтобы иметь проход к дому.

Размеры доли в доме можно выделить в натуре. Но для этого потребуется провести строительную экспертизу и вызвать кадастрового инженера БТИ. Самый простой выход из ситуации, когда на один дом и фактически один земельный участок претендуют две уже разные семьи, будет выкуп доли в доме. Иначе придется мириться с новыми соседями, бывшими супругами, которые будут продолжать жить.

Также надо будет решить вопросы с разделением лицевых счетов за электричество. А разделение счетов за инженерные системы, возможно только в том случае, когда это осуществимо фактически.

Пример

Двухэтажный дом принадлежит разведенной паре. Супруга занимает второй этаж. Если в доме двутрубная лучевая система отопления, которая подводит трубы к каждой батарее на каждом этаже отдельно, то счета за отопление фактически можно разделить. Но опять нужно будет вызывать кадастрового инженера. И также с водоподведением.

Судебная практика

Щ.А. обратился в суд с иском к Щ.Е. о разделе жилого дома и земельного участка. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.02.2021 по делу N 88-2980/2021 Категория спора: 1) Защита прав на землю; 2) Защита прав на жилое помещение. Требования правообладателя: 1) О разделе земельного участка; 2) О разделе жилого помещения. Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено. Истец указал, что является собственником 1/2 доли жилого дома площадью 257,8 кв. м, с кадастровым номером N 1/2 доли хозяйственной постройки площадью 80 кв. м. Вторым собственником является Щ.Е., с долей в праве общей собственности равной 1/2. Земельный участок – 1000 м2. Соглашение между собственниками о порядке совместного пользования и распоряжения имуществом, а также о его разделе в натуре, в досудебном порядке не достигнуто. Истец просил выделить дом в натуре на основании экспертизы. Решением Одинцовского городского суда Московской области дом был разделен. А исковые требование о разделе земли были оставлены без удовлетворения. Возложена на истца обязанность по переустройству жилого дома, с последующим возмещением стоимости работ с ответчицы.

Так как соглашение между собственниками о порядке совместного пользования и распоряжения имуществом не достигнуто, они обратились в суд.

Суд первой инстанции признал раздел дома возможным с производством переоборудования, а раздел земельного участка невозможным: земельный участок не подлежит разделу по основаниям несоответствия требованиям о минимально допустимых размерах земельных участков, утвержденных Правилами землепользования и застройки сельского поселения Ершовское.

Частые вопросы

Какой документ нужен для раздела земельного участка, если им владеют несколько собственников?
+

Если собственников несколько, то самым важным является соглашение – документ, который представляет основание для регистрации кадастрового учета.

Сколько времени регистрируют новые адреса при разделе земельного участка на части?
+

Согласно п. 37 ПП РФ № 1221 решение уполномоченный орган принимает в срок не более чем 10 рабочих дней со дня поступления заявления.

Нужно заверять нотариально соглашение о разделе земельного участка?
+

Соглашение можно составить в простой письменной форме. Нотариальная форма не требуется, но по желанию можно обратиться к нотариусу.

Как разделить земельный участок, если я его арендую?
+

Для раздела земельного участка, находящегося в аренде, вам следует обратиться с заявлением к собственнику этого участка. Только собственник вправе дать разрешение на раздел земли. Решение собственника вы, как арендатор, можете направить в Росреестр вместе с доверенностью.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Анна
06.07.2022
Доброе утро! У нас 1/2 доли старого дома и участка. С владельцами второй доли у нас подписано соглашение о разделении участка и дома на две равные половины, а также через суд установлены границы пользования участка и дома. У каждого по 4,5 сотки. Имеем ли мы право строить на своей половине баню?
Ответить
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович
29.07.2022
Анна, добрый день! Возведение объектов недвижимости, в том числе бани, на земельных участках регламентируется законодательством. Вы как собственник земельного участка, который разделен с вашим соседом по решению суда, вправе использовать участок по целевому его назначению. Необходимо соблюдать градостроительные и строительные нормы при строительства, а также учитывать противопожарные нормы при размещение объектов на земельном участке. Если у Вас возникнут новые вопросы, смело обращайтесь к нашим специалистам за индивидуальной дистанционной консультацией.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России