Доля в квартире

Выделение доли

Выделение доли – первый шаг к ее продаже, так как продать невыделенную долю невозможно. Доля может быть:

• Идеальной:
• Натуральной.

Каждая из этих форм имеет свои характеристики и особенности. Так, в случае с натуральной долей владелец может иметь в качестве закрепленной за собой одну комнату. На кухню, санузел распространяется режим долевой собственности, иными словами, он может ими пользоваться.

Идеальная доля указывается в дробном соотношении. К примеру, это может быть одна 1 4 доля в 4-комнатной квартире. В таких обстоятельствах право пользоваться всеми без исключения помещениями квартиру есть у всех собственников.

Если долю планируется продавать, то ее лучше сделать выделенной в натуре. Таким образом, у покупателя будет:

• Одна или несколько комнат в собственности;
• Законное право на пользование всеми помещениями.

Как выделить долю? В соответствии со ст. 252 ГK PФ, это можно сделать двумя способами:

• По соглашению собственников;
• В судебном порядке.

Если все совладельцы выражают согласие с выделением доли в натуре, необходимо составить соответствующий договор и обеспечить его регистрацию в Росреестре. После этого можно будет получить кадастровый паспорт и прочие документы.

Документы для суда

При намерении выделить долю в квартире в натуре посредством подачи заявления в суд, необходимо подготовить комплект необходимых документов:

• Правоустанавливающие документы – договор о приватизации, купли-продаже;
• Правоподтверждающие документы – выписка из ЕГРН, в которой обязательно должны быть перечислены все собственники;
• Документы технического характера – технический план, акты, кадастровый паспорт.

Документы прикладываются к заявлению о выделении доли в натуре. В заявлении в качестве ответчиков указываются остальные владельцы недвижимости.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Задать вопрос

Суды, как правило, встают на сторону истцов при рассмотрении дел о выделении доли в натуре, поэтому при условии правильно составленного иска и наличия всех документов дело можно успешно решить.

Уведомление о продаже

После того, как доля уже фактически и юридически выделена, ее владелец обязан уведомить о своем намерении других владельцев долей в квартире. Это регламентировано законом и называется предоставлением преимущественного права покупки для совладельцев жилья.

Если собственники изъявят желание приобрести долю, нужно будет оформить соответствующий договор, а если откажутся, то владелец конкретной доли получает возможность продажи своего имущества.

Уведомление о продаже готовится в письменном виде и выдается каждому владельцу доли в квартире. В нем указывается:

• Объект жилой недвижимости;
• Стоимость объекта жилой недвижимости;
• Сроки передачи объекта;
• Порядок расчета за него.

Передача уведомлений собственникам долей может осуществляться:

• Лично – нужно подготовить экземпляр для собственника, где он проставит свою подпись и зафиксирует дату получения;
• Почтой – в виде заказного письма с описью вложения и с уведомлением о вручении;
• При помощи нотариуса, который оформит свидетельства о направлении и вручении документов: телеграммой, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

На принятие решения по поводу желания заключить такой договор, как купля продажа части квартиры, совладельцам по закону дается срок в один месяц. В случае, если от них поступит отказ, его нужно будет заверить у нотариуса. Если совладельцы не отреагируют на направленное уведомление, собственник доли получает право спустя 30 дней с момента получения документов продать свое имущество.

Подготовка к сделке

Продажа половины квартиры или другой ее части в виде доли - серьезная сделка, к которой нужно заранее подготовиться, в частности, собрать все необходимые документы. Также нужно проверить наличие задолженностей по ЖКХ. При отсутствии задолженности нужно оформить соответствующую справку в ТСЖ или в управляющей компании.

На этапе подписания договора либо регистрации сделки в Росреестре продавец передает покупателю все документы по объекту. Желательно заранее подготовить и собрать комплект документов.

Где оформить выписку из ЕГРН:

• В МФЦ;
• В режиме онлайн;
• В Росреестре.

Выбор способа зависит от личных пожеланий и обстоятельств продавца. По аналогичной схеме можно действовать и в случае, если необходимо продать долю в квартире банку, если она находится в залоге.

При отсутствии документов, подтверждающих право собственности, нужно будет их восстановить. К примеру, технический план и кадастровый паспорт можно получить в Росреестре или в БТИ.

Образец заявления

Образец технического плана в 2024 году

Скачать

Договор купли-продажи

Если отчуждается доля в общей собственности (долевой), сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случае продажи всех долей по одной сделке.

В договоре обычно прописываются следующие моменты:

• Данные покупателя и продавца;
• Характеристики части конкретного жилого помещения (доли) – адрес, площадь, размер, кадастровый номер;
• Сведения из правоподтверждающих документов – выписка из ЕГРН, предыдущий ДКП;
• Подтверждения того, что совладельцы действительно отказались от права преимущественной покупки;
• Стоимость доли;
• Схема расчетов между участниками сделки;
• Права и обязанности участников сделки.

Также в договоре должна быть указана дата его подписания, и, конечно же, подписи сторон.

Важные моменты

С 1 сентября 2022 года Жилищным кодексом РФ установлено, что в случае возникновения долевой собственности площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, не должна составлять менее 6 м2 общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Исключения - случаи с приватизацией, наследованием и материнским капиталом.

По закону минимальные показатели установлены в следующих значениях:

• Для квартир площадью от 30 до 60 м2 – не менее ¼
• Для квартир площадью от 60 до 120 м2 – не менее 1/10;
• Для квартир площадью от 132 м2 – не менее 1/15

Если приведенные выше требования не будут соблюдены, Росреестр не будет регистрировать договор.

Еще один важный момент – обстоятельства, в которых продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае для сделки нужно будет получить разрешение, выданное в местных органах опеки. Кроме того, потребуется также отказ ребенка, который за него смогут написать его опекуны либо родители.

Продать долю, на которую наложено банковское обременение, сложно, но возможно. Однако стоит учитывать, что на совершение сделки может потребоваться немало времени. Нужно будет в обязательном порядке получить в финансовой организации разрешение, так как квартира будет иметь вид залога. Заемщик, если он не выполнит свои обязательства перед банком, лишится собственности – финансовая организация оставляет за собой право продать недвижимость и вернуть свои средства.

В случае, если долю продает собственник, состоящий в браке, ему потребуется оформить официальное согласие на продажу от супруга. Однако в данном случае речь идет только о той доле, которая была приобретена в период брака – она будет считаться совместно нажитым имуществом. Согласие составляется исключительно нотариально, что регламентировано ст. 35 СК РФ.

Судебная практика: продажа 1/2 доли в квартире

У семьи Петровых была двухкомнатная квартира, которую они решили приватизировать. Квартиру, площадь которой составляла 42 м2, была переведена в собственность матери и сына. Спустя два года мать, Анна Петрова, продала принадлежавшую ей половину двухкомнатной квартиры Николаю Иванову, так как ее сын, Вячеслав Петров, оформил в установленном законом порядке отказ от выкупа доли в квартире. Николай Иванов оформил дарственную на 1/3 доли в квартире своей супруге, Светлане Ивановой, и 1/3 – своему сыну, 20-летнему Даниилу Иванову.

Семья Ивановых в двухкомнатной квартире не проживала и рассматривала вариант ее продажи, однако они озвучили Петрову сумму, которая фактически была несопоставимой с реальной стоимостью жилой недвижимости. Петров подал в суд иск, потребовав признать доли, принадлежавшие Светлане Петровой и Вячеславу Петрову незначительными, а также подлежащими выкупу в принудительном порядке. Истец ссылался на то, что семья Ивановых не проживала в квартире фактически, однако коммунальные платежи они оплачивали исправно. Перед Петровым встала задача: как оценить его долю, и он пригласил для оценки эксперта, заключение которого он также предоставил суду. Районный суд отказал в иске Петрову, после чего истец подал апелляцию. Требования Петрова поддержал областной суд, после чего семья Ивановых направила апелляцию в Верховный суд РФ, который тоже встал на сторону Петрова, после чего он получил возможность выкупить доли в квартире.

Читайте также Как продать долю в доме

Частые вопросы

Заключение эксперта

Реализовать долю в квартире можно по той же схеме, что и продать часть дома - необходимо для начала ее выделить, затем получить согласие собственников других долей, и дальше действовать исходя из обстоятельств. Стоит отметить, что продажа части (любой) жилого помещения возможна без необходимости дожидаться окончания месячного срока при условии наличия отказа. При отсутствии отказа сделка совершается по истечении месяца после извещения сособственника.

Также возможен и выкуп долей - к такому варианту прибегают граждане, желающие приобрести в собственность всю квартиру. Всегда проще продать выделенную в натуре долю в многокомнатной квартире, чем продать долю в однокомнатной квартире, где выделить ее в натуре невозможно.