Приватизация квартиры

Что значит приватизация квартиры, для чего она нужна

Приватизация жилья - это процедура передачи государственного имущества в частную собственность. Этот процесс распространяется как на квартиры, так и на нежилые помещения и земельные участки. Приватизация жилого помещения бессрочна. Она опирается на нормы Гражданского кодекса (ГК РФ), Жилищного кодекса (ЖК РФ), а также на Закон о приватизации жилищного фонда в России.

С помощью приватизации можно получить право собственности на недвижимое имущество, которым гражданин пользуется по договору соцнайма. Лишь после этого жилье разрешено выставлять на продажу, дарить, обменивать на другую квартиру, а также передавать по наследству или в залог в рамках договора кредитования.

Неприватизированная недвижимость не позволяет совершить вышеупомянутые сделки: такую государственную квартиру можно использовать для проживания, а вот распоряжаться ей как своей собственностью не получится (ст. ст. 209 ГК РФ, Закон о приватизации жилищного фонда, ст.1). А все потому, что такое жилье фактически находится в собственности государства или муниципалитета.

Правовые основания для приватизации - это соблюдение только одного условия: необходимо иметь законное право пользования жильем (ст. 2 Закона о приватизации). Во времена СССР договор соцнайма подписывался с гражданами после получения ордера на квартиру, а в настоящее время – после признания лица малоимущим и его постановки на учет в качестве нуждающегося в жилплощади (см ст. 49 ЖК РФ).

На какую недвижимость распространяется

В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации, можно приватизировать любое жильё, сдаваемое по договору соцнайма и расположенного в обычном многоквартирном жилом доме (МКД). Причем квартира передается в собственность людей, проживающих там. Как правило, квартиры приватизируются полностью, однако бывает и так, что приватизируется комната в коммунальной квартире или же часть либо доля в квартире.

Что касается исключений в законодательстве, то, согласно, ст. 4 Закона о приватизации, запрещено переоформлять в собственность жилые помещения в аварийном состоянии, в домах под снос или в доме, нуждающемся в капремонте. Нельзя оформить жилье в собственность в общежитиях или в домах, расположенных на территории закрытого военного городка.

Также недопустимо приватизировать служебные жилые помещения (кроме тех, которые были размещены в колхозах или совхозах), кооперативное жилье и квартиры в домах, признанных памятниками архитектуры.

Кто имеет право приватизировать квартиру

Оформить квартиру в собственность вправе все граждане, которые живут в квартире по договору соцнайма, а также несовершеннолетние. Если ребенок проживает в жилье и зарегистрирован там, то он обязательно становится участником процесса. Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», дети, которым еще нет 18 лет, могут быть исключены из числа собственников только на основании решения органов опеки и попечительства.

Правом на участие в приватизации обладают также лица, временно отсутствовавшие по той или иной уважительной причине. Это могут быть граждане, проходившие службу либо, например, отбывавшие наказание в местах лишения свободы.

В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации, Если ребенок живет отдельно от родителей, он сохраняет за собой право пользования квартирой, которую приватизировали. К примеру, если ребенок зарегистрирован у отца, а проживает со своей матерью.

Несовершеннолетние, проживающие в квартире, могут оформить отказ от доли в праве собственности и от приватизации. В подобной ситуации человек вправе сохранить свое право на приватизацию в перспективе. В соответствии с российским законодательством, каждый гражданин имеет право пройти данную процедуру лишь раз в жизни.

Но здесь есть одно исключение: если человек уже принял участие в приватизации еще до своего совершеннолетия, то он вправе приватизировать жилье после 18-летия (см. абз. 2 ст. 11 Закона о приватизации).

Аванесов Юрий Петрович

Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Получить консультацию

На приватизацию могут рассчитывать все, кто еще не использовал это право, проживающие в жилье по договору по соцнайму, а также несовершеннолетние. Наши юристы дистанционно помогут вам приватизировать жилье, подготовить нужные документы. Мы отвечаем в любое время.

Начало и сроки проведения

В 1991-м году был принят Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», тогда же началась приватизация квартир и продолжает действовать и в настоящее время. Любой желающий может пройти данную процедуру и в текущем 2022-м году. С начала запуска приватизации и к 2000-му году в частную собственность перешло до 47% недвижимого имущества, к 2010-му году – 75%, а к 2016-му – уже порядка 80%. Такие показатели варьируются в зависимости от региона: так, в Москве доля приватизированного жилья составляет свыше 85%.

Плюсы и минусы

Основным преимуществом здесь является возможность бесплатного оформления права собственности на недвижимое имущество и распоряжения им по своему усмотрению. Собственники жилого имущества имеют право:

1. Продавать, дарить, передавать в залог или обменивать жилье, сдавать его в аренду. Распоряжаться неприватизированной квартирой по своему усмотрению нельзя, а сдача жилой недвижимости в аренду может стать формальным поводом для того, чтобы отказать в продлении договора соцнайма.
2. Прописывать новых жильцов в квартире. Если жилье находится в собственности, владельцы могут в нем зарегистрировать кого угодно. А вот в неприватизированной квартире придется получить согласие других членов семьи на регистрацию супругов, родителей или совершеннолетних детей. На регистрацию каких-то других граждан потребуется согласие как от проживающих, так и от муниципалитета. Специалисты последнего должны проверить соблюдение учетной нормы площади на одного человека: так, в Краснодаре – это будет 10 кв. м, в северной столице – 9 кв. м и т.д. Правда, несовершеннолетних детей можно зарегистрировать без каких-то дополнительных разрешений.
3. Передавать жилплощадь по наследству. Приватизированное жилье может быть передано по наследству и включено в завещание. Наследникам для вступления в наследство нет необходимости доказывать наличие родственных связей с наследодателем , а также факт совместного проживания с ним в одной квартире. В то время как неприватизированная квартира по наследству не передается. Однако это не значит, что родственников ответственного нанимателя выселят из жилья: они могут продолжать жить в квартире, а один из родственников вправе переоформить договор соцнайма на себя. Жить в квартире смогут лишь те родственники, которые были зарегистрированы в жилье на дату смерти нанимателя. Неприватизированную жилплощадь можно передать по наследству только в том случае, если гражданин подготовил все необходимые документы, подал соответствующее заявление на приватизацию, а потом внезапно умер еще до оформления договора. Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, если никто из жильцов не жил в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то такое имущество перейдет в собственность государства. Вот почему так важно прописать кого-то из жильцов в квартире, чтобы не потерять ее.
4. Осуществить в жилье перепланировку, перевести квартиру в нежилое помещение. Так, собственник может проводить перепланировку, когда захочет. В отношении приватизации муниципального жилья заблаговременно необходимо получить согласие от фактического собственника (то есть государства либо муниципалитета). В то время как перевод квартиры в нежилое помещение невозможен.

Теперь рассмотрим недостатки приватизации недвижимости:

1. Согласно ст. 210 ГК РФ или ст. 158 ЖК РФ, владельцы недвижимого имущества несут расходы на содержание. В случае если собственник отказывается их оплачивать, его могут заставить сделать это через суд. Наниматели жилищ по договорам соцнайма могут не нести какие-то дополнительные затраты, так как все расходы берет на себя муниципальное образование.
2. Согласно ст. 32 ЖК РФ, 87.2 ЖК РФ, на жилье в собственности может быть наложено взыскание, а вот на муниципальное жилье – нет. Неприватизированная жилая недвижимость не могут изъять в рамках исполнительного производства либо в процессе банкротства, поскольку она, по сути, человеку не принадлежит.
3. Если на месте дома планируется строительство какого-то социального объекта, то приватизированное жилье у хозяина могут изъять. В таком случае власти компенсируют подобное изъятие разными способами: могут предоставить взамен другую недвижимость либо выплатить денежную компенсацию. Согласно ст. 89 ЖК РФ, в данном случае предоставляется другое равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Законом субъекта РФ может предусматриваться для граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеющих право состоять на данном учете, предоставление жилья по нормам предоставления.

1. В соответствии со ст. 400 Налогового кодекса (НК РФ), существует необходимость ежегодной уплаты налога на имущества.
2. Следует оплачивать взносы за капремонт ЖК. Согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, наниматели жилья не платят такие взносы, в то время как собственники должны это делать.
3. Возможность лишения права на бесплатную приватизацию в перспективе.

Порядок приватизации квартиры

Для осуществления процедуры следует придерживаться установленного порядка действий, соблюдать правила приватизации.

Требуемые документы

Сперва для старта процедуры приватизации квартиры надо подготовить необходимый пакет документов. Эти бумаги не прописаны где-то на федеральном уровне, однако их список содержится в региональных регламентах. Перед подготовкой документов, таким образом, следует найти административный регламент оказания услуги по переоформлению недвижимого имущества в частную собственность.

Так, в столице для приватизации квартиры нужно предъявить:

1. Заявление на оказание соответствующей госуслуги. В нем надо указать ФИО, паспортные данные, адрес проживания, просьбу о передаче объекта недвижимости в частную собственность, также прописывается дата и подпись. И в подтверждение своего согласия на процедуру в документе должны поставить подпись все лица, зарегистрированные в квартире.
2. Ордер, по которому выдавалось жилье, или выписка из решения органа исполнительной власти. Если ордер утерян, то нужно получить архивную копию распоряжения органа исполнительной власти (вы можете заказать ее в многофункциональном центре).
3. Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, а также документ, подтверждающий их гражданство, если родители не являются гражданами РФ.
4. Договор соцнайма.
5. Документ, подтверждающий факт, что право на участие в приватизации ранее не использовалось - при смене адреса проживания.
6. Выписку из домовой книги либо иные аналогичные документы за период с 1991-го г. до регистрации в приватизированной квартире.
7. Письменное согласие на приватизацию либо отказ от данной процедуры. Данные документы заверять у нотариуса необязательно, если обеспечена личная явка таких лиц при подаче заявления и документов.
8. Выписку с лицевого счета, справку об отсутствии задолженности.
9. Техпаспорт на квартиру, а также поэтажный план.
10. Нотариальную доверенность на представителя.
11. Решение органов опеки (если документы передаются опекуном).
12. Справку из личного дела военнослужащего.
13. Документ, подтверждающий отбывание наказания.

Не забудьте взять с собой паспорта заявителей и членов его семьи и всех лиц, зарегистрированных в приватизированной квартире, которые вправе пользоваться жилплощадью на условии соцнайма.

Образец заявления

Заявление на приватизацию квартиры

Скачать

Определение способа

Перед тем, как приватизировать жилой объект недвижимости, следует определиться с порядком его раздела между лицами, проживающими на данной жилплощади.

Граждане имеют право оформить квартиру в общую долевую собственность или же в совместную. Последний вариант могу использовать только супруги. В ходе оформления недвижимого имущества в долевую собственность нужно пройти этап выдела долей.

Если же квартира оформляется в единоличную собственность, обозначенный этап можно пропустить.

Получение согласия от других собственников

Чтобы приватизировать объект жилой недвижимости, надо заручиться согласием всех имеющихся жильцов на прохождение данной процедуры. Или же они могут предоставить официальный отказ от приватизации - обязательно с сохранением права проживания на территории жилья. Согласие на процедуру от будущих собственников необходимо составить в письменном виде и потом нотариально заверить.

Ситуация может значительно осложниться, если кто-то противится приватизации Главное понять, вправе ли этот человек оказывать влияние на осуществление процедуры, т.к. не каждому доступна возможность блокировать приватизацию. Среди тех, кто не может как-то повлиять на ход дела, следующие лица:

1. Те, кто утратил регистрацию на основании решения суда.
2. Проживающие в квартире, однако не зарегистрированные в ней.
3. Ранее проходившие процедуру приватизации и утратившие право на нее.
4. Граждане, зарегистрированные временно.
5. Отозвавшие отказ от проведения приватизации у нотариуса.

Во всех вышеперечисленных ситуациях вы можете смело приватизировать квартиру без получения каких-то дополнительных согласий с чьей-либо стороны.

Несовершеннолетние принимают участие в приватизации без согласия со стороны родственников.

Чтобы приватизировать квартиру без согласия остальных собственников, следует обратиться в судебный орган. Судья рассмотрит все значимые обстоятельства дела и примет соответствующее решение.

Кроме того, наниматель может попытаться объяснить всем, кто сомневается в том, что приватизация выгодна для них, что это даст возможность вступить в право собственности и впоследствии продавать, завещать квартиру и т.д.

Рассматривая дело о принудительном выселении в других случаях суд учитывает совокупность обстоятельств: наличие у выселяемого лица альтернативного недвижимого имущества и возможности выделить долю, а также материальное положение трудоспособного ответчика.

Запрещено выселять без предоставления альтернативной жилплощади пенсионеров, детей и иждивенцев, инвалидов, членов семей военнослужащих или сотрудников МВД.

Алгоритм действий

В ходе процедуры приватизации жилой недвижимости вам нужно сделать следующее:

1. Подайте заявление на передачу квартиры в собственность и приложите к нему пакет документов для соответствующего уполномоченного органа. Это может быть, в частности, Департамент имущественных отношений или, к примеру, Комитет по управлению городским имуществом. Документы можно передать лично или с помощью представителя в многофункциональном центре. В ряде регионов допускается подача документов в электронном виде.
2. Дождитесь, пока проверяются поданные документы. Заявление рассматривается в срок до 60-ти дней.
3. По результатам проверки при наличии тех или иных веских оснований вам могут отказать в подписании договора или, если все в порядке, дать на подпись договор об оформлении квартиры в собственность. В документе сообщается, кто именно передает квартиру, к кому в итоге переходит право собственности, прописывается тип объекта и его адрес, указываются характеристики жилья. В договоре обязательно следует обозначить размер долей, если таковой был определен по соглашению между всеми имеющимися собственниками. Бумага заверяется главой администрации и подписывается новыми владельцами. Совершеннолетние участники подписывают документ самостоятельно или посредством доверенного лица.
4. Зарегистрируйте жилую недвижимость в собственность в Росреестре. Договор с муниципальными властями о приватизации жилплощади - основание для оформления квартиры в собственность.
5. При подаче документов через Росреестр сроки регистрации права собственности составляют семь рабочих дней. Если вы подавали бумаги через МФЦ - потребуется ждать 9 дней.
6. По результатам регистрации вам выдадут выписку из ЕГРН.

Аванесов Юрий Петрович

Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Получить консультацию

Для того, чтобы приватизировать квартиру, необходимо подать заявление в соответствующую инстанцию и приложить к нему пакет документов. Наши юристы удаленно помогут подготовить нужные бумаги,расскажут, куда и как они подаются.

Стоимость

Такая процедура сама по себе бесплатна. Однако стоит быть готовым к определенным сопутствующим расходам:

Важно! Имеющиеся собственники сами определяют порядок распределения данных расходов.

Признание приватизации недействительной

Приватизацию могут признать недействительной принудительно. Такое может произойти, если в ходе процедуры был нарушен закон. Речь о ситуациях, когда:

1. Договор был составлен в обход законодательных норм, и в нем отсутствуют существенные важные условия.
2. Приватизация не имела цели сформировать обязательные права и обязанности сторон и, соответственно, фиктивна.
3. Процедура выступала прикрытием другой сделки.
4. Участниками приватизации стали лица, не имеющие на это право (к примеру, документы были подписаны недееспособным лицом без согласия органов опеки).

Судебная практика: приватизация муниципальной квартиры

В 2001-м г. городская администрация г. Ачинска передала истцу квартиру в собственность. А в 2014-м г. многоквартирный дом (МКД), где она проживала, был признан аварийным. Женщине сообщили, что здание подлежит сносу. Гражданка передала свое недвижимое имущество обратно в муниципальную собственность и оформила на жилье договор соцнайма.

В 2020-м г. городская администрация заключила с истицей новый договор соцнайма уже на другую квартиру вместо той, которая признана аварийной. Женщина приняла решение зарегистрировать права на данное жилье и обратилась с заявлением в муниципалитет. Однако получила отказ, поскольку по закону приватизировать жилье разрешается только один раз (ст. 11 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Гражданка подала иск в суд.

Истица пожелала приватизировать новую квартиру, в которой проживает по договору соцнайма (дело № 2-2171/2021), обратившись в Ачинский городской суд Красноярского края. В ходе разбирательств истец сообщила, что в 2014-м г. передала в муниципальную собственность недвижимость, принадлежащую ей, а какого-то другого жилья у нее нет.

Судья согласилась с доводами заявителя. Поскольку по факту истица не реализовала свое право на приватизацию, т.к. ранее принадлежащее ей жилье женщина передала в муниципальную собственность, а другую жилплощадь ей предоставили на условиях соцнайма. Иск удовлетворили.

Представители городской администрации не согласились с данным решением и обжаловали его. Однако выводы первого суда были поддержаны Красноярским краевым судом и Восьмым кассационным судом общей юрисдикции. После этого юристы подали жалобу в Верховный суд Российской Федерации.

Суд заявил, что в соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РФ», приватизировать жилье можно лишь один раз. Права на повторную приватизацию у граждан не возникает, даже если квартиру, ранее им принадлежащую, они передали назад в муниципальную собственность. И мотивы истицы в данном случае значения не имеют. Женщина уже однажды воспользовалась своим правом на регистрацию прав на жилье, и потому муниципалитет не должен заключать с ней новый договор о приватизации (см. дело № 53-КГ22-14-К8).

В итоге Верховным судом были отменены решения нижестоящих инстанций. Дело направили на новое рассмотрение в Ачинский городской суд Красноярского края (дело № 2-3245/2022).

Читайте также Как приватизировать кооперативную квартиру

Частые вопросы

Заключение эксперта

Подведем итоги и выделим то, что российским гражданам надо знать о приватизации. Приватизация жилья - это процесс переоформления недвижимости из муниципальной собственности в частную. Законодательные нормы РФ дают возможность всем гражданам пройти процедуру бесплатно и один раз. Это распространяется на квартиры, оформленные по договорам соцнайма до 2005-го г. Запрещено приватизировать жилплощадь, непригодную для постоянного проживания. Квартиру, которую в настоящее время используют по договору соцнайма, можно приватизировать и в текущем 2022 году. Чтобы зарегистрировать право собственности на жилье, следует собрать подтверждающие документы, подать их на проверку муниципалитету, выступающему в качестве собственника, а затем подписать договор приватизации квартиры. Следует заранее получить согласие от всех зарегистрированных в недвижимости лиц или официальный отказ. Если кто-то из таких людей не желает проходить процедуру, надо попытаться убедить их в том, что это выгодно, или сразу обратиться в суд. Процедура окончания оформления квартиры в собственность осуществляется в Росреестре. Основание для этого - договор приватизации, подписанный с муниципалитетом.