Случаи оформления согласия на сделку купли-продажи квартиры
Чтобы понять, обязательно ли согласие супруга на продажу недвижимости, необходимо внимательно ознакомиться с нормами действующего российского законодательства.
В первую очередь рекомендуем обратить внимание на ст.35 СК РФ. Эти положением определен порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом мужа и жены. Согласно рассматриваемому НПА, если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению или регистрации в государственных органах, то при отчуждении совместно нажитой собственности нужно получать согласие от второго супруга. Причем, документ должен быть удостоверен нотариусом.
Что является совместным имуществом мужа и жены указано в статье 34 СК РФ. К нему относят практически все доходы супругов, полученные каждым из них в браке, а также имущество, купленное на эти денежные средства. Причем, не имеет значения, на чье имя именно зарегистрирована эта собственность.
Опираясь на рассматриваемые НПА, можно сделать вывод: при продаже квартиры понадобится получать разрешение второго супруга, если недвижимость является совместной собственностью (куплена, приватизирована в браке).
Законодательством предусмотрены случаи, когда личная собственность мужа или жены приравнивается к совместной. Такое происходит, если удастся доказать существенные вложения (материальные и трудовые ресурсы) в частное имущество второго супруга, значительно увеличивающее его стоимость, например проведение капитального ремонта своими силами или за свой счет. Рассматриваемое правило регламентировано статьей 37 СК РФ.
| Нет, не стал бы | 85 |
| Да, продал бы | 77 |
| Зависит от обстоятельств | 34 |
Когда разрешение на сделку не требуется
В некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне, согласие на продажу квартиры от второго супруга не требуется, даже если мужчина и женщина состоят в браке:
- недвижимость куплена мужем или женой до заключения официальных брачных отношений;
- объект подарен мужчине или женщине;
- собственность перешла по наследству.
В таких ситуациях имущество не является совместным, а значит не нужно получать разрешение на его продажу от второго супруга при условии, что первым не вносились существенные улучшения, значительно увеличивающие стоимость жилья.
Пример из практики:
Васильев Р. продает квартиру, которая куплена им до заключения брака. Во время супружества его жена никакие существенные улучшения в недвижимость не вносила. В такой ситуации Васильев имеет право продать жилье без получения разрешения.
Другая ситуация. Васильев Р. продает квартиру, купленную до брака в ипотеку. Во время супружества жена вносила регулярные платежи по жилищному кредиту, что подтверждено платежными документами банка, а также своими силами и за личные деньги, полученные в наследство, провела капитальный ремонт. В таком случае Васильеву необходимо получать согласие от жены на совершение сделки.
Согласие не нужно, если мужчина и женщина во время брака или после развода произвели раздел имущества. Также, нет необходимости оформлять такой документ, если предметом сделки является квартира, принадлежащая детям.
С 2017 года, на основании п.5 статьи 38 ФЗ-2018 от 2015 г. Росреестр не имеет право отказать в регистрации перехода права собственности на квартиру, если отсутствует нотариальное согласие на продажу недвижимости от второго супруга. Но в таком случае вносится соответствующая пометка о непредставлении рассматриваемого документа. По умолчанию считается, если муж или жена продает совместную собственность, то второй знает об этом и дал свое согласие на проведение сделки.
Если же договор купли-продажи заключен без получения разрешения второго супруга, то муж или жена, в зависимости от того, чьи права нарушены, имеет право оспорить правомерность заключения сделки в судебном порядке в течение года с момента, когда он (она) узнал о заключении рассматриваемого договора купли-продажи.
Пошаговая инструкция составления согласия на сделку
Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.
Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:
- супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
- нотариус составляет документ;
- проверяем правильность указанных в согласии данных;
- если все в порядке, подписываем разрешение;
- нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.
Далее согласия отдают супругу, который является продавцом по договору купли-продажи. После заключения сделки разрешение направляют в Росреестр для осуществления регистрационных действий, связанных с переходом права собственности.
Документы для удостоверения разрешения на сделку купли-продажи
Разрешение от супруга на заключение сделки купли-продажи имущества имеет юридическую силу, только если оно удостоверено нотариусом. Для этого понадобится подготовить небольшой пакет документов.
|
Документы: |
|
гражданский идентификатор личности мужа или жены, дающего разрешение; |
|
свидетельство о заключении брака или о разводе (если предметом сделки выступает совместно нажитое во время супружества имущество, а его раздел после расторжения брачных отношений не проводился); |
|
выписку из ЕГРН на квартиру. |
Если нотариус сомневается в дееспособности человека, давшего свое согласие на проведение сделки, он имеет право запросить соответствующее медицинское заключение.
Образец согласия на проведение сделки купли-продажи
Согласие супруга на продажу имущества составляет нотариус, а гражданин оплачивает технические работы.
В согласии содержится следующая информация:
- ФИО гражданина, который дает свое разрешение;
- наименование сделки (в нашем случае купля-продажа);
- данные квартиры (место расположения, кадастровый номер, другие индивидуальные характеристики);
- реквизиты свидетельства о заключении брака (о разводе);
- отметка о том, что гражданин дал свое согласие;
- дата оформления документа;
- подпись лица, дающего разрешение;
- место оформления согласия;
- отметка нотариуса об удостоверении.
На законодательном уровне срока действия согласия не установлено. Но, как показывает практика, к его оформлению прибегают уже после того, как найден покупатель и планируется заключение сделки. Однако оформить документ можно и раньше.
Скачать Стоимость оформления согласия на сделку
Стоимость удостоверения согласия зависит от региона, в котором его оформляют. Цена складывается из двух составляющих: нотариального тарифа и оплаты проектно-технических работ нотариуса.
Согласно Основам законодательства РФ о нотариате (ст.22.1) за удостоверение разрешения отдают 500 рублей. Назвать точную сумму, сколько заявителю придется отдать за подготовку согласия нотариусом, невозможно. Как показывает практика, стоимость ПТР варьируется в пределах 700 – 1500 руб.
Последствия заключения сделки купли-продажи без согласия супруга
Случаи, когда нужно согласие от второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры, регламентированы на законодательном уровне. Но, заключение договора о реализации имущества допускается, даже если разрешение отсутствует. С 2017 года Росреестр не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на недвижимость.
По умолчанию считается, что если один супруг продает квартиру, то второй знает об этом и дал разрешение на осуществление сделки.
Заключение договора без нотариального согласия чревато неприятными последствиями для покупателя. Если при осуществлении регистрационных действий Росреестр сделал пометку об отсутствии разрешения, то второй супруг, чьи права нарушены, имеет право в судебном порядке требовать признания сделки недействительной.
Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год с момента, когда сторона, чье право нарушено узнало или должно было узнать о заключении сделки.
Судебная практика
Суд рассмотрел иск Давченко Н. к Давченко Р. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Истец пояснила, ее супруг незаконно продал недвижимость, которая является совместной собственностью мужа и жены. Разрешение на продажу имущества Давченко Р. от Давченко Н. не получал.
Истец рассказала, что разошлись с мужем 1,5 года назад, но официально не развелись. Женщина проживает в другом городе. Месяц назад она узнала о том, что ее супруг продал совместную квартиру. Согласия на сделку он не получал, кроме этого, о продаже имущества ничего не сообщил. Все деньги от сделки остались у него.
“Давченко Р. на судебное заседание явился и заявил о несогласии с иском. Он утверждал, что квартира куплена им на деньги, полученные от трудовой деятельности. Истица во время брака никогда не работала и не вкладывала финансы в приобретение недвижимости.”
Кроме этого, Давченко Р. настаивал на применение срока исковой давности, так как после продажи имущества прошло более года.
Суд, рассмотрев дело, удовлетворил иск и признал сделку купли-продажи недействительной. Судья отказал в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности, пояснив, что последний начинает течь с момента, когда сторона, чье право нарушено, узнало об этом. Истцу стало известно о продаже квартиры месяц назад. Ответчик не представил доказательства об оповещении супруги о проведении сделки.
Суд пояснил, что совместно нажитым имуществом согласно СК РФ признаются доходы от трудовой и предпринимательской деятельности, полученные каждым из супругов во время брака, а также вещи, в том числе недвижимость, купленная на эти день. Причем, факт отсутствия у мужа или жены такого дохода не является причиной признания приобретенного имущества личной собственностью каждого из них.
Частые вопросы
Скорее всего, в вашем случае речь идет о нотариальном согласии одного из супругов, который не является субъектом сделки, на отчуждение имущества в результате купли-продажи. По закону, зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю можно и без него. Но, в таком случае возрастает риск оспаривание сделки несогласным с ее проведением супругом. Опасения покупателя вполне понятны. Оформить согласие можно у нотариуса. Для этого необходимо мужу обратиться в нотариальную контору с паспортом, свидетельством о браке и выпиской из ЕГРН на недвижимость.
Согласие супруга на продажу недвижимости без нотариуса, а если быть точнее, без нотариального удостоверения, не имеет юридической силы. Присутствие жены на сделке ничего не решит. Росреестр при перерегистрации права собственности на квартиру при наличии не заверенного нотариусом разрешения, сделает соответствующую пометку. Но если решение о продаже недвижимости общее, супруга не против проведения сделки, а покупатель не настаивать на предоставлении письменного нотариального согласия, то оформлять его не обязательно. Сделку зарегистрируют и без него.
Для того чтобы понять, давал ли супруг (супруга) продавца свое нотариальное согласие на продажу квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Если такого разрешения не было, то в документе отражают соответствующую запись.
Заключение эксперта
Перед продажей квартиры рекомендуется изучить законодательства, касающееся вопроса, когда требуется согласие от второго супруга на заключение сделки.
По общим правилам, оформлять рассматриваемый документ нужно в том случае, если предмет сделки является совместно нажитым имуществом мужа и жены (куплено или приватизировано в браке).
Недвижимость, переданная мужу или жене по наследству либо по договору дарения, либо приобретенную до заключения брака, является его (ее) личной собственностью. Но даже такую квартиру можно признать совместной, если второй супруг докажет, что внес существенные улучшения в нее (финансовые и в натуральной форме), например провел капитальный ремонт за личные денежные средства либо собственноручно.
Помните о том, что Росреестр или МФЦ не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, если отсутствует согласие от второго супруга на осуществление сделки. В таком случае работник ведомства просто делает соответствующую пометку, наличие которой позволяет стороне, чье право нарушено, признать договор купли-продажи недействительным.
