Обновлено: 3 января 2022
Обновлено 3.01

Покупка квартиры по наследству: что важно знать продавцу и покупателю?

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

Жилое помещение можно унаследовать по закону или найти завещание после смерти супруга - это дает право распорядиться имуществом по своему усмотрению, например, продать, но только после оформления своих наследственных прав через нотариуса. 

Покупка жилья всегда сложный процесс и часто дополняется некоторыми нюансами, например, при покупке жилья в ипотеку или с использованием средств материнского капитала.  К таким случаям можно отнести и покупку недвижимости у наследников. 

В статье расскажем, можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству, какие подводные камни ждут продавца и покупателя.


Когда можно продать квартиру по наследству?

Только тогда, когда вы станете ее собственником. Даже если вы всю жизнь жили под одной крышей с умершим хозяином и остались вести хозяйство после его смерти, это не дает вам права как наследнику распоряжаться имуществом. Продать квартиру, не вступая в наследство, невозможно.

Совершенно неважно, собираетесь ли вы выручить доход от продажи квартиры, полученной по завещанию, или являетесь наследником по закону.

Основной документ, который дает полное право искать покупателя, - выписка из ЕГРН.

Наследники могут получить выписку из ЕГРН у нотариуса, и любой человек в Росреестре. За получение выписки из ЕГРН об объекте недвижимости на бумажном носителе для физического лица установлена плата в размере 870 руб., а в случае получения выписки физическим лицом в виде электронного документа, размещенного на официальном сайте Росреестра, ссылка на который направляется заявителю, - 350 руб.

В остальном закон не устанавливает ограничений - доступна продажа квартиры или продажа доли сразу после получения выписки из ЕГРН от нотариуса, подтверждающую что вы стали собственником. Но есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем дальше.

Обратите внимание! Свидетельства о госрегистрации права выдавались до 15 июля 2016 года. Поэтому у продавца необходимо запросить выписку из ЕГРН, потому что сведения могли измениться, а этот документ содержит всю актуальную информацию.

Как продать унаследованную квартиру?

Процедура возмездного отчуждения наследственного имущества ничем не отличается от процедуры отчуждения только что купленного жилья в новостройке или подаренной любимой тещей - все происходит через заключение договора купли-продажи.

Проблема может возникнуть, если вы не единственный собственник и кроме вас квартира принадлежит еще нескольким людям.

В таком случае недвижимость находится в общей долевой собственности, и желающему продать свою долю придется сначала соблюсти некоторые формальности:

  • Определить круг лиц, которые имеют право собственности.

Ситуации бывают разные - все хозяева могут жить под одной крышей, а могут и нет. Если случилось так, что объект в Екатеринбурге, а все остальные собственники раскиданы по стране и вам не знакомы, их имена можно узнать из выписки из ЕГРН.

  • Подготовить и направить извещения о намерении продать долю в праве собственности или вручить лично под подпись.

Да, даже если вы все живете под одной крышей и можете обсудить этот вопрос лично, нужно все фиксировать письменно и официально. Даже в таком случае направить одно письмо на всех нельзя.

Даже, если дядя Коля сказал, что купит и деньги у него есть от другой сделки, все равно вы обязаны за месяц до предполагаемой даты продажи уведомить всех - у каждого участника общей долевой собственности есть преимущественное право покупки перед людьми со стороны.

Что прописать в извещении?

Давайте разберемся, что должно быть в извещении, чтобы впоследствии не возникло лишних вопросов и сложностей.

  • уведомить о желании продать;
  • данные имущества, адрес и кадастровый номер
  • стоимость;
  • любые другие особенности договора купли-продажи, которые вы хотите согласовать перед заключением, например, порядок перечисления денег;
  • уведомить о необходимости дать ответ в письменной форме в течение месяца, т.к. в случае отказа или отсутствия ответа через месяц помещение будет продано постороннему человеку.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Извещение участников долевой собственности об отчуждении доли за плату доли может помочь составить и направить другим собственникам квартиры нотариус. Также, если вы не можете найти кого-то из долевых собственников, нотариус может направить соответствующие запросы в компетентные органы.

Задать вопрос

Зачем собирать ответы собственников, если они отказались от наследства

На самом деле, это необходимо. Даже больше - собрать ответы собственников необходимо, особенно, если все отказались. В случае, если удастся собрать отказы раньше, чем через месяц, можно продать долю любому другому человеку раньше положенного срока.

Лучше, если отказы будут заверены нотариусом.

Отказом можно считать не только прямой ответ: “нет, мне не нужна твоя доля, я покупать не буду”, но и несогласие, например, совершить покупку по предложенной стоимости.

Заключить договор купли-продажи.

Требования к такому договору можно найти в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (часть II).

Расскажем о самом важном.

1. Обязательно согласуйте:
  • предмет договора: какая доля, в какой квартире (площадь, кадастровый номер), по какому адресу продается;
  • цену - она должна быть прописана конкретно и в размере не меньшем, чем вы указывали в извещении другим собственникам;
  • порядок передачи денежных средств.
  • порядок и сроки передачи недвижимого имущества, снятия с регистрационного учета лиц зарегистрированных в квартире (если таковые есть).

Если хотя бы одно из условий будет непонятно изложено или вовсе не отражено в договоре, договор купли-продажи квартиры по наследству заключенным считаться не будет.

2. Нотариус должен заверить заключенный договор (если сделка происходит с долями).

Для этого нужно оплатить расходы:

  • Размер нотариального тарифа (госпошлины) за нотариальное удостоверение договора составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом.
  • Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами.

В настоящее время после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

Если продавец или покупатель возражают против таких действий, они могут отказаться от услуг нотариуса в этой части и подать документы самостоятельно путем:

  • подачи непосредственно в Росреестр;
  • подачи в Росреестр через МФЦ;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра;
  • при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
3. Результатом регистрации станет переход права на долю в праве собственности, выдача покупателю и продавцу выписки из ЕГРН и проставление на договоре купли-продажи регистрационного штампа и выдача договора в том числе.

Юристы Европейской юридической службы подготовили образец договора купли-продажи квартиры или доли в ней - необходимо лишь заполнить недостающую информацию в зависимости от ситуации:

Образец договора
Образец договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
zoom Скачать Образец договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
Обратите внимание! Бумажная волокита с извещениями грозит вам только, если объект находится в общей долевой собственности. Если вы счастливый и единственный владелец жилплощади, можете спокойно готовить договор купли-продажи и начинать процесс продажи с поиска покупателя через риэлтора или рекламные площадки.

Какие риски могут быть в процессе продажи наследственной квартиры?

Часто встречаются две ситуации:

  1. Объект недвижимости в общей долевой собственности, и один из собственников не получил ваше извещение о намерении продать.

    Пример

    Сделка зарегистрирована, счастливый покупатель привез свои вещи и, может быть уже переехал. И вдруг один из собственников, допустим ваш дядя из Сыктывкара, приехав, решил остановиться в своем жилье и обнаружил там незнакомца. После выяснения обстоятельств дядя заявляет, что никакого уведомления не получал и вообще-то хотел бы купить вашу долю. И сказать-то нечего, ведь подтверждения получения уведомления у вас нет.

    Теперь дядя из Сыктывкара может пойти в суд и попробовать перевести на себя права и обязанности покупателя (п.3 ст. 250 ГК РФ). Верховный Суд подробно рассмотрел такой случай и указал, что если дядя станет собственником доли вместо первоначального покупателя, он должен возместить ему потраченные на покупку деньги (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.07.2020 N 41-КГ20-7-К4). Такой исход может быть при любом нарушении преимущественного права покупки, например, несоответствия стоимости квартиры в извещении и итоговой продажной стоимости.
  2. Объявился наследник, а объект уже продали. Все мы люди и многое в нашей жизни зависит от обстоятельств. Бывают и такие обстоятельства, при наступлении которых, можно пропустить полугодовой срок для принятия наследства, например, болезнь или отдаленное место жительства. Тем, кто просто не торопился вступать в права наследования или даже не думали, что троюродная тетя может завещать им квартиру или долю в ней, придется восстанавливать срок для принятия наследства. По прошествии 6 месяцев вступить в наследство, при условии что нотариус в этом отказывает, можно только через суд. Новоиспеченному наследнику нужно будет доказать, что причины, по которым он не успел обратиться к нотариусу, уважительные. Тогда суд может восстановить срок для принятия наследства и признать право собственности на наследственное имущество.

    Пример Ирина решила осуществить продажу квартиры после смерти супруга - детей у них не было, родители давно умерли, а других родственников у мужа не было. После смерти Ивана прошел целый год и вдова заключила договор купли-продажи. Через месяц после совершения сделки появилась девушка, назвавшаяся дочерью покойного и заявившая, что часть квартиры должна достаться ей. Она не знала о смерти отца, так как они много лет не общались, а мать скрывала от нее его адрес.

    Это лишь один пример из множества вариантов уважительных и неуважительных причин.

На что может претендовать наследник, если срок восстановят?

Разберем две ситуации, чтобы понимать, в каких случаях и на что может рассчитывать наследник.

  1. Если имущество уже было отчуждено в пользу третьего лица, новый наследник может претендовать только на денежную компенсацию взамен своей доли. Причем деньги он получит не из расчета продажной стоимости, а исходя из стоимости недвижимости на момент открытия наследства, то есть смерти наследодателя (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9). Здесь важно, чтобы у наследников, вовремя принявших наследство, не было возможности возвратить имущество, например, если оно продано, подарено или утрачено.
  2. Имущество может быть возвращено собственникам, и новый наследник сможет получить свою долю. В каком случае это возможно? Если есть основания полагать, что имущество перешло к недобросовестному покупателю. Есть основания признать сделку с наследственным имуществом недействительной, значит покупатель может быть недобросовестным.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Перед заключением сделки с унаследованной недвижимостью важно оценить риски и понять судебные перспективы, чтобы впоследствии не нести убытки или не краснеть перед покупателем.

Задать вопрос

Нужно ли платить налог с продажи квартиры по наследству?

Для граждан, об имущественном благополучии которых позаботился наследодатель, в законе установлены особые правила:

  1. если со дня смерти наследодателя (а именно с этой даты отсчитывается срок владения) прошло 3 года и более, налог на доход платить не нужно;
  2. если квартира менее 3 лет в собственности, придется поделиться с государством и отдать 13% от стоимости квартиры по договору.

Неприятно, конечно, отдавать значительную часть денег, учитывая, сколько сейчас можно выручить даже за самую неказистую квартиру с советским ремонтом. Но можно сэкономить: вычитайте из суммы дохода 1 000 000 рублей и от остатка рассчитывайте 13%. Почему так? Государство своим резидентам предоставляет право воспользоваться налоговым вычетом: не облагать налогом на доход 1 000 000 при продаже недвижимости.

Пример

Марина Николаевна унаследовала в октябре 2019 года однокомнатную квартиру Подмосковье. Въехала в новый дом с семьей из съемной квартиры в центре Москвы, но радовалась недолго: добираться на работу и детям на кружки было совсем неудобно - времени на жизнь не оставалось. И вот осенью 2021 она продала квартиру жителям того же городка за 2 500 000 рублей.

Поскольку до “льготного” трехлетнего срока владения квартирой по наследству не хватило года, Марина Николаевна должна заплатить с продажи 13% НДФЛ. Так как она имеет право на “скидку”, то налог будет рассчитываться не с 2 500 000 рублей, а только с 1 500 000:

НДФЛ: (2 500 000 - 1 000 000) Х 13% = 195 000

Как продать квартиру, доставшуюся по наследству: судебная практика

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 03 апреля 2015 г. по делу N 33-3162/2015

Смерть владельца квартиры повлекла за собой открытие наследства в виде недвижимого имущества - квартиры. К нотариусу наследники первых пяти очередей не обратились и свидетельство о праве на наследство было выдано наследнику шестой очереди, который восстановил срок для принятия наследства через суд.

Правопреемник принял решение продать квартиру, доставшуюся по наследству, и заключил договор купли-продажи недвижимости с А. Деньги по договору были переданы, новая хозяйка получила ключи.

По прошествии времени объявился наследник пятой очереди и обратился в суд с иском о восстановлении срока для принятия наследства, включении имущества в состав наследства, признании права собственности на имущество в порядке наследования, признании недействительным свидетельства о праве на наследство. Одновременно подан встречный иск первого наследника о признании принявшим наследство и иск третьего лица - покупателя квартиры о признании добросовестным покупателем.

При рассмотрении дела установлено, что переход права собственности к новому владельцу не был зарегистрирован, новому наследнику восстановили срок для принятия наследства, свидетельство о праве на наследство наследника шестой очереди аннулировали. Так наследник пятой очереди получил наследство несмотря на факт продажи квартиры сразу после вступления в наследство другого лица.

Частые вопросы

Обязательно ли извещать всех долевых собственников о продаже доли, даже если не получается кого-то найти?
+

Да, извещение всех долевых собственников - обязательное условие совершения сделки. Нужно приложить все усилия для розыска владельцев, иначе есть риск, что в будущем сделку могут признать недействительной, что повлечет негативные последствия как для продавца, так и для покупателя.

Обязательно ли участие нотариуса при заключении сделки купли-продажи?
+

Да, если происходит продажа доли в праве собственности на квартиру и если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные.

Как проверить продавца наследственной квартиры?
+

Запросите у продавца или самостоятельно в Росреестре выписку из ЕГРН. Из этого документа видно, кто является собственником квартиры и один ли он, действительные характеристики квартиры, наличие обременений (не находится ли она в залоге или под арестом). Если продажу осуществляет представитель от имени владельца, проверьте действие его доверенности через сервис Федеральной нотариальной палаты.

Как снизить риски при покупке квартиры у наследника?
+

Способ только один: проверить все документы на квартиру и провести сделку через нотариуса.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (0)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России