Когда можно продать квартиру по наследству?
Только тогда, когда вы станете ее собственником. Даже если вы всю жизнь жили под одной крышей с умершим хозяином и остались вести хозяйство после его смерти, это не дает вам права как наследнику распоряжаться имуществом. Продать квартиру, не вступая в наследство, невозможно.
Совершенно неважно, собираетесь ли вы выручить доход от продажи квартиры, полученной по завещанию, или являетесь наследником по закону.
Основной документ, который дает полное право искать покупателя, - выписка из ЕГРН.
Наследники могут получить выписку из ЕГРН у нотариуса, и любой человек в Росреестре. За получение выписки из ЕГРН об объекте недвижимости на бумажном носителе для физического лица установлена плата в размере 870 руб., а в случае получения выписки физическим лицом в виде электронного документа, размещенного на официальном сайте Росреестра, ссылка на который направляется заявителю, - 350 руб.
В остальном закон не устанавливает ограничений - доступна продажа квартиры или продажа доли сразу после получения выписки из ЕГРН от нотариуса, подтверждающую что вы стали собственником. Но есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем дальше.
Как продать унаследованную квартиру?
Процедура возмездного отчуждения наследственного имущества ничем не отличается от процедуры отчуждения только что купленного жилья в новостройке или подаренной любимой тещей - все происходит через заключение договора купли-продажи.
Проблема может возникнуть, если вы не единственный собственник и кроме вас квартира принадлежит еще нескольким людям.
В таком случае недвижимость находится в общей долевой собственности, и желающему продать свою долю придется сначала соблюсти некоторые формальности:
- Определить круг лиц, которые имеют право собственности.
Ситуации бывают разные - все хозяева могут жить под одной крышей, а могут и нет. Если случилось так, что объект в Екатеринбурге, а все остальные собственники раскиданы по стране и вам не знакомы, их имена можно узнать из выписки из ЕГРН.
- Подготовить и направить извещения о намерении продать долю в праве собственности или вручить лично под подпись.
Да, даже если вы все живете под одной крышей и можете обсудить этот вопрос лично, нужно все фиксировать письменно и официально. Даже в таком случае направить одно письмо на всех нельзя.
Даже, если дядя Коля сказал, что купит и деньги у него есть от другой сделки, все равно вы обязаны за месяц до предполагаемой даты продажи уведомить всех - у каждого участника общей долевой собственности есть преимущественное право покупки перед людьми со стороны.
Что прописать в извещении?
Давайте разберемся, что должно быть в извещении, чтобы впоследствии не возникло лишних вопросов и сложностей.
- уведомить о желании продать;
- данные имущества, адрес и кадастровый номер
- стоимость;
- любые другие особенности договора купли-продажи, которые вы хотите согласовать перед заключением, например, порядок перечисления денег;
- уведомить о необходимости дать ответ в письменной форме в течение месяца, т.к. в случае отказа или отсутствия ответа через месяц помещение будет продано постороннему человеку.
Зачем собирать ответы собственников, если они отказались от наследства
На самом деле, это необходимо. Даже больше - собрать ответы собственников необходимо, особенно, если все отказались. В случае, если удастся собрать отказы раньше, чем через месяц, можно продать долю любому другому человеку раньше положенного срока.
Лучше, если отказы будут заверены нотариусом.
Отказом можно считать не только прямой ответ: “нет, мне не нужна твоя доля, я покупать не буду”, но и несогласие, например, совершить покупку по предложенной стоимости.
Заключить договор купли-продажи.
Требования к такому договору можно найти в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (часть II).
Расскажем о самом важном.
1. Обязательно согласуйте:- предмет договора: какая доля, в какой квартире (площадь, кадастровый номер), по какому адресу продается;
- цену - она должна быть прописана конкретно и в размере не меньшем, чем вы указывали в извещении другим собственникам;
- порядок передачи денежных средств.
- порядок и сроки передачи недвижимого имущества, снятия с регистрационного учета лиц зарегистрированных в квартире (если таковые есть).
Если хотя бы одно из условий будет непонятно изложено или вовсе не отражено в договоре, договор купли-продажи квартиры по наследству заключенным считаться не будет.
2. Нотариус должен заверить заключенный договор (если сделка происходит с долями).Для этого нужно оплатить расходы:
- Размер нотариального тарифа (госпошлины) за нотариальное удостоверение договора составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом.
- Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами.
В настоящее время после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
Если продавец или покупатель возражают против таких действий, они могут отказаться от услуг нотариуса в этой части и подать документы самостоятельно.
|
Способы подачи заявления |
|
непосредственно в Росреестр; |
|
в Росреестр через МФЦ; |
|
в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра; |
|
при выездном приеме. |
3. Результатом регистрации станет переход права на долю в праве собственности, выдача покупателю и продавцу выписки из ЕГРН и проставление на договоре купли-продажи регистрационного штампа и выдача договора в том числе.
Юристы Европейской юридической службы подготовили образец договора купли-продажи квартиры или доли в ней - необходимо лишь заполнить недостающую информацию в зависимости от ситуации:
Скачать Какие риски могут быть в процессе продажи наследственной квартиры?
Часто встречаются две ситуации:
-
Объект недвижимости в общей долевой собственности, и один из собственников не получил ваше извещение о намерении продать.
Пример
Сделка зарегистрирована, счастливый покупатель привез свои вещи и, может быть уже переехал. И вдруг один из собственников, допустим ваш дядя из Сыктывкара, приехав, решил остановиться в своем жилье и обнаружил там незнакомца. После выяснения обстоятельств дядя заявляет, что никакого уведомления не получал и вообще-то хотел бы купить вашу долю. И сказать-то нечего, ведь подтверждения получения уведомления у вас нет.
Теперь дядя из Сыктывкара может пойти в суд и попробовать перевести на себя права и обязанности покупателя (п.3 ст. 250 ГК РФ).Верховный Суд подробно рассмотрел такой случай и указал, что если дядя станет собственником доли вместо первоначального покупателя, он должен возместить ему потраченные на покупку деньги (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.07.2020 N 41-КГ20-7-К4). Такой исход может быть при любом нарушении преимущественного права покупки, например, несоответствия стоимости квартиры в извещении и итоговой продажной стоимости.
- Объявился наследник, а объект уже продали. Все мы люди и многое в нашей жизни зависит от обстоятельств. Бывают и такие обстоятельства, при наступлении которых, можно пропустить полугодовой срок для принятия наследства, например, болезнь или отдаленное место жительства. Тем, кто просто не торопился вступать в права наследования или даже не думали, что троюродная тетя может завещать им квартиру или долю в ней, придется восстанавливать срок для принятия наследства. По прошествии 6 месяцев вступить в наследство, при условии что нотариус в этом отказывает, можно только через суд. Новоиспеченному наследнику нужно будет доказать, что причины, по которым он не успел обратиться к нотариусу, уважительные. Тогда суд может восстановить срок для принятия наследства и признать право собственности на наследственное имущество.
Это лишь один пример из множества вариантов уважительных и неуважительных причин.
Пример Ирина решила осуществить продажу квартиры после смерти супруга - детей у них не было, родители давно умерли, а других родственников у мужа не было. После смерти Ивана прошел целый год и вдова заключила договор купли-продажи. Через месяц после совершения сделки появилась девушка, назвавшаяся дочерью покойного и заявившая, что часть квартиры должна достаться ей. Она не знала о смерти отца, так как они много лет не общались, а мать скрывала от нее его адрес.
На что может претендовать наследник, если срок восстановят?
Разберем две ситуации, чтобы понимать, в каких случаях и на что может рассчитывать наследник.
- Если имущество уже было отчуждено в пользу третьего лица, новый наследник может претендовать только на денежную компенсацию взамен своей доли. Причем деньги он получит не из расчета продажной стоимости, а исходя из стоимости недвижимости на момент открытия наследства, то есть смерти наследодателя (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9). Здесь важно, чтобы у наследников, вовремя принявших наследство, не было возможности возвратить имущество, например, если оно продано, подарено или утрачено.
- Имущество может быть возвращено собственникам, и новый наследник сможет получить свою долю. В каком случае это возможно? Если есть основания полагать, что имущество перешло к недобросовестному покупателю. Есть основания признать сделку с наследственным имуществом недействительной, значит покупатель может быть недобросовестным.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры по наследству?
Для граждан, об имущественном благополучии которых позаботился наследодатель, в законе установлены особые правила:
- если со дня смерти наследодателя (а именно с этой даты отсчитывается срок владения) прошло 3 года и более, налог на доход платить не нужно;
- если квартира менее 3 лет в собственности, придется поделиться с государством и отдать 13% от стоимости квартиры по договору.
Неприятно, конечно, отдавать значительную часть денег, учитывая, сколько сейчас можно выручить даже за самую неказистую квартиру с советским ремонтом. Но можно сэкономить: вычитайте из суммы дохода 1 000 000 рублей и от остатка рассчитывайте 13%. Почему так? Государство своим резидентам предоставляет право воспользоваться налоговым вычетом: не облагать налогом на доход 1 000 000 при продаже недвижимости.
Пример
Марина Николаевна унаследовала в октябре 2019 года однокомнатную квартиру Подмосковье. Въехала в новый дом с семьей из съемной квартиры в центре Москвы, но радовалась недолго: добираться на работу и детям на кружки было совсем неудобно - времени на жизнь не оставалось. И вот осенью 2021 она продала квартиру жителям того же городка за 2 500 000 рублей.
Поскольку до “льготного” трехлетнего срока владения квартирой по наследству не хватило года, Марина Николаевна должна заплатить с продажи 13% НДФЛ. Так как она имеет право на “скидку”, то налог будет рассчитываться не с 2 500 000 рублей, а только с 1 500 000:
НДФЛ: (2 500 000 - 1 000 000) Х 13% = 195 000
Как продать квартиру, доставшуюся по наследству: судебная практика
Смерть владельца квартиры повлекла за собой открытие наследства в виде недвижимого имущества - квартиры. К нотариусу наследники первых пяти очередей не обратились и свидетельство о праве на наследство было выдано наследнику шестой очереди, который восстановил срок для принятия наследства через суд.
Правопреемник принял решение продать квартиру, доставшуюся по наследству, и заключил договор купли-продажи недвижимости с А. Деньги по договору были переданы, новая хозяйка получила ключи.
“По прошествии времени объявился наследник пятой очереди и обратился в суд с иском о восстановлении срока для принятия наследства, включении имущества в состав наследства, признании права собственности на имущество в порядке наследования”.
Одновременно подан встречный иск первого наследника о признании принявшим наследство и иск третьего лица - покупателя квартиры о признании добросовестным покупателем.
При рассмотрении дела установлено, что переход права собственности к новому владельцу не был зарегистрирован, новому наследнику восстановили срок для принятия наследства, свидетельство о праве на наследство наследника шестой очереди аннулировали. Так наследник пятой очереди получил наследство несмотря на факт продажи квартиры сразу после вступления в наследство другого лица.
Частые вопросы
Да, извещение всех долевых собственников - обязательное условие совершения сделки. Нужно приложить все усилия для розыска владельцев, иначе есть риск, что в будущем сделку могут признать недействительной, что повлечет негативные последствия как для продавца, так и для покупателя.
Да, если происходит продажа доли в праве собственности на квартиру и если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные.
Запросите у продавца или самостоятельно в Росреестре выписку из ЕГРН. Из этого документа видно, кто является собственником квартиры и один ли он, действительные характеристики квартиры, наличие обременений (не находится ли она в залоге или под арестом). Если продажу осуществляет представитель от имени владельца, проверьте действие его доверенности через сервис Федеральной нотариальной палаты.
Способ только один: проверить все документы на квартиру и провести сделку через нотариуса.
Заключение эксперта
Покупая квартиру у собственника, который получил имущество по наследству, рекомендуем тщательно проверить юридическую чистоту сделки.
Важно исключить риск оспаривания права наследования. Например, если появятся другие наследники, то проблем не избежать.
