Когда можно продать квартиру по наследству
Только тогда, когда вы станете ее собственником. Даже если вы всю жизнь жили под одной крышей с умершим хозяином и остались вести хозяйство после его смерти (то есть фактически принял наследство), это не дает вам права, как наследнику, распоряжаться имуществом. Продать квартиру, не вступая в наследство, невозможно.
Совершенно неважно, собираетесь ли вы выручить доход от продажи квартиры, полученной по завещанию, или являетесь наследником по закону.
Основной документ, который дает полное право искать покупателя, - выписка из ЕГРН, получают ее после регистрации прав на квартиру.
Наследники могут получить выписку из ЕГРН у нотариуса, и любой человек в Росреестре. За получение выписки из ЕГРН об объекте недвижимости на бумажном носителе для физического лица установлена плата в размере 870 руб., а в случае получения выписки физическим лицом в виде электронного документа, размещенного на официальном сайте Росреестра, ссылка на который направляется заявителю, - 350 руб.
В остальном закон не устанавливает ограничений - доступна продажа квартиры или продажа доли сразу после получения выписки из ЕГРН от нотариуса, подтверждающую что вы стали собственником. Но есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем дальше.
Как продать унаследованную квартиру
Процедура возмездного отчуждения наследственного имущества ничем не отличается от процедуры отчуждения только что купленного жилья в новостройке или подаренной любимой тещей - все происходит через заключение договора купли-продажи.
Проблема может возникнуть, если вы не единственный собственник и кроме вас квартира принадлежит еще нескольким людям.
В таком случае недвижимость находится в общей долевой собственности, и желающему продать свою долю придется сначала соблюсти некоторые формальности:
- Определить круг лиц, которые имеют право собственности.
Ситуации бывают разные - все хозяева могут жить под одной крышей, а могут и нет. Если случилось так, что объект в Екатеринбурге, а все остальные собственники раскиданы по стране и вам они не знакомы, тогда их имена можно узнать из выписки из ЕГРН.
- Подготовить и направить извещения о намерении продать долю в праве собственности или вручить лично под подпись.
Да, даже если вы все живете под одной крышей и можете обсудить этот вопрос лично, нужно все фиксировать письменно и официально. Даже в таком случае направить одно письмо на всех нельзя.
Даже, если дядя Коля сказал, что купит и деньги у него есть от другой сделки, все равно вы обязаны за месяц до предполагаемой даты продажи уведомить всех - у каждого участника общей долевой собственности есть преимущественное право покупки перед людьми со стороны.
| Проблем не было | 36 |
| Были | 51 |
| Никогда не покупал квартиру | 26 |
Что прописать в извещении
Давайте разберемся, что должно быть в извещении, чтобы впоследствии не возникло лишних вопросов и сложностей.
- уведомить о желании продать;
- данные имущества, адрес и кадастровый номер
- стоимость;
- любые другие особенности договора купли-продажи, которые вы хотите согласовать перед заключением, например, порядок перечисления денег;
- уведомить о необходимости дать ответ в письменной форме в течение месяца, т.к. в случае отказа или отсутствия ответа через месяц помещение будет продано постороннему человеку.
Зачем собирать ответы собственников, если они отказались от наследства
На самом деле, это необходимо. Даже больше - собрать ответы собственников необходимо, особенно, если все отказались. В случае, если удастся собрать отказы раньше, чем через месяц, можно продать долю любому другому человеку раньше положенного срока.
Лучше, если отказы будут заверены нотариусом.
Отказом можно считать не только прямой ответ: “нет, мне не нужна твоя доля, я покупать не буду”, но и несогласие, например, совершить покупку по предложенной стоимости.
Заключить договор купли-продажи.
Требования к такому договору можно найти в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (часть II).
Расскажем о самом важном.
1. Обязательно согласуйте:- предмет договора: какая доля, в какой квартире (площадь, кадастровый номер), по какому адресу продается;
- цену - она должна быть прописана конкретно и в размере не меньшем, чем вы указывали в извещении другим собственникам;
- порядок передачи денежных средств.
- порядок и сроки передачи недвижимого имущества, снятия с регистрационного учета лиц зарегистрированных в квартире (если таковые есть).
Если хотя бы одно из условий будет непонятно изложено или вовсе не отражено в договоре, договор купли-продажи квартиры по наследству заключенным считаться не будет.
2. Нотариус должен заверить заключенный договор (если сделка происходит с долями).Для этого нужно оплатить расходы:
- Размер нотариального тарифа (госпошлины) за нотариальное удостоверение договора составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом.
- Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами.
В настоящее время после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
Если продавец или покупатель возражают против таких действий, они могут отказаться от услуг нотариуса в этой части и подать документы самостоятельно.
|
Способы подачи заявления |
|
непосредственно в Росреестр; |
|
в Росреестр через МФЦ; |
|
в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра; |
|
при выездном приеме. |
3. Результатом регистрации станет переход права на долю в праве собственности, выдача покупателю и продавцу выписки из ЕГРН и проставление на договоре купли-продажи регистрационного штампа и выдача договора в том числе.
Юристы Европейской юридической службы подготовили образец договора купли-продажи квартиры или доли в ней - необходимо лишь заполнить недостающую информацию в зависимости от ситуации:
Скачать Какие риски могут быть в процессе продажи наследственной квартиры
Часто встречаются две ситуации:
-
Объект недвижимости в общей долевой собственности, и один из собственников не получил ваше извещение о намерении продать.
Пример
Сделка зарегистрирована, счастливый покупатель привез свои вещи и, может быть уже переехал. И вдруг один из собственников, допустим ваш дядя из Сыктывкара, приехав, решил остановиться в своем жилье и обнаружил там незнакомца. После выяснения обстоятельств дядя заявляет, что никакого уведомления не получал и вообще-то хотел бы купить вашу долю. И сказать-то нечего, ведь подтверждения получения уведомления у вас нет.
Теперь дядя из Сыктывкара может пойти в суд и попробовать перевести на себя права и обязанности покупателя (п.3 ст. 250 ГК РФ).Верховный Суд подробно рассмотрел такой случай и указал, что если дядя станет собственником доли вместо первоначального покупателя, он должен возместить ему потраченные на покупку деньги (). Такой исход может быть при любом нарушении преимущественного права покупки, например, несоответствия стоимости квартиры в извещении и итоговой продажной стоимости.
- Объявился наследник, а объект уже продали. Все мы люди и многое в нашей жизни зависит от обстоятельств. Бывают и такие обстоятельства, при наступлении которых, можно пропустить полугодовой срок для принятия наследства, например, болезнь или отдаленное место жительства. Тем, кто просто не торопился вступать в права наследования или даже не думали, что троюродная тетя может завещать им квартиру или долю в ней, придется восстанавливать срок для принятия наследства. По прошествии 6 месяцев вступить в наследство, при условии что нотариус в этом отказывает, можно только через суд. Новоиспеченному наследнику нужно будет доказать, что причины, по которым он не успел обратиться к нотариусу, уважительные. Тогда суд может восстановить срок для принятия наследства и признать право собственности на наследственное имущество.
Это лишь один пример из множества вариантов уважительных и неуважительных причин.
Пример Ирина решила осуществить продажу квартиры после смерти супруга - детей у них не было, родители давно умерли, а других родственников у мужа не было. После смерти Ивана прошел целый год и вдова заключила договор купли-продажи. Через месяц после совершения сделки появилась девушка, назвавшаяся дочерью покойного и заявившая, что часть квартиры должна достаться ей. Она не знала о смерти отца, так как они много лет не общались, а мать скрывала от нее его адрес.
На что может претендовать наследник, если срок восстановят
Разберем две ситуации, чтобы понимать, в каких случаях и на что может рассчитывать наследник.
- Если имущество уже было отчуждено в пользу третьего лица, новый наследник может претендовать только на денежную компенсацию взамен своей доли. Причем деньги он получит не из расчета продажной стоимости, а исходя из стоимости недвижимости на момент открытия наследства, то есть смерти наследодателя (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9). Здесь важно, чтобы у наследников, вовремя принявших наследство, не было возможности возвратить имущество, например, если оно продано, подарено или утрачено.
- Имущество может быть возвращено собственникам, и новый наследник сможет получить свою долю. В каком случае это возможно? Если есть основания полагать, что имущество перешло к недобросовестному покупателю. Есть основания признать сделку с наследственным имуществом недействительной, значит покупатель может быть недобросовестным.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры по наследству
Для граждан, об имущественном благополучии которых позаботился наследодатель, в законе установлены особые правила:
- Если со дня смерти наследодателя (а именно с этой даты отсчитывается срок владения) прошло 3 года и более, налог на доход платить не нужно;
- Если квартира менее 3 лет в собственности, придется поделиться с государством и отдать 13% от стоимости квартиры по договору.
Неприятно, конечно, отдавать значительную часть денег, учитывая, сколько сейчас можно выручить даже за самую неказистую квартиру с советским ремонтом. Но можно сэкономить: вычитайте из суммы дохода 1 000 000 рублей и от остатка рассчитывайте 13%. Почему так? Государство своим резидентам предоставляет право воспользоваться налоговым вычетом: не облагать налогом на доход 1 000 000 при продаже недвижимости.
Пример
Марина Николаевна унаследовала в октябре 2019 года однокомнатную квартиру Подмосковье. Въехала в новый дом с семьей из съемной квартиры в центре Москвы, но радовалась недолго: добираться на работу и детям на кружки было совсем неудобно - времени на жизнь не оставалось. И вот осенью 2021 она продала квартиру жителям того же городка за 2 500 000 рублей.
Поскольку до “льготного” трехлетнего срока владения квартирой по наследству не хватило года, Марина Николаевна должна заплатить с продажи 13% НДФЛ. Так как она имеет право на “скидку”, то налог будет рассчитываться не с 2 500 000 рублей, а только с 1 500 000:
НДФЛ: (2 500 000 - 1 000 000) Х 13% = 195 000
Как продать квартиру, доставшуюся по наследству: судебная практика
Смерть владельца квартиры повлекла за собой открытие наследства в виде недвижимого имущества - квартиры. К нотариусу наследники первых пяти очередей не обратились и свидетельство о праве на наследство было выдано наследнику шестой очереди, который восстановил срок для принятия наследства через суд.
Правопреемник принял решение продать квартиру, доставшуюся по наследству, и заключил договор купли-продажи недвижимости с А. Деньги по договору были переданы, новая хозяйка получила ключи.
“По прошествии времени объявился наследник пятой очереди и обратился в суд с иском о восстановлении срока для принятия наследства, включении имущества в состав наследства, признании права собственности на имущество в порядке наследования”.
Одновременно подан встречный иск первого наследника о признании принявшим наследство и иск третьего лица - покупателя квартиры о признании добросовестным покупателем.
При рассмотрении дела установлено, что переход права собственности к новому владельцу не был зарегистрирован, новому наследнику восстановили срок для принятия наследства, свидетельство о праве на наследство наследника шестой очереди аннулировали. Так наследник пятой очереди получил наследство несмотря на факт продажи квартиры сразу после вступления в наследство другого лица.
Частые вопросы
Да, извещение всех долевых собственников - обязательное условие совершения сделки. Нужно приложить все усилия для розыска владельцев, иначе есть риск, что в будущем сделку могут признать недействительной, что повлечет негативные последствия как для продавца, так и для покупателя.
Да, если происходит продажа доли в праве собственности на квартиру и если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные.
Запросите у продавца или самостоятельно в Росреестре выписку из ЕГРН. Из этого документа видно, кто является собственником квартиры и один ли он, действительные характеристики квартиры, наличие обременений (не находится ли она в залоге или под арестом). Если продажу осуществляет представитель от имени владельца, проверьте действие его доверенности через сервис Федеральной нотариальной палаты.
Способ только один: проверить все документы на квартиру и провести сделку через нотариуса.
Заключение эксперта
Покупая квартиру у собственника, который получил имущество по наследству, рекомендуем тщательно проверить юридическую чистоту сделки.
Важно исключить риск оспаривания права наследования. Например, если появятся другие наследники, то проблем не избежать.
