Основные риски
Покупка квартиры на вторичном рынке – вариант, при котором стоит учитывать: ее история будет не такой прозрачной, как в случае с первичкой. И есть моменты, на которые нужно обратить особое внимание еще на этапе рассмотрения подходящих вариантов.
Поддельные документы
Недостоверные, а иногда и откровенно поддельные документы на покупку и на квартиру – увы, не редкость на вторичном рынке. Учитывая этот момент, необходимо максимально тщательно проверять и изучать:
- документы правоустанавливающего характера;
- информацию о собственнике, его личные данные;
- оформленные доверенности, если они есть.
В числе причин, в силу которых у покупателя в перспективе могут появиться серьезные проблемы – арест, наложенный на недвижимость, постоянно зарегистрированные в квартире несовершеннолетние либо недееспособные граждане, а также наличие договора дарения, наследственного дела либо отсутствие согласие на продажу супруга собственника.
Ответственный гражданин, который ориентирован на безопасную и беспроблемную покупку квартиры, перед сделкой должен запросить несколько справок в целом ряде инстанций, в том числе, в БТИ и в ЕГРН. Очень желательно получить выписку из домовой книги. Если есть сомнения, стоит запросить справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Только в этом случае он будет знать что при покупке квартиры и после он не столкнется с неприятными сюрпризами.
Многие юристы советуют проверить также и выписки по лицевому, финансовому счету на квартиру – в них фиксируется наличие задолженности по квартплате.
Наследственные споры
Если гражданин купил квартиру, которую предыдущий собственник получил на правах наследника не так давно, то после заключения соглашения может случиться так, что объявятся новые наследники. Они могут заявить об ущемлении своих прав, и в этом случае появляется риск признания сделки недействительной в суде. Результат: покупатель будет возвращать жилье, продавец – полученные за него деньги.
Ситуация с объявлением новых наследников, мягко говоря, неприятная. Особенно сложно становится, если продавец уже успел потратить деньги, вырученные от реализации квартиры. В этом случае покупатель жилья на вторичном рынке остается и без недвижимости, и без денег. Это тоже следует учитывать при покупке на вторичке квартиры.
Впрочем, выход из ситуации есть, как минимум превентивный – это проверка документов на ту квартиру, которую гражданин планирует купить. Нужно пообщаться с наследником, уточнить информацию о составе его семьи, в том числе, о тех лицах, которые даже в теории могут претендовать на наследство.
Пример
Виктор покупал квартиру у Александра, который получил ее в наследство после смерти отца. Однако у Александра был брат, много лет назад пропавший без вести. Юрист посоветовал Виктору включить в договор специальный пункт, согласно которому обязательство по урегулированию возможных споров берет на себя продавец квартиры, в том числе, в вопросах, касающихся возможных наследников.
Очень желательно проверить, живы ли отец, мать наследника. Практика показывает, что наследство проверить можно лишь на 90%, так как документов часто не хватает, либо получить их невозможно по причине испорченных отношений между наследниками.
Продажа по доверенности
Если покупатель приобретает квартиру по доверенности, ему стоит быть внимательным вдвойне. С другой стороны, доверенность признана и считается законным инструментом. Все, что нужно сделать – проверить этот документ, условия его действия и самого доверителя. Это входит в правила безопасной покупки квартиры на вторичном рынке.
Пожалуй, один из наиболее реальных и серьезных рисков в этой ситуации – незаконно оформленная доверенность. В этом случае появляется реальный повод для судебного оспаривания сделки купли-продажи, что может привести к признанию ее недействительной.
Что нужно проверить, если речь идет о доверенности:
- срок ее действия;
- полномочия лица, на имя которого она была оформлена.
В практике юристов встречаются случаи, в рамках которых доверенности оформляются с правом сдачи в аренду квартиры, а гражданин, на которого документ оформлен, предпринимает попытки ее продажи.
Чтобы минимизировать риск, желательно заранее пообщаться с доверителем и уточнить, в курсе ли он ситуации и планов по продаже жилья. Саму покупку квартиры или другого вторичного жилья в этом случае лучше проводить при участии нотариуса – это наиболее безопасный вариант.
Образец правильно составленной доверенности на продажу квартиры, подготовленный нашими специалистами, можно скачать ниже.
Скачать Договор ренты
Жилье, которое было получено в собственность в рамках действия договора ренты, вызывает немало вопросов. Речь идет о специальных сделках, которыми предусматривается передача квартиры или любой другой недвижимости взамен на обеспечение собственника вплоть до его ухода из жизни.
Обратите внимание на то, что договор ренты должен быть составлен по правилам, установленным статьей 583 ГК РФ.
Наиболее реальный риск – внезапное появление родственников собственника, получавшего ренту. Это рекомендуется учесть при покупке такой квартиры. В таких случаях порядок стандартных действий родни начинается с оспаривания правомерности подписания договора ренты. Нередко истцы утверждают, что пожилой человек, подписавший договор, фактически не отдавал себе отчета в собственных действиях, либо его обманули и он подписал соглашение под давлением.
Подобные иски, как показывает практика, наиболее часто подают родственники получателя ренты, причем спустя некоторое время с момента его смерти – год, полтора или два. Соответственно, покупать квартиру, полученную в собственность на основании относительно «свежего» договора ренты, не рекомендуется.
Так или иначе, если договор ренты считается правоустанавливающим, очень желательно участие в сделке юриста, специализирующегося на таких вопросах. Профессионал поможет взвесить все за и против, оценить риски.
Случается так, что недобросовестные продавцы реализуют недвижимость с проблемами, пытаясь повысить ее привлекательность для покупателей за счет низкой стоимости. Так что, если жилье стоит подозрительно дешево, не стоит бросаться его покупать. В данном случае велик риск того, что приобретение принесет немало проблем.
Одно из обязательных действий при покупке вторичной квартиры в ренте - проверять и уточнять все случаи перехода права собственности за последние несколько лет. Если их много, значит, есть повод задуматься и отказаться от покупки.
Долги по квартплате
Еще одна неприятность, с которой рискует столкнуться новоиспеченный владелец квартиры – долги по коммунальным платежам. Иногда они могут быть очень внушительными, и их оплата рискует стать ударом по бюджету нового владельца. Как этого избежать? Стоит заранее попросить продавца продемонстрировать оплаченные квитанции за последние месяц-два. Причем, проверять нужно квитанции и по капремонту, и по коммунальным услугам.
Если долг за услуги ЖКХ фиксируется на конкретном гражданине, то аналогичный долг за капитальный ремонт «висит» именно на квартире. Новый владелец, хочет он этого или нет, должен будет его оплатить. Наши эксперты готовы проконсультировать по вопросу проверки документов владельца квартиры перед покупкой, в том числе, и для избежания необходимости оплачивать чужие долги.
по всей РФ
Физические недостатки
Купленная квартира может оказаться с неприятным сюрпризом – например, в виде разросшейся по стене плесени, которую продавец замаскировал шкафом. Такие сюрпризы обнаруживаются, как правило, внезапно, и уже после покупки квартиры. И поэтому очень важно на просмотре жилья изучить его как можно более внимательно и тщательно.
Просмотр квартиры имеет смысл планировать на дневное время. Дело в том, что в условиях дневного освещения все дефекты и недочеты будут особенно видно.
Несогласованная перепланировка
Технический паспорт – то, что обязательно нужно проверять на этапе подготовки к сделке купли-продажи квартиры. Если в жилье осуществлялась перепланировка, и она не была должным образом оформлена, новый владелец рискует столкнуться с большими проблемами. Крупные штрафы, обязанность по демонтажу стен и перегородок, реконструкции – все это ляжет на плечи нового собственника. Расходы могут быть действительно внушительными – до нескольких сотен тысяч рублей.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой, даже если последствия дизайнерских экспериментов были устранены, в перспективе будет непросто продать. К примеру, банки крайне редко оформляют ипотеку на такие объекты. И в целом в таком формате не получится безопасно купить понравившуюся квартиру: всегда будут подводные камни.
Документы для проверки
Перед тем, как начать подготовку к сделке купли-продажи понравившейся квартиры, важно проверить основные документы на жилье.
Список документов для проверки
|
Документ |
Примечание |
|
Документ, по которому квартира приобреталась ранее |
приватизация, дарение, договор купли-продажи |
|
Документы продавца |
паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство |
|
Выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности |
если квартира в собственности повилась до 15.08.2016 - свидетельство о праве собственности |
|
Документы из БТИ |
поэтажный план и экспликация |
|
Разрешение органов опеки на сделку, |
если затрагиваются права несовершеннолетних детей |
|
Выписка из домовой книги |
проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас |
Также потребуется справка об отсутствии долгов по квартплате, нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью, выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов и нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля.
Желательно запросить справки из диспансеров, чтобы уточнить, не состоит ли продавец на учете. Получение таких справок специалисты очень рекомендуют заложить в алгоритм выбора и покупки вторички.
Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, составленный нашими специалистами, можно ск
Судебная практика: признание сделки недействительной
Ирина Петрова выставила на продажу квартиру, в которой были прописаны два ее сына, и каждому из детей принадлежало по 1/3 доли в квартире. Петрова получила на продажу согласие в органах опеки в письменном виде, однако в опеке заявили: квартиру женщина сможет продать, только если одновременно купит другое жилье, в котором у ее детей будет по 1/3 доли. Петрова была обязана оповестить государственные органы о приобретении нового жилья в течение месяца с момента продажи предыдущего.
Квартиру у Петровой купила Татьяна Сидорова. Однако вскоре выяснилось, что Петрова не купила новое жилье взамен проданного, как того требовали в опеке, и фактически нарушила условие, зафиксированное в разрешении. Опека обратилась в суд о признании сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ. Сидорова тоже обратилась в суд, утверждая, что полученное в опеке разрешение незаконно – в нем не прописано, каким именно образом нужно рассчитываться с несовершеннолетним собственником-продавцом. Кроме того, в документе не указан счет для перевода средств после продажи долей детей.
Городской суд встал на сторону опеки и удовлетворил ее иск – договор купли-продажи был признан недействительным. Квартиру вернули в собственность Петровой и ее детей, а Сидоровой присудили финансовую компенсацию, сопоставимую со стоимостью недвижимости. Однако Сидорова решила подавать апелляцию и обратилась в областной суд.
Областной суд отменил решение городского, причем, отказал в требованиях и опеки, и Сидоровой. В суде посчитали, что предыдущая владелица не купила своим детям жилье и нарушила договоренность с органами опеки, однако это не делает заключенный договор незаконным. Сделка, подчеркнули в областном суде, была совершена с соблюдением всех необходимых процедур и была фактически исполнена, и оснований для ее отмены нет. Свою позицию суд подкрепил ссылкой на ст. 168 ГК РФ.
Частые вопросы
Желательно получить справки в БТИ и в ЕГРН, а также посмотреть выписку из домовой книги, чтобы увидеть, кто был и остается прописан в квартире.
Доверенность считается законным инструментом, однако желательно проверить законность документа, условия его действия и самого доверителя.
Долг за услуги ЖКХ фиксируется на конкретном гражданине, а аналогичный долг за капитальный ремонт будет «висеть» на конкретной квартире.
Заключение эксперта
Процесс покупки квартиры-вторички может растянуться по времени, к чему нужно быть готовыми. Потребуется определенный период для проверки документов, исключения наиболее и наименее очевидных рисков. В целом, покупать квартиру на вторичном рынке может быть рискованно, поэтому в таких случаях желательно обращаться за помощью и консультацией к экспертам, в первую очередь, к юристам, для проверки правовой чистоты объекта. Также поможет и представленная в статье пошаговая понятная инструкция проверки возможности рисков.
