Клиенты
Клиентами риэлтора могут быть как покупатели, так и продавцы недвижимости. Именно тот, кто обращается к специалисту, и оплачивает его работу. В случае, если к риэлтору обращается покупатель, то специалист будет представлять его интересы:
- подбирать варианты;
- обеспечивать переговоры и участие в них;
- обсуждать возможность торга.
В риэлторских агентствах работают целые штаты специалистов, которые готовы сопровождать клиента на всех этапах и в рамках разных сделок. К примеру, юрист проверяет «чистоту» объекта, другой специалист ищет приемлемые условия по ипотеке.
| Нет, услуги столько не стоят | 61 |
| Да, ведь они работают с документами | 74 |
Под услугами, которые оказывают риэлторы, понимается комплекс действий. Это может быть подбор объекта недвижимости, организация его просмотров и показов, поиск покупателей, если планируется продать квартиру или дом через риэлтора. Некоторые специалисты предлагают варианты формата «под ключ» - все услуги сразу.
Если к специалисту обращается владелец недвижимости, риэлтор работает в его интересах:
- помогает определить цену;
- обеспечивает рекламу объекта;
- отрабатывает возражения.
Комплекс работ, который выполняется специалистом, варьируется, и часто зависит от его компетенций, профессиональных знаний и даже кругозора.
Обязанности
Любое взаимодействие со специалистом в сфере недвижимости, как правило, начинается с профессиональной консультации. На этом этапе он:
- определяет задачи и цели клиента
- разрабатывает и предлагает стратегию, схему действия.
Более углубленно и детально схема действий прорабатывается уже на следующих этапах, с учетом поставленных перед специалистом задач и характера сделки.
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
Продажа квартиры
Риэлтор, к которому клиент обратился с запросом о продаже объекта жилой недвижимости, выполняет следующую работу:
- анализирует похожие объекты, представленные в продаже;
- определяет и разрабатывает стоимость;
- формирует спрос на квартиру;
- проводит комплекс маркетинговых мероприятий.
Кроме того, специалист проводит встречи с потенциальными новыми владельцами жилья и участвует в переговорах.
Покупка квартиры
Если клиент обращается к риэлтору с запросом при покупке квартиры, специалист действует примерно таким же образом.
Спектр услуг специалиста при покупке жилья:
- анализирует уже представленные на рынке объекты;
- ищет и подбирает варианты, устраивающие клиента;
- собирает и предоставляет заказчику детальную информацию по объектам;
- организует просмотр квартир, инициирует торг, если это необходимо.
В случае, если покупатель – ипотечник, риэлтор, нередко с участием специалиста нужного профиля, подбирает варианты и подает заявку на получение кредита в банке.
Скачать образец договора с риэлтором на услуги по приобретению квартиры, составленный нашими специалистами, можно ниже.
Скачать Как формируется цена
Стоимость тех услуг, которые оказывает риэлтор, всегда варьируется. Она зависит от множества факторов и обстоятельств. Основные виды профессиональной помощи – оказание содействия в продаже или в покупке недвижимости. Именно они считаются основой ценообразования.
В зависимости от опыта работы, статуса, профессионализма специалиста, комиссия агентства или конкретно его услуг может составлять от 7% до 10% от суммы сделки. Многое также зависит от конкретного региона, сложности задачи, поставленной перед профессионалом. Это будет влиять на то, сколько берет себе риэлтор.
Примерная стоимость услуг риэлтора в разных регионах России
|
Город |
Процент |
Твердая сумма |
|
Москва |
3% |
от 200 тыс. руб. |
|
Санкт-Петербург |
3% |
от 150 тыс. руб. |
|
Тверь |
3% |
от 100 тыс. руб. |
|
Тюмень |
2% |
от 150 тыс. руб. |
Если сделка предполагает решение непростых юридических моментов, либо если они появляются уже в процессе работы, риэлторские услуги, безусловно, дорожают. Сюда входит участие риэлтора в судебных заседаниях, сбор документов, взаимодействие с государственными органами.
Что входит
Скептически настроенные покупатели и продавцы нередко считают, что риэлторы получают деньги «ни за что». По факту это оказывается совершенно не так, более того – в ряде случаев сумма вознаграждения больше чем оправдана.
Что получает клиент, обращаясь к риэлтору:
- экономит собственное время и силы;
- избавляет себя от необходимости собирать и оформлять документы;
- оперативно решает свою задачу с максимальной для себя выгодой.
В некоторых случаях клиент и вовсе может не принимать участие в сделке – на специалиста оформляется генеральная доверенность, и он занимается всеми вопросами самостоятельно. Что касается клиента, то он получает либо деньги от продажи своего жилья, либо новое приобретение квартиры через профессионального риэлтора. Такой формат работы, безусловно, соответствующим образом и оплачивается.
Как рассчитываться
Схема расчета утверждается еще на этапе заключения договора с риэлтором. Распространенная практика – оплата работы только после того, как все условия сотрудничества выполнены в полном объеме.
В том случае, если специалист требует оплатить свои услуги в полном объеме еще до того, как будет продана или куплена квартира, то есть, заранее, стоит задуматься – вполне возможно, клиент имеет дело с мошенником. Деньги вперед никогда не берут профессиональные агенты.
Наиболее предпочтительный и безопасный вариант – работа с риэлтором исключительно по договору. В нем нужно подробно прописывать все условия сотрудничества, фиксировать стоимость риэлторских услуг. Если обстоятельства будут складываться не в пользу риэлтора, договор станет основным документом для клиента, защищающего свои права в суде.
Ответственность
Ответственность, которую несет риэлтор, прописывается в договоре. Однако случается и так, что даже при идеальном сопровождении уже время спустя, после покупки или продажи жилья, у бывшего клиента начинаются проблемы. Распространенные случаи – признание совершенной сделки недействительной, объявление неучтенных наследников.
В таких случаях риэлторы фактически не могут ничем помочь своим клиентам. Подобные ситуации находятся вне зоны их ответственности и компетенций, особенно если перед сделкой все документы были проверены, и с результатами проверки клиента ознакомили.
Пример из практики:
Андрей купил при помощи риэлтора Николая квартиру. Спустя два года на Андрея подал в суд родственник бывшего собственника, который хотел признать сделку недействительной. Андрею пришлось судиться почти год и серьезно потратиться на адвоката, поэтому он решил взыскать с Николая компенсацию. В договоре, заключенном с ним, была указана проверка потенциальных рисков, и у Андрея получилось привлечь Николая к ответственности за услуги ненадлежащего уровня.
Впрочем, случаи, в которых с риэлтора получается взыскать компенсацию или какой-либо другой материальный ущерб, очень редки. Как правило, сумма возмещения убытков от действий специалиста ограничивается стоимостью только услуг: суммой, он получил от клиента.
Судебная практика: расторжение договора с риэлтором
Анна Николаева заключила договор с риэлторской компанией «Омега» для покупки квартиры. Специалисты предлагали ей варианты, которые женщине не нравились, и в итоге она нашла подходящий объект самостоятельно, а договор с компанией решила расторгнуть, платить комиссию риэлтору она отказалась. В «Омеге» считали, что со своей работой они справились, потратив время на поиски подходящего варианта.
В договоре, заключенном между Николаевой и «Омегой», был пункт, в соответствии с которым в случае невыполнения заказчиком условий договора (к примеру, отказа или уклонения от приобретения жилья) либо нарушения им обязанностей по договору он обязан заплатить неустойку – 200 тысяч рублей.
Компания «Омега» подала в суд, однако в инстанции им отказали в удовлетворении исковых требований. Тогда представители компании обратились в областной суд. В этот раз суд встал на сторону истцов и признал законным требование неустойки с Николаевой.
Однако с этим решением не согласилась сама Анна Николаева, решив обжаловать его в Верховном суде, где предыдущее решение отменили, оставив в силе вердикт районного суда.
В Верховном суде подчеркнули: условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, считаются недействительными. Между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. В соответствии со ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».
В статье 310 ГК РФ отмечается, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И случай Анны Николаевой как раз попал под это исключение.
Частые вопросы
Спектр широк – начиная от подбора объектов и заканчивая полным сопровождением сделки.
В среднем по рынку за свои услуги специалисты берут от 5 до 10% от стоимости сделки с недвижимостью.
Договор очень желательно заключать, чтобы прописать в нем все условия сотрудничества и ответственность сторон.
Заключение эксперта
Ответить на вопрос, сколько стоят качественные услуги, которые риэлторы оказывают покупателям и продавцам недвижимости, сложно. Цена зависит от конкретных видов работы, сложности сделки и специфики условий клиента. Также стоимость может определяться и с учетом профессионализма риэлтора, его реального опыта на рынке недвижимости. Некоторые специалисты процент не берут, но назначают фиксированную стоимость вознаграждения.
