Главное о кооперативных квартирах
В соответствии с принятым определением, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение юридических или физических лиц на базе членства с целью удовлетворить существующую потребность в жилых помещениях. Кроме того, ЖСК формируются и с целью осуществления управления многоквартирными домами. Члены кооператива вносят свои средства на следующие цели:
- покупка жилья или его строительство;
- проведение реконструкции домов;
- содержание домов.
У членов ЖСК есть свои права и обязанности, которые они должны соблюдать, пока фактически состоят в кооперативе.
Права и обязанности членов ЖСК
Каждый член ЖСК имеет право голосовать в рамках общего собрания объединения. Его решения обязательны к исполнению.
Среди прав, которыми обладают члены ЖСК:
- избираться в правление кооператива;
- вносить пай;
- получать доход от деятельности предпринимательского характера, которую ведет ЖСК;
- предоставлять помещения в домах ЖСК соразмерно с объемом взноса.
Обязанности членов ЖСК:
- соблюдение Устава кооператива;
- выполнение решений, вынесенных по итогам собрания;
- покрывать убытки за счет взносов дополнительного характера в течение 3-х месяцев с момента утверждения баланса за год;
- освобождать жилые помещения в кооперативном доме после своего исключения из ЖСК.
Кто собственник кооперативной квартиры?
Жилье остается в собственности ЖСК до того момента, пока паевый взнос не будет выплачен в полном размере. Только после его выплаты, согласно п. 4 ст. 218 ГК, участники кооператива, которые внесли в полном объеме паевые взносы за свои квартиры, получают на них право собственности.
Право собственности
Право собственности, которое приобретается участником кооператива после выплаты пая, никак не связано с государственной регистрацией такого права. Соответственно, у участника кооператива оно появляется автоматически – по факту окончательной выплаты пая, тогда как переход права собственности на квартиру к участнику ЖСК фактически снимает обязательства с самого кооператива по возвращению выплаченного участником взноса.
Подводные камни
Членство с ЖСК, если цель вступления в кооператив – стать владельцем квартиры, обуславливает целый ряд рисков, о которых стоит иметь представление. В их числе:
- дом может быть достроен не до конца – множество решений в ЖСК принимаются коллективно;
- возможный рост стоимости строительства дома и необходимость в оперативном покрытии убытков участниками кооператива;
- отсутствие обязательств со стороны ЖСК перед участниками кооператива.
Среди других рисков стоит отметить также и отсутствие ответственности за нарушение сроков передачи квартир членам ЖСК.
Оформление права собственности на кооперативную квартиру
Можно оформить кооперативную квартиру в собственность. Есть два способа, как можно стать собственником квартиры в доме ЖСК, то есть, объекта, за который уже был выплачен кооперативный пай. Первый и наиболее простой способ – зарегистрировать право в Росреестре. Второй способ – признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату.
С чего начать? Конечно, со сбора необходимых для регистрации документов.
Документы
Если владелец кооперативной квартиры решил перевести ее в свою собственность, обратившись в Росреестр, ему потребуются определенные документы.
|
№ |
Документ |
|
1 |
справка, подтверждающая факт выплаты всего пая в полном объеме |
|
2 |
акт приема-передачи жилья, выданный в ЖСК |
Куда обращаться с документами – зависит от региона, в котором находится кооперативная квартира.
Пример
У Ивана есть кооперативная квартира в доме, который находится в Москве. Решив приватизировать свою недвижимость, Иван собрал все необходимые документы, оформил в ЖСК справку и обратился в МФЦ по месту своей прописки.
Для того, чтобы участник ЖСК смог перевести квартиру в собственность через Росреестр, необходимо соблюсти определенные условия:
- жилой дом официально сдан и введен в эксплуатацию;
- квартира стоит на кадастровом учете;
- у ЖСК есть подтвержденное (зарегистрированное) право собственности на квартиру;
- документы оформлены правильно – в них должны быть указаны все сведения об объекте недвижимости.
Документы необходимо подавать в двух экземплярах – один из них должен быть оригиналом, другой – копией. Если хотя бы один из документов в комплекте будет отсутствовать, в Росреестре откажут в регистрации собственности.
Скачать Оформление через суд
Если Росреестр отказывает участнику ЖСК в такой процедуре, как регистрация прав собственности на квартиру, однако дом уже фактически введен в эксплуатацию, необходимо обратиться в суд, подав иск о признании права собственности на жилье.
Заявление подается в суд по месту нахождения дома и квартиры – инстанция может быть городской, районной. В том случае, если ЖСК обанкротился, заявление подается в тот суд, в котором рассматривалось дело о банкротстве.
При подаче заявления в суд о признании права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе, заявитель должен оплатить государственную пошлину.
Какие документы потребуются
Вместе с исковым заявлением в суд потребуется предоставить ряд документов, в том числе, документ, который подтверждает фактическое получение права собственности на квартиру в ЖСК:
- договор участия в кооперативе, протокол принятия в число участников;
- документы, подтверждающие факт оплаты по договору – поручения, ордеры из кассы;
- справка, подтверждающая оплата полной стоимости жилья;
- акт приема-передачи – передача ключей от квартиры, квитанция об оплате услуг ЖКХ;
- выписка из ЕГРН;
- документ, подтверждающий присвоение почтового адреса (если речь идет о новостройке).
К документам потребуется приложить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Также потребуются документы, связанные со всеми контрактами на новый дом.
Пример
Петр подал в суд исковое заявление о признании права собственности на его квартиру в кооперативном доме. В ходе рассмотрения суд принял решение привлечь к процессу третьих лиц – сестру и брата Петра, посчитав, что их права могут быть нарушены, если право истца на жилье будет признано. Поэтому адвокат посоветовал Петру собрать и предоставить в суд цепочку инвестиционных контрактов по его квартире.
Кроме того, не следует забывать и о квитанции, подтверждающей, что истец оплатил государственную пошлину.
На этапе составления иска необходимо сразу определить и перечислить в заявлении лиц, права которых так или иначе могут быть нарушены в случаи признания права собственности на квартиру в кооперативном доме.
Как квартира регистрируется в собственность по суду
В среднем на признание права собственности на кооперативную квартиру в суде, как показывает практика, уходит от двух до трех месяцев. Однако сроки могут варьироваться в зависимости от обстоятельств дела.
Что происходит потом? После того, как владелец кооперативной квартиры получает на руки решение суда о признании за ним права собственности, он обращается в Росреестр с целью регистрации этого права. Только после этого он считается законным владельцем (собственником) своей недвижимости.
Вместе с заявлением в Росреестр владелец квартиры предоставляет:
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- две копии решения суда, заверенные инстанцией.
Стоит отметить, что на руках у заявителя могут быть только копии судебного решения, так как его оригинал уходит в материалы судебного дела и хранится в самом суде.
По закону суд обязан направить копию решения о признании права собственности в Росреестр в определенный срок – три дня с момента его вступления в силу. Однако на практике случается так, что суд либо не отправляет решение, либо отправляет его позднее. В таких условиях Росреестр, не получивший копию решения, нередко приостанавливает процесс регистрации, направляя в инстанцию запрос о подлинности того решения, которое предоставил заявитель. Если ответ из суда не приходит (что тоже случается) Росреестр в регистрации отказывает.
Пример
Дмитрий получил право на квартиру в кооперативном доме по суду и занимался подготовкой документов для их отправки в Росреестр. По совету юриста, чтобы избежать отказа в регистрации, он уточнил в суде заранее дату отправления необходимых сведений в Росреестр. В суде ему сообщили, что его юрист может сам доставить в Росреестр решение в запечатанном конверте и подготовили соответствующее сопроводительное письмо.
Если недвижимость не поставлена на кадастровый учет, вместе с регистрацией права собственности либо еще до этого этапа владелец квартиры должен направить обращение в Кадастровую палату с целью постановки своего жилья на учет. Вместе с заявлением ему потребуется предоставить техплан своей квартиры.
Технический план помещения изготавливается кадастровыми инженерами, сведения о которых внесены в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса.
Все документы, которые могут потребоваться для изготовления плана, запрашиваются в ЖСК, у застройщика либо в организациях, осуществляющих строительный надзор. Перед тем, как заказать технический план квартиры, желательно уточнить его наличия – возможно, он уже есть в готовом виде.
Судебная практика: признание права собственности на кооперативную квартиру
Гражданин N обратился в суд о признании за ним права собственности на кооперативную квартиру, в которую он с супругой въехал по обменному ордеру. Ответчик, гражданин M, въехал в комнату в коммунальной квартире, которую N с супругой занимали до обмена на кооперативное жилье. В ЖСК не осталось документов, подтверждающих факт выплаты пая предыдущим владельцем. Отсутствие этого документа не позволяет зарегистрировать право собственности на квартиру.
Суд в ходе рассмотрения дела установил, что на основании обменного ордера N и его супруга въехали в квартиру, имея на это законные основания. В архиве ЖСК не сохранился протокол о приеме в кооператив гражданина N и о выплате им пая, однако на дату рассмотрения дела в суде и на протяжении сорока лет N оплачивает все расходы, которые предусмотрены в рамках членства в ЖСК, оплачивает коммунальные услуги. Он и его супруга проживают в квартире постоянно, также N указан как собственник в лицевом счете.
Рассмотрение дела
Заслушав все пояснения, суд решил, что исковые требования со стороны N подлежат удовлетворению. Кроме того, суд учел, что исходя из данных обменного ордера предыдущему владельцу квартиры, гражданину M, взамен предоставили комнату в коммунальной квартире, в которой раньше жили истец и его супруга. В квартире постоянно зарегистрирована супруга N, что подтверждено данными о характеристиках объекта недвижимости в Федеральной Кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги.
В соответствии со ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР», член ЖСК, который полностью выплатил пай за квартиру, предоставленную в пользование, получает право собственности на этот объект. Обмен регулировался в соответствии со ст. 67-74 и 119 Жилищного кодекса адрес РСФСР. Согласно им, член ЖСК имел, заручившись согласием проживавших с ним членов семьи и исполкома Совета народных депутатов обменять занимаемое им жилье на объект, принадлежавший другому члену ЖСК или нанимателю, соблюдая правила Кодекса.
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что право собственности N на квартиру появилось на основании и в результате обмена жилыми объектами в соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РСФСР. На основе толкования Жилищного кодекса РФ буквально, для перехода права собственности на квартиру в ЖСК с выплаченным в полном объеме паем, достаточно подтвердить факт обмена с предыдущим собственником. Суд признал за N право собственности на квартиру, и вынесенное решение стало основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.
Частые вопросы
Квартира остается в собственности ЖСК до тех пор, пока паевый взнос за нее не будет выплачен участником кооператива в полном объеме. Однако оно не имеет отношения к государственной регистрации права.
Кооперативную квартиру можно оформить в собственность в Росреестре или признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату. Подача иска в суд стандартная, включающая оплату госпошлины.
Жилой дом должен быть сдан в эксплуатацию, квартира – поставлена на кадастровый учет, а у ЖСК должно быть зарегистрированное право собственности на квартиру.
Стандартный срок рассмотрения – от двух до трех месяцев, однако он может варьироваться в зависимости от обстоятельств дела, его нюансов.
В качестве третьих лиц могут быть привлечены те, чьи права так или иначе могут быть нарушены в результате признания за истцом права собственности на кооперативную квартиру.
Заключение эксперта
С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот.
Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.
