Обновлено: 1 августа 2023
Обновлено 1.08

Как оформить кооперативную квартиру в собственность

Кооперативная собственность в 2023 году – понятие, знакомое многим еще по советским временам. Однако оно актуально и сегодня. Практически в каждом крупном городе России есть как минимум один кооператив собственников квартир. В этой статье попробуем разобраться, какой статус имеют такие квартиры и что нужно сделать для их оформления в собственность.

Как оформить кооперативную квартиру в собственность

Главное о кооперативных квартирах

В соответствии с принятым определением, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение юридических или физических лиц на базе членства с целью удовлетворить существующую потребность в жилых помещениях. Кроме того, ЖСК формируются и с целью осуществления управления многоквартирными домами. Члены кооператива вносят свои средства на следующие цели:

  • покупка жилья или его строительство;
  • проведение реконструкции домов;
  • содержание домов.

У членов ЖСК есть свои права и обязанности, которые они должны соблюдать, пока фактически состоят в кооперативе.

Вы проживали в кооперативном жилье?
Нет, подобного опыта нет
Да, жили семьей в такой квартире
Вы проживали в кооперативном жилье?
Нет, подобного опыта нет 74
Да, жили семьей в такой квартире 61

Права и обязанности членов ЖСК

Каждый член ЖСК имеет право голосовать в рамках общего собрания объединения. Его решения обязательны к исполнению. А вообще, правовое положение каждого из членов жилищного кооператива определено главой 12 ЖК РФ.

Среди прав, которыми обладают члены ЖСК:

  • избираться в правление кооператива;
  • вносить пай;
  • получать доход от деятельности предпринимательского характера, которую ведет ЖСК;
  • предоставлять помещения в домах ЖСК соразмерно с объемом взноса.

Обязанности членов ЖСК:

  • соблюдение Устава кооператива;
  • выполнение решений, вынесенных по итогам собрания;
  • покрывать убытки за счет взносов дополнительного характера в течение 3-х месяцев с момента утверждения баланса за год;
  • освобождать жилые помещения в кооперативном доме после своего исключения из ЖСК.
Обратите внимание! Если образовавшиеся убытки кооператива не будут покрыты в установленный срок, ЖСК могут ликвидировать по суду в соответствии с требованиями кредиторов – это прописано в ч.4 ст.116 ГК РФ.

Кто собственник кооперативной квартиры?

Жилье остается в собственности ЖСК до того момента, пока паевый взнос не будет выплачен в полном размере. Только после его выплаты, согласно п. 4 ст. 218 ГК, участники кооператива, которые внесли в полном объеме паевые взносы за свои квартиры, получают на них право собственности.

Право собственности

Право собственности, которое приобретается участником кооператива после выплаты пая, никак не связано с государственной регистрацией такого права. Соответственно, у участника кооператива оно появляется автоматически – по факту окончательной выплаты пая, тогда как переход права собственности на квартиру к участнику ЖСК фактически снимает обязательства с самого кооператива по возвращению выплаченного участником взноса.

Подводные камни

Членство с ЖСК, если цель вступления в кооператив – стать владельцем квартиры, обуславливает целый ряд рисков, о которых стоит иметь представление. В их числе:

  • дом может быть достроен не до конца – множество решений в ЖСК принимаются коллективно;
  • возможный рост стоимости строительства дома и необходимость в оперативном покрытии убытков участниками кооператива;
  • отсутствие обязательств со стороны ЖСК перед участниками кооператива.

Среди других рисков стоит отметить также и отсутствие ответственности за нарушение сроков передачи квартир членам ЖСК.

Обратите внимание! Перечисленные риски оказывают влияние на схему, в рамках которой защищаются законные права и интересы участников кооператива. Поэтому перед тем, как вступить в ЖСК, нужно взвесить все за и против.

Оформление права собственности на кооперативную квартиру

Можно оформить кооперативную квартиру в собственность. Есть два способа, как можно стать собственником квартиры в доме ЖСК, то есть, объекта, за который уже был выплачен кооперативный пай. Первый и наиболее простой способ – зарегистрировать право в Росреестре. Второй способ – признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату.

С чего начать? Конечно, со сбора необходимых для регистрации документов.

Документы

Если владелец кооперативной квартиры решил перевести ее в свою собственность, обратившись в Росреестр, ему потребуются определенные документы.

Документ

1

справка, подтверждающая факт выплаты всего пая в полном объеме

2

акт приема-передачи жилья, выданный в ЖСК

Куда обращаться с документами – зависит от региона, в котором находится кооперативная квартира.

Пример

У Ивана есть кооперативная квартира в доме, который находится в Москве. Решив приватизировать свою недвижимость, Иван собрал все необходимые документы, оформил в ЖСК справку и обратился в МФЦ по месту своей прописки.

Для того, чтобы участник ЖСК смог перевести квартиру в собственность через Росреестр, необходимо соблюсти определенные условия:

  • жилой дом официально сдан и введен в эксплуатацию;
  • квартира стоит на кадастровом учете;
  • у ЖСК есть подтвержденное (зарегистрированное) право собственности на квартиру;
  • документы оформлены правильно – в них должны быть указаны все сведения об объекте недвижимости.

Документы необходимо подавать в двух экземплярах – один из них должен быть оригиналом, другой – копией. Если хотя бы один из документов в комплекте будет отсутствовать, в Росреестре откажут в регистрации собственности.

Образец заявления
Заявление о регистрации в Росреестр в 2023 году
zoom Скачать Заявление о регистрации в Росреестр

Оформление через суд

Если Росреестр отказывает участнику ЖСК в такой процедуре, как регистрация прав собственности на квартиру, однако дом уже фактически введен в эксплуатацию, необходимо обратиться в суд, подав иск о признании права собственности на жилье.

Заявление подается в суд по месту нахождения дома и квартиры – инстанция может быть городской, районной. В том случае, если ЖСК обанкротился, заявление подается в тот суд, в котором рассматривалось дело о банкротстве.

При подаче заявления в суд о признании права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе, заявитель должен оплатить государственную пошлину.

Какие документы потребуются

Вместе с исковым заявлением в суд потребуется предоставить ряд документов, в том числе, документ, который подтверждает фактическое получение права собственности на квартиру в ЖСК:

  • договор участия в кооперативе, протокол принятия в число участников;
  • документы, подтверждающие факт оплаты по договору – поручения, ордеры из кассы;
  • справка, подтверждающая оплата полной стоимости жилья;
  • акт приема-передачи – передача ключей от квартиры, квитанция об оплате услуг ЖКХ;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, подтверждающий присвоение почтового адреса (если речь идет о новостройке).

К документам потребуется приложить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Также потребуются документы, связанные со всеми контрактами на новый дом.

Пример

Петр подал в суд исковое заявление о признании права собственности на его квартиру в кооперативном доме. В ходе рассмотрения суд принял решение привлечь к процессу третьих лиц – сестру и брата Петра, посчитав, что их права могут быть нарушены, если право истца на жилье будет признано. Поэтому адвокат посоветовал Петру собрать и предоставить в суд цепочку инвестиционных контрактов по его квартире.

Кроме того, не следует забывать и о квитанции, подтверждающей, что истец оплатил государственную пошлину.

На этапе составления иска необходимо сразу определить и перечислить в заявлении лиц, права которых так или иначе могут быть нарушены в случаи признания права собственности на квартиру в кооперативном доме.

Как квартира регистрируется в собственность по суду

В среднем на признание права собственности на кооперативную квартиру в суде, как показывает практика, уходит от двух до трех месяцев. Однако сроки могут варьироваться в зависимости от обстоятельств дела.

Что происходит потом? После того, как владелец кооперативной квартиры получает на руки решение суда о признании за ним права собственности, он обращается в Росреестр с целью регистрации этого права. Только после этого он считается законным владельцем (собственником) своей недвижимости.

Вместе с заявлением в Росреестр владелец квартиры предоставляет:

  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • две копии решения суда, заверенные инстанцией.

Стоит отметить, что на руках у заявителя могут быть только копии судебного решения, так как его оригинал уходит в материалы судебного дела и хранится в самом суде.

По закону суд обязан направить копию решения о признании права собственности в Росреестр в определенный срок – три дня с момента его вступления в силу. Однако на практике случается так, что суд либо не отправляет решение, либо отправляет его позднее. В таких условиях Росреестр, не получивший копию решения, нередко приостанавливает процесс регистрации, направляя в инстанцию запрос о подлинности того решения, которое предоставил заявитель. Если ответ из суда не приходит (что тоже случается) Росреестр в регистрации отказывает.

Пример

Дмитрий получил право на квартиру в кооперативном доме по суду и занимался подготовкой документов для их отправки в Росреестр. По совету юриста, чтобы избежать отказа в регистрации, он уточнил в суде заранее дату отправления необходимых сведений в Росреестр. В суде ему сообщили, что его юрист может сам доставить в Росреестр решение в запечатанном конверте и подготовили соответствующее сопроводительное письмо.

Если недвижимость не поставлена на кадастровый учет, вместе с регистрацией права собственности либо еще до этого этапа владелец квартиры должен направить обращение в Кадастровую палату с целью постановки своего жилья на учет. Вместе с заявлением ему потребуется предоставить техплан своей квартиры.

Технический план помещения изготавливается кадастровыми инженерами, сведения о которых внесены в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса.

Все документы, которые могут потребоваться для изготовления плана, запрашиваются в ЖСК, у застройщика либо в организациях, осуществляющих строительный надзор. Перед тем, как заказать технический план квартиры, желательно уточнить его наличия – возможно, он уже есть в готовом виде.

Судебная практика: признание права собственности на кооперативную квартиру

Гражданин N обратился в суд о признании за ним права собственности на кооперативную квартиру, в которую он с супругой въехал по обменному ордеру. Ответчик, гражданин M, въехал в комнату в коммунальной квартире, которую N с супругой занимали до обмена на кооперативное жилье. В ЖСК не осталось документов, подтверждающих факт выплаты пая предыдущим владельцем. Отсутствие этого документа не позволяет зарегистрировать право собственности на квартиру.

Суд в ходе рассмотрения дела установил, что на основании обменного ордера N и его супруга въехали в квартиру, имея на это законные основания. В архиве ЖСК не сохранился протокол о приеме в кооператив гражданина N и о выплате им пая, однако на дату рассмотрения дела в суде и на протяжении сорока лет N оплачивает все расходы, которые предусмотрены в рамках членства в ЖСК, оплачивает коммунальные услуги. Он и его супруга проживают в квартире постоянно, также N указан как собственник в лицевом счете.

Рассмотрение дела

Заслушав все пояснения, суд решил, что исковые требования со стороны N подлежат удовлетворению. Кроме того, суд учел, что исходя из данных обменного ордера предыдущему владельцу квартиры, гражданину M, взамен предоставили комнату в коммунальной квартире, в которой раньше жили истец и его супруга. В квартире постоянно зарегистрирована супруга N, что подтверждено данными о характеристиках объекта недвижимости в Федеральной Кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги.

В соответствии со ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР», член ЖСК, который полностью выплатил пай за квартиру, предоставленную в пользование, получает право собственности на этот объект. Обмен регулировался в соответствии со ст. 67-74 и 119 Жилищного кодекса адрес РСФСР. Согласно им, член ЖСК имел, заручившись согласием проживавших с ним членов семьи и исполкома Совета народных депутатов обменять занимаемое им жилье на объект, принадлежавший другому члену ЖСК или нанимателю, соблюдая правила Кодекса.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что право собственности N на квартиру появилось на основании и в результате обмена жилыми объектами в соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РСФСР. На основе толкования Жилищного кодекса РФ буквально, для перехода права собственности на квартиру в ЖСК с выплаченным в полном объеме паем, достаточно подтвердить факт обмена с предыдущим собственником. Суд признал за N право собственности на квартиру, и вынесенное решение стало основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Частые вопросы

До каких пор квартира в кооперативном доме остается в собственности ЖСК?
+

Квартира остается в собственности ЖСК до тех пор, пока паевый взнос за нее не будет выплачен участником кооператива в полном объеме. Однако оно не имеет отношения к государственной регистрации права.

Как можно зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК?
+

Кооперативную квартиру можно оформить в собственность в Росреестре или признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату. Подача иска в суд стандартная, включающая оплату госпошлины.

Какие условия необходимы для регистрации права собственности через Росреестр?
+

Жилой дом должен быть сдан в эксплуатацию, квартира – поставлена на кадастровый учет, а у ЖСК должно быть зарегистрированное право собственности на квартиру.

Как долго суд рассматривает дела о праве собственности на квартиры в ЖСК?
+

Стандартный срок рассмотрения – от двух до трех месяцев, однако он может варьироваться в зависимости от обстоятельств дела, его нюансов.

Кого суд может привлечь в качестве третьих лиц в процесс о собственности в ЖСК?
+

В качестве третьих лиц могут быть привлечены те, чьи права так или иначе могут быть нарушены в результате признания за истцом права собственности на кооперативную квартиру.

Заключение эксперта

С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот. 

Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
Получить консультацию
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (1)
avatar
Дмитрий
04.11.2022
Здравствуйте! Занимаюсь оформлением в собственность квартиры, дом кооперативный. Живу в ней один, но у меня есть две сестры. Они имеют какое-то право на нее? Нужно упоминать о них в заявлении? Квартира перешла в наследство от родителей.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
08.11.2022
Здравствуйте, Дмитрий! Рекомендуем вам включить в исковое заявление упоминание о том, что у вас есть сестры – суд может посчитать, что их права могут быть нарушены. Кроме того, суд может посчитать необходимым привлечь их к процессу.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7