Что такое кооперативная квартира
В советские времена существовал специальный механизм, позволяющий приобрести в собственность жилье посредством вступления в члены жилищного кооператива (ЖК). Условия получения кооперативной квартиры сильно отличались от порядка выдачи муниципальной. Чтобы стать пайщиком, человек должен внести вступительный взнос и потом регулярно вносить некоторую денежную сумму в фонд ЖК.
Рассмотрим, какие есть особенности у квартиры, являющейся частью ЖК:
- При вступлении в ЖК устанавливался список собственников. На оформление жилья были вправе претендовать не все, кто зарегистрирован в квартире, а только сам пайщик. Если же член ЖК состоял в официальном браке, то имущество оформлялось в качестве совместной собственности, и супруг (или супруга) пайщика имел на квадратные метры равные права.
- Ни государство, ни муниципальное образование не владеет кооперативным жильем. Стандартные положения о приватизации тут не применяются.
- Жильем, выступающим частью ЖК, владеют на праве долевой собственности все члены кооператива, но исключительно до того момента, пока кто-то не инициирует оформление жилого имущества на себя.
Нужно ли приватизировать такое жилье
Давайте, определимся, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру.
Прежде чем понять, надо ли оформлять кооперативное жилье в собственность, изучим плюсы и минусы данной процедуры:
|
Преимущества и недостатки приватизации кооперативной квартиры |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
Даже если член ЖК выплатил пай в полном объеме, он не станет полноправным владельцем жилья до тех пор, пока не зарегистрирует права на недвижимость в Росреестре. И лишь потом пайщик вправе распоряжаться по своему усмотрению таким имуществом. То есть сдавать, выставлять на продажу, передавать в дар, закладывать в банк и пр. |
Чтобы заселиться в кооперативное жилье, достаточно выплатить за нее 50% от стоимости. А вот чтобы оформить жилье в собственность, необходимо выплатить 100% паевых взносов. Конечно, должная денежная сумма не всегда есть у жильцов в наличии. |
Как приватизировать кооперативную квартиру
Разберемся вместе, как приватизировать кооперативную квартиру.
Оформляя право собственности на кооперативную жилплощадь, учитывайте дату, в которую был полностью выплачен пай. Если это произошло еще до 31.01.1998 года, т.е. до вступления в силу ФЗ №122 «О государственной регистрации прав…», то для проведения процедуры потребуется справка из БТИ. А если последний паевой взнос был уплачен позже 31.01.1998 года, можете обращаться с заявлением о регистрации права собственности в местное отделение Росреестра.
Процедура приватизации
Сперва пайщику надо убедиться, что выполнены все условия, требуемые для оформления права собственности:
- полностью перечислена плата за жилье;
- площадь жилья соответствует размеру доли, закрепленной за пайщиком;
- у ЖК есть учредительные документы, и он может выдать пайщику их копии для предоставления в регистрирующие органы (такой документ нужен, лишь если прежде пайщики еще не оформляли жилье из данного кооператива).
Оформление права собственности на квадратные метры в кооперативе - это выделение обособленного жилого помещения из общедомового имущества. Если же происходит выделение квартир всему кругу пайщиков жилищного кооператива, то необходимо учесть один важный момент: оформлением вправе заниматься исключительно сами пайщики. При этом, иные лица (все, кроме супругов), проживающие с пайщиком, не могут претендовать на такое жилье.
После того, как право собственности подтверждено и зарегистрировано, регистратор выдает заявителю выписку из ЕГРН. Этот правоустанавливающий документ на квартиру, данная бумага дает право распоряжаться жилплощадью, как захочется.
Пример
Муж с женой Петровы в 2000 г. решили вступить в ряды пайщиков ЖК. Они уплатили все требуемые взносы и после этого переехали в новую кооперативную квартиру. Получив свидетельство о полной выплате пая, супруги то и дело откладывали регистрацию права собственности. Так получилось, что в 2010-м г. Петровы расторгли брак, и женщина съехала в съемное жилье. Затем ее бывший муж, считающийся по документам основным пайщиком, оформил жилье на себя в ускоренном порядке. Петрова, узнав об этом, попросила выделить ей долю в квартире, причитающуюся по закону. Но получила отказ. Из-за этого женщина была вынуждена подать иск в суд. Судья заслушал аргументы сторон и полностью удовлетворил исковые требования, поскольку спорная недвижимость была выкуплена у ЖК по факту еще во время брака, а следовательно, является совместно нажитым имуществом.
Требуемые документы
Чтобы стать полноправным владельцем кооперативного жилья, пайщику следует предоставить в регистрирующие органы следующий пакет документов:
- паспорт пайщика;
- заявление;
- техплан на оформляемый объект недвижимости (изготавливается кадастровыми инженерами по просьбе собственника);
- документ, свидетельствующий о переходе прав от пайщика другому лицу (к примеру, по наследству);
- справку ЖСК о полной выплате паевого взноса. Если деньги были выплачены до вступления в силу ФЗ №122 «О государственной регистрации прав…», то право считается ранее возникшим, и регистрация бесплатна. Если позже - нужно заплатить за регистрацию 2 тыс. руб.;
- квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
Если в конкретном кооперативе ваша квартира оформляется раньше всех остальных, то потребуется еще ряд нужных документов:
- заявление о постановке МКД на кадастровый учет;
- пакет учредительных документов ЖК;
- справку, которая подтверждает членство заявителя в ЖК.
После первичного обращения эти документы внесут в кадастровую базу, и больше их предоставление не понадобится.
Скачать Расходы и сроки
Процедура оформления права собственности на кооперативную квартиру предполагает лишь уплату государственной пошлины. Ее размер составляет в 2022 году две тыс. руб.
Кроме того, могут потребоваться денежные средства при заказе в той или иной юридической конторе приватизации «под ключ».
Что касается сроков, то в соответствии с действующим законодательством, период, требуемый для рассмотрения регистратором заявлений граждан и принятия решения о регистрации прав собственности длится не более пяти рабочих дней с момента подачи документов. Если все документы в порядке, то через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН.
Судебная практика: признание права собственности на долю в приватизированной квартире
Истцы обратились с исковым заявлением к администрации Базковского сельского поселения Шолоховского р-на Ростовской обл. с требованием признать право собственности на жилье. Граждане сообщили, что в 1992 г. им в равных долях по 1/3 доли в праве в порядке приватизации была передана квартира.
В выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на квартиру им было отказано, поскольку в ЕГРН нет сведений о данном объекте недвижимости, он не был зарегистрирован. При этом, теперь истцы не могут зарегистрировать договор на передачу жилплощади в собственность, т.к. один из сособственников уже умер.
Истцы считают, что отсутствие данных о ранее учтенном объекте недвижимости и регистрации жилья в ЕГРН - не основание для отказа в признании права собственности на квартиру, так как есть в наличии бумаги, свидетельствующие о нахождении недвижимости в их собственности. Кроме того, отсутствуют притязания третьих лиц на данное жилье. Фактически истцы приняли наследство, поскольку они продолжали жить в этой квартире после смерти матери и проживают там по сей день. Это же было установлено в ходе судебного заседания.
Поэтому исковые требования о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе в порядке наследования по закону являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Таким образом суд установил, что истцам принадлежит принадлежит 1/9, 4/9 и 4/9 доли в праве собственности на квартиру общей площадью 67,1 кв.м. (Решение №2-875/2021 2-875/2021~М-743/2021 М-743/2021 от 9 ноября 2021 г. по делу № 2-875/2021).
Частые вопросы
До момента, пока кооперативная квартира не прошла процедуру приватизации, дети пайщика никаких прав на нее не имеют, даже если они прописаны в этом жилье. Уже после оформления прав собственник может по своему усмотрению подарить недвижимость своим детям или распорядиться ей каким-то иным образом. Учтите, что тут не работают правила об обязательном выделении долей несовершеннолетним, как это происходит при приватизации или при маткапитале.
Граждане, прописанные в кооперативном жилье, не имеют прав получения такого жилья в собственность. Данное право имеет исключительно пайщик, выплачивающий взносы в ЖК. Но после смерти пайщика граждане, проживавшие с ним, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Что касается детей пайщика, то их право может быть признано через наследование.
Это зависит от того, был ли выплачен пай в браке или же нет. Так или иначе, сначала надо пройти процедуру приватизации. А после этого есть два варианта: пайщик получит квартиру целиком, если пай был выплачен до брака, или половину жилья, если пай был погашен в браке. Если же разводящиеся супруги имеют ребенка, и тот остается с одним из них, то суд, соответственно, может отступить от принципа равенства и присудить такому супругу долю больше (к примеру, это может быть 2/3 вместо 1/2).
Если речь идет о кооперативной жилой недвижимости, то продажа такой квартиры в России должна осуществляться в соответствии с общими правилами купли-продажи на вторичном рынке. Алгоритм будет таким: сперва вам надо оформить право собственности на кооперативную квартиру путем регистрации права в росреестре, причем если это не ранее возникшее право, так как в обратном случае регистрация ранее возникшего права происходит одновременно с регистрацией сделки, затем составить договор купли-продажи на жилье, потом передать квартиру по акту, зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру и получить полную оплату. Жилье можно продать, только если оно уже приватизировано. Однако если право возникло до 31.01.1998 г., то продавать можно и без предварительной регистрации.
Заключение эксперта
Приватизировать кооперативную квартиру можно и нужно. Для этого существует особый механизм. Данная процедура - гораздо проще и дешевле, чем приватизация госжилья. Она необходима для того, чтобы впоследствии распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, дарить, обменивать и т.д. Лишь члены ЖК, полностью выплатившие паевые взносы и соблюдающие устав кооператива, могут участвовать в приватизации. Если же подтверждающие документы не сохранились, вы можете запросить их в местных архивах БТИ либо через суд.
