Понятие и описание технического плана
Техплан – это документ, в который включены главные сведения о доме, квартире, либо другом недвижимом объекте. Аналогичная информация вносится и в ЕГРН. Примерное содержание полученного технического плана:
- точное местонахождение объекта;
- количество внутренних помещений и их площадь;
- расположение здания т.д.
Чтобы документ обладал юридической силой, его необходимо оформить в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оформление технического плана возможно, как в электронной, так и письменной форме, но в Росреестр его подают в цифровом виде, заверенный усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера.
Срок действия такого документа законом не ограничивается. Он остается актуальным до тех пор, пока не изменятся техсостояние здания или не появится необходимость в подтверждении отсутствия изменений.
Пример
Допустим, вы купили квартиру и сразу после ее приобретения решили сделать капитальный ремонт. Вы затеяли перепланировку, согласовали ее в уполномоченном органе. После завершения работ вам придется обращаться к кадастровому инженеру для подготовки нового технического плана.
Госорганы часто отказываются принимать старые документы. Это связано с тем, что собственник мог изменить техническое состояние здание и не зарегистрировать это. Поэтому наши юристы рекомендуют перед совершением сделки с недвижимостью обновить техплан квартиры, дома или другой недвижимости, если произошли какие-либо изменения с объектом.
Технический план объекта и его назначение
Давайте разберемся, зачем нужен технический план. Техплан дома оформляется на новый недвижимый объект или на старый, при условии, что собственник произвел какие-либо изменения. Такой план нужен для постановки недвижимости на кадастровый учет. Информация, указанная в нем, заносится в единый реестр. При его наличии вы может полноценно распоряжаться недвижимым объектом: продавать его, дарить, менять и пр.
Отметим, если вы решили произвести какие-либо кардинальные изменения, например, расширить комнату, убрать стену или сделать пристрой, то вам нужно обновить технический план объекта капитального строительства. Если вы этого не сделаете, то вас могут обязан привести помещение в прежнее состояние.
Таким образом, технический план на дом и другие объекты недвижимости нужен для решения таких важных задач, например, для:
- ввода строения в эксплуатацию;
- присвоения кадастрового номера;
- оформление выписки из ЕГРН и др. бумаг;
- регистрации существенных коррективов объекта, к примеру расширения/уменьшения площади и др.
То есть, составление технического плана требуется для легального оформления объекта.
| Да, оформляли | 68 |
| Нет, не требовался ни разу | 49 |
На какие объекты составляется технический план
В зависимости от объекта, для которого составляется документ, можно выделить следующие разновидности техпланов:
- техплан здания (к этой категории относятся коттеджи, жилые дома, гаражи);
- технический план жилого помещения (квартиры, комнаты) и нежилого (подвалов, подземных парковок и пр.).
Если в собственности лица находится любой из перечисленных выше объектов, рано или поздно его придется оформить по закону. Поэтому при отсутствии такой документации следует сразу приступить к его оформлению.
Законодательные требования
Основные требования к техплану закреплены в ст. 24 ФЗ-218 и в Приказе Росреестра № П/0082 от 2022 г. Вообще, такой документ состоит из двух частей: текстовой и графической. Рассмотрим разделы технического плана подробнее.
Текстовая часть
Текстовый раздел представляет собой описательную часть недвижимости. В ней подробно декларируются основные характеристики строения: на каком типе земельного участка оно находится, квартира это или дом и т.д. Текстовая часть заполняется на основе пакета документов, который предоставил владелец недвижимости, а также данных, переданных кадастровым инженером, участвующего в составлении техплана. В большей части это замеры объекта.
В зависимости от типа недвижимости, текстовый раздел технического плана здания имеет свои особенности и составляется по специальной форме. К примеру, при оформлении документации для жилого помещения в тексте содержатся следующие сведения:
- паспортные данные владельца объекта;
- общая информация о недвижимости – адрес объекта, его местоположение, площадь, целевое предназначение и т.д.;
- технические характеристики – вид фундамента, какие материалы были использованы при строительстве, степень изношенности объекта, если это вторичное жилье;
- документальная база, которая была предоставлена для составления техплана;
- сведения об инструментах, использованных для произведения замеров объекта;
- заключение кадастрового эксперта;
- контактные данные инженера.
Также в техплан на дом или другой жилой объект недвижимости дополнительно включают данные о пунктах геодезической сети, межевых опорных точках, границах з/у и описываются точки самого дома.
Графический раздел
На основе данных, полученных кадастровым инженером и геодезистом при производстве замеров, оформляется графическая часть технического плана. В этом разделе указываются следующие сведения:
|
№ |
Состав |
|
1 |
Результаты геодезических исследований з/у |
|
2 |
Схема строения, который находится на земельном участке, то, как он расположен по отношению к иным постройкам |
|
3 |
Контуры дома с поворотными точками |
|
4 |
Схема этажности объекта |
|
5 |
План помещения или помещений постройки |
Все схемы составляются в единой госсистеме координат. Постройка и з/у на чертежах приобретают четкие границы, которые отображаются на публичной карте кадастра.
Юристы ЕЮС отмечают, в Росреестр следует передать технический план на флешке, которая должна быть заверена электронной подписью инженера. Это связано с тем, что именно он несет полную ответственность за достоверность предоставленных данных. Владелец недвижимости может получить технический план и в письменном формате.
Как получить технический план квартиры
Прежде всего, давайте разберемся, кто делает технический план дома. Согласно ч. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности, составить техплан жилого дома или иного объекта может только кадастровый инженер, состоящий в СРО (саморегулируемой организации). Поэтому при выборе специалиста обязательно нужно удостовериться, что он есть в реестре.
Для того чтобы получить технический план вам нужно собрать небольшой пакет документов и сделать заказ кадастровому инженеру (частному, либо из межевой организации). Помните, специалист оказывает вам услугу, соответственно между вам должен быть заключен соответствующий договор.
Важно убедиться в компетентности и наличии права у инженера на изготовление кадастровой документации. Прежде чем подписать договор, юристы Европейской Юридической Службы рекомендуют проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения обо всех специалистах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Проверить кадастрового инженера можно сайте Росреестра. Нужно вбить ФИО специалиста в специальную строку и убедиться в наличии у него права составлять технический план сооружения.
Если вы не найдете данных инженера, это означает то, что он не имеет права составлять кадастровую документацию и обращаться к нему не нужно. Лучше поискать другого специалиста.
После того как вы убедитесь в компетентности кадастрового специалиста, можно заключать договор. Разработка техплана начинается с проверки документальной базы, предоставленной заказчиком. Если есть недостатки или недостающие бумаги, индивидуальный специалист или межевая компания помогут с разрешением этой проблемы.
Далее инженер закончит с замерами, после чего составит план. Вас уведомят о готовности документа. Вам останется лишь забрать его. Помните, цифровой вариант должен быть заверен электронной подписью инженера, а бумажный – его личной печатью с указанием специального номера кадастрового специалиста. Без подписей и индивидуального номера технический план строения не имеет юридической силы.
Если вам нужно знать, как выглядит технический план, вы можете ознакомиться с его типовым образом. Специально для вас мы подготовили пример готового техплана:
Скачать Документы для составления техплана на дом
Список документов может изменяться в зависимости от типа недвижимости. В основном, для составления техплана жилого дома требуются:
- бумаги, устанавливающие ваше право собственности на дом, например, договор купли-продажи, мены, дарения и пр.
- выписка из ЕГРН или уведомление об ее отсутствии, к примеру, если дом недавно построен;
- поэтажный план дома (многоквартирного или нет, не имеет значения);
- разрешение на строительство (перепланировку/переустройство) или уведомление.
Этот список является лишь примерным. Он может меняться в зависимости от конкретных обстоятельств. Поэтому рекомендуем перед обращением к специалисту заранее узнать, какие документы нужны для составления технического плана. Возможно, список сократится.
Судебная практика
Правоприменительная практика показывает, сложности с подготовкой техплана на дом для кадастрового учета возникают редко. Гораздо чаще собственники сталкиваются с отказом в осуществлении регистрационных действий из-за неправильно оформленного документа.
Так, Акционерное общество решило демонтировать часть железнодорожных путей отстоя парка, в связи с чем фактически объект недвижимости уменьшился. АО пригласило кадастрового инженера, который составил новый технический план.
Затем истец обратился в Росреестр для регистрации изменений, но в осуществлении регистрационных действий ему отказали на основании отсутствия разрешения на перепланировку.
В ходе судебного заседания выяснилось, чтобы демонтировать ж/д пути АО разрешение не нужно. Ранее общество требовало от Росимущества письменное подтверждение этого, но там сказали, что подобные документы не выдают. В итоге суд удовлетворил иск АО.
Частые вопросы
Нет. Подготовка технического плана возможна только кадастровым инженером, состоящим в СРО, имеющим право на выполнение таких работ.
Для получения выписки или дубликата технического паспорта можно обратиться в БТИ.
Технический план вам понадобится после завершения строительства для постановки дома на кадастровый учет.
Заключение эксперта
Технический план дома в
2024 году необходим для его постановки на кадастровый учет, а также совершения различных юридических действий. Он не имеет срока действия и актуален до тех пор, пока сведения в нем остаются действительными. Документ будет обладать только в том случае, если будет составлен аккредитованным кадастровым инженером. Проверить наличие у специалиста аккредитации можно в государственном реестре.
