Что такое технический план
Техплан представляет собой документ, в который включены главные сведения об объекте недвижимости. Также эта информация вносится и в ЕГРН. Примерное содержание полученного технического плана:
- точное местонахождение недвижимости;
- количество внутренних помещений и их площадь;
- расположение здания относительно внешних объектов и т.д.
Чтобы документ обладал юридической силой, его необходимо оформить в соответствии с требованиями действующего законодательства. Допускается оформление технического плана как в электронном виде, так и в письменном. Для кадастрового учета план нужно представить в электронном виде. Такой документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, который его подготовил.
Срок действия документа законом не ограничивается. Он остается актуальным до тех пор, пока не изменятся техническое состояние здания или не появится необходимость в подтверждении отсутствия изменений.
Для осуществления кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимость сделок с ней до 19 марта 2023 г. могут быть представлены межевые и технические планы, подготовленные по старым правилам, если они были подготовлены и подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера до 19 июня 2022 года.
Зачем нужно оформлять техплан
Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки, ее требуется поставить на кадастровый учет. Первое, что оформляется для легализации объекта, – техплан. После его получения вносятся сведения в ЕГРН. При наличии кадастровой документации возможно распоряжаться объектами недвижимости, поставленными на кадастровый учет: продавать, обменивать, дарить, завещать и т.д.
Также не получился совершать большинство сделок, если своевременно не обновлять технический план. Это связано с тем, что собственник объекта обязан регистрировать существенные изменения. Например, осуществление перепланировки, реконструкции, проведение капремонта или возведение пристройки. Регистрация подобных изменений осуществляется также посредством внесения соответствующих записей в Росреестр.
Таким образом, технический план на дом и другие объекты недвижимости нужен для решения следующих задач:
- ввод здания в эксплуатацию;
- оформление первичных документов на объекты капитального строительства, например на дом, для кадастрового учета и присвоения уникального кадастрового номера;
- регистрация изменений, произошедших с объектом.
Главное назначение техплана – постановка любой недвижимости на кадастровый учет, даже если это гараж или небольшой гостевой домик. Составление технического плана требуется для легального оформления объекта.
На какие объекты составляется техплан
В зависимости от объекта, для которого составляется документ, можно выделить следующие разновидности техпланов:
- техплан здания (к этой категории относятся коттеджи, жилые дома, гаражи);
- план жилого помещения (квартиры, комнаты) и нежилого (подвалы, подземные парковки).
Если в собственности лица находится любой из перечисленных выше объектов, рано или поздно его придется оформить по закону. Поэтому при отсутствии этой документации первостепенной важности следует сразу приступить к его оформлению.
Требования к техническому плану
Основные требования к техплану жилого объекта и других строений закреплены в нормативных актах. В частности, в ст. 24 Федерального Закона № 218 и в Приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 г. № П/0082. Техплан состоит из двух частей: текстовой и графической, в общем состоящей из 5-6 листов. Рассмотрим разделы технического плана подробнее.
Текстовая часть
Текстовый раздел технического плана представляет собой описательную часть недвижимости. В ней подробно декларируются основные характеристики строения: на каком типе земельного участка оно находится, квартира это или дом и т.д. Текстовая часть заполняется на основе пакета документов, который предоставил владелец недвижимости, а также данных, переданных кадастровым инженером, участвующего в составлении техплана. В большей части это замеры объекта.
В зависимости от типа недвижимости, текстовый раздел техплана имеет свои особенности и составляется по специальной форме. К примеру, при оформлении документации для жилого помещения в тексте содержатся следующие данные:
- паспортные данные владельца объекта;
- общая информация о недвижимости – адрес объекта, его местоположение, площадь, целевое предназначение и т.д.;
- технические характеристики – вид фундамента, какие материалы были использованы при строительстве, степень изношенности объекта, если это вторичное жилье;
- документальная база, которая была предоставлена для составления техплана;
- сведения об инструментах, использованных для произведения замеров объекта;
- заключение кадастрового эксперта;
- контактные данные инженера.
Также в техплане, который составляется для жилого или дачного помещения, построенного на земельном участке, дополнительно указываются данные о пунктах геодезической сети, межевых опорных точках, границах з/у и описываются точки самого дома.
Графический раздел
На основе данных, полученных кадастровым инженером и геодезистом при производстве замеров, оформляется графическая часть технического плана. В этом разделе указываются следующие сведения:
- результаты геодезических исследований з/у;
- схема строения, который находится на земельном участке, то, как он расположен по отношению к иным постройкам;
- контуры дома с поворотными точками;
- схема этажности объекта;
- план помещения или помещений постройки.
Все схемы составляются в единой госсистеме координат. Постройка и з/у на чертежах приобретают четкие границы, которые отображаются на публичной карте кадастра.
В Росреестр следует передать технический план на флешке, которая должна быть заверена электронной подписью инженера. Это связано с тем, что именно он несет полную ответственность за достоверность предоставленных данных. Владелец недвижимости может получить технический план и в письменном формате.
Получение технического плана на строение
В первую очередь, нужно сказать, что, согласно ч. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности, составить техплан может только кадастровый инженер, состоящий в СРО (саморегулируемой организации). Поэтому при выборе специалиста обязательно нужно удостовериться, что он есть в реестре.
Для того чтобы получить технический план, владельцу строения нужно подготовить пакет документов и обратиться в межевую компанию или к частному кадастровому инженеру. После заключения договора специалисты начнут процедуру составления техплана.
Ранее было сказано, что важно убедиться в компетентности и наличии права у инженера на изготовление кадастровой документации. Прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения обо всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Это можно сделать, совершив поиск на сайте Росреестра. Нужно вбить ФИО инженера в специальную строку и убедиться, есть ли у него право составлять технический план сооружения. Если заказчик обнаружит данные специалиста, это значит, что он аттестован и имеет право составлять кадастровую документацию.
После того как владелец убедился в компетентности кадастрового специалиста, можно заключать договор. Разработка техплана начинается с проверки документальной базы, предоставленной заказчиком. Если есть недостатки или недостающие бумаги, индивидуальный специалист или межевая компания помогут с разрешением этой проблемы.
Далее кадастровый инженер закончит с замерами и составлением технического плана, он уведомит заказчика и предоставит ему документ в электронном и бумажном формате. Первый вариант должен быть заверен электронной подписью инженера, а второй – его личной печатью с указанием специального номера кадастрового специалиста. Без подписей и индивидуального номера технический план строения не имеет юридической силы.
Посмотреть, как примерно выглядит технический план, вы можете у нас сайте. Ознакомьтесь с примером готового техплана:
Скачать Документы для составления техплана
Список документов может изменяться в зависимости от типа недвижимости. Рассмотрим перечень документов, необходимых для составления техплана жилого дома:
- выписка из ЕГРН – при наличии, если ее нет, нужно предоставить уведомление об ее отсутствии (актуально для новостроек);
- правоустанавливающий документ;
- поэтажный план дома;
- акт органа о согласовании строительства (разрешение на строительство или уведомление) или декларация, если стройка осуществлялась без разрешения и уведомления;
- разрешение на перепланировку или реконструкцию – в том случае, если она проводилась.
Далее перечислим список документов для нежилых объектов:
- правоустанавливающий документ;
- выписка из ЕГРН;
- разрешение на строительство;
- поэтажный план постройки или проектная документация;
- разрешение на эксплуатацию объекта;
- постановление о присвоении адреса;
- разрешение на перепланировку и реконструкцию;
- заключение эксперта о состоянии несущих конструкций и изношенности объекта.
Этот список документов является лишь примерным. Он может меняться в зависимости от конкретных обстоятельств. Поэтому рекомендуем перед обращением к специалисту заранее узнать, какие документы нужны для составления технического плана. Возможно, список сократится.
Частые вопросы
Собственник или застройщик любого объекта капитального строительства, здания, помещения и машино-места обязан оформить техплан. Без этого документа невозможно совершение большинства юридических процедур.
Подготовка технического плана может осуществляться только кадастровыми инженерами, которые внесены в государственный реестр и имеют аккредитацию, подтверждающую право на совершение этого действия. Документы, выданные специалистами без лицензии, не имеют юридической силы и, соответственно, не принимаются госорганами.
Когда владелец недвижимости получает на руки техплан, он должен зарегистрировать имущество или внесенные изменения. Для этого требуется подать заявление и пакет документов в отделение Росреестра, МФЦ либо онлайн, оплатить госпошлину и заказать выписку из ЕГРН.
Техплан – обязательный документ, наличие которого необходимо при проведении сделки купли-продажи квартиры. В нем содержится описание объекта, информация о владельцах, проведенных перепланировках.
Заключение эксперта
Технический план дома и другого объекта недвижимости или капитального строительства необходим для его постановки на кадастровый учет, а также совершения различных юридических действий. Он не имеет срока действия и актуален до тех пор, пока сведения в нем остаются действительными. Документ будет обладать только в том случае, если будет составлен аккредитованным кадастровым инженером. Проверить наличие у специалиста аккредитации можно в государственном реестре.
