Обновлено: 12.07.23
Обновлено 12.07

Согласие на покупку недвижимости от супруга

Решение о покупке квартиры или дома – это всегда важный момент в жизни семьи, и хочется предусмотреть все возможные затруднения, возникающие при оформлении сделки купли-продажи. По общему правилу ст. 34 Семейного кодекса РФ все имущество, нажитое в браке, считается общим или совместным, в том числе и денежные средства, которые супруги могут решить потратить на покупку квартиры или иной недвижимости. Даже если регистрация права собственности производится на кого-то одного из пары, например, мужа, то автоматически предполагается согласие супруги. Нужно ли нотариальное согласие на покупку недвижимости от супруга в 2024 году при заключенном брачном договоре? Рассмотрим подробнее.

Согласие на покупку недвижимости от супруга

Когда разрешение на покупку недвижимости обязательно

По общему правилу гражданского законодательства нотариальное согласие второго члена семьи для приобретения квартиры, дома, участка и иной недвижимости не нужно. Российское право (п. 3 ст. 35 СК РФ) предусматривает всего три случая получения обязательного согласия супруга при совершении сделок. А именно:

  • для сделок по распоряжению совместным имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
  • для сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;
  • для сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Когда приобретение квартиры оформляется на мужа и жену, то есть они оба являются сторонами в договоре купли-продажи или договора долевого участия, выражают свою волю через его подпись, то оформлять отдельное нотариальное согласие не нужно.

Закон разрешает заключение сделок по приобретению недвижимости без нотариального оформления, то есть в простой письменной форме. Но если стороны настаивают на нотариальном закреплении воли сторон, производится покупка доли в праве, затрагиваются интересы несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, недееспособных, то надо обращаться к нотариусу для заключения сделки в его присутствии. При этом нотариус может выяснить, имеется ли согласие супруга на покупку недвижимости. Также риэлторы, перестраховываясь, часто просят предоставить им одобрение сделки второго партнера независимо от статуса покупателя или продавца.

Отказывал ли вам супруг(а) с согласием на покупку/продажу недвижимости?
Нет
Да
Отказывал ли вам супруг(а) с согласием на покупку/продажу недвижимости?
Нет 105
Да 68

Приобретенная недвижимость на имя одного из супругов является общей совместной собственностью в случае отсутствия брачного договора. И для распоряжения ею уже требуется согласие второго члена семьи.

Важно! В целом, согласие супруга при покупке квартиры не нужно. Но исходя из практики, в некоторых случаях его отсутствие может привести к негативным последствиям, потере, как самого имущества, так и денежных средств, потраченных на его покупку.

Покупка недвижимости и распоряжение совместным имуществом супругов

Реализовывать права собственника можно только на имущество, которое имеется в наличии.  В своем определении Верховный суд РФ от 04.02.2016 № 308-КГ15-13732 однозначно указал, что хоть денежные средства в семье и общие, но приобретение недвижимости не является сделкой по распоряжению общим имуществом. А потому разрешение на покупку квартиры при оформлении её на одного из супругов не требуется. Другое дело при ее продаже. Здесь отсутствие согласия мужа или жены на сделку с недвижимостью может привести к признанию ее недействительной и восстановлению сторон в своих правах. Однако это опасно больше для покупателя, чем для продавца.

На практике при регистрации сделки с недвижимостью Росреестр не требует нотариально заверенное согласие супруга при покупке и продаже в равной степени. Регистрация перехода права при этом не приостанавливается и не прекращается, но в регистрационном деле ставится пометка о том, что разрешение супруга предоставлено не было.

Кроме того, распоряжение имуществом предполагает не только его отчуждение, но владение и пользование, а также передачу этих прав другим лицам, право накладывать на него обременение, отдавать в залог, оставаясь собственником. Для этого необходимо нотариально заверенное согласие супруга, иначе у стороны, чьи права нарушены, появляется право требования о признании сделки недействительной.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Разрешение от супруга на покупку жилья не требуется. Однако в редких случаях в такой ситуации могут возникнуть проблемы. Риски, которые несет покупатель и продавец, если нотариальное согласие второго члена семьи отсутствует, вам помогут рассчитать наши опытные юристы. Каждый случай индивидуален, и многое зависит от содержания текста договоров и их трактовки в судебной практике.

Особенности приобретения недвижимости при заключенном брачном договоре

Само по себе наличие брачного договора не является основанием для игнорирования требований п. 3 ст. 35 СК РФ. Всё зависит от условий конкретного договора и установленного в семье режима распоряжения имуществом. Можно чувствовать себя безраздельным собственником, которому не требуется согласие супруга при покупке, только если установлен режим раздельной собственности в отношении всего имущества. То есть всё приобретаемое имущество переходит в личную собственность одного из двух членов семьи и разделу и оспариванию не подлежит.

Пример из практики

Между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим совместной собственности на все имущество, приобретаемое в браке с некоторыми исключениями. Однако в тексте договора предусмотрено, что для совершения всех сделок с недвижимостью, стоимость которой превышает полмиллиона, требуется предварительное нотариальное согласие второго супруга.

В некоторых ситуациях имеет смысл выразить волю сторон относительно совершения покупки путем заключения брачного договора перед регистрацией сделки по приобретению недвижимости, например, в ипотеку, когда только один из партнеров выступает заемщиком. Это устранит возможность споров и разногласий в случае развода и отдельного согласия не потребуется.

Ипотечная сделка и согласие супругов

Банки при оформлении квартиры, дома, участка в ипотеку на одного из членов семьи всегда выясняют позицию второго. И для подстраховки могут потребовать оформить согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку у нотариуса, но обязательным это требование быть не может. При этом банк точно потребует у второго супруга одобрение залога недвижимости.

В силу ипотеки при передаче права собственности на недвижимость последняя находится в залоге у банка. При этом на основании определения Верховного суда РФ от 17.03.2020 № 19-КГ20-3 сам залог рассматривается судом, как форма распоряжения имуществом, ведь если кредит будет не выплачен, то банк заберет его в счет долга. Если оба члена семьи являются созаемщиками по договору купли-продажи недвижимости с участием кредитных средств, то свое согласие на залог они выражают подписями, заключая сделку. В случае, когда покупателем в сделке выступает только один их них, банк требует одобрение обоих супругов на передачу недвижимости в залог на основании п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Иначе муж или жена, узнав, что общее имущество заложено без его согласия, может оспорить сделку.

Приобретение квартиры - новостройки по договору долевого участия в строительстве, как и в случае заключения договора уступки прав требования по договору долевого строительства требует единого решения о покупке, как мужа, так и жены, поскольку данная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. И на основании нормы п. 3 ст. 35 СК РФ необходимо нотариально заверенное согласие супруга, не являющегося стороной указанной сделки.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

В случае с ипотекой может потребоваться согласие супруга на покупку жилья. Наши юристы окажут вам круглосуточную юридическую помощь и поддержку, помогут избежать разногласий в семье в вопросе оформлении сделок с недвижимостью и лишних трат, защитят интересы каждой из сторон и подскажут, как именно в вашем случае лучше действовать, чтобы сэкономить время, нервы и деньги.

Оформление разрешения на покупку недвижимости

Согласие супруга на покупку недвижимости надо оформлять у нотариуса. Простая письменная форма не допускается. Документ составляется на основании пожеланий волеизъявителя, в нем должно быть понятно кто, кому и на что дает свое одобрение. В разрешении на совершение сделки желательно указать конкретный объект недвижимости, можно устанавливать рамки допустимых условий для совершения покупки, например, максимальную цену.

Нотариальное согласие срока не имеет, если только его не ограничил сам волеизъявитель. Но оно должно быть сделано до подписания сделки купли-продажи. Присутствие будущего собственника недвижимости не обязательно.

Рассмотрим в таблице ниже список документов, необходимых для оформления согласия на сделку с недвижимостью:

Вид документа

Когда требуется

Паспорт супруга, который дает согласие

Всегда

Паспорт второго супруга - приобретателя

Всегда

Свидетельство о браке

Всегда

Свидетельство о разводе

В случае развода

Данные об объекте недвижимости (предварительный договор, проект договора купли-продажи)

При наличии

Согласие на покупку квартиры от супруга может быть им отозвано в любой момент до обязательной регистрации сделки, например, договора долевого участия в строительстве или до нотариального ее оформления. Для этого необходимо обратиться к нотариусу с соответствующим заявлением.

Образец заявления
Образец заверенного согласия в 2024 году
zoom Скачать Образец заверенного согласия

Судебная практика в случае отсутствия согласия одного из супругов на приобретение недвижимости

Если мнение второго супруга о покупке недвижимости проигнорировали, а совершение сделки скрыли, хотя разрешение должно быть получено и заверено нотариально, то он получает право требовать в суде признания сделки недействительной в течение года с того момента, как он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Так, в 2009 году в г. Махачкале Р. Дагестан муж без ведома жены приобрел в ипотеку дом в 383 кв.м. и 1 га земли. Подпись в ее нотариальном согласии на совершение сделки он подделал и предоставил в банк. Кредит муж погасить не смог, и в 2018 году на имущество должника было обращено взыскание. Тогда-то о наличии этой ипотеки узнала жена. После прохождения всех судебных инстанций Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела дело № 20-КГ21-4-К5 и отменила решение Верховного суда Р. Дагестан и Пятого кассационного суда общей юрисдикции, указала, что применять в данном случае следует не общую норму п. 3 ст. 253 ГК РФ, а специальную, то есть п. 3 ст. 35 СК РФ, и отправила дело на новое рассмотрение.

Частые вопросы

Нужно ли согласие бывшего мужа на приобретение квартиры?
+

Если брачный контракт не заключался, а раздел общего семейного имущества по добровольному согласию или на основании решения суда не производился, то бывшие супруги могут оспорить совершение сделки с недвижимостью, потребовав вернуть половину стоимости. А также могут потребовать долю в праве на жилье. Нормы права здесь исходят из того, что на покупку квартиры могли быть потрачены нажитые в семейной жизни деньги, а режим общей совместной собственности сохраняется и после развода. Конечно же, бывшему мужу нужно будет доказать в суде, что приобретение недвижимости произошло на денежные средства, нажитые в браке, а также он будет ограничен в возможности подать иск тремя годами. Таким образом, даже после развода имеет смысл подстраховаться и получить разрешение супруга.

В течение какого срока жена может оспорить простую сделку с недвижимостью, если согласие супруги на покупку получено не было?
+

В данном случае срок исковой давности является общим и составляет три года. Он начинает исчисляться с того момента, когда она узнала или должна была узнать о совершении сделки. Однако зачем оспаривать её второму члену семьи, это не выгодно, потому что может привести к двусторонней реституции сторон, в соответствии с которой продавцу должна будет вернуться недвижимость, а покупателю деньги. При этом продавец может заявить, что деньги им уже потрачены и тогда их возвращение займет длительное время.

Нужно ли жене получать согласие на покупку квартиры от супруга, если она сделала на него доверенность на оформление сделки?
+

По общему правилу нотариально заверенное согласие супруга для совершения сделки с недвижимостью не нужно. В данном же  случае такая нотариальная доверенность по сути тождественно согласию и показывает, что муж знал о покупке квартиры, фактически участвовал в её приобретении и не возражал. Таким образом, у него нет никаких судебных перспектив для оспаривания сделки купли-продажи квартиры в суде.

Требуется ли согласие жены, если недвижимость приобретается путем наследования или дарения?
+

Имущество, переданное на основании безвозмездных сделок, переходит в единоличную собственность лица, даже если оно состоит в браке. Режим общей совместной собственности на него не распространяется. Поэтому и разрешение на его приобретение не нужно.

Заключение эксперта

Согласие на покупку недвижимости от супруга не нужно, если сделка совершается в простой письменной форме, отсутствуют дополнительные требования к самой сделке по её нотариальному удостоверению или обязательной государственной регистрации. При этом супруги, не участвующие в приобретении недвижимости, всё равно фактически приобретает право общей совместной собственности на покупку, если только брачным договором не предусмотрено иное.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (5)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 2 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Ольга
21.10.2023
Здравствуйте. В 2017 году, находясь в браке, я и муж купили квартиру детям на общие деньги после продажи общего дома. Оформили договором купли-продажи по 1/2 на детей 2009 и 2013г. Я была законым представителем. Муж не давал нотариальное согласие. Ето никто не требовал. Развелись. Муж хочет забрать квартиру у детей. Законно или нет?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
28.10.2023
Здравствуйте, Ольга! Отсутствие согласия супруга на покупку недвижимости в собственность детей не является основанием для лишения детей права собственности.
Ответить
avatar
Евгения
30.08.2023
Добрый день. Мой супруг болгарин, проживает в Болгарии. У нас двое несовершеннолетних детей, с двойным гражданством. Дети зарегистрированы в Москве в квартире, которая приватизирована на троих, на меня и детей. Сейчас я собираюсь продать эту квартиру и купить квартиру большой площади. Нужно ли мне согласие от супруга на оформление сделок?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
04.09.2023
Добрый день, Евгения! Так как квартира приватизирована, это безвозмездная сделка, и согласие супруга не требуется. На приобретение квартиры, если она покупается без использования ипотечного займа, также не требуется его согласие.
Ответить
avatar
Ирина
30.08.2023
А если ипотека по господдержке на только строящийся дом (которого по сути нет на данный момент, он не существует), и муж работает вахтовым методом, на рыбопромысловом судне, связь отсутствует. Каким образом я могу получить его согласие? При том, что на данный момент отсутствующий (не построенный) дом не подлежит залогу.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
04.09.2023
Добрый день, Ирина! В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ, для оформления и госрегистрации ДДУ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется. Оформить согласие можно у любого нотариуса.
Ответить
avatar
Оксана
16.06.2023
Муж находится в командировке , в другом регионе. Приобретаем дом по ипотечному кредиту, совместно, мы в браке- но муж не созаемщик. Его согласие нужно, но как это сделать, если учесть разницу во времени, отсутствие устойчивой связи...
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
26.06.2023
Добрый день, Оксана! Если требуется согласие супруга на передачу объекта недвижимости в залог банку, такое заявление может быть оформлено у нотариуса по месту нахождения супруга и передано нотариусу в электронном виде по месту Вашего нахождения.
Ответить
avatar
Екатерина
14.09.2022
Здравствуйте! Мой муж - в тюрьме. Хочу заручиться его поддержкой при покупке дома, чтобы не было конфликтов. Скажите, обязательно ли согласие мужа?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
18.09.2022
Добрый день, Екатерина! При совершении данной сделки заверенное согласие от мужа не требуется, договор купли-продажи дома и земельного участка совершается в простой письменной форме, если среди продавцов нет несовершеннолетних, ограниченно недееспособных и недееспособных. Однако если у вас есть такое желание, то ваш муж может обратиться к начальнику исправительной колонии с заявлением, и последний своей подписью завизирует его волеизъявление и согласие на совершение вами сделки, что будет приравнено к нотариальному согласию.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7