Особенности кооперативных объектов
Практически в каждом крупном городе России есть как минимум один кооператив собственников квартир.
Жилищно-строительный кооператив (далее в статье будем применять аббревиатуру ЖСК) представляет собой партнерство, созданное юрлицами и/или гражданами на базе членства с целью удовлетворить потребности всех тех лиц, которые проживают на территории кооператива. Кроме того, ЖСК формируются и с управленческой целью, которая позволяет обеспечить нормальное функционирование многоквартирного дома.
Члены, входящие в кооператив, вносят свои средства на следующие цели:
- покупку жилья или его строительство;
- проведение реконструкции домов;
- содержание домов.
У членов ЖСК есть свои права и обязанности, которые они должны соблюдать, пока фактически состоят в кооперативе.
| Нет, подобного опыта нет | 88 |
| Да, жили семьей в такой квартире | 143 |
Права и обязанности членов ЖСК
Каждый член ЖСК имеет право голосовать в рамках общего собрания объединения. Решения, принимаемые на собрании, обязательны к исполнению. Что касается вопросов правового положения каждого из членов жилищного кооператива, то они регламентированы главой 12 ЖК РФ.
Члены ЖСК, в соответствии с законами, наделяются следующими видами прав:
- быть избранным в правление кооператива;
- вносить паевой взнос;
- получать прибыль, извлекаемую от коммерческой деятельности кооператива;
- получать в пользование помещения, входящие в площадь многоквартирного дома, соразмерно с объемом взноса в ЖСК.
К обязанностям участников, входящих в ЖСК, относится:
- соблюдение Устава кооператива;
- выполнение решений, вынесенных по итогам собрания;
- покрытие убытков кооператива, посредством взносов дополнительного характера в течение 3-х месяцев с момента утверждения баланса за год;
- освобождение жилых помещений, расположенных на территории кооперативного дома, после того, как участник будет исключен из ЖСК.
За кем числится собственность
Жилье будет являться собственностью кооператива до тех пор, пока паевый взнос не будет перекрыт гражданином. Согласно п. 4 ст. 218 ГК, участники кооператива, которые внесли паевые взносы за объекты на территории МКД, получают на них право собственности.
Особенности права собственности
Если говорить про право собственности, которым наделяются участники кооператива, то после того, как пайщик полностью выплатил пай, то оно не имеет взаимосвязи с госрегистрацией такого права. Соответственно, у участника кооператива оно появляется автоматически – по факту окончательной выплаты пая. В свою очередь, переход права собственности к участнику ЖСК фактически снимает обязательства с самого кооператива по возвращению выплаченного участником взноса.
Подводные камни
Членство с ЖСК, если цель вступления в кооператив – стать владельцем жилого помещения, обуславливает целый ряд рисков, о которых стоит помнить. В их числе:
- вы можете так и не получить квартиру, если дом может быть достроен не до конца, ведь множество решений в ЖСК принимаются коллективно;
- вы можете столкнуться с ростом стоимости строительства дома и необходимостью в оперативном покрытии убытков участниками кооператива;
- со стороны ЖСК перед участниками кооператива нет никаких обязательств.
Среди других рисков стоит отметить также и отсутствие ответственности за нарушение сроков передачи квартир членам ЖСК.
Регистрация права собственности на квартиру в кооперативе
Оформить кооперативную квартиру в собственность может каждый участник кооператива. На сегодняшний день предусмотрено два способа, как можно стать собственником квартиры, отнесенного к категории ЖСК, то есть, объекта, за который уже был выплачен кооперативный пай.
Первый и наиболее простой способ – обращение в Роскадастр. Второй способ – признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату.
Документы
Если владелец жилплощади на территории ЖСК задумался о приватизации кооперативной квартиры и решил перевести ее в свою собственность, ему необходимо обратиться за услугой госрегистрации права в Росреестр. Для рассмотрения заявления понадобится пакет обязательной документации.
|
Что необходимо предоставить: |
|
|
1 |
справку, подтверждающая факт выплаты всего пая в полном объеме; |
|
2 |
акт приема-передачи жилья, выданный в ЖСК; |
Куда обращаться с документами – зависит от региона, в котором находится кооператив. Это может быть как Росреестр, так и МФЦ.
Пример:
Иван вступил в ЖСК, который располагается в Москве, следовательно, ему принадлежит квартира в МКД, который относится к этому кооперативу. Он принял решение о регистрации объекта, для чего он собрал все необходимые документы. Далее все регистрационные действия проводились в МФЦ.
Чтобы квартира была переведена в собственность, необходимо соблюдение конкретных условий:
- принято решение о возможности эксплуатации МКД, где располагается квартира;
- жилое помещение должно иметь кадастровый номер, то есть состоять на кадровом учете;
- ЖСК должен получить право собственности на оформляемую в собственность квартиру;
- документы оформлены правильно, в них нет никаких ошибок.
Что касается приватизации кооперативной квартиры, то к данной собственности применять подобное понятие неуместно. Ее нельзя приватизировать, но можно зарегистрировать право собственности. Для этого необходимо предоставить документы в двух экземплярах (оригинал и копия). При отсутствии документов Росреестр может увеличить сроки рассмотрения заявки по регистрации права собственности или вовсе отказать в услуге.
Для совершения регистрационных действий необходимо подать заявление в Росреестр. Вы можете воспользоваться образцом такого документа, который составили юристы ЕЮС.
Скачать Оформление через суд
Когда регистрация прав собственности через органы Росреестра невозможна — нужно обращаться в суд по фактическому адресу нахождения помещения. В ситуации банкротства ЖСК заявление на регистрацию права собственности подается в суд, который рассматривал дело о несостоятельности кооператива.
Если право собственности на квартиру будет устанавливаться через суд, собственнику необходимо оплатить государственную пошлину. Для физических лиц госпошлина составляет 300 рублей, для юрлиц - 3000 рублей.
Что приложить к иску
Вместе с исковым заявлением в суд потребуется предоставить ряд документов, в том числе, документ, который подтверждает фактическое получение права собственности на квартиру в ЖСК. Так, вам потребуется:
- договор, подписанный с представителями кооператива, о включении в список участников;
- протокол, в котором будут указаны граждане, включенные в ЖСК;
- документы, подтверждающие факт оплаты по договору. Это могут быть как кассовые ордеры, так и поручения;
- справка, в которой будет отражен факт полного погашения долга за квартиру;
- акт приема-передачи объекта;
- выписка из ЕГРН;
- документ, в котором будет указана информация о присвоении адреса объекта (предъявляется в случае с новостроем).
К документам потребуется приложить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Также потребуются документы, связанные со всеми контрактами на новый дом.
Пример:
Петр не смог зарегистрировать право на кооперативную квартиру через Росреестр, тогда он направил иск в суд. В ходе судопроизводства в качестве третьих лиц были привлечены сестра и брат истца, так как судья посчитал, что процедура повлечет за собой нарушение их прав. Адвокат подсказал Петру собрать документы, которые будут свидетельствовать об инвестиционных контрактах. Вся документация была приложена к материалам дела, что позволило суду признать право истца на жилое помещение.
На этапе составления иска необходимо сразу определить и перечислить в заявлении лиц, права которых так или иначе могут быть нарушены в случае признания права собственности на недвижимый объект, расположенный на территории кооперативного МКД.
Как квартира регистрируется в собственность по суду
В среднем на признание права собственности на кооперативную квартиру в суде, как показывает практика, уходит от двух до трех месяцев. Однако сроки могут варьироваться в зависимости от обстоятельств дела.
Что происходит потом? После того, как владелец кооперативной квартиры получает на руки решение суда о признании за ним права собственности, он обращается в Росреестр с целью регистрации этого права. Только после этого он считается законным владельцем (собственником) своей недвижимости.
Вместе с заявлением в Росреестр владелец квартиры предоставляет:
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- две копии решения суда, заверенные инстанцией.
Копия решения, по которому признается право собственности, направляется секретарем суда в Росреестр. На совершение этого действия есть 3 дня, отсчет которых ведется с даты, когда решение вступит в силу. Однако на практике случается так, что суд либо не отправляет решение, либо отправляет его позднее. В таких условиях Росреестр, не получивший копию решения, нередко приостанавливает процесс регистрации, направляя в инстанцию запрос о подлинности того решения, которое предоставил заявитель. Если ответ из суда не приходит (что тоже случается) Росреестр в регистрации отказывает.
Пример:
Дмитрий, являющийся участником кооператива, получил право на жилое помещение в МКД по решению суда. Чтобы оформить его в собственность, он начал собирать документы. В суде Дмитрию сказали, что собрать документы и отправить их в Росреестр может представитель - юрист. Этим правом и воспользовался мужчина — он решил, что так снизит риски отказа в регистрации Росреестром.
Регистрация при отсутствии кадастрового номера
Если же недвижимый объект не имеет кадастрового номера, то, вместе с процедурой оформления собственности либо до ее начала, владелец помещения должен обратиться в Роскадастр Именно этот орган занимается постановкой жилья на учет. Вместе с заявлением ему потребуется предоставить техплан своей квартиры.
К разработке технического плана помещения привлекаются кадастровые инженеры. Данные об этих специалистах должны быть внесены в реестр Росреестра. Для планирования инженер должен иметь доступ к проекту МКД, документу, свидетельствующему о введении дома в эксплуатацию, а также постановлению о присвоении кооперативному объекту адреса.
Все документы, которые могут потребоваться для изготовления плана, запрашиваются в ЖСК, у застройщика либо в организациях, осуществляющих строительный надзор. Перед тем, как заказать технический план квартиры, желательно уточнить его наличия – возможно, он уже есть в готовом виде.
Обзор судебной практики
Гражданин Н обратился в суд с иском, в котором просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную в кооперативном доме, в которую он с супругой въехал по обменному ордеру. Ответчик, гражданин M, въехал в комнату в коммунальной квартире, которую Н с супругой занимали до обмена на кооперативное жилье. В ЖСК не осталось документов, подтверждающих факт выплаты пая предыдущим владельцем. Отсутствие этого документа не позволяет зарегистрировать право собственности на квартиру.
Суд в ходе рассмотрения дела установил, что на основании обменного ордера Н и его супруга въехали в квартиру, имея на это законные основания. В архиве ЖСК не сохранился протокол о приеме в кооператив гражданина Н и о выплате им пая, однако на дату рассмотрения дела в суде и на протяжении сорока лет Н оплачивает все расходы, которые предусмотрены в рамках членства в ЖСК, а также коммунальные услуги. Он и его супруга проживают в квартире постоянно, также Н указан как собственник в лицевом счете.
Заслушав все пояснения, суд решил, что исковые требования со стороны Н подлежат удовлетворению. Кроме того, суд учел, что исходя из данных обменного ордера предыдущему владельцу квартиры — гражданину M, взамен предоставили комнату в коммунальной квартире, в которой раньше жили истец и его супруга. В квартире постоянно зарегистрирована супруга Н, что подтверждено данными о характеристиках объекта недвижимости в Федеральной Кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги.
В соответствии со ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР», член ЖСК, который полностью выплатил пай за квартиру, предоставленную в пользование, получает право собственности на этот объект. Обмен регулировался в соответствии со ст. 67-74 и 119 Жилищного кодекса адрес РСФСР. Согласно им, член ЖСК имел право, заручившись согласием проживавших с ним членов семьи и исполкома Совета народных депутатов, обменять занимаемое им жилье на объект, принадлежавший другому члену ЖСК или нанимателю, соблюдая правила Кодекса.
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что право собственности Н на квартиру появилось на основании и в результате обмена жилыми объектами в соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РСФСР. На основе толкования Жилищного кодекса РФ буквально, для перехода права собственности на квартиру в ЖСК с выплаченным в полном объеме паем, достаточно подтвердить факт обмена с предыдущим собственником. Суд признал за Н право собственности на квартиру, и вынесенное решение стало основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.
Частые вопросы
Сначала нужно дождаться ввода МКД в эксплуатацию. Кроме того, важно чтобы квартире был присвоен кадастровый номер. После ЖСК должен зарегистрировать право собственности на квартиру.
Стандартный срок рассмотрения – от двух до трех месяцев, однако он может варьироваться в зависимости от обстоятельств дела и других нюансов.
В качестве третьих лиц могут быть привлечены те, чьи права так или иначе могут быть нарушены в результате признания за истцом права собственности на кооперативную квартиру.
Заключение юриста
Если вы имеете кооперативную собственность в 2024 году, то с регистрацией права собственности на подобный объект не стоит затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры не оформленной в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников такого пайщика тоже ждет немало хлопот. Еще один важный момент: пайщик не может прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДФЛ в случае продажи своей квартиры.
