Случаи применения
Согласно действующему российскому законодательству, дополнительное соглашение к договору аренды составляют в случае внесения в него изменений, корректирующих правоотношения между субъектами. Как показывает практика, стороны прибегают к применению рассматриваемого документа в следующих случаях.
|
Случаи: |
|
продление или сокращение периода временного пользования участком; |
|
снижение или увеличение объема арендной платы; |
|
передача права пользования и/или владения третьим лицам; |
|
изменение площади участка, перенос границ; |
|
смена порядка внесения арендных платежей или их расчета; |
|
наделение субъектов правоотношений дополнительными правами и обязанностями, либо ликвидация некоторых из них; |
|
внесение дополнительных условий. |
Достаточно редко, но все-таки случаются ситуации, когда необходимо поменять адрес, по которому расположен участок. Это может произойти из-за переименования населенного пункта или конкретной улицы.
Внесение изменений в договор аренды земли осуществляют в той же форме, в какой стороны заключили арендное соглашение.
| Нет | 82 |
| Да | 64 |
Если рассматривать внесение коррективов в документ с законодательной точки зрения, то нужно руководствоваться правилами гражданского и земельного законодательства. В частности, ст.450 ГК РФ говорит о том, что договор аренды может быть изменен по согласию сторон, в судебном, либо одностороннем порядке (если это предусмотрено условиями основного документа).
Особенности составления
Согласно действующему российскому законодательству, модификация заключенного договора аренды земельного участка производится с учетом некоторых особенностей.
- Внесение изменений в документ может быть произведено по инициативе любой из сторон. То есть, предложить откорректировать условия вправе, как арендодатель, так и арендатор. Последующая схема модернизации документа осуществляется по контракту.
- Условиями основного соглашения иногда наделяют арендатора и/или арендодателя возможностью вводить коррективы в одностороннем порядке. В таком случае получать согласие от второго субъекта правоотношений для изменения договора аренды земельного участка нет необходимости.
- Регистрировать дополнительное соглашение в государственных органах необходимо в том случае, если госрегистрация предусмотрена для основного договора. То есть, если хотя бы одним из субъектов сделки выступает юридическое лицо и/или арендные правоотношения заключены на срок 1 год и более.
- Внести изменения путем заключения доп.соглашения можно, если арендодателем выступает физическое, юридическое лицо или муниципалитет (или другое государственное ведомство).
- Арендатор, арендующий государственный или муниципальный земельный участок, может инициировать заключение дополнительного соглашения к основному договору путем направления обращения в письменной форме, в том числе посредством сети Интернет, в частности, при помощи портала Госуслуги.
- Для внесения изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в залоге, необходимо получить согласие залогодержателя.
Если арендный договор уже истек, то модернизировать его невозможно. В таком случае стороны могут заключить другое соглашение, предусмотрев им изменяющие первоначальные правоотношения условия.
Пример из практики:
Шабашов П.Р. подал заявление о внесении в договор аренды муниципального земельного участка под ИЖС изменений. Таким образом, заявитель планировал продлить срок действия временного пользования объектом, так как рассматриваемый период подошел к концу. Администрация, предоставившая надел в аренду отказала в заключение дополнительного соглашения на основании того, что срок действия основного документа истек. Мужчина обратился за консультацией к юристу. Он пояснил, что на участке он построил дом. Недвижимость находится в его собственности. Он планирует продать объект, но покупатель просит оформить надел надлежащим образом. Специалист посоветовал обратиться к собственнику земли (в администрацию) с заявлением о предоставлении участка в аренду или в собственность без проведения торгов. Шабашов последовал совету юриста. Администрация одобрила заявку, и спустя некоторое время мужчина вновь арендовал надел.
Если арендованный земельный участок принадлежит государству или муниципалитету, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору, а также сам объект третьим лицам без получения согласия на это арендодателя. Но, это не означает того, что при смене правообладателя и пользователя имуществом, владелец участка даже не узнает об этом. Согласно ст.22 ЗК РФ он обязан уведомить арендатора о передаче прав, обязанностей и надела третьему лицу в письменном виде.
Бланк документа
Доп соглашение к договору аренды земельного участка не имеет единой формы. Единственное требование к нему, регламентированное на законодательном уровне заключается в том, что его заключают в том же виде, что и основной документ.
«Если арендные правоотношения возникли в результате подписания субъектами договора в письменной форме, который зарегистрирован в Росреестре, то и дополнительное соглашение в обязательном порядке необходимо заключать в «твердом» виде и осуществлять регистрационные действия».
Документ не имеет четкой структуры, утвержденной законодательством. В нем принято указывать следующую информацию:
- название, номер, дату и место заключения;
- наименование сторон, их данные;
- реквизиты основного договора;
- сведения о вносимых изменениях;
- порядок вступления коррективов в силу;
- реквизиты субъектов правоотношений и их подписи.
Для заключения дополнительного соглашения к основному арендному договору можно использовать типовой бланк, который, в случае необходимости, видоизменяют в соответствии с личными потребностями.
Скачать Образец заявления
Образец
Изменение арендатора, продление срока действия договора аренды земельного участка, увеличение (снижение) размера арендной платы или внесение иных коррективов в основной договор осуществляется путем заключения соглашения. Его письменная форма обязательна в том случае, если арендные правоотношения возникли после заключения «твердого документа».
В процессе подготовки доп.соглашения можно опираться на заполненный образец. Это поможет избежать ошибок при его формировании.
Регистрация
Изменение условий договора аренды земельного участка необходимо регистрировать в государственных органах в тех случаях, когда основной документ подлежит обязательной госрегистрации.
Для осуществления регистрационных действий необходимо составить заявление и подать его в МФЦ, подкрепив пакетом документов:
- идентификатор личности заявителя;
- квитанция об уплате госпошлины;
- учредительные документы компании, выписку из реестра юридических лиц (для компаний);
- кадастровый план земельного участка;
- оригинал дополнительного соглашения.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о признание соглашения о субаренде земельного участка, находящегося в частной собственности, недействительным. Истец пояснил, что смена арендатора, а если быть точнее, передача объекта во временное пользование третьим лицам (субарендатору), произошла без согласования с арендодателем.
Суд ознакомился с договором аренды, в котором пункта о запрете на передачу имущества в субаренду не было. Но, согласно ст.615 ГК РФ передача арендованного объекта арендатором третьим лицам возможна с согласия арендодателя. По этому положению ответчик не вправе заключать субарендное соглашение.
Однако в процессе разбирательства ответчик предоставил оригинал дополнительного соглашения, подписанный обеими сторонами правоотношений, который допускал возможность передачи надела третьим лицам, в том числе в залог и в субаренду.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что договор субаренды земельного участка заключен правомерно и отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
Согласно ст.22 ЗК РФ, если договор аренды земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, заключен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передать имущество во временное пользование или свои права и обязанности по соглашению третьим лицам, в том числе в залог, без получения письменного согласия от арендодателя, но при условии его уведомления. Если же арендный контракт заключен на меньший срок, то для совершения рассматриваемого действия необходимо получить согласие от собственника.
По закону, внесение коррективов в арендное соглашение по инициативе одного из субъектов правоотношений без получения на это согласия от второй стороны возможно только в том случае, если такое право предусмотрено договором аренды.
Согласно действующему российскому законодательству, стороны имеют право внести изменения в договор аренды по взаимному согласию. Для этого заключают доп.соглашение. В нем прописывают все коррективы, вносимые в основной документ. Таким способом можно продлить срок действия правоотношений.
Заключение эксперта
Договор аренды земли может быть изменен путем подписания сторонами дополнительного соглашения, если законодательством или контрактом не предусмотрено иное.
Доп.соглашение составляют в той же форме, что и основной документ. То есть, если арендные правоотношения возникли на основании заключения договора аренды в письменной форме, который зарегистрирован в Росреестре, то и в случае подписания дополнительного документа, изменяющего условия первого, необходимо составлять в письменном виде, а затем регистрировать в государственных органах.
