Можно ли приватизировать долю или часть квартиры
Согласно Закону о приватизации, у каждого гражданина РФ есть возможность приватизировать недвижимость, то есть обратить муниципальную собственность, занимаемую по договору социального найма, в частную. При этом право на участие в приватизации можно реализовать всего один раз до 18 лет и еще раз после достижения совершеннолетия. Доли распределяются между участниками равномерно либо в соответствии с договоренностями жильцов.
| Да | 82 |
| Нет | 94 |
При этом, поскольку собственником недвижимости является одно лицо – муниципалитет, законом не разрешается приватизировать часть муниципальной квартиры. Однако этот запрет можно обойти различными способами:
- Выделение доли в натуре. Для этого нужно провести и легально оформить перепланировку, а также перезаключить договор социального найма. При этом не в любом жилом помещении можно выделить долю. Нужно соблюсти ряд требований законодательства. Подробнее о них расскажем далее.
- Раздел квартиры на основании соглашения. С остальными жильцами можно договориться о разделе комнат и лицевых счетов. Такая квартира фактически будет являться коммунальной. Однако требуется согласие муниципалитета, которое получить практически невозможно.
- Размен. Жилец может договориться с соседями и обратиться в муниципалитет, чтобы потребовать размен жилья. Однако местная администрация далеко не всегда готова идти на уступки. Также на балансе муниципалитета может просто не оказаться подходящих жилых помещений.
- Отказ от приватизации. Жильцы могут отказаться от приватизации квартиры в пользу одного человека, сохранив за собой право пожизненного пользования помещением. Также соседи могут оформить порядок пользования жилплощадью посредством соглашения. В документе они могут указать, кто и какими помещениями вправе пользоваться.
Выбор способа приватизации части муниципальной квартиры зависит от конкретных обстоятельствах. Так, не всегда получается договориться с соседями. Для разрешения разногласий приходится обращаться в судебные органы.
Зачем нужна приватизация
Приватизировать имущество – значит стать его полноправным владельцем. Если лицо заключило договор социального найма с администрацией, то оно вправе лишь пользоваться полученной по нему квартирой. Чтобы можно было не только проживать в помещении, но и распоряжаться им, нужно быть собственником.
Как только в Росреестре появляется запись о переходе права собственности к новому владельцу, он приобретает следующие права:
- сдавать недвижимость в аренду;
- подписывать документы на отчуждение доли;
- завещать имущество;
- регистрировать на свою жилплощадь третьих лиц без согласия соседей;
- оставлять под залог и т.д.
При этом следует учитывать, что места общего пользования при наличии соседей нельзя приватизировать и, соответственно, каким-либо образом распоряжаться ими. Как и остальные жильцы, собственник доли вправе лишь пользоваться санузлом, кухней, ванной и т.д.
Владельцем части квартиры может быть и несовершеннолетний ребенок. Однако права такого лица по распоряжению жилплощадью законодательно ограничены.
Как выделить долю в натуре
Согласно Закону о приватизации, переводить в частную собственность можно только жилые помещения муниципального и государственного фонда, а также земельные участки или их части. Поскольку в законодательстве не разрешается частичная приватизация, будущему собственнику обязательно требуется выделить долю в натуре. Так выделенная часть будет являться отдельным объектом.
Однако не в любой квартире есть возможность выделить в натуре долю, фактически превратив ее в коммунальную. Необходимо, чтобы одновременно соблюдались следующие условия:
- выделяемая жилплощадь представляет собой отдельную комнату или несколько комнат;
- в комнату оборудован отдельный вход;
- помещение изолированно от остальных комнат в помещении.
Только в том случае, если жилплощадь будет удовлетворять приведенным требованиям, удастся перевести часть квартиры в частную собственность.
Часто для соответствия жилого помещения этим критериям потенциальным владельцам приходится осуществлять перепланировку. Однако для проведения подобных действий требуется обращаться в муниципалитет для получения разрешения. При получении положительного ответа необходимо направить заявку на разработку проекта перепланировки в профильную организацию.
Только после получения всех разрешительных документов можно приступать к перепланировке и осуществлять раздел жилплощади между соседями. Далее с жильцами каждого объекта, образовавшегося в результате перепланировки, заключается отдельный договор социального найма. Выделенные доли приватизируются в обычном порядке, предусмотренным Законом о приватизации.
Разделение лицевых счетов – зачем нужно и как осуществить
Как правило, управляющая компания присылает счета на оплату коммунальных услуг на единый лицевой счет объекта. Тем временем, в результате выделения доли в натуре появляется новый объект с отдельным кадастровым паспортом. Поэтому и лицевой счет должен быть другим.
Для разделения счетов требуется направить в УК или ТСЖ соответствующее заявление и следующие документы:
- кадастровый паспорт объекта;
- выписка из ЕГРН или правоустанавливающий документ;
- удостоверение личности (паспорт или другой документ).
Если часть квартиры пока не приватизирована, но на жилплощади проживает одновременно несколько человек, они также могут разделить между собой помещения и счета. Это решит разногласия между жильцами об объеме потребляемых услуг, а также избавит от задолженностей недобросовестных соседей и исключит возможность отключения воды, газа и др.
Однако в некоторых случаях разделение лицевых счетов невозможно. Например, в разделе откажут, если квартира является однокомнатной и имеет несколько собственников, ширина комнаты составляет менее 2 м, а вход – менее 70 см.
Приватизация доли в квартире через «коммуналку»
Многие задаются вопросом, можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире, преобразовав ее в коммуналку. Теоретически такая возможность есть, однако фактически тяжело реализуется.
Квартире может быть присвоен статус коммунальной только при наличии согласия муниципалитета. Однако в настоящее время государством ведется борьба с коммуналками, поскольку этот институт – пережиток прошлого.
Также, чтобы перевести квартиру в коммуналку, необходимо соблюдение следующих требований:
- комнаты должны быть изолированы друг от друга;
- каждая комната должна быть оборудована отдельным входом, расположенным в помещении общего пользования.
Если по каким-либо причинам муниципалитет откажет в требовании о дроблении жилья, с этим ничего нельзя сделать – это его право. В том случае, если все же удастся получить положительный ответ, нужно будет переоформить договоры социального найма на жильцов каждого объекта.
Приватизация комнат в коммуналке осуществляется по общим правилам. Единственное, нужно установить порядок пользования общими помещениями.
Как разменять муниципальную квартиру
Если не получилось перевести квартиру в коммуналку или выделить долю в натуре, можно попробовать обратиться в муниципалитет с просьбой разменять жилье. Однако прежде чем подавать заявление, требуется убедиться, что соседи согласны на размен. В случае отказа одного из жильцов придется настаивать на размене в суде.
Также подать заявление на размен можно только при наличии веских оснований. К ним можно отнести:
|
№ |
Описание |
|
1 |
Проживание на одной жилплощади людей, не состоящих в близких отношениях |
|
2 |
Один из жильцов мешает спокойно проживать остальным квартиросъемщикам, ведет аморальный и асоциальный образ жизни |
|
3 |
Нарушение прав и интересов лиц, не достигших совершеннолетия и лишенных дееспособности, и др. |
Поскольку муниципалитет вправе отказать в размене, следует заранее уточнить, при наличии каких оснований он готов обменять одну квартиру на две и более. Вполне может оказаться, что местная администрация не способна осуществить размен по причине нехватки муниципальной недвижимости на балансе.
C чего начать приватизацию части квартиры
Приватизация доли – сложный процесс, особенно если на жилплощади зарегистрированы несколько жильцов. Первое, что нужно сделать при переоформлении части жилья, – договориться с соседями. Наиболее благоприятный исход – получение письменного согласия на приватизацию части квартиры.
После того как согласие жильцов будет получено, можно переходить к сбору пакета документов. В первую очередь нужно убедиться в наличии социального договора или ордера. Если документа нет, то нужно отправиться в администрацию города и запросить его из архива. Далее нужно обратиться в БТИ для получения технического паспорта. Если в квартире не делались перепланировки, проблем с этим не возникнет. В противном случае придется восстановить прежнюю планировку жилья или уплатить штраф.
Когда все подготовительные действия совершены, можно перейти к составлению заявления в муниципальный орган. Вы можете воспользоваться нашим примером, чтобы облегчить себе задачу:
Скачать Документы для приватизации комнаты
Сбор пакета документов – важный этап приватизации, поскольку именно от него зависит решение госорганов о переоформлении жилья в частную собственность. Далее будет перечислен минимальный перечень документов, он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации.
Общий список документов для приватизации части жилплощади:
- заявление о приватизации;
- идентифицирующие документы участников процедуры (паспорта или свидетельства о рождении для несовершеннолетних);
- выписка из домовой книги с указанием всех лиц, прописанных в приватизируемой квартире;
- договор социального найма или ордер на получение жилья;
- справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
- технический паспорт, получаемый в БТИ;
- кадастровые документы на объект;
- квитанция об оплате государственной пошлины за выдачу правоустанавливающих документов.
Куда обращаться
После того как пакет документов собран, перед гражданами встает вопрос о том, куда обратиться для переоформления части квартиры. Приватизировать комнату можно в МФЦ или в местном жилищном департаменте. Чаще всего он находится в администрации города. МФЦ принимает документы, а также отправляет их в жилищный департамент вместо заявителей. Перед сбором документов также можно обратиться в данный госорган, чтобы узнать список документов, который они требуют. Так получится сэкономить время.
Стоимость и сроки процедуры
Общий срок рассмотрения заявления о приватизации занимает 60 дней. За это время государственные органы изучают пакет документов и основания для принятия решения об отказе или переоформлении жилья в частную собственность. К этому сроку можно добавить время на сбор документов, в среднем на это уходит до 30 дней. В общей сложности приватизацию части жилплощади можно осуществить за 2-3 месяца.
Однако это наиболее благоприятный исход, поскольку в ходе сбора документов может возникнуть множество сложностей. К примеру, незаконная перепланировка, несогласие соседей или нерасторопность администрации города.
Сама процедура приватизации является бесплатной, но при подготовке документов и оформлении права собственности расходы все же будут. Перечислим примерный список финансовых затрат при приватизации:
- технический паспорт из БТИ – от 5000 до 20000 рублей в зависимости от региона и площади жилья;
- кадастровый паспорт – 200 рублей;
- государственная пошлина за приватизацию – 1000 рублей за каждого участника;
- справка об отказе участия в процедуре – 500 рублей;
- регистрация права собственности в Росреестре – 2000 рублей.
Если в жилом помещении была сделана перепланировка, то к расходам добавляется восстановление изначальной планировки жилплощади. Приватизации части квартиры – сложный процесс, но если ответственно подойти к сбору пакета документов, то получится добиться положительного решения от администрации города.
Что делать, если соседи не согласны с приватизацией
Часто жильцы не соглашаются на переоформление жилья и превращение его в коммунальную квартиру. В таких случаях приходится в судебном порядке добиваться права на приватизацию без согласия соседей.
Это сложно, так как государственные органы не заинтересованы в создании коммунальных жилплощадей. Для этого придется предоставить веские основания, подтверждающие невозможность осуществления процедуры приватизации в обычном порядке.
Пример из практики:
Супруги Смирновы Т. и Л. решили приватизировать квартиру полученную по договору социального найма от администрации. Однако на жилплощади зарегистрированы не только они, но и сестра сводная сестра Смирнова Васильева Т. Женщина проживает более 10 лет с мужем в другой квартире, но выписываться из этой не планирует. Кроме того, она против приватизации имущества. Супруги Смирновы обратились с иском в суд о признании утраты права пользования имуществом в отношении Васильевой. Рассмотрев материалы дела судья установил, что женщина не проживает в квартире, не оплачивает коммунальные услуги, не несет другие затраты по содержанию имущества и удовлетворил иск и удовлетворил иск Смирновых. После этого супруги смогли успешно приватизировать недвижимость.
Также, перед тем как составить исковое заявление и подать его в суд, можно попытаться решить проблему, обратившись к администрации города, в жилищный департамент. В редких случаях удается убедить сотрудников госоргана заключить отдельный договор социального найма на часть квартиры. После этого остается только приватизировать эту часть в обычном порядке.
Однако если заявитель получил отказ и соседи не соглашаются, то разрешить спор можно только в суде. Исковое заявление подается в районный суд. При подаче иска нужно подготовить доказательную базу и веские основания, которые позволят выиграть гражданский спор.
Сложности, которые могут возникнуть
Долевая приватизация квартиры – сложный процесс, который отягощен множеством проблем. Споры, возникшие в ходе процедуры, в первую очередь нужно попытаться решить мирным способом, но если это не получается, то разрешение правового конфликта отводится органам правосудия.
Основные проблемы, которые могут произойти при приватизации части жилья:
- В жилом помещении прописано лицо, которое в нем не проживает или фактически не является частью семьи. Перед приватизацией его обязательно нужно выписать, в противном случае он станет одним из совладельцев недвижимости.
- Одна из наиболее частых проблем – незаконная перепланировка. Она считается незаконной, потому что жильцы не уведомили о ней настоящего владельца – государство. Даже если ремонт улучшил объект, снос стен, изменение границ и другие изменения структуры комнат будут считаться незаконными. Для приватизации придется восстановить изначальную планировку или уплатить штраф.
- Несогласие соседей на приватизацию. Если мирным способом не получается прийти к компромиссу, разрешить спор можно в судебном порядке.
Это лишь часть сложностей, с которыми можно столкнуться.
Частые вопросы
После приватизации квартиры собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в частности, он может передать доли другим лицам. Однако следует учитывать, что в натуральной форме можно выделить только отдельное помещение – комнату.
Наниматель вправе лишь пользоваться жильем, то есть проживать в нем. Собственник квартиры или ее части может также и распоряжаться своим имуществом. Владелец вправе подарить недвижимость, завещать, продать, обменять или сдать в аренду. Также он обязан оплачивать коммунальные платежи и налоги на имущество.
Если у квартиры одновременно несколько собственников, то у каждого из них в некоторых случаях требуется получать разрешение. Например, нельзя продать свою часть, не предупредив совладельцев, поскольку они обладают преимущественным правом на покупку.
Актуальные сведения о квартире можно получить из Росреестра. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН онлайн или лично обратиться в МФЦ или отделение регистрирующего органа.
Заключение эксперта
Приватизация квартиры по долям возможна при согласии муниципалитета и соблюдении требований законодательства. Так, для выделения доли в натуре требуется отдельное изолированное помещение с собственным входом. Также можно приватизировать комнату в коммуналке, а в некоторых случаях удается разменять квартиру. Если все эти способы не подходят, можно оформить жилье на одного человека. Остальные жильцы получат право пожизненного пользования.
