Обновлено: 18 июля 2022
Обновлено 18.07

Приватизация части квартиры

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

Нередко чужие люди, проживающие в одной квартире, сталкиваются с разногласиями, когда речь заходит о приватизации. В таких случаях приходится приватизировать часть квартиры. Для этого нужно соблюсти ряд требований, установленных законодательством. Разбираемся, как можно приватизировать квартиру частично, что нужно для этого сделать, а также что делать, если остальные наниматели против приватизации.

Приватизация части квартиры

Можно ли приватизировать долю или часть квартиры

Согласно Закону о приватизации, у каждого гражданина РФ есть возможность приватизировать недвижимость, то есть обратить муниципальную собственность, занимаемую по договору социального найма, в частную. При этом право на участие в приватизации можно реализовать всего один раз до 18 лет и еще раз после достижения совершеннолетия. Доли распределяются между участниками равномерно либо в соответствии с договоренностями жильцов.

При этом, поскольку собственником недвижимости является одно лицо – муниципалитет, законом не разрешается приватизировать часть муниципальной квартиры. Однако этот запрет можно обойти различными способами:

  • Выделение доли в натуре. Для этого нужно провести и легально оформить перепланировку, а также перезаключить договор социального найма. При этом не в любом жилом помещении можно выделить долю. Нужно соблюсти ряд требований законодательства. Подробнее о них расскажем далее.
  • Раздел квартиры на основании соглашения. С остальными жильцами можно договориться о разделе комнат и лицевых счетов. Такая квартира фактически будет являться коммунальной. Однако требуется согласие муниципалитета, которое получить практически невозможно.
  • Размен. Жилец может договориться с соседями и обратиться в муниципалитет, чтобы потребовать размен жилья. Однако местная администрация далеко не всегда готова идти на уступки. Также на балансе муниципалитета может просто не оказаться подходящих жилых помещений.
  • Отказ от приватизации. Жильцы могут отказаться от приватизации квартиры в пользу одного человека, сохранив за собой право пожизненного пользования помещением. Также соседи могут оформить порядок пользования жилплощадью посредством соглашения. В документе они могут указать, кто и какими помещениями вправе пользоваться.

Выбор способа приватизации части муниципальной квартиры зависит от конкретных обстоятельствах. Так, не всегда получается договориться с соседями. Для разрешения разногласий приходится обращаться в судебные органы.

Зачем нужна приватизация

Приватизировать имущество – значит стать его полноправным владельцем. Если лицо заключило договор социального найма с администрацией, то оно вправе лишь пользоваться полученной по нему квартирой. Чтобы можно было не только проживать в помещении, но и распоряжаться им, нужно быть собственником.

Как только в Росреестре появляется запись о переходе права собственности к новому владельцу, он приобретает следующие права:

  • сдавать недвижимость в аренду;
  • подписывать документы на отчуждение доли;
  • завещать имущество;
  • регистрировать на свою жилплощадь третьих лиц без согласия соседей;
  • оставлять под залог и т.д.

При этом следует учитывать, что места общего пользования при наличии соседей нельзя приватизировать и, соответственно, каким-либо образом распоряжаться ими. Как и остальные жильцы, собственник доли вправе лишь пользоваться санузлом, кухней, ванной и т.д.

Владельцем части квартиры может быть и несовершеннолетний ребенок. Однако права такого лица по распоряжению жилплощадью законодательно ограничены.

Обратите внимание! После переоформления жилого помещения в частную собственность у владельца появляются не только права, но и обязанности. Он обязан самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и ремонт, уплачивать налог на недвижимость.

Как выделить долю в натуре

Согласно Закону о приватизации, переводить в частную собственность можно только жилые помещения муниципального и государственного фонда, а также земельные участки или их части. Поскольку в законодательстве не разрешается частичная приватизация, будущему собственнику обязательно требуется выделить долю в натуре. Так выделенная часть будет являться отдельным объектом.

Однако не в любой квартире есть возможность выделить в натуре долю, фактически превратив ее в коммунальную. Необходимо, чтобы одновременно соблюдались следующие условия:

  • выделяемая жилплощадь представляет собой отдельную комнату или несколько комнат;
  • в комнату оборудован отдельный вход;
  • помещение изолированно от остальных комнат в помещении.

Только в том случае, если жилплощадь будет удовлетворять приведенным требованиям, удастся перевести часть квартиры в частную собственность.

Часто для соответствия жилого помещения этим критериям потенциальным владельцам приходится осуществлять перепланировку. Однако для проведения подобных действий требуется обращаться в муниципалитет для получения разрешения. При получении положительного ответа необходимо направить заявку на разработку проекта перепланировки в профильную организацию.

Только после получения всех разрешительных документов можно приступать к перепланировке и осуществлять раздел жилплощади между соседями. Далее с жильцами каждого объекта, образовавшегося в результате перепланировки, заключается отдельный договор социального найма. Выделенные доли приватизируются в обычном порядке, предусмотренным Законом о приватизации.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Важно, чтобы перепланировка была законной. Для разработки проекта лучше обращаться в профильные компании, которые состоят в СРО. Проверить организацию можно на сайте НОСТРОЙ.

Разделение лицевых счетов – зачем нужно и как осуществить

Как правило, управляющая компания присылает счета на оплату коммунальных услуг на единый лицевой счет объекта. Тем временем, в результате выделения доли в натуре появляется новый объект с отдельным кадастровым паспортом. Поэтому и лицевой счет должен быть другим.

Для разделения счетов требуется направить в УК или ТСЖ соответствующее заявление и следующие документы:

  • кадастровый паспорт объекта;
  • выписка из ЕГРН или правоустанавливающий документ;
  • удостоверение личности (паспорт или другой документ).

Если часть квартиры пока не приватизирована, но на жилплощади проживает одновременно несколько человек, они также могут разделить между собой помещения и счета. Это решит разногласия между жильцами об объеме потребляемых услуг, а также избавит от задолженностей недобросовестных соседей и исключит возможность отключения воды, газа и др.

Однако в некоторых случаях разделение лицевых счетов невозможно. Например, в разделе откажут, если квартира является однокомнатной и имеет несколько собственников, ширина комнаты составляет менее 2 м, а вход – менее 70 см.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Если не получается договориться с соседями о разделе счетов, следует обращаться в суд. Наши юристы помогут обезопасить от чужих долгов по оплате коммунальных услуг.

Приватизация доли в квартире через «коммуналку»

Многие задаются вопросом, можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире, преобразовав ее в коммуналку. Теоретически такая возможность есть, однако фактически тяжело реализуется.

Квартире может быть присвоен статус коммунальной только при наличии согласия муниципалитета. Однако в настоящее время государством ведется борьба с коммуналками, поскольку этот институт – пережиток прошлого.

Также, чтобы перевести квартиру в коммуналку, необходимо соблюдение следующих требований:

  • комнаты должны быть изолированы друг от друга;
  • каждая комната должна быть оборудована отдельным входом, расположенным в помещении общего пользования.

Если по каким-либо причинам муниципалитет откажет в требовании о дроблении жилья, с этим ничего нельзя сделать – это его право. В том случае, если все же удастся получить положительный ответ, нужно будет переоформить договоры социального найма на жильцов каждого объекта.

Приватизация комнат в коммуналке осуществляется по общим правилам. Единственное, нужно установить порядок пользования общими помещениями.

Как разменять муниципальную квартиру

Если не получилось перевести квартиру в коммуналку или выделить долю в натуре, можно попробовать обратиться в муниципалитет с просьбой разменять жилье. Однако прежде чем подавать заявление, требуется убедиться, что соседи согласны на размен. В случае отказа одного из жильцов придется настаивать на размене в суде.

Также подать заявление на размен можно только при наличии веских оснований. К ним можно отнести:

  • проживание на одной жилплощади людей, не состоящих в близких отношениях;
  • один из жильцов мешает спокойно проживать остальным квартиросъемщикам, ведет аморальный и асоциальный образ жизни;
  • нарушение прав и интересов лиц, не достигших совершеннолетия и лишенных дееспособности, и др.

Поскольку муниципалитет вправе отказать в размене, следует заранее уточнить, при наличии каких оснований он готов обменять одну квартиру на две и более. Вполне может оказаться, что местная администрация не способна осуществить размен по причине нехватки муниципальной недвижимости на балансе.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Жилец вправе подать в суд исковое заявление с требованием принудительного размена. Чтобы выиграть дело, важно заручиться поддержкой юристов. Без профессионалов это практически невозможно, поскольку большинство участников судебного процесса не заинтересованы в положительном исходе.

C чего начать приватизацию части квартиры

Приватизация доли – сложный процесс, особенно если на жилплощади зарегистрированы несколько жильцов. Первое, что нужно сделать при переоформлении части жилья, – договориться с соседями. Наиболее благоприятный исход – получение письменного согласия на приватизацию части квартиры.

После того как согласие жильцов будет получено, можно переходить к сбору пакета документов. В первую очередь нужно убедиться в наличии социального договора или ордера. Если документа нет, то нужно отправиться в администрацию города и запросить его из архива. Далее нужно обратиться в БТИ для получения технического паспорта. Если в квартире не делались перепланировки, проблем с этим не возникнет. В противном случае придется восстановить прежнюю планировку жилья или уплатить штраф.

Когда все подготовительные действия совершены, можно перейти к составлению заявления в муниципальный орган. Вы можете воспользоваться нашим примером, чтобы облегчить себе задачу:

Образец заявления
Образец заявления о приватизации доли в квартире
zoom Скачать Образец заявления о приватизации доли в квартире

Документы для приватизации комнаты

Сбор пакета документов – важный этап приватизации, поскольку именно от него зависит решение госорганов о переоформлении жилья в частную собственность. Далее будет перечислен минимальный перечень документов, он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации.

Общий список документов для приватизации части жилплощади:

  • заявление о приватизации;
  • идентифицирующие документы участников процедуры (паспорта или свидетельства о рождении для несовершеннолетних);
  • выписка из домовой книги с указанием всех лиц, прописанных в приватизируемой квартире;
  • договор социального найма или ордер на получение жилья;
  • справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • технический паспорт, получаемый в БТИ;
  • кадастровые документы на объект;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за выдачу правоустанавливающих документов.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

При подготовке документов нужно знать, что у них есть срок действия. Конкретные справки и выписки могут быть действительны в течение нескольких месяцев или одного года, например, выписка из домовой книги. То есть старые документы, полученные несколько лет назад, точно не подойдут. Своевременная проверка документов поможет избежать отказов и ускорит процедуру приватизации.

Куда обращаться

После того как пакет документов собран, перед гражданами встает вопрос о том, куда обратиться для переоформления части квартиры. Приватизировать комнату можно в МФЦ или в местном жилищном департаменте. Чаще всего он находится в администрации города. МФЦ принимает документы, а также отправляет их в жилищный департамент вместо заявителей. Перед сбором документов также можно обратиться в данный госорган, чтобы узнать список документов, который они требуют. Так получится сэкономить время.

Стоимость и сроки процедуры

Общий срок рассмотрения заявления о приватизации занимает 60 дней. За это время государственные органы изучают пакет документов и основания для принятия решения об отказе или переоформлении жилья в частную собственность. К этому сроку можно добавить время на сбор документов, в среднем на это уходит до 30 дней. В общей сложности приватизацию части жилплощади можно осуществить за 2-3 месяца.

Однако это наиболее благоприятный исход, поскольку в ходе сбора документов может возникнуть множество сложностей. К примеру, незаконная перепланировка, несогласие соседей или нерасторопность администрации города.

Сама процедура приватизации является бесплатной, но при подготовке документов и оформлении права собственности расходы все же будут. Перечислим примерный список финансовых затрат при приватизации:

  • технический паспорт из БТИ – от 5000 до 20000 рублей в зависимости от региона и площади жилья;
  • кадастровый паспорт – 200 рублей;
  • государственная пошлина за приватизацию – 1000 рублей за каждого участника;
  • справка об отказе участия в процедуре – 500 рублей;
  • регистрация права собственности в Росреестре – 2000 рублей.

Если в жилом помещении была сделана перепланировка, то к расходам добавляется восстановление изначальной планировки жилплощади. Приватизации части квартиры – сложный процесс, но если ответственно подойти к сбору пакета документов, то получится добиться положительного решения от администрации города.

Что делать, если соседи не согласны с приватизацией

Часто жильцы не соглашаются на переоформление жилья и превращение его в коммунальную квартиру. В таких случаях приходится в судебном порядке добиваться права на приватизацию без согласия соседей.

Это сложно, так как государственные органы не заинтересованы в создании коммунальных жилплощадей. Для этого придется предоставить веские основания, подтверждающие невозможность осуществления процедуры приватизации в обычном порядке.

Также, перед тем как составить исковое заявление и подать его в суд, можно попытаться решить проблему, обратившись к администрации города, в жилищный департамент. В редких случаях удается убедить сотрудников госоргана заключить отдельный договор социального найма на часть квартиры. После этого остается только приватизировать эту часть в обычном порядке.

Однако если заявитель получил отказ и соседи не соглашаются, то разрешить спор можно только в суде. Исковое заявление подается в районный суд. При подаче иска нужно подготовить доказательную базу и веские основания, которые позволят выиграть гражданский спор.

Сложности, которые могут возникнуть

Долевая приватизация квартиры – сложный процесс, который отягощен множеством проблем. Споры, возникшие в ходе процедуры, в первую очередь нужно попытаться решить мирным способом, но если это не получается, то разрешение правового конфликта отводится органам правосудия.

Основные проблемы, которые могут произойти при приватизации части жилья:

  • В жилом помещении прописано лицо, которое в нем не проживает или фактически не является частью семьи. Перед приватизацией его обязательно нужно выписать, в противном случае он станет одним из совладельцев недвижимости.
  • Одна из наиболее частых проблем – незаконная перепланировка. Она считается незаконной, потому что жильцы не уведомили о ней настоящего владельца – государство. Даже если ремонт улучшил объект, снос стен, изменение границ и другие изменения структуры комнат будут считаться незаконными. Для приватизации придется восстановить изначальную планировку или уплатить штраф.
  • Несогласие соседей на приватизацию. Если мирным способом не получается прийти к компромиссу, разрешить спор можно в судебном порядке.

Это лишь часть сложностей, с которыми можно столкнуться.

Частые вопросы

Можно ли разделить доли, когда квартира уже приватизирована?
+

После приватизации квартиры собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в частности, он может передать доли другим лицам. Однако следует учитывать, что в натуральной форме можно выделить только отдельное помещение – комнату.

Чем отличаются права собственника от прав нанимателя?
+

Наниматель вправе лишь пользоваться жильем, то есть проживать в нем. Собственник квартиры или ее части может также и распоряжаться своим имуществом. Владелец вправе подарить недвижимость, завещать, продать, обменять или сдать в аренду. Также он обязан оплачивать коммунальные платежи и налоги на имущество.

Существуют ли ограничения для владельцев доли?
+

Если у квартиры одновременно несколько собственников, то у каждого из них в некоторых случаях требуется получать разрешение. Например, нельзя продать свою часть, не предупредив совладельцев, поскольку они обладают преимущественным правом на покупку.

Как узнать размер своей доли в квартире?
+

Актуальные сведения о квартире можно получить из Росреестра. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН онлайн или лично обратиться в МФЦ или отделение регистрирующего органа.

Заключение эксперта

Приватизация квартиры по долям возможна при согласии муниципалитета и соблюдении требований законодательства. Так, для выделения доли в натуре требуется отдельное изолированное помещение с собственным входом. Также можно приватизировать комнату в коммуналке, а в некоторых случаях удается разменять квартиру. Если все эти способы не подходят, можно оформить жилье на одного человека. Остальные жильцы получат право пожизненного пользования.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Алина
19.07.2022
Здравствуйте! Планируем приватизировать двухкомнатную квартиру, я и мама. Прописаны только два человека. Как лучше оформить квартиру: на одного человека или в долях? Мама хочет оформить на меня, чтобы потом быстрее подготовить ее к продаже. А я переживаю, что со мной может что-то случиться и мама останется без крыши над головой.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
20.07.2022
Добрый день, Алина! Если вы переживаете, что с вами может что-то случиться, оформляйте квартиру в равных долях. Так и вы, и мама будете спокойны. Но это зависит от наличия законных наследников. Если мама является вашим единственным наследником по закону, которому положена обязательная доля, то можете оформлять квартиру на себя. В противном случае можете подстраховаться и разделить жилье на доли.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России