Имущество супругов
Даже без ипотеки раздел квартиры всегда трудно решается при разводе, но ипотечный договор придает сложностей этой ситуации. По общему правилу все совместно нажитое имущество супругов принадлежит обоим – ст. 256 ГК РФ. Каждый из супругов признается одновременно 100% владельцем.
| Да | 82 |
| Нет | 88 |
Если происходит раздел, то доли на квартиру считаются равными. Доля каждого супруга будет составлять 50%. Все эти правила действуют, когда брачным договором не установлен иной режим собственности. И на раздел ипотечного имущества распространяются такие же правила.
Квартира в ипотеке до брака
Все, что было до брака принадлежит владельцу, и супруг на это не имеет никаких прав. И также это касается ипотеки. Если человек взял кредит на недвижимость до вступления в брак, то в отношении этого имущества у его будущего супруга не возникнет прав и обязательств.
Платить за ипотечную квартиру при разводе не придется другому супругу, если она приобреталась до брака.
Обязательства останутся на том, кто до брака приобрел недвижимое имущество. И, соответственно, никакого раздела на доли не произойдет.
Более того, не считается общим то имущество, которое перешло по безвозмездным сделкам: дарение, наследство и т.п.
Обязательства супругов: риски и ответственность
В отношении обязательств мужа и жены перед кредиторами действуют особенные правила. Все они предусмотрены статьей 45 СК РФ. По общему правилу кредит банкам должен отдавать тот, кто его брал (рассматриваем ситуации без ипотеки, по обычным любым обязательствам). Но на самом деле банки имеют право при сложностях или недостаточности имущества поступить следующим образом:
- потребовать раздела и выдела доли должника из общей совместной собственности;
- обратить взыскание на долю второго супруга, если имеются основания полагать, что кредит был потрачен на общие благие цели для семьи.
И тут уже возникает риск потерять все. Особенно тяжело с квартирами, когда на них обращают взыскание. Выдел доли в натуре практически неосуществим.
По закону сначала надо предложить выкупить долю остальным содольщикам. Сделать надо это в письменной форме и ждать месяц их ответа.
И, как правило, на этом моменте возникают разногласия, кому какую цену устанавливать:
- банкам выгодно продать подороже, чтобы иметь возможность погасить долг;
- а содольщикам должника наоборот - выгодно купить ее по более низкой цене.
Статья 255 ГК РФ устанавливает, что квартира должна продаваться по рыночной стоимости. Рыночную стоимость определяют эксперты, а их участие приносит новые расходы, так как за оценку недвижимости берут немало. Когда содольщик или второй супруг не может выкупить, то банк вправе требовать продажи с торгов. Страшно представить себе, как будут уживаться в одной квартире совершенно разные люди.
Развод супругов и раздел квартиры
Конечно, уже ясно, что правила и порядок раздела вообще любого недвижимого имущества будут зависеть от разных условий. Единого рецепта нет, но ситуации примерно одинаковые, поэтому выделим из них следующее:
- квартира без ипотеки и детей;
- раздел квартиры при наличии ипотеки, в которой доли детям не принадлежат;
- раздел квартиры, если недвижимое ипотечное имущество приобретено за счет средств материнского капитала, что особенно часто встречается.
Каждый из этих подразделов стоит выделить и рассмотреть в отдельных правовых блоках. Но есть одно общее правило – все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Раздел недвижимого имущества без ипотеки и детей: важные моменты
Супруги при разводе и разделе общей квартиры без участия банка могут поступить разными способами. Третья сторона в процесс не вмешивается, поэтому будет проще договориться.
Так как их доли признаются равными, то квартиру можно просто продать и разделить деньги пополам. Это удобно оформить соглашением. Такое соглашение составляется в обязательной письменной форме и удостоверяется у нотариуса. Примечательно то, что даже в браке это можно сделать. А также в браке можно заключить брачный договор.
Оформили раздел квартиры на доли, зарегистрировали сделку в Росреестре, теперь квартиру можно продавать. В данном случае будут выступать в качестве продавцов две стороны:
- продавец 1;
- продавец 2.
Учитывайте тот факт, что сейчас свидетельства о праве собственности не выдаются. Все данные содержатся в Росреестре. При регистрации прав собственности получают выписку.
Если не удается достичь согласия, раздел имущества супругов происходит в суде.
Суд и сроки исковой давности
Квартира – это дорогостоящее имущество, а мировой суд по закону не имеет права рассматривать такие вопросы. Подавать заявление о разделе надо в районный суд.
Есть общий срок исковой давности – три года. Но течь они начинают с особенностями. Если муж и жена продолжают после развода использовать совместную квартиру, то может и не понадобится ее раздел. Но когда один из супругов узнал или должен был узнать о том, что его права собственника нарушены, с этого момента и начинает течь трехлетний срок исковой давности.
Пример:
Николай и Елена построили жилой дом в браке. Но через какое-то время супруги развелись. Споров у них не возникало, каждый занял по этажу. Делить дом они не стали после развода, просто устроили разные выходы. Через два года Николай стал злоупотреблять и вести разгульный образ жизни. Елена терпела, но в один день поменяла все замки, наняла охрану и перестала пускать Николая на территорию. Для Николая с этого момента начинает течь срок исковой давности, а не с момента их развода.
Как будет учитываться ипотека при разводе супругов без детей
Самое главное, что нужно понимать – это то, что ни банку, ни бывшим супругам не выгодна такая ситуация, когда производится раздел ипотечной квартиры после развода. Наоборот, банк скорее выдаст кредит на наиболее благоприятных условиях семейному человеку. Супруги могут согласовать между собой выплаты и после развода. А после полного погашения ипотечной закладной делить имущество в долях.
Самое выгодное и простое решение – найти деньги самостоятельно, погасить ипотеку и производить раздел уже после гашения кредита.
Когда нет надежды договориться супругам между собой об ипотечных обязательствах миром, стоит договариваться с банком. Вообще о разводе банк имеет право знать, если это предусмотрено ипотечным договором. Банк – держатель закладной, хотя юридически владельцами признаются покупатели. Но они не имеют права распоряжаться имуществом без согласия кредитной организации. Существенные условия ипотеки, без которых ипотечный договор заключить нельзя:
|
Стороны |
Залогодатель и залогодержатель |
|
Предмет и его существо |
Квартира или дом с указанием адреса и размера. Обычно прикладывают документы БТИ или иным способом описывают технические характеристики. |
|
Оценка |
Оценку имущества может производить сам банк, точнее его специализированные подразделения, которые имеют лицензию. Если квартира продается на первичном рынке, учитывают также и оценку лицензированных подразделений застройщика. |
|
Размер кредита |
Сумма со страховкой или без нее, когда страховая сумма указывается в доп. соглашении. |
|
Сроки и график погашения |
Аннуитетные или дифференцированные платежи |
Ипотечные обязательства всегда сопровождаются страхованием. Без этого заключить договор не получится. Также в договоре прописываются:
- права и обязанности сторон;
- условия решения споров и т.п.
Раздел квартиры в ипотеке после развода происходит также, как и обычный раздел – по суду или по соглашению. Но теперь существенную роль играет решение банка, который выдавал кредит супругам.
Раздел ипотечной квартиры по соглашению
Все соглашения оформляются через нотариальную контору. Но в первую очередь необходимо обратится в банк. Нотариус просто не заверит соглашение супругов, если увидит документы на квартиру с ипотекой, когда нет решения кредитной организации.
Итак, чтобы реализовать раздел ипотечного жилья, супругам следует обратиться в банк. Можно договориться о следующих условиях:
- Изменение заемщика
Допустим, один из супругов решил взять на себя обязательства путем выкупа общего долга или перевода кредита на себя. Он будет иметь все права на квартиру, раздел на доли не происходит.
- Раздел платежей на двоих созаемщиков
Супруги разошлись во мнениях и решили выплачивать банку каждый свою часть кредита по ипотеке. После погашения долга они могут продавать и делить каждый свою часть.
- Продажа квартиры
Скорее всего банк одобрит такое решение. При его согласии будет продаваться квартира, но покупателя в таких ситуациях обычно сложно найти.
Банк выдает свое согласие или несогласие на раздел ипотечной квартиры. Важно, чтобы подписант такого решения от кредитной организации имел необходимые подтверждения своих полномочий. После того, как бывшие супруги получат на руки положительное заключение, они могут отправляться к нотариусу. Нотариус заверяет соглашение, а супругам остается разделить ипотечную квартиру на доли уже официально в Росреестре.
Скачать Обращение в суд
Когда ни с банком, ни с бывшим супругом не удается достичь каких-либо решений, необходимо обращаться в суд. В случае развода квартира в ипотеке судом будет делиться на общих основаниях. В качестве третьего лица в обязательном порядке привлекается банк, как заинтересованная сторона. Суд будет придерживаться принципа равенства долей.
Но также имеет значение, на какие средства был сделан первоначальный взнос. Если один из супругов сделал взнос за счет своего добрачного имущества, например, продал квартиру в поселке, чтобы приобрести квартиру в ипотеку в городе, тогда суд может отойти от принципа равенства долей. Большая доля причисляется тому, кто внес свои личные средства. Именно поэтому мы в начале статьи подробно рассматривали права собственности на имущество супругов в браке и до брака.
Ипотека при разводе с детьми
И так не просто разобраться с ипотекой без детей, но когда еще и они являются заинтересованной стороной, тогда ситуация еще более усложняется. Обычно это происходит, когда были задействованы средства материнского капитала. Родители должны после полного погашения ипотеки в течение 6 месяцев выделить доли детям.
Если при разводе ипотека еще не погашена, но маткапитал был задействован в качестве первоначального взноса, значит пока ничего выделять детям не надо. Но это не означает, что родители могут ущемлять права детей. Делить такую квартиру еще сложнее. Формально нужно учитывать долю ребенка или детей. Тот родитель, с кем остается ребенок, имеет право на большую часть доли, так как после выплаты и погашения кредита он будет обязан выделить долю ребенку.
Пример:
Супруги Анатолий и Оксана развелись. Они погасили ипотеку и начали делить квартиру. В качестве первоначального взноса на ипотечный кредит супруги использовали маткапитал. Их сын остается жить с мамой. Оксане полагается доля больше пропорционально потраченным средствам материнского капитала.
Если средства маткапитала не использовались, тогда ребенок не имеет право на участие в разделе. Дети не имеют прав на имущество родителей и наоборот. Но суд может отойти от принципа равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов ребенка. Хотя такое редко случается.
Что делать, если нечем платить за квартиру в ипотеке при разводе
Ипотека после развода может стать тяжким обременением для обеих сторон. Капиталы семьи разделились, доходы каждого уменьшаются. Супругам приходится искать новое жилье, часто съемное, платить за него. Тут уже не до ипотеки. Есть один распространенный вариант – обратиться в банк с просьбой продать ипотечную квартиру.
Судебная практика: бывшие супруги и раздел квартиры
Дело N 88-16289/2021.
Истец Г. обратился в суд с иском к Е., чтобы поделить кредит по ипотеке. Он намеревался взыскать сумму, потраченную им на погашение кредита после прекращения брака. В 2015 году супруги развелись. Районный суд разделил квартиру на равные доли между супругами и признал ипотечные обязательства общими обязательствами бывших супругов. Истец просил исключить эту квартиру из состава общего имущества. Истец выплатил 2 065 652 рублей и просил взыскать с ответчика 1 032 826 рублей (половину долга). Суд районный в части взысканий удовлетворил требования. Апелляция решения поддержала. В кассационной жалобе второй супруг просит отменить решения судов. Кассационный суд посчитал, что нижестоящие суды неправомерно исчислили срок исковой давности, и направил дело в районный суд на новое рассмотрение в ином составе.
Частые вопросы
Наличие или отсутствие кредитов, ипотеки никак не влияет на решение сторон о разводе. Супругам никто в желании развестись помешать не может. В личных семейных спорах банк не участвует. Развод будет происходить по общим правилам: в ЗАГС или в суде.
Это зависит от условия самого договора. Когда в нем указано, что приобретаемая в браке собственность не является общим имуществом, то единоличным владельцем квартиры признается тот, на кого оформлен ипотечный договор, кто выплачивает кредит.
Большая доля присуждается тому, кто использовал свое имущество. Нужно посчитать стоимость квадратного метра. Потом перевести потраченную сумму на ипотечный взнос в эти метры. И с учетом этих условий посчитать долю.
Можно признать себя банкротом. Сейчас это стало доступно даже через МФЦ. Но лучше выплатить кредит или его рефинансировать. В отдельных случаях в страховке может указываться условие о неплатежеспособности должника. Когда такие условия совпадают, погасить кредит может и страховая.
Заключение юриста
Если вы столкнулись со сложной ситуацией, нужно разделить квартиру в ипотеке при разводе, обращайтесь в нашу юридическую службу. В штате профильные специалисты по недвижимости, кредитам и семейному праву. Мы поможем выбраться из тяжелых обстоятельств, максимально сохранив имущество, не нарушая права каждого из супругов при разделе.
