Обновлено: 18.07.23
Обновлено 18.07

Обмен квартиры на частный дом

Обмен квартиры на дом в 2024 году — частное желание человека, который хочет улучшить свое имущественное положение. Обменять недвижимость можно двумя способами: через проведение двух сделок купли-продажи собственности или по договору мены. Первый вариант является более распространенным способом смены жилья, а договор мены квартиры на дом в деревне или в городской черте заключают лишь 10% участников рынка. В чем особенности этого документа, и какие риски существуют — разбираемся вместе.

Обмен квартиры на частный дом

Что такое договор мены

В юридической практике распространено следующее понятие мены — это операция, в результате которой двое участников сделки обязуются передать в собственность второму участнику соглашения товар в обмен на другой равноценный объект или с доплатой стоимости. Если в результате сделки купли-продажи продавец лишается прав собственности на объект, то в случае с меной каждый из участников наделяется правом собственности на новый объект.

Вадно! Мена — это своеобразный бартер, в результате которого происходит обмен товара на товар. При совершении сделки купли-продажи продавец за реализуемый объект получает денежные средства. Это и позволяет разграничить две юридические операции между собой.

Какой документ регламентирует договор мены

Правовые нормы, касающиеся вопросов подписания договора мены, содержатся в Гражданском кодексе РФ. В частности, в ст. 567 ГК РФ дается определение самому понятию «мена». Но впервые в российскую юридическую практику этот тип договора был введен Указом Президента РФ еще в 1993 году. Если вести речь о регистрации договора мены, то эта операция регулируется ст. 131 ГК РФ и ст. 164 ГК РФ.

Вы бы хотели поменять квартиру на частный дом?
Нет, не представляю себя в доме
Да, частный дом - это классно
Вы бы хотели поменять квартиру на частный дом?
Нет, не представляю себя в доме 74
Да, частный дом - это классно 165

Признаки договора мены

Чтобы совершить обмен квартиры на частный дом, необходимо заключить договор мены. Без документа сделка признается ничтожной, так как она не будет официально зарегистрирована в государственных органах. Говоря об обмене квартиры на дом или прочего имущества, следует определить характерные признаки договора. Официальный документ имеет следующие характеристики:

  1. Договор обмена квартиры на дом относится к таким соглашениям, которые создаются с целью передачи имущества (по своей силе сопоставим с договором купли-продажи, аренды, ссуды).
  2. Договор мены подразумевает передачу имущества в собственность второму участнику сделки.
  3. Согласно нормативно-правовым актам, регламентирующим обмен имущества, объекты сделки передаются обоим участникам соглашения. Иными словами, документ имеет характер встречного представления.
  4. Право собственности на квартиру и дом, которые подвергаются обмену, наступает одновременно в момент исполнения обязательства обеими сторонами соглашения (ст. 570 ГК РФ).

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Аванесов Юрий Петрович
Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Регистрация мены — юридическая процедура, которая несет в себе некоторые риски для участника сделки. Поэтому так важно, чтобы обмен недвижимости сопровождал грамотный юрист. Наши эксперты изучат документы на собственность, а также в режиме онлайн-консультации подскажут, как защитить права при заключении договора мены.

Типы обмена недвижимости

Обмен недвижимости проводится при обоюдном согласии собственников: они меняются недвижимостью, закрепляя этот юридический факт документами. Обменять квартиру на частный дом можно посредством заключения договора мены двух основных типов:

  1. Равноценный обмен. Этот тип обмена устанавливается в том случае, если собственники договорились поменять квартиру на дом, оценочная стоимость которых — одинакова.
  2. Неравноценный обмен. Оценочная стоимость объектов, которые будут обменены между участниками сделки, не является одинаковой.

Если собственники решили обменять недвижимость, чья стоимость неравноценна, то до подписания договора мены необходимо установить размер доплаты за более дорогой объект. Все важные условия сделки прописываются в договоре. В случае если собственником является несовершеннолетнее лицо, то необходимо заверение нотариуса.

Образец заявления
Договор мены квартиры на дом в 2024 году
zoom Скачать Договор мены квартиры на дом

Преимущества и недостатки обмена квартиры на дом

Процедура обмена квартиры на дом — хоть и не распространенная, но далеко не новая операция на рынке жилья. Причин, чтобы сменить недвижимое имущество у собственников множество — расширение жилой площади, покупка жилья вместе с земельным участком, загородная жизнь и пр. Однако помимо преимуществ, которые будут достигнуты в результате обмена, стоит учитывать и возможные недостатки, поджидающие участников этой сделки.

Преимущества домов перед квартирами

Недостатки частных домовладений

Увеличение жилплощади – одно из ключевых достоинств процедуры. Зачастую в рамках обмена удается приобрести частный дом, который будет намного больше по площади, чем квартира, но при этом это не потребует дополнительных финансовых вложений.

С юридической точки зрения процедура оформления обмена квартиры на дом признается сложной операцией.

Минимальные риски. Если договор заверить нотариально, то все юридические риски сделки по обмену квартиры на дом будут сведены к нулю.

Длительность сделки в случае обмена может быть больше, чем при проведении стандартной купли-продажи.

Приобретение земельного участка. В законе прописано, что если право собственности на дом будут переданы новому владельцу, то он автоматически становится собственником земельного участка, на котором возведено строение. На земельном участке можно построить дополнительные постройки: гараж, баню, пристройку и пр.

Подобрать дом, который будет эквивалентен полностью по параметрам другому имуществу — сложно.

Возможность смены атмосферы. Загородный дом — возможность приватности и конфиденциальности, а также спокойствия повседневной жизни. Собственный коттедж позволяет «нарушать закон тишины» — соседи не будут жаловаться на шум, так как их просто нет.

Лишь часть собственников готова рассмотреть возможность обмена квартиры на дом. В основном собственники продают дом, чтобы на вырученные денежные средства подобрать себе подходящую по параметрам недвижимость.

Экономия средств на обязательные платежи. Собственники домов, например, освобождаются от платежей в фонд капитального ремонта, не оплачивают квитанцию за обслуживание общедомового имущества, что является обязанностью собственников квартир.

Сделку обязательно необходимо регистрировать через нотариуса в том случае, если собственником является несовершеннолетний гражданин, что потребует дополнительных финансовых издержек.

Перед тем как стать участником мены — необходимо изучить все плюсы и минусы процедуры, а также проанализировать юридические тонкости проведения регистрации сделки, направленной на обмен недвижимого имущества.

Этапы обмена квартиры на дом

Закон не закрепляет жесткие требования относительно процедуры обмена квартиры на дом. Порядок сделки оговаривается между участниками. Это правило распространяется и на размер доплаты, который будет отдан собственнику более дорогого жилья, если совершается обмен неравноценных по стоимости объектов.

Оценка имущества

Собственники жилого помещения, которые решили совершить обмен квартиры на дом, должны воспользоваться услугами независимого оценщика. Специалист проведет необходимые действия, чтобы выявить истинный уровень износа сооружения, транспортное месторасположение, близость инфраструктуры и прочие важные критерии, позволяющие определить истинную рыночную стоимость жилья. Оценка необходима как в отношении квартиры, так и частного дома.

Пример 

Господин Иванов, владеющий трехкомнатной квартирой в центре города Смоленска, всегда мечтал жить за городом в частном доме. Для достижения этой цели он начал поиск жилья — так он познакомился с пожилой парой, которые владели небольшим коттеджем и желали перебраться в квартиру. После проведения оценки недвижимости оказалось, что стоимость двух объектов разнится только на 200 тысяч. Собственники дома согласились на обмен с доплатой. Сделка мены была официально зарегистрирована в Росреестре.

Подбор имущества

Этот этап является одним из самых сложных на всем протяжении обмена квартиры на дом. Подобрать недвижимость проблематично, так как не все собственники готовы разменять недвижимость. Если же такой объект будет найден, то важно понять — насколько имущество является «чистым» с юридической точки зрения. Для это важно изучить правоустанавливающие документы и их содержимое для выяснения наличия/отсутствия рисков утраты права собственности:

  • проанализировать пакет документов на собственность, в том числе на земельный участок;
  • изучить статус жилья — было ли оно приватизировано или нет;
  • выяснить, кто прописан в доме: инвалиды, недееспособные лица, несовершеннолетние дети;
  • выявить наследников, была ли проведена незаконная перепланировка;
  • проанализировать информацию о том, находится ли сооружение в залоге у банка, под арестом или имеются иные обременения, не дающие права совершить обмен квартиры или дома.

Заключение договора

Третий этап размена — подпись договора. В этом документе обязательно должны быть вписаны технические характеристики квартиры и дома, которые будут обменены, стоимость недвижимости, а также условия, на которых совершается сделка. Обязательно в договор мены нужно прописать права и обязанности участников соглашения, размер доплаты, если проводится неравномерный обмен.

Обратите внимание! Договор мены недвижимости не регистрируется в Росреестре. В этом государственном органе проводится регистрация права собственности на два объекта, в отношении которых был составлен договор мены. Для завершения процедуры следует обратиться в МФЦ, подать электронное заявление через сайт Росреестра.

Документы для заключения сделки

Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:

  • заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
  • свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
  • договор мены;
  • согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
  • квитанция об оплате государственной пошлины:
  • документы, удостоверяющие личность участников сделки;
  • согласие второго супруга на совершение сделки;
  • кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
  • правоустанавливающий документ на землю;
  • технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.

Размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в результате обмена квартиры на дом на 1 объект составляет: 2000 рублей для физлиц, 22000 рублей для юрлиц. Если в ГИС будет отсутствовать информация об уплате пошлины, то в регистрации сделки будет отказано.

Образец заявления
Заявления о намерении заключения договора мены в 2024 году
zoom Скачать Заявления о намерении заключения договора мены

Срок регистрации

В Письме Росреестра от 22 августа 2017 года № 14-10188-ГЕ/17 указано, что переход права по договору мены  при обмене квартиры на дом и иного имуществарегистрируется в срок, отсчет которого ведется со следующего рабочего дня, когда документы будут приняты к рассмотрению специалистами Росреестра или МФЦ.

  • При прямой подаче заявления в Росреестр простой письменный договор мены регистрируется в течение 7 суток.
  • При подаче документов через многофункциональный центр — 9 дней.
  • Нотариальная форма договора при обращении в Росреестр регистрируется в течение 3-х суток.
  • При направлении нотариальной формы договора через МФЦ длительность процедуры составляет 5 дней.

Судебная практика

Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино направил в суд исковое заявление к ответчику З.О.Н., в котором указал на то, что между 12 ноября 2011 года между ответчиком и истцом был заключен договор мены жилого имущества. Ответчик З.О.Н передала в муниципальную собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу (***), а Комитет, в свою очередь, передал право собственности на однокомнатную квартиру по адресу (***) ответчику.

По условиям договора на обмен недвижимого имущества дочь и супруг ответчика должны были сняться с регистрационного учета в течение 10 дней после того, как будет проведена регистрация перехода права собственности на квартиры. 

Ответчик и дочь в положенный срок снялись с учета и прописались в новой квартире, а вот супруг отказался сняться с учета, а также освободить старую квартиру. Истец утверждает, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ, договор обмена должен быть расторгнут, так как его условия не были соблюдены.

Суд, рассмотрев материалы дела и изучив договор мены, пришел к выводу, что единственным собственником квартиры является ответчик (договор дарения), право пользования квартирой супругом по условиям договора мены не предусмотрено. При этом отказ сняться с регистрационного учета супруга ответчика не является существенным нарушением договорных условий, так как он не влечет за собой ущерба.

На основании ст. 328 ГПК РФ исковое заявление Комитета г. Лыткарино к гражданке З.О.Н. не было удовлетворено судебной коллегией.

Частые вопросы

Можно ли совершить обмен ипотечной квартиры на дом?
+

Технически — можно, но банки идут на такие сделки неохотно. Покупатель ипотечной недвижимости в таких случаях должен взять на себя долговые обязательства. После регистрации мены на квартиру вновь накладывается обременение банка.

Придется ли выплачивать налог при обмене квартиры на частный дом?
+

При заключении договора мены применяется стандартные налоговые правила, установленные в отношении сделок купли-продажи. От выплаты НДФЛ освобождаются лица, которые являются собственником жилья свыше 3-х лет. В остальных случаях налог рассчитывается с учетом стоимости имущества, указанного в соглашении на обмен.

Можно ли сделать доплату за стоимость разменного имущества вещами?
+

Да, в качестве доплаты можно передать собственнику более дорогой недвижимости мебель, технику, гараж, кладовую и пр. Главное, необходимо прописать это условие при подписании договорных обязательств.

Заключение

Обмен квартиры на дом — возможность стать собственником загородной недвижимости на вполне законных основаниях. Эта процедура имеет множество юридических нюансов, которые обязательно следует учитывать при заключении сделки. Поэтому при решении совершить мену рекомендуется обратиться к юристу, который взвесит все риски и поможет собрать нужный пакет документов.


Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 5 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Людмила
04.01.2023
Здравствуйте, мы планируем поменять квартиру на загородный коттедж. Но собственники отказываются делать оценку недвижимости, ссылаясь, что не хотят тратить деньги на это. Что будет, если не сделать оценку недвижимости и не прописать стоимость жилья в договоре мены?
Ответить
avatar
Аванесов Юрий Петрович
11.01.2023
Здравствуйте, Людмила. В документе обязательно нужно прописать стоимость каждого из недвижимых объектов. Если этого не сделать, то обмен будет признан равноценным, следовательно, если ваша квартиры стоит дороже, чем дом, то вы не получите положенную вам доплату. Поэтому рекомендуем настоять на проведении оценки, чтобы знать реальную стоимость коттеджа.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7