Законодательные основы
Для перевода в нежилое помещение квартиры или другой жилой недвижимости сначала рекомендуем ознакомиться с нормативно-правовым законодательством, применяемом при решении данного вопроса.
- Условия, порядок изменения статуса недвижимости с жилой на нежилую, основные причины отказа в переквалификации описаны в третьей главе ЖК РФ. В 2019 году они изменены.
- СП 54.13330.2011. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». На эти нормы необходимо опираться при планировании перепланировки.
- Постановлением Правительства РФ №266 утвержден унифицированный бланк заявления о переустройстве жилого помещения, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании.
- При разработке плана и выполнении строительных работ важно опираться на правила пожарной безопасности, регламентированные ФЗ-123 от 2008 года.
На региональном уровне могут быть приняты иные НПА, предполагающие дополнения к процедуре перевода жилья в нежилой фонд (далее НФ).
Перевод помещения: основания
Перевод квартиры из жилого в нежилое может потребоваться, если собственник планирует использовать недвижимость в коммерческих целях. В квартире разрешено постоянно проживать, заниматься репетиторством, фрилансом, но открыть, например, офис или салон красоты в ней не получится. Для этого помещение нужно сделать официально нежилым.
Гораздо реже собственники переводят квартиру из жилищного фонда в нежилой по другим соображением, к примеру, для того чтобы продать имущество дороже.
| Да, имею опыт | 72 |
| Нет, такого не было | 73 |
| Возвращал по личному желанию | 48 |
Коммерческая недвижимость стоит на 25-30% больше жилой, поэтому перевод с одной стороны кажется выгодным. Но, с экономической точки зрения это не так, ведь сама процедура обойдется «в копеечку». В результате, собственник больше потратит, чем заработает.
Таким образом, чаще всего жилые помещения переводят в разряд нежилых для того, чтобы использовать эти объекты для занятия коммерцией.
Когда перевести нежилой фонд нельзя
Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:
- большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
- квартира возведена на 2 и более этаже;
- объект находится в наемном доме для социального использования;
- помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
- невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.
Инициатором может быть только владелец жилья или его законный представитель, наделенный надлежащей доверенностью. Сделать с объектом ничего невозможно, если на него наложен арест, обременение или он находится в залоге.
Технические условия перевода
Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:
- объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
- есть возможность оборудовать отдельный вход;
- квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
- нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
- землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.
Перевести квартиру, расположенную на 2-ом «ярусе» здания в НФ можно в исключительных случаях, когда непосредственно под ней располагаются помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
Помните, если здание входит в состав фонда культурного наследия, то для проведения процедуры потребуется согласие от комитета культуры, а если в перепланировки будет затронут фасад – с департаментом архитектуры.
Пошаговая инструкция
Порядок перевода жилого помещения в нежилое условно делят на несколько этапов. Начинать рекомендуется с подготовки проекта переустройства. Затем процедуру согласовывают с собственниками дома и непосредственными соседями. После этого приступают к следующим шагам:
- готовят документы;
- составляют заявление;
- ожидают решения;
- выполнению работы;
- получают акт;
- готовят технический план;
- регистрируют изменения в ЕГРН.
Процедура перевода жилого здания в нежилое осуществляется по правилам, отраженным статье 23 ЖК РФ. Он содержит перечень требуемых документов и другую полезную информацию.
Готовим проект
Если для использования нежилого объекта по назначению требуется проведение перепланировки, то его проект лучше подготовить заранее. Документ можно представить на собрании, чтобы собственники понимали, какие изменения планируется внести.
«Для оформления проекта обращаются в специализированную организацию, которая является членом СРО».
Собственник и представитель фирмы заключают договор, специалист проводит работы, а затем составляет проект. В среднем процедура длится 1-3 недели.
Надо отметить, что для выполнения работ сотруднику компании потребуется техническая документация на объект недвижимости.
Согласуем изменения с соседями
Второй шаг – согласование с соседями. По новому закону лиц, проживающих в доме, в котором находится объект недвижимости, переводимый в нежилой, делят на 2 группы:
- в первую входят владельцы помещений, прилегающих к квартире, планируемой к переводу в нежилой фонд одной или несколькими стенами, потолком, полом;
- ко второй группе относят всех остальных жителей.
От каждого собственника «примыкающего» к переводимому в нежилой объект жилья нужно получить письменное согласие. Если даже один из них против процедуры, то перевести квартиру в НФ нельзя.
Далее проводится общее собрание. На нем должно присутствовать не менее 50% человек от общего числа владельцев жилья в МКД, в том числе не менее 2/3 граждан, проживающих непосредственно в том подъезде, где располагается обсуждаемое помещение.
Если вышеуказанное требование не соблюдается, то и начинать собрание бессмысленно. Его результаты легко признать недействительными.
Пример
Василий решил организовать в своей квартире магазин, для чего ему необходимо перевести жилье в НФ. На собрание пришло 50% от всех собственников и 1/3 жителей подъезда, где находится объект. Все владельцы прилегающего имущества дали свое согласие. Вроде бы все условия выполнены, однако администрация ответила отказом, в связи с тем, что на собрании присутствовало от 2/3 собственников жилья из подъезда.
Решение принимается большинством голосов. При этом применяется правило, даже если все владельцы смежных квартир дали свое согласие, а на собрании вынесено отрицательное решение, то осуществить процедуру невозможно.
Данное правило в обратную сторону не действует. То есть, сделать из квартиры в нежилое помещение нельзя, даже если большинство участников собрания согласны, а хотя бы один владелец примыкающей квартиры против.
Собираем документы
Для переквалификации недвижимости в нежилое помещение потребуется собрать документы. Их перечень есть в ЖК РФ (ст.23). Для этого понадобятся заявление, правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости, технический паспорт, поэтажный план дома, проект переустройства и/или перепланировки (в случае необходимости). Помимо этого, требуются:
- протокол собрания собственников жилья;
- согласие от каждого владельца прилежащих к переводимому помещений.
Несмотря на то, что вышеуказанный перечень документов четко прописан в ЖК РФ, гражданин имеет право не предоставлять техпаспорт и поэтажный проект здания, а если право собственности на имущество зарегистрировано в ЕГРН, то и документы, подтверждающие это.
Подаем заявление
Заявление не имеет унифицированной формы. Обычно его составляют по образцу, принятому на местном уровне уполномоченным ведомством. В него включают следующую информацию:
- наименование органа, куда подается заявка;
- ФИО заявителя, его адрес регистрации, контакты;
- название документа;
- паспортные данные заявителя;
- местонахождения помещения;
- ФИО, данные собственника;
- реквизиты правоустанавливающего документа;
- перечень планируемых работ по переустройству или перепланировке объекта, а также дату их начала и завершения;
- цель использования объекта;
- список прилагаемых к заявке бумаг;
- другие сведения;
- дату, подпись.
Если заявитель планирует проводить переустройство или перепланировку, то еще нужно подготовить заявление по форме, регламентированной ПП РФ №266 от 2005 г.
Заявление и документы для перевода подают в уполномоченный орган. Это может быть местная администрация, жилищный департамент и др. Направить бумаги можно через МФЦ.
Скачать Забираем решение
Помните о том, что уполномоченный орган не вправе требовать от заявителя документы, не предусмотренные ст. 23 ЖК РФ. Получив их сотрудник ведомства выдает расписку. В ней содержится перечень принятых бумаг и дата их передачи.
Заявление рассматривают на протяжении 45 рабочих дней. В течение трех суток с момента принятия положительного или неблагоприятного решения его направляют заявителю, способом, указанным в заявлении.
Проводим работы
Если для использования помещения в качестве нежилого требуется переустройство или перепланировка, то после получения одобрения от администрации можно приступать к выполнению работ.
Их проводят по проекту, ранее подготовленному кадастровой организацией. Отклонение от плана не допускается.
Подготовка акта
Завершение работ по переустройству оформляют актом, который составляет специальная комиссия. Данный документ направляют в ЕГРН. Он подтверждает окончание процедуры.
Заказываем технический план
Технический план готовит специализированная компания, которая состоит в членстве саморегулируемой организации. Специалист внимательно осмотрит помещение и оформит документ, содержащий основные характеристики недвижимости, с учетом произведенных изменений.
Регистрация преобразований
Все изменения нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимо составить заявление по установленному образцу, уведомление о переводе, акт приемочной комиссии.
По результатам рассмотрения заявки заявителю выдадут выписку из единого государственного реестра недвижимости, в котором квартира уже будет иметь статус нежилого помещения.
Стоимость процедуры
Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери
|
Затраты |
Сумма, в руб. |
|
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями |
1000 (из расчета на одного человека) |
|
Заказ электронной выписки из ЕГРН |
350 |
|
Подготовка технического плана |
5000 |
|
Составление проекта переустройства |
20000 |
Учитывайте и организационные затраты, например, на проведение общего собрания: на распечатку и отправку уведомлений и др.
Распространенные причины отказа
Решение о переводе жилого объекта в нежилое помещение принимает местный уполномоченный орган, причем оно не всегда может быть положительным. Чаще всего отказывают по следующим основаниям:
- предоставлен не полный пакет документов;
- на квартиру наложены ограничения, арест;
- объект не является предметом залога;
- не соблюдены условия согласования процедуры с собственниками жилья в МКД;
- в проекте указаны работы, связанные не с переустройством или перепланировкой, а с реконструкцией.
Если уполномоченный орган откажет, то такое решение можно обжаловать лишь в судебном порядке.
Судебная практика
Правоприменительная практика по вопросу оспаривания решение уполномоченного органа в смене статуса жилого помещения на нежилое довольно обширная. Заявитель может доказать свои права, но только при правильно выстроенной судебной линии. Однако, не всегда суд встает на сторону владельца имущества.
Так произошло под Рязанью. Афонькин И.В. планировал открыть в своей квартире на 1-ом этаже МКД продуктовый магазин. Он согласовал переквалификацию с соседями, собрал все документы, но все равно получил отказ. Помните о том, что Администрация вполне может отказать по основаниям, утвержденным статьей 24 ЖК РФ.
Оказалось, что по нормативам регламента, действующего в Рязанской области, около магазинов, площадью от 100 м2 должна располагаться парковка, минимум на 8 мест. ПЗЗ муниципального района использование земли в таких целях не допускается.
Рассмотрев материалы дела суд посчитал решение ведомства законным и отказал в удовлетворении исковых требований Афонькина. (Решение по делу № 2а-102/2020 от 20 февраля 2020 г.).
Частые вопросы
Такие действия могут быть приравнены к самовольной перепланировке, за что собственник помещения несет ответственность по статье 7.21 КоАП РФ, а также его могут обязать вернуть объект в первоначальное состояние.
Если кворум не соблюдается, то осуществить перевод нельзя. Принуждать владельцев имущества в МКД принимать участие на собрании никто не имеет право.
Для этого потребуется получить разрешение от залогодержателя, то есть от банка, но, как показывает практика, они не допускают проведение подобной процедуры.
Заключение эксперта
Для смены статуса жилой недвижимости на нежилую необходимо соблюсти технические требования и нормы действующего законодательства. Изменить статус помещения можно, если квартира находится на первом этаже (иногда на втором), ее можно изолировать и оборудовать отдельным входом, а другие собственники и непосредственные соседи дали свое согласие на процедуру.
Если для использования помещения требуется перепланировка или переустройство, то такие работы необходимо согласовать в администрации.
