Для чего нужна оценка недвижимости
Оценка недвижимости – процедура, направленная на определение стоимости квартиры или другого объекта. В зависимости от необходимости документального подтверждения определить цену можно самостоятельно, с помощью риэлтора, оценщика или воспользовавшись услугами независимого эксперта с аккредитацией, действующего в рамках Закона об оценочной деятельности.
| Да | 71 |
| Нет | 66 |
Потребность в оценке объекта недвижимости появляется в следующих случаях:
- Подготовка к продаже или покупке недвижимости. Продавцу это нужно, чтобы не продешевить, а покупателю – чтобы не переплатить. Понимание обстановки на рынке также позволит выбрать подходящий момент для совершения сделки купли-продажи.
- Оформление ипотечного кредита. Когда жилплощадь приобретается в ипотеку, банк должен знать, на какую сумму он может рассчитывать в случае непогашения долга.
- Обращение в суд, если недвижимость является спорным объектом. Например, если покупатель приобрел жилье по чрезмерно завышенной цене.
- Обмен или размен. При проведении этих сделок важно, чтобы они были равнозначными. Для этого нужно произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Например, есть существенная разница в цене между однокомнатной квартирой в центре города и за его пределами.
- Реорганизация юридического лица. Если организация по какой-либо причине преобразуется в другую организационно-правовую форму, важно определить сумму ее активов.
Также оценка недвижимости может потребоваться и в других случаях. Например, при разделе имущества после развода для определения размера денежной компенсации за долю, а также в случае передачи жилплощади по наследству.
Можно заключить договор с профессиональным оценщиком. Типовой образец такого договора, составленный нашими юристами, доступен для скачивания.
Скачать Виды стоимости
Для совершения различных юридических процедур требуется опираться на различные способы оценки. Минэкономразвития России утвердил Федеральный стандарт оценки, в соответствии с которым выделяются следующие виды стоимости:
- Рыночная. Это цена, установившаяся на рынке недвижимости. Именно за эту сумму продавцы готовы продать жилье, а покупатели – купить.
- Кадастровая. Устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Как правило, она ниже рыночной, поскольку не учитывает все факторы, влияющие на стоимость. Применяется для налогообложения, определения арендной ставки и т.д.
- Инвестиционная. Применяется для оценки прибыльности отдельных проектов. Стоимость объекта при таком способе определяется с учетом потенциального дохода. Например, если покупается готовый бизнес или дом у моря для дальнейшей сдачи в аренду.
- Ликвидационная. Это та цена, по которой объект недвижимости можно продать быстро – примерно за 1-2 месяца. Обычно ликвидационная стоимость составляет 70-80% от рыночной цены.
- Восстановительная. Применяется достаточно редко. Это стоимость, которая рассчитывается с учетом расходов, которые будут понесены при строительстве равноценного объекта.
Наибольшей популярностью пользуется оценка рыночной и кадастровой стоимости. Остальные виды применяются достаточно редко.
Основные подходы к оценке рыночной стоимости
Оценить рыночную стоимость квартиры можно различными способами. Какой из них выбрать, зависит от конкретных обстоятельств. Выделяют следующие подходы к определению среднерыночной цены:
|
Подход |
Описание |
|
Доходный |
Цена на жилплощадь устанавливается в соответствии с ее инвестиционной привлекательностью и сопутствующими расходами. Чем больше размер ожидаемого дохода от сдачи в аренду или перепродажи, чем выше стоимость. |
|
Затратный |
При использовании такого подхода устанавливается такая цена, чтобы покупатель не переплатил за лот. Учитывается, сколько стоит земля, состояние недвижимости и строительство аналогичного объекта. |
|
Сравнительный |
Самый распространенный по применению способ. Оценка объекта недвижимости осуществляется по методу аналогии. Производится подборка похожих объектов с такими же параметрами на той же территории и сравнивается их цена. Приблизительный расчет можно получить, воспользовавшись открытыми базами данных. Также такой информацией обладают риэлторы, агентства недвижимости и оценщики. |
На практике при продаже квартир и других жилых помещений используется сравнительный метод. Доходный и затратный подходы актуальны при реализации коммерческой недвижимости.
Что влияет на рыночную стоимость квартиры
Чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости максимально правильно, следует принять во внимание ряд факторов. Самый главный из них – расположение. И это не только город, но и конкретный район и даже улица. Это связано с тем, что от расположения зависит уровень жизни, экологическая обстановка, социальная среда, наличие поблизости различной инфраструктуры и т.д. При определении среднерыночной цены необходимо сравнивать, по какой цене продаются квартиры в этом же или похожем районе.
Однако следует учитывать и другие важные факторы:
- тип дома (эконом/элит, старый/новый, массовый/уникальный и т.д.);
- площадь квартиры, количество комнат;
- инфраструктура района (наличие поблизости магазинов, поликлиники, почтового отделения, школы и т.д.);
- расположение дома внутри района (например, комфортнее жить рядом с тихим парком, чем около развлекательного центра);
- вид из окон (например, видеть море приятнее, чем разбитую дорогу);
- транспортная доступность (учитывается наличие нужных маршрутов, разнообразие общественного транспорта, удаленность от остановок и пр.);
- этаж (как правило, на первом этаже дома квартиры дешевле, а до последних этажей тяжелее добираться);
- обустройство придомовой территории (наличие парковки, охраны, ворот и пр.);
- планировка жилого помещения (наличие балкона, размеры комнат, высота потолков и т.д.);
- наличие ремонта.
Узнать реальную стоимость квартиры сложно, для объективной оценки потребуется учесть как можно больше факторов. Даже опытные риэлторы нередко ошибаются при определении цены. Поэтому правильнее всего устанавливать не точную сумму, а определенный диапазон с небольшим разбросом значений.
Как самостоятельно провести оценку квартиры
Перед продажей недвижимости важно узнать, как устанавливается рыночная стоимость квартиры. Если перед владельцем не стоит цель документально подтвердить цену его собственности, то обращаться к профессиональным оценщикам необязательно. Рассказываем о том, как за пять шагов установить стоимость квартиры для ее продажи.
Мониторинг объявлений о продаже
Первое, что нужно сделать, чтобы оценить квартиру для продажи, – найти несколько популярных и заслуживающих доверия источников, в которых публикуются объявления о продаже вторичного жилья. Это могут быть как сайты в интернете, так и печатные издания. Специалисты советует изучить данные с таких интернет-порталов, как «Циан», «Из рук в руки», «Авито» и т.д. Проанализировав их базы данных, удастся понять вилку цен на квартиры.
Выбор подходящих объявлений
После изучения 3-4 баз данных можно переходить к составлению выборки из объявлений. При формировании списка объявлений важно включать в него квартиры, которые находятся в том же районе и схожи по основным параметрам с недвижимостью владельца (местоположение, тип жилплощади, количество помещений и т.д.). Если в объявлении не указано, за сколько продается жилплощадь, всегда можно позвонить и уточнить это.
В список можно добавлять и старые данные, к примеру, квартиры, которые выставили на продажи 3-4 месяца назад. Это связано с тем, что рынок недвижимости изменяется очень медленно, соответственно, цены долгое время остаются прежними.
Количество объявлений в выборке зависит от того, сколько владелец квартиры сможет найти данных. Если в регионе небольшой рынок, то порой бывает сложно найти и десять объявлений о продаже, которые будут схожи с его недвижимостью. Однако это некритично, поскольку потенциальный покупатель находится в аналогичном положении.
Еще один способ сделать оценку – заказать выписку о кадастровой стоимости из ЕГРН. В последние годы ее стоимость близка к рыночным ценам, поэтому на нее также можно ориентироваться. Выписку из ЕГРН можно заказать онлайн, что является преимуществом данного способа. Но воспринимать кадастровой стоимость как единственный источник оценки не верно. К вопросу установления стоимости жилья нужно подходить комплексно, используя все способы.
Анализ составленного списка объявлений и оценка недвижимости
После того как выборка составлена, можно переходить к ее анализу и непосредственно к оценке квартиры. Первое, что нужно сделать, – рассчитать среднюю цену за 1 м².
Это можно сделать с помощью простой формулы:
Стоимость квартиры ÷ площадь жилплощади = цена за 1м².
Но поскольку квартиры в списке могут отличаться по многим фактором, цена все равно получится неточной. Вид из окна, евроремонт, наличие балкона и большой кухни – все это удобства, которые сделают стоимость жилплощади выше. Они не так сильно влияют на цену, как тип дома, местоположение и площадь, но все равно изменяют стоимость, поэтому это стоит учесть, чтобы правильно оценить квартиру.
Пример из практики:
Василий решил купить двухкомнатную квартиру. Он выбрал несколько подходящих вариантов, расположенных в одном районе. Мужчина решил оценить каждую недвижимость, для чего рассчитал стоимость за 1 м2 и выписал отличительные особенности:
-
Объект 1. Окна выходят на солнечную сторону. Квартира площадью 80 м2 не угловая, расположена на 3-ем этаже. Рядом есть магазины, метро. Стоимость - 3 млн руб. 3 000 000 / 80 = 37 500 руб.
-
Объект 2. Квартира 74 м2 расположена на последнем 9-том этаже, комнаты большие, окна выходят во двор. Стоимость - 2 890 000 руб. 2 890 000 / 74 = 39 054 руб.
-
Объект 3. Квартира-студия площадью 82 м2, на четвертом этаже пятиэтажки. Из окна открывается вид на город. В непосредственной близости находится детский сад, школа, торговый центр. Стоимость - 3200000. 3,2 млн. / 82 = 39 024 руб.
Первая квартира выгодна по цене, находится в хорошем месте, удобно расположена в доме. Это вариант Василий выбрал, как наиболее предпочтительный.
Под анализом выборки как раз и понимается учет всех факторов, которые влияют на стоимость квартиры. Например, если окна квартиры выходят на сквер, рядом есть парковка, а в помещениях сделан дорогой ремонт, то к средней стоимости, которая получилась при расчете по формуле выше, нужно добавить еще 10-15%. И наоборот, если недвижимость находится возле кладбища, а ремонт в ней не делался уже лет десять, то со средней цены смело можно высчитывать те же 10-15%.
Все эти расчеты можно сделать самостоятельно с калькулятором. После анализа владелец квартиры установит средний диапазон цен в его регионе, ему останется только выбрать подходящую цену.
Контрольная проверка
После того как средняя цена с учетом факторов удобства определена, ее нужно проверить у специалистов. Это также можно сделать самостоятельно и бесплатно.
Один из самых простых способов – позвонить в 5-6 риэлтерских агентств и запросить оценку стоимости жилья. Они никогда не откажутся от консультации, поскольку любой звонок для них – потенциальная продажа. Риэлторы, опираясь на свои знания рынка и опыт работы с недвижимостью, назовут актуальную цену недвижимости. Но у этого способы есть минусы: специалисты будут навязывать свои услуги и могут намеренно завысить цену. Тем самым они мотивируют работать именно с их агентством, а после при продаже выбивают скидку, поскольку продать за озвученную при консультации цену невозможно.
Еще один способ проверить среднюю стоимость, полученную при самостоятельных подсчетах, – автоматические калькуляторы. Наиболее авторитетными ресурсами считаются IRN.ru и SOB.ru. После заполнения специальной формы характеристиками квартиры будет получена примерная рыночная цена. Оценки автоматических калькуляторов не истина в последней инстанции, но это все равно поможет проверить собственные подсчеты и оценить жилье.
Коррекция стоимости
Хотя рынок недвижимости инертный, он все же меняется и за ним нужно следить. После того как владелец квартиры сверил собственные подсчеты с другими источниками, можно выкладывать собственность на продажу.
Однако это не означает, что цену в объявлении не нужно корректировать. Пока квартира не будет продана, владелец должен анализировать рынок недвижимости и при необходимости менять стоимость в ту или иную сторону.
При корректировке цены важную роль играет общая тенденция рынка недвижимости. К примеру, если стоимость квартир падает, то владелец может не снижать цену, но делать уступки в ходе торгов. В том случае, если цены на жилье растут, то стоимость можно повысить и не торговаться. Также на стоимость могут влиять и иные факторы, например, типы документов и сложность сделки купли-продажи.
Частые вопросы
В каждом регионе действуют свои тарифы по оценке жилых помещений. Например, в Москве профессиональные компании берут 2500-5000 руб., а в Санкт-Петербурге – 3000-4000 руб. Бесплатно узнать цену квартиры можно на консультации у риэлтора, из открытых баз или самостоятельно. Но такая оценка будет носить лишь информационно-справочный характер.
Оценить квартиру можно самостоятельно с помощью различных способов: заказать выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость жилья, позвонить в несколько риэлтерских агентств, воспользоваться автоматическими калькуляторами, составить подборку объявлений из открытых источников и рассчитать среднерыночную цену на их основе и т.д.
Задача оценщика заключается в том, чтобы рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость. Специалисты учитывают различные факторы: район, в котором находится объект, технические характеристики здания, состояние квартиры, обстановка на рынке и др. По итогам оценочной деятельности они составляют отчет.
Заключение эксперта
Оценка квартиры для продажи поможет узнать реальную стоимость объекта. Большую роль в формировании цены играет место расположения и тип дома, а также площадь квартиры. Остальные факторы влияют на нее меньше. В государственных органах принимаются только результаты оценочной деятельности, полученные у аккредитованных оценщиков. Самостоятельная оценка носит информационно-справочный характер.
