Законодательные основы
Вся информация о том, как регистрируется договор купли-продажи недвижимости, какие документы для этого понадобятся и куда подавать заявление содержится в ГК РФ и ФЗ-218 от 2015 г.
| Да | 83 |
| Нет | 58 |
Согласно ст.551 ГК РФ и Приказу Росреестра №П/0241 от 2021 г. переход права собственности по ДКП (расшифровка – договору купли-продажи) подлежит обязательной госрегистрации. Регистрационные действия осуществляет территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости. До того момента, как ведомство не перерегистрирует право собственности с продавца на покупателя, последний не сможет полноценно распоряжатьсяпокупкой.
Несмотряна то, что рассматриваемый процесс прост у граждан, которые ранее не сталкивались с данным вопросом, могут возникнуть сложности. Например, порядок действий для регистрации по купли-продажи не подлежащей нотариальному удостоверению и заверяемой у нотариуса разный.
Регистрация без нотариуса
Договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения за исключением случаев, когда продают долю одного из собственников, а также если владельцем является несовершеннолетний или недееспособный.
Регистрация сделки купли-продажи по не удостоверенному нотариусом договору осуществляется по заявлению, поданному в территориальное подразделение Росреестра. Для этого необходимо:
- подготовить пакет документов;
- оплатить государственную пошлину;
- составить и подать заявление в ведомство;
- дождаться решения;
- получить выписку из ЕГРН.
Заявление о регистрации права собственности подает покупатель. Затраты, связанные с регистрационными действиями, распределяются между сторонами в порядке, предусмотренном соглашением.
Перечень документов
Переход прав на недвижимость регистрируют путем подачи заявления в уполномоченное ведомство. К нему прилагают документы, список которых утвержден федеральным законодательством: оригинал договора купли-продажи и другие бумаги, предусмотренные Законом №218-ФЗ, в зависимости от конкретной ситуации.
К заявлению принято прилагать квитанцию об оплате государственной пошлины. На самом деле прикреплять данный документ к основному пакету не обязательно. Росреестр обязан проверить факт внесения платы путем межведомственного взаимодействия.
Правда если оплата по каким-то причинам не «пройдет», то ведомство может приостановить регистрацию.
Росреестр полностью перешел цифровой формат. То есть, заявление и документы подают в электронном виде. При обращении в МФЦ, сотрудник организации переводит бумажные носители в цифровой вариант и заверяет своей усиленной квалифицированной подписью, а затем, в таком виде направляет в Росреестр.
Образец заявления
Форма заявления о регистрации прав на недвижимые объекты унифицирована Приказом Росреестра №П/0310 от 2020 г. Его можно распечатать и заполнить заранее перед посещением ведомства. В нем указывают следующую информацию:
- наименование организации, куда подают заявку;
- действия, которые нужно выполнить;
- данные недвижимого объекта;
- сведения о правообладателе и заявителе или законном представителе;
- способ подачи и получения документов;
- перечень прилагаемых к заявлению бумаг;
- согласие на обработку персональных данных;
- другие сведения, дата, подпись.
Заявление принято составлять путем заполнения заранее распечатанного бланка на чистом белом листе формата А4. Ошибки и исправления не допускаются. Поэтому рекомендуем вам использовать шаблон, который подготовили юристы ЕЮС. Так риски допущения ошибок в документе будут минимальными.
Скачать Куда обращаться
Заявление о госрегистрации прав на квартиру подают в территориальное подразделение Росреестра одним из способов, указанных в Приложении №1 Приказа Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии №0509 непосредственно заявителем или его законным представителем в отделение Роскадастра, в МФЦ или онлайн, путем заполнения и отправки соответствующей формы в личном кабинете:
- на портале Госуслуги;
- на официальном сайте регистрационного центра;
- на региональном портале по оказанию государственных и муниципальных услуг.
Ранее заявление и документы можно было отправить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Теперь это вариант утратил актуальность. Все заявки, поступившие таким образом, к рассмотрению не принимаются.
Регистрация через нотариуса
Если соглашение заверяют в нотариальной конторе, то зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре можно через нотариуса. С 2019 года он сам отправляет документы на регистрацию сделок, которые он удостоверяет. Причем, плата за это не взимается. Оплачивают только услуги по заверению соглашения о купле-продаже. При этом, заявитель вправе сдать документы в Росреестр через МФЦ
Случаи
Для собственной безопасности и снижения рисков мошенничества стороны имеют вправе обратиться к нотариусу для удостоверения соглашения о сделке купли-продажи квартиры. Но иногда нотариальное заверение договора обязательно в силу закона. К таким случаям относят следующие ситуации:
- предмет сделки выступает имущество, принадлежащее совершеннолетнему;
- по договору продают недвижимость, владельцем которого является недееспособный;
- продавец реализует долю в праве общей собственности, за исключением ситуаций, когда сделка заключается в отношении всех частей.
Обратиться к нотариусу придется и в том случае, если все владельцы одновременно продают свои доли, но в рамках не общего, а индивидуального договора с каждым из участников.
Пример из практики
Мария и Евгений решили продать квартиру, принадлежащую им на праве общей собственности одному покупателю. Девушка предложила заключить общий договор купли-продажи, по которому продавцом выступает она и совладелец, а Евгений настаивает на оформлении сделки двумя соглашениями: индивидуально, с покупателем и Марией, а также с ним и приобретателем имущества. В первом случае нотариальное удостоверение сделки не потребуется, так как доли продаются в рамках одного договора, а во втором без обращения к нотариусу не обойтись.
В нотариальном заверении договора купли-продажи есть свои положительные моменты. Во-первых, сделка, удостоверенная нотариусом, является более защищенной, чем сделка , совершенная в простой письменной форме.. Во-вторых, сторонам не придется самостоятельно обращаться в Росреестр для регистрации договора. Документы на переход права собственности отправит нотариус.
Отрицательная сторона нотариального заверения лишь в том, что расходы на процедуру «бьют по карману». Размер платы зависит от стоимости предмета купли-продажи и объема дополнительных услуг, которыми воспользовался клиент.
Пошаговая инструкция
Порядок регистрации договора купли-продажи помещения, заверенного у нотариуса, немного отличается от регистрационной процедуры нотариально не удостоверенного соглашения. Заявителю не нужно лично или при помощи интернет-сервисов обращаться с заявлением в Роскадастр. Нотариус сам отправит заявку и документы на выполнение регистрационных операций.
- продавец и покупатель обращаются в нотариальную контору для удостоверения ДКП;
- стороны подписывают соглашение;
- нотариус заверяет сделку и отправляет заявку на регистрацию;
- по результатам выписка из ЕГРН поступает в нотариат, откуда гражданин забирает ее.
Документы для госрегистрации договора купли-продажи квартиры через нотариуса те же, что и для фиксации перехода прав на имущество по не удостоверенному соглашению.
Стоимость процедуры
Стоимость регистрации сделки купли-продажи недвижимого объекта определяется индивидуально и зависит от конкретной ситуации. В нее включают государственную пошлину, оплату услуг нотариуса и юриста.
Госпошлина – это обязательный платеж. Его платят за регистрацию прав на приобретаемый объект недвижимости. Ее размер определен статьей 333.33 НК РФ. Он зависит от статуса покупателя. Физические лица платят 2 тыс. рублей, а юридические – 22 тыс. руб.
За госрегистрацию доли пошлина делится на размер части Например, за 1/2 долю покупатель будет вместо 2 тысяч оплачивать 1 тысячу рублей госпошлины. Если квартира находится в двухквартирном доме, расположенном на земле, предназначенной для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства или ИЖС, то государственная пошлина составляет 350 рублей.
За нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи, который подлежит заверению нотариусом вносят госпошлину. Ее размер определен ст.333.24 НК РФ и зависит от стоимости имущества. Она рассчитывается, как 0,5% от суммы сделки, но не может быть меньше 300 руб. и больше 20 тыс. рублей.
Если сделку купли-продажи удостоверять у нотариуса не обязательно, то при обращении за нотариальным заверением необходимо заплатить нотариальный тариф. Его определяют с учетом положений ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате». Далее рассмотрим ставку тарифа, если сделка заключается не являющимися родственниками людьми.
|
Дополнительный % от стоимости имущества |
Фиксированная ставка, в руб |
Сумма ДКП, в млн. руб. |
|
0,4 |
3 000 |
До 1 млн |
|
0,2 (с суммы, превышающей 1 млн руб.) |
7 000 |
От 1до 10 млн |
|
0,1 (с суммы, свыше 10 млн. руб.) |
25 000 |
Больше 10 млн |
Однако на практике часто встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется и лицам, которые относятся к категории близких родственников. В данном случае нотариальный тариф будет отличным, но он также будет состоять из фиксированной ставки и дополнительного процента.
|
Фикс. ст., в рублях |
Доп. % от цены недвижимости, в руб. |
|
3 000 |
0,2 |
|
23 000 |
0,1 (с суммы за вычетом 10 млн. руб.) |
Нотариальный тариф (кратко – НТ) за удостоверение договора купли-продажи, сторонами которого являются родственниками, не может превышать 50 тысяч рублей. В свою очередь, к близким относят мужа и жену, родителей, детей и внуков.
Обращаем Ваше внимание, что окончательный размер нотариального тарифа производит нотариус.
Сроки регистрации
Государственная регистрация договора купли-продажи, а точнее, перехода права собственности на недвижимость по нему осуществляется в течение 7 дней в случае подачи заявления непосредственно в территориальное подразделение Росреестра.
9 рабочих дней отводится на осуществление рассматриваемых действий при предоставлении заявки через МФЦ.
На регистрацию купли-продажи понадобится всего 3 дня, если заявление отправлено через нотариуса, а если документы поступили в электронном виде, то вообще одни сутки. Сроки четко регламентированы законодательством. Они указаны в ст.16 ФЗ-218 от 13.07.2015 г.
Отказ и приостановление
Регистрационный орган вправе вернуть документы заявителю без рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьей 25 Федерального закона №218, например, если заявление составлено не по форме, в нем обнаружены подчистки, приписки, исправления, зачеркнутые слова или оно не подписано заявителем. Заявку возвратят и в том случае, если в течение 5 дней с даты ее подачи не поступила информация об оплате госпошлины, а также при наличии в реестре отметки о невозможности госрегистрации перехода прав собственности на объект.
Причин для приостановки регистрационных действий достаточно много. Все они перечислены в ст.26 ФЗ-218. В качестве самых распространенных из них можно назвать:
- предоставление не всех документов;
- бумаги подписаны лицом, не уполномоченным на это;
- не поступили ответы на межведомственные запросы;
- с заявлением обратился неправомочный гражданин и др.
В случае приостановки заявителю направляют уведомление, в котором содержится информация о причинах такого решения и недостатках, которые нужно исправить.
Если по истечению отведенного срока причины, по которым произошла приостановка, не устранены, то регистрационный орган выносит решение об отказе в госрегистрации прав.
Судебная практика
По закону, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода прав по договору купли-продажи, то вторая может обратиться за с соответствующим иском в суд.
Бывают и другие случаи, когда зарегистрировать права невозможно по независящим от субъектов причинам, например, из-за неправильно оформленного договора купли-продажи.
Подобный вопрос в июле 2021 г. рассмотрел Ясногорский районный суд. Истец обратился с требованием признать ДКП действительным и зарегистрировать его право собственности на квартиру. Ответчиком по делу выступала местная администрация.
Росреестр отказал в перерегистрации прав на основании того, что в договоре купли-продажи отсутствовала информация о площади объекта.
Рассмотрев дело, суд установил, что между покупателем и продавцом достигнуто соглашение по всем необходимым в соответствии с законом пунктам договора купли-продажи. Каждый из субъектов выполнил свои обязательства по нему.
Суд посчитал заявленные исковые требования о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество подлежащими удовлетворению.
Частые вопросы
Раньше по результатам регистрации выдавали свидетельство о праве собственности на недвижимость. Теперь этот документ упразднен. Вместо него Росреестр предоставляет выписку из ЕГРН.
Затраты на внесение государственной пошлины оплачивает покупатель. Остальные расходы, например, на удостоверение сделки нотариусом, услуги юриста распределяются между сторонами по взаимному согласию субъектов.
Предоставлять согласие второго супруга при реализации совместного имущество в Росреестр не обязательно. Если его нет, ведомство зарегистрирует сделку и сделает соответствующую отметку об отсутствии документа.
Заключение эксперта
Регистрация договора купли-продажи жилого помещения в 2024 году, как документа, не требуется. Но переход права собственности по нему на недвижимость в обязательном порядке регистрируют в Росреестре.
Удостоверять договор купли-продажи у нотариуса требуется только в том случае, если предметом сделки является имущество несовершеннолетнего, недееспособного или доля в квартире (доме и др. недвижимости). Также, стороны могут договориться о том, что сделка подлежит нотариальному заверению.
Если договор купли-продажи не удостоверяют, то заявление о госрегистрации подают непосредственно в ведомство, через МФЦ, интернет. Если сделка заверяется нотариально, то документы на регистрацию права отправляет нотариальная контора.
