ELS

Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Европейская Юридическая Служба»

Обновлено: 3 ноября 2022
Обновлено 3.11

Как узаконить перепланировку в квартире

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному праву  •  Стаж 15 лет

Узаконить перепланировку в квартире можно самостоятельно, не обращаясь за платными услугами специалистов. Однако стоит учесть: для того чтобы узаконить уже сделанную перепланировку в квартире, придется собрать довольно внушительный пакет документов. Впрочем, с учетом всеобщей цифровизации и это не должно составить труда. Как происходит узаконивание перепланировки, что для этого нужно и сколько времени требует – разбираемся в этой статье.

Как узаконить перепланировку в квартире

Согласование перепланировки: когда это необходимо

Согласование перепланировки может потребоваться в разных обстоятельствах. Часть изменений, произведенных в квартире, можно не согласовывать ни с кем, на другую часть придется получать специальные разрешения, а некоторые модификации и вовсе могут не разрешить.

В каких случаях согласовывать перепланировку придется:

  • если в квартире установлено новое техническое оборудование – к примеру, электрическая плита вместо газовой, либо вместо ванны устанавливается душевая кабина;
  • при замене инженерных систем – водоснабжение, отопление, вентиляция, газоснабжение;
  • при изменении границ, установленных в помещении – проемов под двери и окна, перегородок, стен, полы (конструкции);
  • при демонтаже перегородок или стен – в случаях, если проемы заделываются или проделываются;
  • при изменении конструкции полов в домах с перекрытиями из дерева;
  • при обустройстве антресоли, занимающей максимум 40% жилой площади.

Стоит с вниманием подойти к каждому из изменений, которое может даже теоретически требовать согласования. Лучше заранее уточнить, нужно ли получать разрешение, чем в перспективе столкнуться с серьезными проблемами, особенно если собственнику нужно самому узаконить перепланировку.

Пример

Маргарита решила сделать в своей квартире перепланировку и установить перегородки, выполненные из гипсокартона. Она посчитала, что эти изменения несущественные, и не озаботилась тем, чтобы узаконить перепланировку. Выставив квартиру на продажу через несколько лет, она узнала, что перепланировку нужно было согласовывать, и ей пришлось в срочном порядке решать этот вопрос.

Не следует считать, что перепланировку нужно согласовывать только в том случае, если демонтируются стены, не считающиеся несущими. В любом случае, стоит заранее проконсультироваться по каждой из модификации.

Порядок узаконивания

Многие считают, что процедура узаконивания перепланировки – очень сложный процесс, с которым невозможно справиться своими силами. Однако это возможно при условии грамотного и основательного подхода. Все действия нужно заранее поделить на этапы и действовать согласно пошаговой, простой и понятной инструкции.

Документы

Для того, чтобы получить разрешение на проведение перепланировки в квартире, нужно подготовить комплект документов для подачи в жилищную инспекцию.

Какие документы нужны для правильного узаконивания перепланировки (данные на 2022 год)

Номер

Документ

1

Правоустанавливающие документы на квартиру

2

Технический паспорт жилого помещения

3

Заполненное заявление на специальном бланке – его должны выдать в инспекции

4

Заранее подготовленный эскиз или проект перепланировки – его потребуется предоставить в двух экземплярах. Заказать проект можно в специализированной компании или в строительной компании

5

Согласие с изменениями от всех, кто проживает в квартире (в письменном виде)

Каким образом можно подать документы на перепланировку:

  • через МФЦ;
  • через портал «Госуслуги».

Пример

Николай согласовывал перепланировку своей квартиры. Он подготовил все нужные документы, собрал согласия. Так как он проживает в Москве, где также находится его квартира, он подал документы через сайт mos.ru.

По закону заявление обязаны рассмотреть в конкретный срок – он составляет 45 дней. Если документы оформлены без ошибок и представлены полным комплектом, разрешение будет выдано.

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Аванесов Юрий Петрович
Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Учитывайте, что если квартира находится в доме, который представляет культурную или историческую ценность, комплект документов по перепланировке нужно будет предоставить также и в региональное отделение Министерства культуры РФ. В ведомстве также должны будут согласовать изменения и выдать разрешение на перепланировку.

Что делать после получения разрешения

После того, как разрешение на проведение перепланировки будет у заявителя на руках, он может приступать к запланированным работам. Однако важно учитывать, что выданное разрешение имеет срок действия.

Срок действия разрешения на перепланировку ограничен – он составляет 12 месяцев. Спустя год оно утратит силу вне зависимости от того, был фактически реконструирован объект или не был.

После того, как перепланировка будет завершена, владелец квартиры обязан подтвердить тот факт, что все работы полностью соответствуют заявленному им проекту. Для этого ему придется посетить несколько учреждений и организаций.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций.

  1. Бюро технической инвентаризации (БТИ) – в этой организации следят, чтобы все изменения соответствовали документации проекта. Если по итогам проверки замечаний не будет, владелец квартиры получит акт приемки.
  2. Кадастровый отдел – в эту инстанцию нужно будет принести акт, выданный в БТИ. На основании акта специалисты составят паспорт объекта жилой недвижимости, в котором зафиксируют перепланировку.

Также нужно будет обратиться в управление государственной регистрации кадастра – в этой инстанции будет зарегистрирован паспорт и выдан документ, который станет подтверждением права собственности на жилье.

Обратите внимание! На получение акта приемки в БТИ уходит в среднем десять дней, а на оформление документов в кадастровом отделе стоит закладывать около месяца – по закону все изменения вносятся в течение 30 дней. Стоит учитывать эти сроки, планируя получение документов по перепланировке квартиры.

Перепланировка в ипотечной квартире

Нередко возникает вопрос: как можно узаконить перепланировку в квартире, которая была приобретена в ипотеку. Это тоже возможно, но только с разрешения финансовой организации – банка, в котором был выдан кредит. В банк для получения такого разрешения нужно будет предоставить:

  • план изменений, одобренный в БТИ;
  • согласие, выданное в управляющей компании и в БТИ;
  • отчет страховой компании, которая берет на себя риски при проведении ремонта и при последствиях;
  • документ, в котором зафиксирована стоимость квартиры после проведенной перепланировки – его подготовит специалист-оценщик.

Потребуется также заполненное по форме заявление на согласование перепланировки в квартире – если изменения еще не внесены либо на квартиру не оформлено право собственности.

Пример

Наталья купила квартиру в ипотеку, оформленную в Сбербанке. Когда ей захотелось сделать перепланировку, она обратилась за оценкой стоимости жилья в финансовую организацию и заказала в режиме онлайн отчет об оценке, сэкономив время, силы и деньги.

Стоит учитывать, что некоторые финансовые организации в договоре об ипотечном кредите отдельно указывают запрет на любые изменения, касающиеся планировки жилья. В этом случае перепланировку сделать будет невозможно – по крайней мере, до тех пор, пока ипотечный кредит не будет полностью погашен.

Если, несмотря на все предоставленные документы, в согласовании перепланировки отказывают или признают ее незаконной, владелец квартиры имеет право это решение обжаловать, подав соответствующее заявление.

Образец заявления
Исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки помещения
zoom Скачать Исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки помещения

Несогласованная перепланировка: последствия

Для того, чтобы избежать неприятностей, не стоит решаться на перепланировку, не получив предварительно требуемого согласования. Важно помнить – разрешение на проведение изменений в любом случае придется оформить, однако если перепланировка не была согласована ранее, владелец квартиры может быть привлечен к административной ответственности, и, соответственно, заплатит крупный штраф.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, уже выполненная в квартире перепланировка регистрируется исключительно по решению суда.

Можно ли скрывать факт перепланировки? Попробовать, конечно, можно, но не стоит надеяться, что это останется в тайне навсегда. В каких случаях владелец жилья точно столкнется с необходимостью узаконить изменения:

  • при приватизации квартиры;
  • при дарении и продаже жилья.

Также нужно будет узаконить перепланировку квартиры уже самостоятельно при вступлении в наследство – в этом случае все обязанности по согласованию будут ложиться на плечи нового владельца жилья.

Штраф за несогласованную планировку составляет от 2 000 до 2 500 рублей. Помимо него, владелец квартиры может получить предписание о приведении жилья в тот же вид, в котором оно было до проведения перепланировки. Так что в любом случае узаконить несогласованную самовольную планировку нужно.

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Аванесов Юрий Петрович
Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Самое строгое наказание за неузаконенную планировку – продажа квартиры с торгов. Впрочем, подобная мера применяется, как показывает судебная практика, не очень часто, в исключительных случаях – например, когда владелец квартиры упорствует и отказывается узаконивать или устранять произведенные им изменения в планировке жилья.

Судебная практика: согласование перепланировки

Виктория купила квартиру и сделала в ней перепланировку, однако разрешение на нее решила получить только два года спустя. Местные власти отказались согласовывать изменения, которые хозяйка внесла в планировку своего жилья.

У Виктории на руках имелись экспертизы, которые подтверждали: и переоборудование, и перепланировка жилья в полной мере соответствуют противопожарным, санитарным правилам, нормам, не угрожают здоровью и жизни граждан. Однако отказ все равно был получен, и Виктория обратилась в районный суд с исковым заявлением. Суд принял заявление, рассмотрел его и принял решение – разрешить истице оставить ее квартиру с уже выполненной перепланировкой. Что не было учтено судом, так это характер работ – при перепланировке Виктория увеличила площадь санузла и кухни.

В соответствии с законом, ванна, кухня и туалет не должны располагаться над жилыми помещениями. Также нельзя располагать санузел над кухней в квартире, расположенной снизу.

Соответственно, чиновники, которые отказались согласовывать перепланировку в квартире Виктории, были правы. Дело дошло до Верховного суда РФ, который постановил отправить дело на повторное рассмотрение, подчеркнув: квартира Виктории находится на четвертом этаже, и судам нужно было уточнить, над какими именно помещениями третьего этажа находятся санузел и кухня в квартире женщины.

Частые вопросы

Какой штраф предусмотрен за неузаконенную перепланировку в Москве?
+

За несогласованную перепланировку придется заплатить штраф в размере до 2,5 тысяч рублей, плюс возможное предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Нужно ли узаконить снос или перенос стены в квартире?
+

Такой вид изменений считается перепланировкой, и его в обязательном порядке нужно согласовывать.

Куда нужно обратиться после завершения перепланировки по разрешению?
+

В бюро технической инвентаризации, а также в кадастровый отдел и в управление государственной регистрации кадастра для регистрации паспорта квартиры после перепланировки.

Какие документы нужны для узаконивания перепланировки?
+

Правоустанавливающие документы на жилье, технический паспорт, проект перепланировки и письменное согласие на изменения от всех жильцов квартиры.

Можно ли узаконить снос стены в хрущевке?
+

Это возможно, но только в том случае, если результатом не стало нарушение санитарных, противопожарных и других норм.

Заключение эксперта

Перепланировка квартиры должна быть законной и согласованной. На это нужно обращать внимание, в частности, и при покупке жилья. Еще на этапе выбора важно проверить, нет ли несогласованных изменений - для этого можно оформить заказ на экспертизу квартиры либо самостоятельно проверить поэтажный план БТИ и сопоставить его с планировкой.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (1)
avatar
Роман
08.11.2022
Здравствуйте! Отнес документы по перепланировке в МФЦ, но решил, так как время поджимает и стройматериалы дорожают, начать ремонт. Демонтировал пока одну стену. Я уверен, что перепланировку согласуют, у нас изменения несущественные. И вот об этом узнали в нашей управляющей компании (нажаловались соседи, я подозреваю) и собираются прийти и проверить. Это законно? Я могу их просто не пускать в квартиру?
Ответить
avatar
Аванесов Юрий Петрович
12.11.2022
Здравствуйте, Роман! Обязанность УК проводить регулярные осмотры квартир для выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, угроз безопасности жизни и здоровью граждан регламентирована п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Сотрудники УК могут осматривать квартиры (это прописано в п. 11 и в п.13 Правил), но они обязаны согласовать визит с собственником заранее. Кроме того, они вправе посещать квартиры с проверкой максимум три раза в месяц, и в этом случае владельцы жилья обязаны предоставлять им доступ (согласно п. 32 и п.34). Если собственник квартиры в городе отсутствует, без его разрешения в квартиру никто попасть не сможет – это уголовное преступление.
Ответить
Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по РФ