Основные риски
На самом деле, покупка квартиры на вторичном рынке, имеет множество рисков, которые обязательно нужно учитывать перед совершением сделки купли-продажи. История объекта не будет такой чистой, так как недвижимость может переходить из рук в руки несколько раз. Подводные камни в покупке квартиры, безусловно, есть и на первичном рынке, но на вторичном их намного больше. Поэтому перед покупкой такой жилплощади следует обратить особое внимание на ряд важных нюансов.
Поддельные документы
Недостоверные, а иногда и откровенно поддельные документы на квартиру при покупке недвижимости, увы, — не редкость на вторичном рынке. Учитывая этот момент, необходимо максимально тщательно проверять и изучать:
- документы правоустанавливающего характера;
- информацию о собственнике, его личные данные;
- оформленные доверенности, если они есть.
В числе причин, в силу которых у покупателя в перспективе могут появиться серьезные проблемы, – арест, наложенный на недвижимость, постоянно зарегистрированные в квартире несовершеннолетние либо недееспособные граждане, а также наличие договора дарения, наследственного дела либо отсутствие согласия на продажу от супруга собственника.
| Только новую - на первичном рынке | 71 |
| На вторичном рынке | 43 |
Ответственный гражданин, который ориентирован на безопасную и беспроблемную покупку квартиры, перед сделкой должен запросить несколько справок в целом ряде инстанций, в том числе, в БТИ и в Росреестре. Очень желательно получить выписку из домовой книги. Если есть сомнения, стоит запросить справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Только в этом случае покупатель будет знать, что при покупке квартиры он не столкнется с неприятными сюрпризами.
Многие юристы советуют проверить также и выписки по лицевому, финансовому счету на жилое помещение – в них фиксируется наличие задолженности по квартплате.
Наследственные споры
Если гражданин купил объект, который предыдущий собственник получил на правах наследника не так давно, то, после заключения соглашения, может случиться так, что объявятся новые наследники. Они могут заявить об ущемлении своих прав, и, в этом случае, появляется риск признания сделки недействительной в суде. Результат: покупатель будет возвращать жилье, продавец – полученные за него деньги.
Ситуация с объявлением новых наследников, мягко говоря, неприятная. Особенно сложно становится, если продавец уже успел потратить деньги, вырученные от продажи недвижимости. В этом случае покупатель жилья на вторичном рынке остается и без квартиры, и без денег. Это тоже следует учитывать при покупке на вторичном рынке квартиры.
Впрочем, выход из ситуации есть, как минимум превентивный, – это проверка документов на тот объект, который гражданин планирует купить. Нужно пообщаться с наследником, уточнить информацию о составе его семьи, в том числе, о тех лицах, которые даже в теории могут претендовать на наследство.
Пример:
Гр-н В. покупал квартиру у гр-на А., который получил ее в наследство после смерти отца. Однако у А. был брат, много лет назад пропавший без вести. Юрист посоветовал В. включить в договор специальный пункт, согласно которому обязательство по урегулированию возможных споров берет на себя продавец квартиры, в том числе, в вопросах, касающихся возможных наследников.
Очень желательно проверить, живы ли отец, мать наследника. Практика показывает, что наследство проверить можно лишь на 90%, так как документов часто не хватает, либо получить их невозможно по причине испорченных отношений между наследниками.
Продажа по доверенности
Если покупатель приобретает недвижимость по доверенности, ему стоит быть внимательным вдвойне. С другой стороны, доверенность признана и считается законным инструментом. Все, что нужно сделать – проверить этот документ, условия его действия и самого доверителя. Это входит в «правила» безопасной покупки квартиры на вторичном рынке. Проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Пожалуй, один из наиболее реальных и серьезных рисков в этой ситуации – незаконно оформленная доверенность. В этом случае появляется реальный повод для судебного оспаривания сделки купли-продажи и признания ее недействительной.
Что нужно проверить, если речь идет о доверенности:
- срок ее действия;
- полномочия лица, на имя которого она была оформлена.
В практике юристов встречаются случаи, когда доверенности оформляются с правом сдачи в аренду помещения, а гражданин, на которого документ оформлен, предпринимает попытки ее продажи.
Чтобы минимизировать риск, желательно заранее пообщаться с доверителем и уточнить, в курсе ли он ситуации и планов по продаже жилья. Саму покупку квартиры или другого вторичного жилья в этом случае лучше проводить при участии нотариуса – это наиболее безопасный вариант.
Образец правильно составленной доверенности на продажу квартиры, подготовленный нашими специалистами, можно скачать ниже.
Скачать Договор ренты
Жилье, которое было получено в собственность в рамках действия договора ренты, вызывает немало вопросов. Речь идет о специальных сделках, которыми предусматривается передача недвижимости взамен на обеспечение собственника вплоть до его ухода из жизни.
Обратите внимание на то, что договор ренты должен быть составлен по правилам, установленным статьей 583 ГК РФ.
Наиболее реальный риск – внезапное появление родственников собственника, получавшего ренту. Это рекомендуется учесть при покупке такой квартиры. В таких случаях порядок действий при покупке квартиры начинается с оспаривания правомерности подписания договора ренты. Нередко истцы утверждают, что пожилой человек, подписавший договор, фактически не отдавал себе отчета в собственных действиях, либо его обманули и он подписал соглашение под давлением.
Подобные иски, как показывает практика, наиболее часто подают родственники получателя ренты, причем спустя некоторое время с момента его смерти – год, полтора или два. Соответственно, покупать квартиру, полученную в собственность на основании относительно «свежего» договора ренты, не рекомендуется.
Так или иначе, если договор ренты считается правоустанавливающим, очень желательно участие в сделке юриста, специализирующегося на таких вопросах. Профессионал поможет взвесить все «за» и «против», оценить риски.
Случается так, что недобросовестные продавцы реализуют недвижимость с проблемами, пытаясь повысить ее привлекательность для покупателей за счет низкой стоимости. Помните, что если жилье стоит подозрительно дешево, не стоит бросаться его покупать. В данном случае велик риск того, что приобретение принесет немало проблем.
Одно из обязательных действий при покупке вторичной квартиры в ренте – проверка и уточнение всех случаев перехода права собственности за последние несколько лет. Если их много, значит, есть повод задуматься и отказаться от покупки.
Долги по квартплате
Еще одна неприятность, с которой рискует столкнуться новоиспеченный владелец квартиры, – долги по коммунальным платежам. Иногда они могут быть очень внушительными, и их оплата рискует стать ударом по бюджету нового владельца. Как этого избежать? Стоит заранее попросить продавца продемонстрировать оплаченные квитанции за последние месяц-два. Причем, проверять квитанции нужно и по капремонту, и по коммунальным услугам.
Физические недостатки
Купленная квартира может оказаться с неприятным сюрпризом – например, в виде разросшейся по стене плесени, которую продавец пытался замаскировать шкафом. Такие сюрпризы обнаруживаются, как правило, внезапно, и уже после покупки квартиры. И поэтому очень важно на просмотре жилья изучить его как можно более внимательно и тщательно.
Просмотр квартиры имеет смысл планировать на дневное время. Дело в том, что в условиях дневного освещения все дефекты и недочеты будут видны.
Несогласованная перепланировка
Технический паспорт – то, что обязательно нужно проверять на этапе подготовки к сделке купли-продажи квартиры. Если в жилье сделана перепланировка, и она не была должным образом оформлена, новый владелец рискует столкнуться с большими проблемами. Штрафы (от 2 до 2,5 тысяч рублей), обязанность по демонтажу стен и перегородок и по реконструкции – все это ляжет на плечи нового собственника. Расходы могут быть действительно внушительными – до нескольких сотен тысяч рублей.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой, даже если последствия дизайнерских экспериментов были устранены, в перспективе будет непросто продать. К примеру, банки крайне редко оформляют ипотеку на такие объекты. И в целом, в таком формате, не получится безопасно купить понравившуюся квартиру: всегда будут подводные камни.
Документы для проверки
Перед тем, как начать подготовку к сделке купли-продажи понравившейся квартиры, важно проверить основные документы на квартиру для покупки. Они позволяют получить исчерпывающий объем информации об объекте недвижимости, его юридическом статусе и чистоте.
|
Документ |
Примечание |
|
Документы, которые заключались настоящим владельцем квартиры с предыдущим |
Это может быть договор приватизации, купли-продажи или дарения |
|
Документы, удостоверяющие личность продавца |
Паспорт или иной документ, который удостоверяет личность |
|
Выписка из ЕГРН |
Свидетельства о собственности с 15 июля 2016 года не выдаются после заключения сделки купли-продажи. Поэтому если жилой объект настоящим владельцем был приобретен после этой даты, то следует потребовать от него выписку из ЕГРН. |
|
Техническая документация на объект |
Технический план и экспликация |
|
Разрешение органов опеки на сделку |
Документы из опеки потребуются в том случае, если собственниками жилья являются несовершеннолетние граждане, или если недвижимое имущество было приобретено за средства материнского капитала. |
|
Выписка из домовой книги или адресно-справочная информация |
Справка с места жительства отображает актуальную информацию о том, кто зарегистрирован в квартире, уплачены ли коммунальные платежи и пр. |
Также потребуется справка об отсутствии долгов по квартплате, нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью.
Желательно запросить справки из диспансеров, чтобы уточнить, не состоит ли продавец на учете. Получение таких справок специалисты очень рекомендуют заложить в алгоритм выбора и покупки вторички.
Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, составленный нашими специалистами, можно скачать ниже.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке
Приобрести жилье на вторичном рынке можно как за наличные средства, так и в ипотеку. Банки не препятствуют одобрению заявок граждан, однако, предлагают более высокие кредитные ставки. В целом, процесс покупки квартиры в кредит и за собственные средства мало чем отличается, поэтому предлагаем вам универсальную пошаговую инструкцию.
- Определитесь со способом покупки жилой недвижимости. Если вам необходим кредит, то обязательно ознакомьтесь с существующими ипотечными программами. Подайте заявку в банк и дождитесь предварительного одобрения кредита.
- Подберите объект. Можно либо самостоятельно изучить рынок недвижимости, либо доверить эту работу риелторам или юристам, которые специализируются на жилищном праве.
- Проверьте сведения о недвижимости. Первое, что необходимо сделать на этом этапе – запросить выписку из ЕГРН. Этот документ будет содержать информацию о том, кто является владельцем жилья, наложены ли какие-либо обременения на объект, является ли собственник дееспособным и пр. Это позволит оценить возможные риски.
- Сделайте независимую оценку. Специалист по оценке проведет независимую экспертизу, чтобы выявить истинную стоимость жилья, оценить степень износа и прочие нюансы, которые следует знать перед заключением сделки купли-продажи.
- Заключите предварительный договор, в котором будет прописано, в какой срок квартира должна быть куплена и освобождена прежними хозяевами, какие предметы мебели остаются и пр.
- Оформите договор купли-продажи. Если приобретать жилье в ипотеку, то договор-купли продажи заключается в банке в присутствии ипотечного менеджера. В этот же день заключается и кредитный договор.
- Передача документов в Росреестр. Как правило, передача документов проводится через МФЦ. Но также это можно сделать через нотариуса или на сайте Росреестра.
- Регистрация права собственности. Срок регистрации права собственности в Росреестре составляет до 9 рабочих дней, что зависит от типа сделки и способа подачи документов. Если для завершения процедуры будет недостаточно каких-либо документов, то срок регистрации может быть увеличен.
- Получите выписку из ЕГРН. Документ будет выдан в том месте, где вы подавали документы на регистрацию: в МФЦ, у нотариуса или в Росреестре.
Процедура регистрации покупки квартиры на вторичном рынке может меняться, дополняться другими этапами. Чтобы ничего не упустить и обезопасить себя при заключении сделки, лучше обратиться за помощью к юристам, которые помогут соблюсти все необходимые этапы.
Обзор судебной практики
Гражданка П. приняла решение о продаже своей квартиры, в которой были прописаны два ее несовершеннолетних ребенка. Кроме того, каждый из детей был владельцем ⅓ доли недвижимого объекта. Для совершения сделки купли-продажи гражданка обратилась в органы опеки и попечительства, где и получила согласие, но на условии, что после продажи жилья будет приобретена новая недвижимость, в которой дети также получат по ⅓. Гражданка П. обязалась в течение месяца после продажи оповестить органы опеки о том, что она купила жилой объект и выделила в нем доли своим детям.
Сделка по продаже объекта совершилась – покупателем явилась гражданка Т. Однако гражданка П. не приобрела новую квартиру на вырученные средства, что было важным условием органов опеки. Это и стало основанием для иска в суд со стороны органов опеки к гражданке П.
Городской суд, рассмотрев заявление опеки и изучив материалы дела, удовлетворил иск. По решению суда проданную квартиру покупатель должен вернуть гражданке П., а последняя, в свою очередь, должна компенсировать гражданке Т. стоимость недвижимости.
Покупатель недвижимости не согласилась с решением суда и подала апелляцию в областной суд. Решение нижестоящей инстанции было отменено – требования опеки остались без удовлетворения. В частности, суд указал на то, что несмотря на то, что гражданка П. нарушила условие, поставленное перед ней опекой, признать сделку купли-продажи ничтожной/недействительной невозможно. Порядок покупки жилого объекта на вторичном рынке полностью соблюден, следовательно, сделка – законна.
Частые вопросы
Желательно получить справки в БТИ и в ЕГРН, а также посмотреть выписку из домовой книги, чтобы увидеть, кто был и остается прописан в квартире.
Доверенность считается законным инструментом, однако желательно проверить законность документа, условия его действия и самого доверителя.
Долг за услуги ЖКХ фиксируется на конкретном гражданине, а аналогичный долг за капитальный ремонт будет «висеть» на конкретной квартире.
Заключение юриста
Порядок покупки квартиры в 2024 году на вторичном рынке может растянуться по времени, к чему нужно быть готовыми. Потребуется определенный период для проверки документов, исключения наиболее и наименее очевидных рисков. В целом, покупать квартиру на вторичном рынке может быть рискованно, поэтому, в таких случаях, желательно обращаться за помощью и консультацией к экспертам, в первую очередь, к юристам для проверки правовой чистоты объекта. Также поможет и представленная в статье пошаговая понятная инструкция проверки возможных рисков.
