Подготовка к сделке
Перед тем как продать квартиру через МФЦ или купить ее, необходимо подготовиться к сделке. Поэтому перед посещением центра следует:
- Оговорить с покупателем/продавцом недвижимого имущества условия сделки: стоимость объекта, в какой срок будут отданы ключи новому собственнику.
- Собственник жилья должен закрыть все долги по коммунальным платежам. Поэтому важно перед оформлением сделки продавец должен представить справку об отсутствии задолженности, а также справку о зарегистрированных лицах в продаваемом жилом помещении или выписку из домовой книги. Если в документе будет указано, о том, что продавец или другие лица прописаны в квартире, то необходимо, чтобы они выписались до совершения сделки.
- Обязательно следует проверить жилье на предмет ареста, нахождения ее в залоге, так как от этого зависит, в том числе и порядок регистрации.
Покупка квартиры через МФЦ: пошаговая инструкция
Регистрация купли-продажи квартиры в МФЦ — сложная процедура, которая требует от продавца и покупателя прохождения определенных последовательных этапов.
- Подготовка документов, необходимых для завершения сделки. Согласование предварительного договора купли-продажи.
- Посещение продавцом и покупателем отделения МФЦ, в котором будет совершена сделка. Чтобы не ждать в очереди, можно предварительно записаться на посещение филиала «Мои документы» в определенный день и час.
- Принятие сотрудником МФЦ документов, необходимых для оформления договора купли-продажи. Выдача обеим сторонам договора бланка заявления.
- Получение покупателем реквизитов, по которым будет проведена оплаты государственной пошлины.
- Регистрация приема документов сотрудником МФЦ с выдачей расписки об этом.
- Отправка документов для регистрации сделки в Росреестре.
- Забор в указанную дату договора купли-продажи жилья и выписки ЕГРН.
Какие требуются документы для продажи квартиры через МФЦ
Чтобы соблюсти порядок оформления сделки по купле-продаже квартиры, необходимо в МФЦ предоставить полный пакет документов. В этот перечень входит:
- документы, удостоверяющие личность (как продавца, так и покупателя);
- технический план жилого помещения;
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- доверенность, заверенная нотариусом, если интересы продавца представляет посредник;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги или справка по форме 9 о прописанных в имущественном объекте гражданах;
- согласие второго супруга о продаже и покупке недвижимости (если заключен официальный брак);
- разрешение от органов опеки и попечительства, если среди собственников жилого помещения числится несовершеннолетний ребенок или при покупке объекта были использованы средства материнского капитала;
- три экземпляра договора купли-продажи жилого помещения;
- заявление, заполненное сторонами сделки, о регистрации права собственности;
- квитанция об оплате госпошлины о регистрации сделки.
Это базовый перечень документов, без которых оформить продажу квартиры не получится. В некоторых ситуациях требуется предоставить дополнительный набор документов — уточнить перечень можно у представителей МФЦ.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
В некоторых случаях регистрация сделки требует заключения между участниками предварительного соглашения о покупке жилплощади. Например, заключение предварительного договора является обязательным условием для оформления ипотечной сделки, заключения договора о продаже или покупке имущества, в которой прописано несовершеннолетнее лицо, а также в случае внесения авансового платежа или задатка. Во всех остальных случаях его заключение полностью добровольно.
Юридическую силу предварительный договор имеет в том случае, если он составлен в письменной форме с учетом ст. 429 ГК РФ. В предварительном договоре обязательно прописывается предмет сделки, а также срок, в который будет совершена процедура продажи недвижимого имущества.
Скачать Основной договор купли-продажи квартиры: что должен содержать документ
Продажа квартир через МФЦ невозможна, если между продавцом и покупателем не будет заключен договор. Именно этот документ является основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Чтобы сделка была корректной, оформление договора должно проводиться с учетом актуальных нормативных требований (ст. 549 ГК РФ).
Типовой договор купли-продажи квартиры обязательно должен содержать следующие пункты:
- информация об участниках сделки: полные ФИО, а также данные документа, удостоверяющего личность;
- описание объекта, в отношении которого проводится сделка купли-продажи (важно указать жилую площадь, адрес, где находится объект, кадастровый номер имущества и пр.);
- основание возникновения права собственности у продавца (наследство, купля-продажа, договор дарения). Кроме того, важно включить договор данные из выписки ЕГРН о том, когда было зарегистрировано право собственности у продавца;
- сведения об обременении квартиры, наличии долгов и пр.;
- согласие покупателя купить квартиру в том состоянии, в котором она представлена на дату подписания договора;
- информация об отсутствии прописанных лиц по адресу, где находится реализуемая жилая площадь, или срок, в который прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры;
- стоимость квартиры;
- дата и город заключения договора;
- личные подписи сторон, участвующих в сделке.
Покупаете квартиру и опасаетесь заключать сделку? Эксперты Европейской юридической службы окажут необходимую правовую помощь на этапе оформления сделки. Проанализируем договор купли-продажи, проведем проверку в отношении квартиры на предмет юридических рисков, а также поможем заключить сделку через МФЦ, с помощью ипотечных средств и материнского капитала.
по всей РФ
Передача права собственности: в какие сроки проводится перерегистрация
Федеральный закон № 218-ФЗ устанавливает, что на регистрацию права собственности есть 9 дней, отсчет которых ведется от момента обращения гражданина за услугой. Таким образом, срок, в который Росреестр должен свершить регистрацию, не может превышать закрепленный период ФЗ.
Но если говорить в целом о регистрации квартиры, то на ее подготовку и проведение требуется около 30 дней. Например, если в сделке замешаны несовершеннолетние собственники, то сроки сделки будут увеличены, так как органы опеки должны получить доказательства о том, что права и интересы ребенка не будут ущемлены при купле-продаже недвижимого имущества.
Пример
Сергей и его родители являются долевыми собственниками квартиры — каждому из них принадлежит по 1/3 жилплощади. С целью расширения жилой площади родители решили продать жилье, для этого они обратились в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение на продажу. Опека потребовала, чтобы в новой квартире Сергею выделили долю, которая будет соразмерна доле в продаваемом объекте. Площадь старой квартиры составляла 60 м2, в которой Сергею принадлежит 1/3 часть (20 м2). В соответствии с этим, Сергею в новой квартире, площадь которой составляет (80 м2), должно быть выделено не менее, чем 1/4 доли (20 м2).
В каких ситуациях процедура купли-продажи в МФЦ может быть приостановлена
Росреестр может приостановить или полностью отказать в процедуре регистрации права собственности. Но для этого должны быть веские основания, в качестве которых могут рассматриваться следующие ситуации, представленные в таблице ниже
|
Причины приостановки или отказа в регистрации |
|
|
1 |
заявление не было подписано покупателем; |
|
2 |
квартира находится под арестом; |
|
3 |
государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости не была оплачена; |
|
4 |
документы содержат ошибочную или недостоверную информацию; |
|
5 |
документы были поданы представителем одного из участников в МФЦ, но он не имеет нотариальной доверенности на совершение этих действий; |
|
6 |
нет согласия других собственников квартиры на продажу объекта. |
Если Росреестр приостановит сделку, а покупатель решит от нее отказаться, то государственная пошлина, уплаченная при подаче бумаг в МФЦ, не возвращается. Поэтому лучше устранить все недочеты, которые были выявлены в рамках проверки сделки со стороны Росреестра.
Судебная практика
ООО «М ГРУПП» направило иск в Арбитражный суд Ульяновской области к ООО «Северное сияние» с целью признать договор купли-продажи недвижимости, подписанный 30 октября 2017 года, недействительным. К участию в деле в качестве свидетелей были привлечены два сотрудника Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
В рамках рассмотрения дела была проведена почерковедческая и техническая экспертиза, во время которых изучались доводы истца о том, что доказательства по делу были сфальсифицированы ответчиком. В частности, эксперты установили, что договор купли-продажи по недвижимому имуществу были подписаны не генеральным директором ООО «М ГРУПП», а неустановленным лицом, который не имеет отношения к продавцу. На основании этого договор о купле-продаже между ООО «Северное сияние» и ООО «М ГРУПП» был признан недействительным. Направлено извещение в Росреестр о необходимости отмены данных о регистрации права собственности.
Частые вопросы
Провести сделку с недвижимостью в России можно 3 способами: через МФЦ, нотариуса или посредством электронной сделки в банке при ипотечном кредитовании. Личное обращение для регистрации договора купли-продажи квартиры в Росреестр недоступно для граждан, за исключением случаев, когда необходима регистрация прав собственности экстратерриториального типа.
Актуальный размер государственной пошлины за регистрацию права собственности через МФЦ на жилое помещение — 2000 рублей.
Налогообложение сделки не зависит от того, где она будет проведена: в МФЦ, у нотариуса или в банке. Уплата налога зависит от того, сколько лет квартира находится в собственности у владельца. В соответствии с ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ, если квартира находится в собственности пять или более лет в общем случае или три года в исключительных ситуациях, то налог не начисляется. Если срок меньше, то продавец обязан заплатить 13% с полученной прибыли.
Заключение
Регистрация сделки в МФЦ подразумевает упрощенный порядок оформления документов и передачи их в Росреестр. Главное преимущество обращения в отделения «Мои документы» — минимизация ошибок в процедуре. Сотрудники МФЦ сверяют документы, благодаря чему риски отказа в регистрации со стороны Росреестра сведены к минимуму.
