Основные положения купли-продажи недвижимости
Договор купли продажи квартиры – это соглашение, по которому одна сторона передает другой в собственность имущество за определенную плату.
При реализации квартиры, дома или другой недвижимости стороны заключают договор купли-продажи жилого помещения. Основные правила его оформления отражены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ. Данное НПА приводит требования к:
-
форме документа;
-
содержанию соглашения;
-
государственной регистрации сделки и др.
При подготовке ДКП (расшифровка – договор купли-продажи) необходимо опираться на нормы действующего законодательства.
Форма соглашения купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости заключают исключено в письменном виде. Несоблюдение данной формы влечет его недействительность. Данное правило закреплено статьей 550 ГК РФ.
Обычно, соглашение купли-продажи составляют в трех экземплярах, по числу участников сделки. Первый остается у продавца, второй получает покупатель, а третий передают в Росреестр.
| Да, проводили сделку | 73 |
| Нет, только покупал | 71 |
| Вообще не участвовал в подобных сделках | 61 |
Существенные условия
Проект договора купли-продажи в обязательном порядке должен содержать существенные условия. К ним относят предмет сделки и цену.
Предмет является существенным в силу статьи 432 ГК РФ. В ДКП – это описание недвижимости, по которому можно без труда определить, о каком именно имуществе идет речь:
- местонахождение;
- площадь;
- кадастровый номер;
- количество комнат;
- сведения о праве собственности продавца на объект.
Вторым существенным условием соглашения о купле-продаже недвижимости по условиям статьи 555 ГК РФ является цена. Если данная информация отсутствует, то договор считается незаключенным, даже если стороны подписали его. Росреестр не пропустит регистрацию права собственности по такому соглашению.
Пример из практики:
Гражданин Н приобрел квартиру по договору купли-продажи. Стороны подписали соглашение, а покупатель передал денежные средства продавцу. Однако Росреестр отказал в осуществлении регистрационных действий, аргументировав свои действия тем, что ДКП не заключен. Выяснилось, что в тексте фигурируют общие фразы: предмет сделки – «четырехкомнатная квартира», а сведений о цене вообще нет. Решение регистрирующего органа правомерно. Субъектам необходимо в письменном виде договориться обо всех существенных условиях сделки (предмете, цене).
Также, существенными считаются условия, которые признаются таковыми в силу закона. Например, если квартиру продают в рассрочку, то в ДКП прописывают размер платежей, срок и порядок их внесения (основание – ст.489 ГК РФ) или, после заключения сделки ей имеют право пользоваться третьи лица, то их перечень тоже отражают в соглашении (основание – ст.558 ГК РФ).
Субъекты правоотношений вправе определить перечень иные существенные условия и отразить их в договоре купли-продажи.
Дополнительные условия
Типовой договор купли-продажи квартиры включает в себя не только существенные, но и дополнительные условия. Они помогают регулировать правоотношения. К ним относят:
- права и обязанности сторон;
- ответственность субъектов;
- форс-мажоры;
- порядок регистрации;
- условия передачи имущества;
- прочие положения.
Дополнительные условия не обязательны для включения в договор купли-продажи. Но чем конкретнее соглашение, тем ниже риск возникновения споров между субъектами.
Структура договора купли-продажи и порядок составления
Особых требований к составлению ДКП недвижимости законодательством не предъявляется. При его подготовке обычно опираются на основные правила делопроизводства. Договор купли-продажи квартиры состоит из 3-х элементов:
- преамбула;
- условия (существенные и дополнительные);
- данные и подписи сторон.
Соглашение начинают составлять с его названия, даты и места заключения сделки. Затем указывают наименование сторон, их основные реквизиты и делают ссылка на то, что субъекты согласовали прописанные в документе положения.
Следующая часть – условия. Их отражают сплошным текстом или делят на пункты. Независимо от структуры, ДКП в обязательном порядке включают описание предмета сделки и стоимость квартиры.
Заключительный элемент – реквизиты и подписи сторон. Обычно, с одной стороны страницы указывают данные продавца, а с другой – покупателя. Субъекты ставят подпись и расшифровку под соответствующим столбцом.
Образец договора
При составлении документа можно опираться на шаблон подобного договора. Это поможет избежать допущения ошибок и неприятных последствий.
Стандартный договор-купли продажи выглядит следующим образом:
- название документа;
- дата, место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет;
- цена, порядок расчетов;
- условия передачи квартиры и перехода права собственности на нее;
- права и обязанности сторон;
- ответственность субъектов;
- обстоятельства непреодолимой силы;
- заключительные положения;
- реквизиты и подписи сторон.
Договор купли-продажи квартиры составляют в нескольких экземплярах, по число участников сделки плюс один для регистрирующего органа.
Скачать Порядок заключения
Единого принципа заключения ДКП на законодательном уровне не установлено. Стороны обсуждают условия сделки, отраженные в соглашении, а если все устраивает – подписывают его.
Субъекты согласовывают способ и порядок выполнения обязательств каждого из них. По условиям статьи 556 ГК РФ передача квартиры продавцом осуществляется по передаточному или иному акту. Обычно, покупатель оплачивает покупку после или во время получения предмета, но соглашением может быть предусмотрено иное.
Нотариальное удостоверение сделки требуется, если это предусмотрено законом или самим договором.
Еще один обязательный этап заключения ДКП – регистрация. Если соглашение не удостоверяется нотариально, то стороны самостоятельно обращаются в регистрирующий орган. Если сделку заверяет нотариус, то он выступает посредником между Росреестром и субъектами сделки.
Нотариальное удостоверение
По общим правилам, договор купли-продажи квартиры заключают в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется, если этого требует закон или предусмотрено соглашением.
«По закону, нотариус обязательно заверяет ДКП, если предмет сделки – имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному лицу».
Нотариальное удостоверение соглашения потребуется, если продавец реализует долю в праве общей собственности, за исключением случаев, когда сразу все владельцы продают свои доли одному покупателю.
Стоимость нотариального заверения соглашения (если удостоверение не обязательно в силу закона) зависит от цены сделки.
|
Стоимость сделки |
Стоимость услуг |
|
до 1 млн руб. |
0,4% + 3 тыс. руб. |
|
1 000 001 руб. – 10 млн руб. |
0,2% (с суммы, свыше 1 млн руб.) + 7 тыс. руб. |
|
10 000 001 и больше |
0,1% + 25 тыс. руб., но не больше 100 тыс. руб. |
Если договор купли-продажи нужно удостоверять в обязательном порядке, в силу закона, то нотариальный тариф составит 0,5% от стоимости сделки (не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.).
Регистрация
Договор купли-продажи жилья подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого необходимо обратиться в Росреестр:
- лично, в территориальное подразделение ведомства;
- через МФЦ;
- дистанционно, при помощи заполнения специальной формы на официальном сайте ЕГРН, авторизовавшись в личном кабинете через идентифицированный аккаунт от Госуслуг.
К заявлению прилагают ДКП. За осуществление регистрационных действий уплачивают государственную пошлину. Ее размер составляет 2 тыс. рублей для физических и 22 тыс. руб. для юридических лиц.
Квитанцию о внесении государственной пошлины при подаче заявления предоставлять не обязательно. Но, если в Росреестр не поступят сведения об исполнении рассматриваемой обязанности, то регистрацию приостановят. Поэтому, лучше сразу оплатить пошлину, а квитанцию приложить к основному пакету документов.
Особенности
При заключении ДКП недвижимости рекомендуем обратить внимание на несколько особенностей. Если предметом сделки выступает квартира в частном доме, например, в бараке, то вместе с ней покупателю передаются права на земельный участок, занятый объектом, необходимый для его использования.
Если земля не принадлежит продавцу, то он все-равно имеет право продать свой дом, а покупатель приобретает права пользования на участок на тех же условиях, что и бывший пользователь без согласия собственника.
В случае передачи покупателю квартиры ненадлежащего качества, к правоотношениям применяются нормы ст.475 ГК РФ. Последний вправе потребовать уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или компенсации затрат на их ликвидацию своими силами.
Если обнаружено существенное нарушение, то покупатель имеет право отказаться от исполнения ДКП и потребовать возврата денежных средств.
Если после продажи квартиры, остаются лица, которые в соответствии с законом имеют права пользования данной недвижимости, то их перечень обязательно включают в ДКП. Эти сведения считаются существенными условиями соглашения, а их отсутствие говорит о том, что договор не заключен.
Судебная практика
Споры по договорам купли-продажи недвижимости возникают достаточно часто. Причем поводом не всегда становится защита прав, а мошеннические действия. Именно так расценил Верховный суд иск продавца к покупателю о признании ДКП недействительным, хоть и прямо не указал об этом в своем решении.
Определением ВС РФ по делу № 58-КГ18-11 апелляционное решение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда.
Все началось с того, что Владимир Ж. продал Евгению Ж. квартиру. Покупатель успешно зарегистрировал право собственности и переехал жить в нее со своей семьей. Спустя год продавец подал иск в суд с требованием признать ДКП недействительным. Владимир Ж. ссылался на то, что Евгений Ж. отказался от подписания акта приема-передачи имущества и не оплатил стоимость квартиры.
«Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, аргументировав свои действия тем, что продавец подписал ДКП, в котором отражено условие о передаче денежных средств, а факт приема имущества подтверждается тем, что покупатель в настоящее время проживает в квартире, исполняет обязанности по оплате ЖКУ и содержанию недвижимости».
Продавец не согласился с решением суда и подал апелляцию. Апелляционная инстанция потребовала от покупателя доказательств оплаты покупки, чего ответчик предоставить не смог. Апелляция удовлетворила иск продавца.
С таким решение не согласился уже Верховный суд. Он отменил решение апелляции и направил дело на новое рассмотрение. По мнению коллегии ВС, факт получения денежных средств Владимиром Ж. подтверждается ДКП, в котором четко сказано, что цена квартира определена и оплачена на момент подписания соглашения. Таким образом, подписав договор продавец автоматически согласился с получением денежных средств.
Что касается отсутствия подписанного покупателем акта приема-передачи имущества, ВС РФ считает, хоть это и является нарушением законодательства, не причиняет истцу существенных убытков.
Частые вопросы
Для заключения сделки вы можете использовать чистый заранее подготовленный и распечатанный бланк ДКП или составить документ самостоятельно, опираясь на примерный образец, изменяя его под личные потребности.
В качестве приложения к ДКП недвижимости указывают документы, прилагаемые к нему. Обычно это акт приема-передачи имущества.
Вы вправе составить договор купли-продажи самостоятельно. Главное указать в нем существенные условия. Их отсутствие говорит о незаключенности сделки сторонами.
Заключение эксперта
Договор купли-продажи квартиры – это документ, свидетельствующий о передаче продавцом права собственности на недвижимость покупателю за плату и на условиях, предусмотренных соглашением.
ДКП не имеет единого образца, утвержденного на законодательном уровне. Его составляют в письменном виде» Несоблюдение такой формы делает сделку недействительной.
Переход права собственности по ДКП в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Нотариальное удостоверение соглашения не требуется, за исключением случаев, если это необходимо по закону или в соответствии с самим договором купли-продажи.
