Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

Аренда земельных участков - неотъемлемое право его владельца, которое он может реализовать любым законным способом. При этом, у арендатора может возникнуть необходимость арендовать лишь часть территории, а не ее всю. В статье мы подробно рассмотрим особенности проведения и документального оформления такой сделки.

Можно ли арендовать долю земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. №6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений», собственник участка имеет право сдавать его в аренду, а также продавать - или целиком, или по частям. Часть на земельном участке может быть любого размера, и делать это можно неограниченное количество раз – нет никаких ограничений ни для одной из сторон.

В как случаях это встречается на практике:

  • сдача в аренду земельного участка только в виде его части служит источником дополнительного сезонного заработка;
  • владелец крупного земельного участка не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии и потому сдает землю по частям одному либо нескольким арендаторам;
  • нередко сделки по продаже частей участка происходят между соседями.

Собственник вправе распоряжаться землей так, как пожелает. Сдача в аренду части земельного участка никак не отличается от ситуации, когда сдается участок полностью. Важно четко указать границы сдаваемого места.

Можно ли сдать в аренду землю без межевания и постановки на кадастровый учет

Итак, возможна ли аренда части земельного участка без межевания? Постановка на учет части земельного участка в теории является обязательной, однако на практике контролирующим органам достаточно, если в письменном договоре путем письменного или графического описания четко обозначить границы объекта.

Если срок аренды по договору равен одному году или превышает данный срок, то Росреестр может потребовать документацию по кадастровому учету.

Собственник, неуверенный в своем арендаторе, существенно рискует, отказываясь от постановки на учет. Правда, некоторых останавливает то, что сделать это официально может исключительно кадастровый инженер.

Межевание земельного участка в аренде – это фактическое разграничение границ, которое остается на усмотрение сторон соглашения. Можно считать это способом поделить территорию визуально, чтобы и собственнику, и арендатору было удобно пользоваться землей.

Поскольку межевание земельного участка арендатором или собственником требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели прежде конфликтов относительно площади своих участков, нередко игнорируют его.

Иващенко Србуи Саргисовна
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Участок можно сдать и арендовать и без межевания, однако лучше не подвергать себя дополнительным рискам. К тому же при заключении договора на срок более 12 месяцев Росреестр может потребовать предоставить документы по кадастру. Если вы не знаете, как размежевать землю или столкнулись с какими-либо другими трудностями при арендной сдаче, наши юристы удаленно помогут вам подготовить все необходимые документы и грамотно оформить сделку.

Задать вопрос

Аренда части участка, находящегося в муниципальной собственности

Арендовать часть земли у муниципалитета несколько сложнее, чем у физ- или юрлица. Для того, чтобы совершить сделку, нужно пройти подготовку. В зависимости от способа получения права на аренду, этапы будут следующими:

  1. Заключение договора аренды участка земли на торгах в виде аукциона, инициированного администрацией или потенциальным арендатором.
  2. Подписание соглашения без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ):
  • для граждан льготных категорий (инвалидов, многодетных семей и пр.);
  • на земельные наделы, которые не состоят на кадастровом учете (если будущий арендатор займется их размежеванием);
  • для земель, предназначенных для подсобного, огородного хозяйства, ИЖС.

Администрация муниципалитета после проведения торгов вправе сдать в аренду победителю аукциона часть земли. Или без проведения торгов — лицу, подготовившему требуемые документы.

На практике часто бывают ситуации, когда аренда всего земельного надела с целью применения природного объекта нецелесообразна и даже невозможна.

Пример

С внесением изменений в ст. 70 ФЗ от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» часть лесного участка рассматривается как самостоятельный объект государственного кадастрового учета. Так, суд посчитал некорректным заявление участника судебного разбирательства о том, что часть лесного участка не может быть самостоятельным объектом оборота (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8.12.2017, дело № А33-18808/2016).

Особенности аренды

Поскольку в законодательстве нет конкретной информации о частях земельного надела, его можно сдать в аренду лишь после индивидуализации и ее заверения в соответствующих документах. Индивидуализация бывает:

  • по договоренности (когда обозначается временная собственность арендатора на плане или ее описание в договоре).
  • физической (речь о межевании);
Финальный опциональный этап индивидуализации - это постановка на кадастровый учет, что стороны иногда делают в случае долгосрочного договора или дорогостоящей сделки.

Процесс индивидуализации состоит из следующих этапов:

Этапы индивидуализации

1

Собственник и арендатор обозначают границы объекта, закрепляя это в арендном договоре, а также в визуальном плане.

2

Результат соглашения надо согласовать с пожарной, санитарной и экологической службами, в противном случае раздел и любая последующая деятельность на такой земле считается незаконной.

3

В случае необходимости часть территории ставится на кадастровый учет.

4

Сделка закрепляется окончательно в Росреестре.

Важно! Если указанные выше пункты не соблюсти, сделку могут признать недействительной, из-за чего пострадает одна из сторон. Поэтому лучше не пренебрегать официальным оформлением части земельного участка.

Порядок процедуры оформления

Предоставление части земельного участка в аренду со стороны собственника мало чем отличается от стандартного типа аренды. Стороны также связаны обязательствами друг с другом и несут ответственность за нарушение договора аренды. Обязательно обратите внимание на все существующие формальные процедуры, поскольку любая сторона теоретически может пострадать от мошеннических действий.

Подготовка межевого плана

Межевой план является альтернативой кадастровому плану. Если осуществляется фактическое межевание с геодезическими и прочими работами (арендатор имеет право проводить подобные работы исключительно с согласия собственника), результат образования частей территории следует зафиксировать в межевом плане либо создать его, если его еще не существует (такое бывает, например, если землю зарегистрировали до возникновения РФ).

Важно! Документ представляет собой чертежи и листы с описанием целей и границ участков, данными о сторонах и сведениями о кадастровом инженере.

Регистрация в ЕГРН

Здесь понадобится кадастровый паспорт. Только кадастровый инженер может вести учет и заверять там те или иные изменения после согласования границ с инспекциями.

Для постановки потребуется четкая индивидуализация части надела.

Иващенко Србуи Саргисовна
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

При аренде части земли необходимо соблюсти все правила оформления, чтобы избежать ненужных рисков. Вам нужно подготовить межевой план, поставить участок на учет в ЕГРН, получить право временной собственности на землю, подписать соглашение. Наши юристы дистанционно помогут вам подготовить пакет требуемых документов и проверить все детали сделки.

Задать вопрос

Заключение договора между сторонами

Соглашение подписывают обе стороны, после этого каждой из них остается своя копия. К договору прикрепляются:

  • кадастровый паспорт либо межевой план (если есть);
  • разрешения от соответствующих служб;

Кроме того, в договоре непременно следует прописать следующее:

Что указать в соглашении

1

Данные сторон (паспортные, адрес, гражданство).

2

Предмет договора (описание объекта, данные после проведенной индивидуализации).

3

Срок договора аренды (соглашение автоматически становится бессрочным, если сроки не указаны).

4

Стоимость аренды, периодичность выплат.

5

Права и обязанности сторон.

Продлить соглашение можно по истечении срока его действия, для этого потребуется согласие обеих сторон. Если все условия остаются такими же, то надо лишь обновить ранее составленный документ, изменив в нем даты.

Если же вам нужно продлить договор на каких-то иных условиях, придется переписывать текст документа. Например, если планируется расширение участка или какие-то иные изменения, сторонам необходимо оформить новое соглашение.

Составляя договор, вы можете опираться на образец, специально подготовленный нашими специалистами. Его вы найдете ниже.

Образец заявления
Образец договора аренды части земельного участка
zoom Скачать Образец договора аренды части земельного участка

Если соглашение подписывается двумя организациями, а не гражданами, то потребуется немного другая форма документа. Вы можете ознакомиться с ней далее:

Образец заявления
Образец договора аренды части земельного участка между юридическими лицами
zoom Скачать Образец договора аренды части земельного участка между юридическими лицами

Если объектом сделки является сельскохозяйственная земля, соглашение будет выглядеть следующим образом:

Образец заявления
Образец договора аренды части земельного участка сельхозназначения
zoom Скачать Образец договора аренды части земельного участка сельхозназначения

Расторжение сделки

Аренда части земельного участка довольно часто используется арендаторами и собственниками из-за обоюдной выгоды. Условия арендных договоров в таких типах соглашений почти не отличаются от стандартных и также регулируются законодательством. Как только срок соглашения истек, арендатор обязан прекратить пользование частью надела. Теперь собственник опять полностью владеет всей площадью.

Если нет необходимости в срочном порядке расторгать договор, можно просто подождать, пока истекут сроки. Если же требуется срочное расторжение, то и собственник, и арендатор вправе инициировать прекращение взаимоотношений:

  1. В случае с расторжением по обоюдному согласию соглашение аннулируется и перестает действовать немедленно либо с отсрочкой - все зависит от того, что решат стороны.
  2. Если же между участниками сделки возник конфликт, стороны обращаются в судебный орган.

Судебная практика: передача части земли в субаренду

Передача в субаренду части земельного надела, уже находящегося в аренде, допустима, если между сторонами достигнуто соглашение по условиям договора и оформили это соответствующим образом. Давайте, рассмотрим пример из практики.

Госпредприятие обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО с требованием взыскать долг по договору субаренды земли с целью эксплуатации здания.

Ответчик подал апелляцию, не согласившись с принятым решением суда. Он сообщил, что договор субаренды части арендованного неделимого земельного участка не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, а потому является ничтожной сделкой, согласно ст. 168 ГК РФ.

Проверив жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что передача в аренду части земельного участка состоялась на законных основаниях, нет каких-либо непроверенных фактов, не учтенных судом первой инстанции и опровергающих его выводы.

Так, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что передача в субаренду земли, находящейся в аренде у истца, противоречит содержанию ЗК РФ, отклонен, т.к. не обоснован. Как показало изучение материалов, на момент заключения арендного контракта участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 1 января 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции, которая действовала на момент подписания соглашения) городская администрация была вправе заключить договор аренды земельного участка с ФГУП.

В 2006 г. на данную землю зарегистрировано право собственности РФ. Из-за чего городская администрация утратила права арендодателя указанного объекта, а Российская Федерация, согласно п. 2 ст. 9 ЗК РФ, напротив, приобрела.

Так как в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу - это не основание для изменения или расторжения соглашения. Поэтому государственная регистрация права федеральной собственности на данную землю никак не повлияла на права истца, указанные в арендном договоре.

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе право передавать арендованный участок земли в субаренду в пределах срока договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в арендном договоре должны быть указаны сведения, дающие возможность установить имущество, которое подлежит передаче арендатору, в качестве объекта аренды. Если же такой информации в договоре нет, то условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, является несогласованным.

В рассматриваемом нами случае, по мнению апелляционного суда, предмет договора в части передачи в субаренду земельного надела, являлся полностью согласованным. Индивидуализирующие признаки данного объекта, перечисленные в договоре субаренды, совпали с признаками, которые содержатся в свидетельстве о праве собственности на здание. Договор субаренды был подписан обеими сторонами сделки, а от имени ответчика договор субаренды был подписан гендиректором, также поставлены печати ФГУП.

В связи с вышеперечисленными фактами договор субаренды считается заключенным в части передачи земли в аренду. Кроме того, во внимание взят и факт, что до момента обращения истца в суд у участников разбирательства не было разногласий касательно предмета договора субаренды. Помимо этого, ответчик в ходе рассмотрения дела частично признал за собой задолженность по договору субаренды. Определением Высшего Арбитражного Суда РФ в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано (Дело/2009 (№ 07АП-10159/2009).

Частые вопросы

Как у администрации арендовать землю?
+

Для этого следует получить в многофункциональном центре выписку об объектах, которые находятся во владении города, а потом на сайте Росреестра выбрать подходящие участки без каких-либо правовых ограничений. Затем необходимо отправить заявление и дождаться проведения торгов.

Как проводится регистрация договора аренды части земельного участка?
+

По договору аренды земли арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение участок либо его часть за плату, а арендатор обязуется вовремя выплачивать арендную плату, использовать объект в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, а также соблюдать требования градостроительных регламентов и прочих правил и нормативов. Как же зарегистрировать договор аренды части земельного участка? Участникам сделки надо обратиться в Росреестр или в МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентируется Федеральным законом №218-ФЗ.

Можно ли сдавать земельный участок в аренду, если он является частью земли собственника?
+

Аренда только части земельной собственности разрешается российским законодательством, но при ее оформлении требует соблюдения определенных условий. Также рекомендуется заранее провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретные доли надела как самостоятельного субъекта.

Сколько земельных участков можно взять в аренду одному человеку?
+

На одного человека разрешено брать один участок площадью не более одного гектара. Гектар можно оформить даже на маленького ребенка. Так, семья из нескольких человек сможет получить несколько гектаров: двое получат в пользование два гектара, трое — три и т.д. В таком случае соарендаторы могут подать коллективное заявление. С подобным документом могут обратиться не больше 10 граждан.

Заключение эксперта

Аренда земельного участка, то есть передача собственной земли во временное пользование за плату должна регулироваться письменным соглашением между арендодателем и лицом, приобретающим право на сдаваемый объект. Согласно нормам ЗК РФ, в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению и пользованию могут участвовать в том числе и отдельные площади земли либо их части. Аренда части земельного участка осуществляется точно также, как и целого. Главное - обозначить конкретные границы этой части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Аркадий
21.06.2022
Добрый день! Как сдать в аренду часть земельного участка? Я в Москве, участок – в МО.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
22.06.2022
Добрый день, Аркадий! Землю может сдать в аренду лицо, которое владеет данной землей на правах собственности, после проведенного аукциона. Необходимо выделить часть из общей площади собственности, четко определить конкретные границы арендуемой площади, то есть индивидуализировать территорию. Лучше всего нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы получить межевой план. Затем надо согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с СЭС, пожарной инспекцией и Росприроднадзором.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России