Главное о предварительном договоре
Предварительный договор – документ, который фактически подтверждает намерение сторон в перспективе подписать основное соглашение. Если речь идет о продаже и покупке недвижимости, он требуется для того, чтобы гарантировать каждой из сторон: никто не передумает ни продавать, ни покупать объект.
В случае, если стороны все-таки передумают заключать сделку, однако предварительный договор уже будет подписан, у них появится право принудить к выполнению обязательств по суду или потребовать штрафные санкции.
Предварительные договоры купли-продажи составляются по определенным правилам и требованиям, которые зафиксированы в пп. 2, 3 ст. 429 ГК РФ. Так, договор намерения купли-продажи имеет ту же форму, что и основной документ. Он включает:
- описание предмета базового договора;
- перечисление условий, о которых стороны планируют договориться.
| Да | 73 |
| Нет | 73 |
Установлена и конкретная форма заключения такого документа, как соглашение о намерении заключить договор – он составляется в письменном виде, и в ряде случаев оформляется и регистрируется у нотариуса.
В каких случаях требуется заверение предварительного соглашения у нотариуса:
- если это предусмотрено при подписании основного соглашения;
- если стороны сделки приняли такое решение.
Пример
Анатолий и Николай заключили предварительный договор о продаже доли в праве на квартиру. Такие сделки в обязательном порядке регистрируются у нотариуса, поэтому заключенный договор Анатолию и Николаю тоже пришлось регистрировать в нотариальной конторе.
Составляя предварительный договор купли-продажи, важно помнить, что каждый из видов соглашения имеет свои существенные условия:
- предмет;
- зафиксированные в законе положения, которые позиционируются как существенные.
Если существенные условия не обговорены и не согласованы, соглашение не будет считаться заключенным. Форма предварительного договора должна быть соблюдена.
Существенное условие дополнительного характера для договора продажи жилья – фиксация всех, кто будет иметь право на проживание в квартире после того, как она будет продана.
Оформление договора
Вплоть до 2015 года по закону была предусмотрена обязательная фиксация тех же существенных условий, которые предполагалось перечислять в основном договоре. Однако с 2015 года законы претерпели изменения, и теперь в предварительном соглашении стороны могут прописывать только предмет и то, что они посчитают необходимым. К примеру, в предварительном договоре не нужно фиксировать цену.
Содержание
В предварительном соглашении в обязательном порядке фиксируется предмет договора и ряд дополнительных условий основного документа – как минимум тех, которые стороны могут обсудить к моменту подписания предварительного договора.
В случае, если в предварительном соглашении зафиксирован исключительно предмет основного документа, это означает, что стороны планируют перечислить все важные моменты в рамках основного документа. Если договориться не получится, все условия будут устанавливаться в судебном порядке. Практически же в предварительных договорах перечисляется целый комплекс условий, так как участники сделки хотят достичь договоренностей в вопросах ответственности, сроков и стоимости заранее.
Предмет соглашения
Предмет предварительного договора – это передача прав на объект недвижимости от собственника к покупателю. В данном случае объект в документе должен быть описан максимально детально – настолько, чтобы можно было понять: речь идет о конкретном объекте: доме или квартире.
Пример
Руслан принял решение купить у Петра квартиру в строящемся доме. На момент подписания предварительного договора дом еще достраивался, и прав собственности на квартиру у Петра не было, однако так как законом не запрещается заключать предварительные соглашения на продажу такого жилья, стороны подписали соответствующее соглашение, однако им объяснили, что когда дом будет сдан, им придется оформлять еще и дополнительное соглашение.
Если квартира физически существует, в документе можно прописать ее кадастровый номер, в идеале – зафиксировать площадь и адрес. Информация доступна на сайте Росреестра, также можно оформить выписку из ЕГРН.
Расчет
Так как основная цель предварительного соглашения – прописать и зафиксировать намерение сторон подписать основной документ, расчетов он не предполагает и даже не должен. Впрочем, большая часть таких соглашений практически подразумевает передачу задатка или аванса за будущую вещь.
В случае, если в рамках предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости оплатить большую часть ее стоимости, соглашение может быть признано основным, что зафиксировано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Заполненный бланк составленного предварительного договора в качестве примера можно скачать ниже.
Скачать Ответственность
Основное нарушение условий предварительного договора – уклонение или отказ от подписания основного документа. Под уклонением понимается отказ одной из сторон ставить на соглашении подпись, однако при этом сторона об этом прямо не заявляет.
Та сторона, которая отказывается или уклоняется от подписания основного соглашения, может быть по суду принуждена к подписанию. В качестве дополнительной меры ее могут обязать возместить другой стороне понесенные убытки, к примеру, оплату съемного жилья в период, когда виновная сторона уклоняется от заключения сделки. Это зафиксировано в п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, чтобы заставить сторону подписать основное соглашение, дается 6 месяцев с даты планируемого заключения. Таким образом, если сторона передумала подписывать базовый договор до того, как срок действия предварительного соглашения истек, стоит составить соглашение о расторжении предварительного договора.
Сроки действия
В документе можно указать конкретный срок, в течение которого сторонам полагается поставить свои подписи на основном соглашении. При отсутствии зафиксированного срока, по общему правилу, под ним понимается 1 год.
Госрегистрация
Регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры не нужно – такое мнение озвучено в Президиуме Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.
Важные моменты
При составлении дополнительного соглашения стороны нередко допускают ошибки. Самые распространенные из них:
- несоблюдение конкретной формы договора;
- расплывчатое описание объекта;
- путают такие понятия, как аванс и задаток;
- вносят большую стоимость объекта в рамках предварительного договора;
- пропускают момент согласования стоимости.
Такие ошибки часто приводят к тому, что спорные моменты приходится решать в судебном порядке, причем, последствия могут быть разными – начиная от признания дополнительного соглашения незаключенным вплоть до его признания основным.
Для того, чтобы соглашение не признали незаключенным, необходимо как можно более четко и детально описать объект, подготовить предварительный договор правильно, и при необходимости отдать его для заверения нотариусу.
Очень важно тщательно продумать финансовые условия. Цену можно не указывать, однако стоит учитывать: если в рамках подписания основного договора стоимость не будет согласована, ее придется устанавливать в суде. Кроме того, не нужно путать такие понятия, как задаток и аванс.
Разница между задатком и авансом
|
Финансовая операция |
Особенности |
|
Аванс |
возвращается покупателю при его отказе от совершения сделки |
|
Задаток |
остается у продавца при отказе от совершения сделки покупателем, а если отказывается продавец, он отдает задаток покупателю в двойном размере |
Вышеперечисленные моменты прописаны в п. 2 ст. 381 ГК РФ.
В числе остальных важных моментов соглашения:
- обстоятельства, в которых стороны имеют право на расторжение предварительного договора без штрафов;
- сроки передачи объекта недвижимого любого имущества после подписания документа;
- сроки, установленные для возврата аванса, если основное соглашение не заключается;
- штрафные санкции за уклонение или отказ продавца от заключения договора.
Также желательно прописать обстоятельства, дающие право на расторжение соглашения без штрафов. Чем более подробными будут условия в предварительном договоре, тем легче будет заключить основное соглашение.
Гарантии
Предварительный договор – это не гарантия того, что объект недвижимости достанется исключительно одной из сторон. Важно отметить, что до момента заключения основного соглашения могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, и ни один договор от них не может застраховать.
Впрочем, дополнительное соглашение все-таки позволяет исключить ряд рисков. К примеру, имя его на руках, покупатель может быть уверен в том, что продавец квартиры, принудительно или по доброй воле, подпишет основной договор, а в случае отказа его заставит это сделать суд, причем, именно на тех условиях, которые были прописаны в дополнительном соглашении.
Судебная практика: предварительный ДКП и смерть одной из сторон
Андрей Иванов и Петр Николаев подписали предварительный договор купли-продажи участка земли и дома, а саму сделку планировали заключить через месяц, прописав соответствующую дату. Николаев передал Иванову задаток в 1 млн рублей, написав расписку. В соответствии с условиями предварительного договора, продавец, отказываясь от подписания основного соглашения, был обязан вернуть покупателю залог в размере двух сумм. Если от сделки отказывался покупатель, залог оставался у продавца.
Однако до подписания основного договора так и не дошло – спустя две недели Николаев скоропостижно скончался. Его законными наследниками стали жена и двое сыновей – по 1/3 доли у каждого. Им Иванов предложил подписать основной договор купли-продажи, однако вдова Николаева отказалась это делать. Тогда Иванов заявил, что не будет возвращать залог, и продолжал настаивать на выкупе у него участка и дома.
Пример
Наследники Николаева обратились в суд с исковым заявлением, в котором потребовали взыскать с Иванова неосновательное обогащение – полученный задаток. Истцы утверждали, что предложение Иванова о покупке земли и дома – это понуждение к заключению соглашения, и это противоречит закону, так как смерть Николаева считается обстоятельством, за которое стороны предварительного договора не несли ответственности. Таким образом, исполнить обязательство невозможно.
В удовлетворении исковых требований районный суд отказал, сославшись на то, что вдова Николаева и его сыновья вступили в право наследования на имущество. Таким образом, в рамках универсального правопреемства женщина и молодые люди унаследовали не только имущество, но и обязанности, которые вытекали из подписанного наследодателем предварительного договора купли-продажи участка и дома, по заключению основного договора.
Также в суде отметили, что стоимость имущества по наследству превышает сумму, которая подлежит передаче в рамках подписания основного договора. Обязательство, которое возникло из предварительного договора, не имеет неразрывной связи с личностью должника. В рамках закона нет запрета на переход обязанности по заключению основного соглашения к тем, кто принял наследство.
Частые вопросы
Предварительный договор – документ, который фактически подтверждает намерение сторон в перспективе подписать основное соглашение.
Можно зафиксировать только предмет договора и то, что стороны посчитают нужным. Цену указывать не обязательно.
Если в рамках предварительного ДКП объекта любой недвижимости оплатить большую часть стоимости, его могут признать основным.
Заключение эксперта
Предварительный договор купли-продажи в 2024 году – это важный документ, подтверждающий серьезность намерений потенциальных участников сделки по приобретению или реализации недвижимости. Он гарантирует каждой из сторон сделки выплату компенсации, если по каким-либо причинам покупатель или продавец откажутся от совершения сделки с данной недвижимостью. Обратите внимание на важные нюансы и, если у вас возникли трудности, не теряйтесь, а сразу обращайтесь за юридической помощью в ЕЮС.
