Квартира в ипотеке и продажа: главное
Ипотечный кредит накладывает ряд обязательств, которые имеют отношение и к обслуживанию долга, и к вопросам распоряжения объектом. Такую квартиру можно продать, однако для этого необходимо получить разрешение в банке, который выдал кредит.
Обратите внимание на то, что правоотношения между залогодателем и залогодержателем регулируются при помощи ФЗ-102 от 1998 года “Об ипотеке”.
Квартира в ипотеке считается объектом гражданских прав, поэтому она может быть отчуждена владельцем. Согласно закону, владелец квартиры, которая находится в ипотеке, не может продать ее, не получив согласие банка.
Таким образом, первый шаг, который предполагает продажа ипотечной квартиры – обращение в финансовую организацию. Необходимо уточнить, какова схема досрочного погашения займа, и на каких условиях с объекта снимается обременение.
Порядок продажи
После того, как финансовая организация выдаст официальное разрешение на продажу, владельцу квартиры нужно будет определиться со способом реализации:
|
Способ |
Обстоятельства |
|
Погашение кредита досрочно |
Если остаток по долгу небольшой, либо если у собственника есть средства |
|
Продажа одновременно с погашением |
Осуществляется на этапе проведения сделки |
|
Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке |
Долг оплачивает новый владелец |
|
Продажа квартиры банком |
Квартира реализуется с торгов |
Каждый из способов имеет свои нюансы, о которых продавец должен получить представление заранее.
| Да, был | 72 |
| Нет, не был | 61 |
Продажа при досрочном погашении ипотеки
Продажа квартиры при условии досрочного погашения кредита – один из наиболее распространенных и широко практикуемых способов.
Пример
Роман решил продать квартиру, которая была в ипотеке. При помощи риелтора он нашел покупателя, взял у него задаток, за счет которого погасил долг по кредиту, после чего продал квартиру.
В этом случае процедура продажи будет такая: банк может выдать разрешение на продажу квартиры в ипотеке и на оформление специального документа о сумме, которую осталось выплатить. Все отношения, которые складываются между участниками сделки, прописаны в предварительном ДКП, а в качестве задатка вносится первый платеж – это регламентировано в Гражданском кодексе РФ.
Кроме платежной функции, задаток используется также и в качестве обеспечения. Так, если продавец решит отказаться от подписания основного договора, на него будет возложена обязанность по возврату задатка в двойном размере.
Для того, чтобы гарантировать интересы покупателя, первый платеж имеет смысл вносить напрямую в финансовую организацию. В назначении платежа нужно будет указать реквизиты ипотечного договора и данные продавца.
по всей РФ
Погашение ипотеки в процессе сделки
Еще один распространенный способ продажи ипотечной квартиры – погашение остатка долга непосредственно во время сделки. В этом случае финансовая организация становится непосредственном участником процесса.
Продажа квартиры в ипотеку здесь по действиям будет следующей: банк выдает справку, в которой указан размер остатка по ипотечному долгу. Далее покупатель, используя систему аккредитива или безопасных расчетов, вносит средства для банка и для продавца.
Продажа квартиры с долгом
Можно продать купленную ранее в ипотеку квартиру вместе с долгом – такой вариант выбирают многие продавцы. Без него не обойтись, если у заемщика нет достаточных средств для погашения долга.
Пошаговая детальная инструкция в данном случае будет такая: для начала продавец должен найти того, кто выразит желание и готовность купить взятую в банковскую ипотеку квартиру на условиях, указанных в ипотечном договоре. Нередко банки в таких обстоятельствах готовы пересмотреть условия на более мягкие и привлекательные, например, предлагают рефинансирование. Покупатель, желающий приобрести жилье по такой схеме, должен подать в финансовую организацию заявку на стандартную ипотеку, получить официальное согласие и выбрать объект под обременением.
Скачать Продажа банком
Продажа ипотечной квартиры банком – крайняя мера. К ней прибегают только в тех случаях, когда у заемщика образуются серьезные задолженности. В этом случае требуется согласие каждой из сторон.
Важные моменты
Стоит учитывать, что продажа квартиры в ипотеке в большинстве случаев для продавца – не самый выгодный вариант. Стоимость жилья всегда будет более низкой по сравнению со стоимостью с учетом уже выплаченных банку процентов. Соответственно, подобное решение принимается в тех случаях, когда у владельца нет возможности платить по кредиту и вносить платежи в срок.
Если квартира находится в собственности заемщика менее трех или пяти лет, ему нужно будет уплатить НДФЛ с продажи. Впрочем, доход от реализации квартиры с целью налогообложения вполне можно сократить – как минимум, на ту сумму, которая равна расходам на ее покупку. Сюда же будут входить и уплаченные по кредиту проценты. Так что налог при реализации ипотечной квартиры, чаще всего, не платится, причем, вне зависимости от срока, в течение которого она находилась в фактическом владении. Через сколько месяцев можно продать ипотечную квартиру - стоит заранее уточнить в банке.
Покупка ипотечной квартиры: за и против
У такого решения, как покупка ипотечной квартиры, есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести тот факт, что риски для покупателя в этом случае практически отсутствуют, равно как и для продавца. Внушительную часть средств перечисляет финансовая организация. Кроме того, она держит на контроле все операции и отслеживает юридическую чистоту сделки.
Что касается минусов, то здесь можно отметить, в первую очередь, длительность процесса продажи ипотечной квартиры. Если находящуюся в действующей ипотеке квартиру нужно продать оперативно, то стоит готовиться к тому, что сделать это при наличии ипотеки будет крайне сложно. Лишь на сбор документов, необходимых для сделки, на проведение оценки может уйти несколько недель. Так что быстро и просто продать ипотечную квартиру вряд ли получится.
Судебная практика: продажа ипотечной квартиры
Супруги Смирновы приобрели в ипотеку однокомнатную квартиру. В течение нескольких лет они вовремя вносили платежи, гасили ипотечный кредит, однако за прошедшие годы у семьи официально сменился кредитор. Новый кредитор потребовал от Смирновых расплатиться по кредиту досрочно и заявил, что планирует выставить объект на торги, ссылаясь, что семья допустила несколько просрочек по ипотеке. Кредитор подал исковое заявление в районный суд, однако его требование признали необоснованным. В областном суде приняли сторону истца, посчитав, что он имеет законное право выставлять на торги ипотечную квартиру.
Смирновы подали апелляцию, их дело рассмотрел Верховный суд РФ, который посчитал, что предыдущие инстанции применяли нормы закона некорректно. Выяснилось, что задолженность Смирновых по ипотеке составляла на момент подачи иска всего 4%, тогда как выставлять квартиру на торги можно только в том случае, если задолженность составляет более 5%, или если просрочка платежей по ипотеке составляет более трех месяцев.
Частые вопросы
Квартира, находящаяся в ипотеке, вместе с другими объектами недвижимости, может быть продана, ограничений нет.
После того, как обременение будет снято, а кредит закрыт, покупатель и продавец жилья квартиры могут пойти в регистрационную квартиру и оформить ДКП либо переоформить договор долевого строительства.
Перерегистрацией обременения в Росреестре занимается банк. Заемщик подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.
Продажа возможна с досрочным погашением ипотеки, с погашением ипотеки по ходу сделки, вместе с долгом или со стороны банка.
Заключение эксперта
Если возможность реализации квартиры, находящейся в обременении, зафиксирована в ипотечном договоре, банк не имеет права отказать в продаже жилья. А для того, чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа квартиры в ипотеке в большинстве случаев сопряжена с большим количеством штрафов и дополнительных комиссий.
