Обновлено: 20.07.23
Обновлено 20.07

Продление срока аренды земельного участка

После истечения срока аренды добросовестный арендатор вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка в 2024 году по преимущественному праву, если законодательством или соглашением не предусматривается иное. Разбираемся, кто может претендовать на пролонгацию договоренностей, каковы условия, основания и порядок продления временного пользования землей.⁠

Продление срока аренды земельного участка

Правовое регулирование

Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков во временное пользование, регулируются гражданским и земельным законодательством. Так, согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор исполняет свои обязательства добросовестно, у него появляется преимущественное право на повторную аренду земли после того, как срок действия заключенного соглашения истечет. Кроме того, если период временного пользования наделом закончился, но арендатор продолжает пользоваться участком, а собственник объекта при этом не возражает, то контракт в таком случае считается возобновленным.

Приходилось ли вам продлевать срок аренды земельного участка?
Да
Нет
Приходилось ли вам продлевать срок аренды земельного участка?
Да 98
Нет 84

14 марта 2022 г. был принят новый Федеральный закон № 58-ФЗ, в соответствии с которым внесены существенные изменения в положения о временном пользовании земельными участками. Законом введено правило, согласно которому до 1 марта 2023 г. арендаторы вправе предъявить требование к арендодателям о продлении срока договоренностей, но не более чем на три года. При этом не имеет значения, каковы основания заключения соглашения и есть ли задолженность по арендным платежам.

Кто может продлить срок аренды земельного участка

Правила, введенные Законом № 58-ФЗ, распространяются только на земельные участки, владельцами которых являются государственные органы либо муниципалитет. На арендаторов частной собственности распространяются положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве на повторное заключение сделки.

Продлить аренду земельного участка вправе как юридические, так и физические лица. При этом первоначальное основание получения надела во временное пользование никак не влияет на право продления на срок до трех лет до 1 марта 2023 г. Неважно, был заключен контракт на аукционе или без проведения торгов. Поэтому отказы государственных органов и местной власти по этим причинам необоснованны.

Важно! Во время пандемии в 2020 г. сроки соглашений о временном пользовании земельных участков уже продлевались. В настоящее время эти правила больше не действуют. Государственные органы и муниципалитеты прекратили принимать заявления по старому закону 1 марта 2021 г. Однако новые правила схожи с ними.

Условия пролонгации

Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:

1. Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.

Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.

2. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.

Это единственные требования, предъявляемые к арендаторам для пролонгации. Стоит отметить, что даже если арендатор не погасил задолженность по арендной плате, ему не могут отказать по этому основанию.

Способы продления аренды земельного участка

Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:

Способ

Описание

Подписание сторонами нового договора

В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки

Заключение дополнительного соглашения

Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору

Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка

Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях

Далее рассмотрим перечисленные способы подробнее. Каждый из них возможно применить не в каждой ситуации. При определенных обстоятельствах в обязательном порядке требуется перезаключение договора аренды земельного участка или принятие дополнительного документа.

Важно! В том случае, если временное пользование продлевается на срок от одного года, сделка нуждается в регистрации в Росреестре. В противном случае документ будет недействителен.

Перезаключение

Данный способ продления аренды заключается в том, что после истечения действия договора о передаче участка во временное пользование подписывается новый. При этом стороны могут заключить соглашение на совершенно других условиях. Например, снизить или увеличить арендную плату, поменять срок действия и т.д.

Сейчас перезаключение контракта в большей степени актуально в тех случаях, когда арендодателем является частное лицо. При этом, в соответствии с действующим гражданским законодательством, добросовестные арендаторы обладают преимущественным правом на продление договоренностей.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Если арендодатель не захочет перезаключать договор, но в течение года после отказа последнему арендатору в продлении аренды земельного участка заключит договор временного пользования наделом с другим лицом, то предыдущий арендатор вправе требовать возобновить с ним договорные отношения и возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Порядок продления аренды земельного участка посредством перезаключения договора:

  1. Направить собственнику участка письменное заявление с просьбой о пролонгации путем заключения нового документа.
  2. Согласований новых условий сделки.
  3. Подписание контракта.
  4. Регистрация сделки в Росреестре (если срок временного пользования больше года).

До 14 марта 2022 г. действовало правило, в соответствии с которым при перезаключении договора с государственными органами и местными администрациями в обязательном порядке требовалось участие в торгах, за исключением случаев, когда:

  • земельный надел был получен во временное пользование вне аукциона;
  • з/у был получен в результате торгов в целях ведения садоводства.

Однако до 1 марта 2023 г. эти положения не применяются. Чтобы пролонгировать временное пользование земельным участком, участвовать в торгах не нужно. Арендаторы вправе требовать у арендодателей заключения дополнительного соглашения об увеличении срока.

Дополнительное соглашение

До 1 марта 2023 г., согласно Закону № 58-ФЗ, государство и муниципалитеты обязаны продлевать аренду посредством заключения дополнительного соглашения. При этом раньше действовало правило, по которому государственные и муниципальные собственники объектов не имели возможности пролонгировать договоренности таким образом.

Как продлить с помощью подписания дополнительного соглашения договор аренды земельного участка:

  • Направить письменное обращение к владельцу объекта с просьбой о пролонгации пользования землей посредством заключения дополнительного соглашения. При этом важно, чтобы срок основного контракта не истек к этому моменту.
  • Установление нового срока, при необходимости внесение незначительных правок в условия сделки и подписание контрагентами документа.
  • Регистрация соглашения в Росреестре и уплата гос. пошлины.

Форма документа также должна соответствовать основному договору. Например, если договор о временном пользовании наделом был заверен у нотариуса, то и дополнительное соглашение также нужно заверить. В противном случае он не будет обладать юридической силой.

В данном документе контрагенты вправе установить новые требования, незначительно отличающиеся от основного. Однако стоит отметить, что изменения, вносимые в договор аренды земельного участка дополнительным соглашением, должны быть несущественными.

Как продлить аренду земельного участка: порядок действий

Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.

Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:

  • наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
  • ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
  • ФИО, адрес и другие данные арендатора;
  • просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
  • реквизиты ранее заключенного контракта;
  • срок истечения действующего контракта;
  • основания о преимущественном праве на продление договора;
  • перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
  • дата заявления и подпись арендатора.

Для составления заявления можете воспользоваться нашим образцом:

Образец заявления
Образец заявления о продлении договора аренды земельного участка в 2024 году
zoom Скачать Образец заявления о продлении договора аренды земельного участка

Образец заявления о продлении договора аренды земельного участка

Перечислим документы для продления аренды земельного участка:

  • копия контракта о передаче земельного участка во временное пользование;
  • копия паспорта арендатора или доверенность законного представителя;
  • копия ИНН;
  • копия учредительного документа организации (для юридических лиц);
  • выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРИП;
  • квитанции об оплате арендных платежей, которые подтвердят отсутствие задолженностей по контракту.

Все документы для продления договора должны быть нотариально заверены.

Заявление можно передать лично или через представителя по доверенности. Также можно отправить обращение заказным письмом с уведомлением и описью или электронной почтой, но при условии, что у арендатора есть электронная подпись.

Муниципалитет обязан рассмотреть заявление и вынести решение о пролонгации в течение пяти дней. Срок начинается с момента получения заявления. Если обращение будет одобрено, между арендодателем и арендатором согласовывается новый договор аренды земельного участка или условия допсоглашения.

В связи с экономическими и политическими изменениями в стране, в процедуру продления аренды муниципальных и государственных земельных участков были внесены изменения. Продлить срок пользования землей можно в определенные временные рамки. Обращение подается с 14 марта 2022 года и до 1 марта 2023 года. То есть у арендаторов есть год, чтобы пролонгировать контракт.

Также нужно понимать, что продление договора аренды земельной собственности не означает сохранение старых условий. Пролонгация происходит на новых условиях, поэтому следует ожидать увеличение размера арендных платежей, изменение срока аренды и других пунктов контракта. Когда все условия между арендатором и арендодателем будут согласованы, они подписывают новый договор или дополнительное соглашение.

Если срок договора аренды земельного участкам превышает 1 год, сделку необходимо регистрировать в Росреестре в соответствии с Законом № 218-ФЗ. Для этого нужно обратиться в госучреждение и представить следующие документы:

  • заявление на регистрацию договора аренды земли;
  • паспорт заявителя;
  • копию контракта;
  • копия учредительного документа организации (для юр. лиц);
  • документы, которые подтвердят право собственности на недвижимость;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.
Важно! Срок регистрации договора аренды земли в Росреестре занимает семь рабочих дней, в МФЦ – девять рабочих дней.

Основания для отказа

Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:

  • нарушение договорных обязательств арендатором;
  • арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
  • наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.

Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.

Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.

Пример из практики:

Семенов на протяжении 10 лет арендовал сельскохозяйственный земельный участок у Антонова. Когда подошел срок окончания действия договора, арендатор попросил арендодателя продлить период аренды, но последний отказал, аргументировав свои действия тем, что больше не планирует сдавать землю во временное пользование за плату. Через несколько месяцев Семенов узнал, что практически сразу после прекращения действия соглашения Антонов сдал участок третьему лицу. Бывший арендатор обратился в суд и потребовал возложить на Антонова обязанность заключить с ним договор аренды. Судья удовлетворил исковое заявление.

Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:

  • недвижимость была изъята из оборота;
  • собственность будет зарезервирована для государственных задач;
  • был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
  • земля была использована в нецелевом назначении;
  • наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.

Отказ на пролонгацию договора должен быть оформлен в письменной форме с указанием оснований. Если в течение года государственный орган заключит контракт с третьим лицом, то у бывшего нанимателя также появляется право оспорить сделку в судебном порядке.

К подписанию контракта на аренду земли нужно подойти ответственно, особенно если собственность принадлежит государству или муниципалитету. Законодательство дает возможность продлить договор несколькими способами, а вся процедура регламентирована НПА.

Частые вопросы

Можно ли автоматически продлить аренду земельного участка?
+

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если срок соглашения о временном пользовании земельным участком истек, но арендатор продолжает пользоваться наделом, а владелец объекта при этом не возражает, то такой договор автоматически продлевается на неопределенный срок. Условия остаются прежними. Подписывать дополнительно какой-либо документ нет необходимости

Что делать в случае отказа в пролонгации?
+

В таком случае необходимо оспорить отказ через суд. Иск направляется в районный суд в течение 10 дней после получения отрицательного решения по месту нахождения органа, нарушившего права арендатора. К исковому заявлению прикладываются доказательства о добросовестном использовании земельного участка. Если судебный орган примет решение в пользу арендатора, это будет основанием для пролонгации договора.

Можно ли подать заявление на продление аренды, если есть просрочка по арендным платежам?
+

Согласно Закону № 58-ФЗ, наличие задолженности перед арендодателем не лишает арендатора права на продление аренды. Отказ по такому основанию можно признать в судебном порядке незаконным.

Заключение эксперта

Законом предусмотрены различные варианты продления аренды: путем перезаключения договора, подписания дополнительного соглашения и автоматической пролонгации. Какой из них можно применить, зависит от конкретных обстоятельств. До 1 марта 2023 г. действуют упрощенные правила для арендаторов, пользующихся государственными и муниципальными земельными участками.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (8)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 4 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Марина
29.02.2024
В 2019г через торги взяли землю сельхозназначения а аренду,в мае заканчивается срок аренды,возможно продление без торгов и есть ли у нас преимущество мы кфх
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
05.03.2024
Здравствуйте, Марина! Арендатор земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, может заключить договор на новый срок без торгов, если выполнены одновременно два условия: у органа власти, который уполномочен на предоставление участка, нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных арендатором нарушениях законодательства при использовании участка, и заявление о заключении нового договора аренды подано до дня истечения срока действия прежнего договора.
Ответить
avatar
Сергей
03.09.2023
Арендую ЗУ по доп соглашению к дог аренды между Адм мун обр и ДНП. Осн дог истек ещё в 21г, но квитанции получал и оплатил аренду до конца 23 года. Через госуслуги подал заявление о предоставлении этого ЗУ в аренду без торгов (по совету адм.), получил отказ. Надо подать жалобу и Заявление о продлении дог аренды на 3 года?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
14.09.2023
Здравствуйте, Сергей! Сам по себе факт аренды участка не дает преимущественного права на заключение нового договора.
Ответить
avatar
Татьяна
06.07.2023
Если арендатор один раз воспользовался правом на продление договора аренды земельного в соответствии с 58-ФЗ, может ли он еще раз продлить данный договор до 01 марта 2023 года на таких же условиях
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
13.07.2023
Здравствуйте, Татьяна! Продление оформляется однократно.
Ответить
avatar
Ирина
12.05.2023
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если мы не успели воспользоваться 58-фз, так как поздно узнали, как быть? Срок аренды з.у. заканчивается в ноябре 2023 года. На земельном участке НСО -свайное поле, зарегистрировано в нашей собственности. В Администрации сказали, что ничем помочь не могут. Пригласят оценщика и изымут НСО по суду…
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
26.05.2023
Здравствуйте, Ирина! Вы можете обратиться официально с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства, ссылаясь на ст. 39.6 ЗК РФ.
Ответить
avatar
Ирина
12.05.2023
Добрый день! Вопрос в том, что мы не слышали о таком праве, что можно было пролонгировать договор до 1.03.2023. Как нам быть? Незавершённый строительством объект в нашей собственности (свайное поле). Срок действия договора заканчивается в ноябре 2023 года, дом не успели построить. Сказали в муниципалитете, что ничем помочь не могут…
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
19.05.2023
Здравствуйте, Ирина! Вам могут предоставить участок в аренду без торгов как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке - однократно и только для завершения строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Ответить
avatar
Елена
27.01.2023
Если договор заелючен на 11 месяцев и в договоре педусмотрен опцион на перезаключение/продленин на тех же условиях. Является ли опцион одноразовым или идет постоянная пролонгация по уведомлению другой стороны? Нужно ли регистрировать договор в Росреесте, если воспользовались опционом по уведомлению (договор на 11 месяцев продлили еще на11
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
01.02.2023
"Добрый день, Елена! Если ни одна из сторон не уведомит другую о намерении расторгнуть договор или поменять условия, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Нет необходимости регистрировать договор, срок снова считается 11 месяцев. Если Вам понадобится дополнительная юридическая помощь, мы предоставим Вам дистанционную личную консультацию в любое удобное время."
Ответить
avatar
Евгения
18.11.2022
Здравствуйте! Подскажите, если земельный участок находится в аренде на неопределенном сроке с 2014 года (в соответствии со ст. 621 гк рф), можем ли мы продлить на новый срок, согласно изменениям 58-фз. ?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
15.12.2022
Здравствуйте, Евгения! Если вы заключили договор на неопределенный срок до 01.03.2015 года, то он у вас действует бессрочно и не требует пролонгации. 58-ФЗ действует в отношении тех договоров, которые ограничены во времени - имеют срок действия, который может быть продлен до 3-х лет.
Ответить
avatar
Анастасия
21.06.2022
Здравствуйте! Я подала документы на продление аренды з/у по новым правилам. Когда дело дошло до заключения допсоглашения, мне сказали, что достаточно его просто подписать. Регистрировать в ЕГРН ничего не нужно. Хотя основной договор регистрировался. Так ли это? Боюсь, как бы соглашение не оказалось недействительным.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
22.06.2022
Добрый день, Анастасия! Если основной договор зарегистрирован в ЕГРН, то и дополнительное соглашение необходимо в нем зарегистрировать. В противном случае оно не будет иметь юридической силы. Соответственно, и срок аренды не будет продлен. Настаивайте на регистрации дополнительного соглашения в ЕГРН.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7