Как расплачиваться при покупке квартиры

Способы внесения предоплаты

Нередко продавцы, продавая квартиру, настаивают на том, чтобы покупатель заключил с ним предварительный договор и внес предоплату. Обычно такую договоренность используют, чтобы забронировать жилплощадь. Часто в случае нарушения условий преддоговора внесенная предоплата не возвращается. Так, продавец может быть уверен, что квартира будет куплена, а покупатель может рассчитывать, что собственник не станет искать других контрагентов. Существуют различные способы внесения предоплаты. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Задаток

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком считаются деньги, которые уплачены продавцу в счет исполнения договора купли-продажи и являются доказательством его заключения.

Между покупателем и продавцом заключается договор задатка, где контрагенты указывают свои ФИО, паспортные данные, размер уплачиваемой суммы, а также условия ее возврата в том случае, если сделка по каким-либо причинам не состоится. По закону условия следующие:

• если собственник квартиры отказывается заключать сделку, то он возвращает несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном объеме;
• если сделка не заключена по вине покупателя, то владелец недвижимости просто оставляет задаток у себя;
• если сделка срывается в связи с возникшим форс-мажором, то виноватых нет и покупатель получает задаток обратно.

При этом соглашение о задатке в любом случае составляется письменно. Устная договоренность будет недействительна.

Аванс

Зачастую при покупке квартиры передаются деньги в качестве аванса, а не задатка, который является более безопасным способом внесения предоплаты. Аванс слабо защищается на уровне гражданского законодательства. Также он выполняет лишь платежную функцию. Соответственно, если купля-продажа состоится, то внесенная предоплата идет в счет оплаты суммы за объект недвижимости. При срыве сделке условия следующие:

• даже если покупатель передумал покупать квартиру, то деньги подлежат возврату, если самим договором не установлено иное;
• если продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть и аванс.

Хотя в большинстве случаев покупатели предпочитают отдавать деньги при покупке квартиры в качестве аванса, лучше выбирать задаток. Такой платеж гораздо надежнее защищается на законодательном уровне. Аванс как предоплату нередко используют недобросовестные продавцы.

Обеспечительный платеж

Этот термин появился в 2015 г. В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ, это сумма денег, которая обеспечивает обязательство, возникающее в будущем. То есть обеспечительный платеж должен обеспечить прохождение сделки. По сути, это гибрид задатка и аванса.

Если покупка недвижимости после внесения обеспечительного платежа не состоялась по вине покупателя, то собственник объекта оставляет деньги себе. В противном случае предварительная оплата по договору купли-продажи возвращается. При успешном прохождении сделки обеспечительный платеж идет в счет исполнения основного договора.

Когда стоит передавать деньги

Нередко покупатели интересуются, когда нужно отдавать деньги при покупке квартиры. Предоплату необходимо вносить только при наличии письменных договоренностей. Преддоговор следует заключать только в том случае, когда окончательно принято решение о покупке. Поскольку в случае отказа от сделки такой платеж просто сгорит.

Остальные платежи зависят от условий соглашения. Если купля-продажа совершается без ипотеки, желательно настоять на том, чтобы предусматривалась полная оплата после регистрации права собственности. Первоначальный взнос можно отдать сразу после подписания договора.

Если осуществляется продажа квартиры через банк, то есть в ипотеку, то организация сама решит, когда переводить деньги: до регистрации перехода прав собственности или после. От будущего собственника требуется лишь внести предоплату и первый взнос.

Что лучше не делать при передаче денег

Передача денег по договору купли-продажи недвижимости – пожалуй, самый ответственный этап сделки.  Прежде чем вносить оплату, следует перепроверить документы и реквизиты, убедиться в добросовестности продавца и т.д. Кроме того, чтобы избежать проблем, не рекомендуется:

Главное, проверить документы на квартиру и убедиться, что продавец вправе ее продавать. Также важно иметь письменные доказательства наличия договоренностей и внесения платежей в исполнение обязательств по договору.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Задать вопрос

Чтобы не потерять деньги, заручитесь поддержкой юриста. Наши специалисты грамотно составят договор или проанализируют предложенное продавцом соглашение на предмет рисков.

Способы передачи денег

Способы внесения оплаты за квартиру при покупке можно разделить на две основные категории: безопасный расчет и небезопасный. Это условное деление, поскольку у каждого способа есть свои недостатки. Если не выполнено обязательство по выплате суммы, деньги можно потребовать через суд.

Наши юристы подготовили унифицированное исковое заявление. Вы можете воспользоваться им в качестве примера, составляя свой вариант документа.

Образец заявления

Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате в 2024 году

Скачать

Небезопасные способы

К небезопасным методам передачи относится прямая передача денег и безналичный расчет. Рассмотрим их подробнее.

Наличный расчет

Наиболее распространенный и простой способ передать деньги владельцу квартиры. Но также это и самый простой способ попасть на мошенников. Сначала о плюсах покупки квартиры за наличный расчет:

• Средства сразу и в полном объеме поступают в руки владельца, а для него это, безусловно, преимущество.
• Отсутствуют ограничения по переводам, можно передать все деньги сразу. С банковскими переводами это сложнее.
• Простой и понятный способ, который можно реализовать без участия третьих лиц. Продавец и покупатель подписывают договор, второй передает деньги, и они регистрируют сделку в Росреестре.

Но в простоте такого способа и заключается основная опасность, причем для обеих сторон. Продавец может получить фальшивые деньги. Покупатель может остаться без квартиры, если передаст деньги до регистрации сделки и вообще сильно рискует при перевозке нескольких миллионов рублей фактически в руках.

Безналичный расчет

Перевод денег на банковский счет также считается небезопасным способом, но тоже очень популярен, как и наличный расчет. Основной риск такого перевода заключается в потере денег для покупателя. Зачастую сделка оплачивается до подписания договора, поэтому, если возникнут проблемы с регистрацией договора, то вернуть деньги будет сложно. Особенно, если продавец изначально имел мошеннические намерения.

Также к минусам безналичного расчета относится уплата процентов за переводы, что потребует траты лишних финансовых средств. К тому же, в безналичном расчете может участвовать только национальная валюта, иностранной оплатить не получится.

Стоит сказать и о плюсах банковских переводов:

• стороны защищены от фальшивых денежных купюр;
• нет необходимости носить с собой миллионы рублей;
• есть возможность быстро проверить перевод, зачастую средства поступают мгновенно;
• можно сэкономить на процентах за перевод, если стороны являются клиентами одного банка.

Выбирать безналичный расчет при покупке квартиры или нет, зависит от конкретных обстоятельств. Но все же это безопаснее, чем платить наличкой.

Безопасные способы

Методы, которые обезопасят стороны от финансовых или имущественных потерь, всегда требуют больше усилий. Но это того стоит, поскольку они позволят защитить собственность и деньги. К безопасным способам передачи денег относят аккредитив, банковскую ячейку, депозит у нотариуса и сервисы безопасных расчетов. Рассмотрим их подробнее.

Аккредитив

Аккредитив можно считать улучшенной версией безналичного расчета. Он предполагает, что банк хранит деньги у себя и передает их продавцу, только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре. То есть банк выступает третьей стороной и гарантом в сделке.

К плюсам банковского аккредитива относят:

• Полностью безналичный расчет. Деньги за квартиру хранятся не в физической валюте, а на счету банка.
• Аккредитивный счет можно открыть без присутствия владельца квартиры. То есть покупатель может самостоятельно открыть аккредитив на имя продавца.
• Перевод денег на счет продавца произойдет только в случае регистрации сделки и перехода прав собственности к покупателю.

Сделка в банке по продаже квартиры имеет и свои недостатки. Нельзя оплачивать сделку в иностранной валюте, существует риск банкротства банка и комиссия, которую нужно оплатить за перевод. Также не все банки предоставляют услугу открытия аккредитивных счетов.

Аренда банковской ячейки

Этот способ похож на открытие аккредитивного счета, однако здесь используется не безналичный расчет, а наличные средства. По сути, стороны арендуют банковскую ячейку, кладут в нее деньги и после того, как сделка будет зарегистрирована, продавец может забрать деньги из нее. Арендовать ячейку можно даже на 1 день, максимальный срок составляет 1 год.

Стороны заключают трехстороннее соглашение с банком о том, что он является гарантом хранения денег. На практике все происходит таким образом:

1. Владелец квартиры, покупатель и банк подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.
2. Покупатель кладет деньги в сейф в присутствии продавца и отдает ему ключ.
3. После регистрации договора продавец приходит в банк с выпиской из ЕГРН и забирает деньги из сейфа.

Стоимость аренды банковской ячейки зависит от банка и размера сейфа. Аренда ячейки высотой в 10 см в среднем стоит 2000-3000 рублей за два месяца хранения. Чем больше срок и размер сейфа, тем дороже услуга.

Однако не все банки предоставляют банковские ячейки в аренду, а также банк не удостоверяет подлинность денег и размер суммы. Основная задача банка – хранение, он занимается проверкой денежных средств по общему правилу. Но часто банки предоставляют эти услуги за дополнительную стоимость.

Депозит унотариуса

Во всех вышеперечисленных безопасных способах в качестве третьей стороны и гаранта участвовал банк. Нотариус также может выступить таким лицом.

В соответствии с законодательством, нотариус может получать деньги на хранение и быть гарантом. То есть продавец, покупатель и нотариус заключают договор, по которому последний получает сумму сделки на депозитный счет и хранит ее до регистрации договора купли-продажи и перехода прав собственности. После этого продавец приходит в нотариальную контору и забирает деньги.

Важно, что нотариус как специалист проверяет законность и действительность сделки и только после этого происходит оплата бывшему владельцу квартиры. Из минусов можно выделить только необходимость оплаты услуг нотариуса. Она составляет 0,5% от суммы договора купли-продажи, но не менее 1000 рублей.

Сервис безопасных расчетов

Новый способ передачи денег. Услугу предоставляют пока только несколько банков (например, Сбербанк и ВТБ). По сути, это тот же самый аккредитивный счет, но вся процедура совершается онлайн.

Покупатель переводит деньги на специальный счет, а банк их хранит, пока продавец не предоставит выписку из ЕГРН о переходе прав собственности к новому владельцу.

Из минусов:

• банк не несет ответственность за сохранность денежных средств;
• услугой могут пользоваться только граждане РФ;
• в договоре не могут участвовать объекты недвижимости, которые оформлены до 1998 года;
• если недвижимость куплена по допсоглашению к ДДУ, воспользоваться услугой безопасного сервиса также не получится.

Основное преимущество такого сервиса – удаленный формат, то есть для этого не нужно ходить в офис банка, все действия совершаются онлайн, без факта личного присутствия.

Какой способ расчета выбрать при покупке квартиры, зависит от конкретных обстоятельств.

Читайте также Покупка недвижимости в браке

Частые вопросы

Заключение эксперта

Когда речь идет о приобретении недвижимости, особое внимание следует уделить способу оплаты. Передавать деньги за покупку квартиры нужно только надежным методом. К таким относится аккредитив, депозит у нотариуса и аренда банковской ячейки. Также набирают популярность сервисы безопасных расчетов, где можно проводить сделку онлайн. Переводить денежные средства на банковский счет продавца или отдавать наличные в руки не стоит.