Способы расчетов при покупке квартиры
Есть несколько распространенных способов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые закреплены законодательно и давно успешно используются в сфере оборота недвижимости:
- составление договора задатка;
- оформление аванса;
- открытие аккредитива;
- сделка через риелтора путем составления предварительного договора;
- заключение соглашения через нотариуса.
В каждом из них есть свои плюсы и минусы, которые на первый взгляд неочевидны, но имеют серьезные последствия для той стороны, которая решит передумать и вернуть задаток за квартиру или иным образом отказаться от исполнения обязательств. Давайте рассмотрим подробнее некоторые.
Аванс: в чем его особенности
Граждане часто путают понятия аванс и задаток, придавая им равнозначный смысл. Между тем для юристов это совершенно два разных термина. И также некоторые путают эти понятия с залогом.
Аванс – это предоплата, которая в большей степени защищает интересы продавца. Возврат аванса за квартиру не несет для него больших рисков, если отказ от обязательств происходит по его вине. Договор аванса может быть заключен следующими способами.
|
Способ |
Обстоятельства |
|
Договор о внесении аванса |
Отдельное соглашение о передаче денег за квартиру, не предусматривающее иных условий, кроме намерений о совершении сделки. |
|
Договор предварительной купли - продажи квартиры с авансом |
Соглашение, которое может содержать дополнительные условия, помимо внесения авансового платежа:
|
Аванс вносится в счет будущих платежей, эта сумма уже учитывается в стоимости квартиры, но не является способом обеспечения. Он может быть заключен в письменной и в простой устной форме путем внесения денег на счет или передачи наличных. Устный способ с наличными несет самые большие риски для покупателя, будет сложно что-либо доказать и вернуть.
| Да, когда был продавцом | 45 |
| Да, когда был покупателем | 73 |
| Нет, не сталкивался | 38 |
Возврат аванса при покупке квартиры происходит в следующих случаях:
- отказ покупателя – владелец квартиры может требовать возмещения убытков – ст. 328 ГК РФ;
- отказ продавца – если он отказывается вернуть или задерживает, то начисляются проценты согласно ст. 395 ГК РФ;
- взаимное соглашение.
Скачать Если продавец возвращает деньги, мы рекомендуем в обязательном порядке оформлять это в письменном виде. Необходимо написать расписку, в тексте указать, что деньги отдал, а покупатель их получил, чтобы потом недобросовестные люди не ссылались на неосновательное обогащение.
Когда дело не удается решить мирным путем, стороны обращаются в районный суд по месту нахождения ответчика.
Предварительный договор
Также стороны могут заключить предварительный договор покупки квартиры без какой-либо предварительной оплаты, но этот способ мы не рекомендуем, так как юридически подобные правоотношения не имеют какой-либо серьезной силы, не защищают должным образом стороны. Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Расторжение оформляется в той же форме, что и заключение.
Задаток за квартиру
Задаток определяется по статье 380 ГК РФ. Это сумма, которая выдается владельцу квартиры в счет общей стоимости квартиры, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.
Если есть сомнения, к какому виду правоотношений следует отнести договор, то смотрят на условия:
- указано прямо, что это задаток – значит по статье 380 ГК РФ;
- нет точного указания – значит считается авансом.
Допускается также оформление предварительным договором. Вернуть можно больше, чем оплачивал, так как задаток за квартиру при покупке возвращается с особенностями. Давайте их рассмотрим.
Отказался покупатель
Многие задаются вопросом: можно ли вернуть задаток, когда отказывается приобретатель? Если отказался покупатель, то уже не получится вернуть себе платеж. В этом главная особенность и отличие от аванса. Более того, виновник расторжения также должен будет выплатить убытки – ст. 381 ГК РФ. Для наглядности приведем пример.
Пример
Евгений решил приобрести трехкомнатную квартиру и внес владельцу 2000000 рублей на счет. Они оформили все в письменном виде. Но позже, он понял, что денег на покупку трешки ему не хватит и решил отказаться. Вернуть свои 2000000 уже не получиться. Они останутся на счетах владельца.
Возврат при отказе продавца
Когда собственник квартиры уже получил деньги, но потом решил отказаться от договора, то последствия наступают следующие. Он возвращает сумму в двойном размере и выплачивает убытки с зачетом суммы другой стороне. Поэтому и считается, что именно такой способ оформления договорных отношений считается самым надежным.
Возврат при отказе в ипотеке
Возвращается ли задаток, при условии, что банк отказал в ипотеке, не согласовал квартиру? Спешим огорчить, здесь никакие условия не будут играть роли, если в самом соглашении не был отдельно оговорен такой сценарий. Даже если человек планировал взять ипотеку, но ему отказали – это не имеет существенного значения. Возможно, разумнее сначала брать ипотеку, а потом уже искать жилое помещение. Вернуть денежные средства не получится, кроме следующих случаев:
- когда стороны заключили соглашение под кабальными условиями;
- с использованием обмана или давления;
- в связи с существенным изменениям обстоятельств.
Но можно пытаться оспорить обоснованность внесенной суммы.
Судебная практика: взыскание задатка
Дело N 2-834/2019. Я. обратилась в суд с иском к Ж.М. о взыскании двойной суммы по соглашению в размере 40 000 руб. Был заключен договор на оказание риелторских услуг с ООО «Алые Паруса». С М.Ж. было составлено соглашение о задатке на сумму 20000 рублей. Но в условленный срок сделка не состоялась. И никто не вернул деньги. Истица обратилась в суд, где ей сначала вернули только первоначальную сумму и судебные расходы. Ее это не устроило, пришлось обращаться в апелляцию, где ей вернули еще 20000 рублей. В кассационной жалобе Ж.М отказали.
Частые вопросы
Деньги покупателя, внесенные авансом продавцу, не являются собственностью риелтора. Он выступает только как посредник. Обычно услуги риелтора оплачивает продавец. Если сделка расторгнута, права на квартиру не перешли, добросовестный покупатель имеет право требовать возврата от продавца. Когда посредник удерживает у себя сумму, это может означать, что его услуги не оплатили. Но это не проблема приобретателя. Направьте претензию о возврате и напомните об ответственности за неосновательное обогащение.
Надо смотреть, по чьей вине расторгнуты соглашения. Если вина на приобретателе, то ему не полагается возмещение. Если вина на владельце квартиры, то при отказе он должен вернуть в двойном размере.
Обеспечительный платеж имеет общие черты с авансом. Разница в том, что он не включается в общую стоимость жилья, если договором не предусмотрено иное. Обеспечительный платеж защищает интересы получателя. Вернуть можно больше, если вина на получателе и предусмотрена неустойка или возмещение убытков за неисполнения обязательств.
Заключение эксперта
Если вы сомневаетесь в сделке с продажей квартиры, не знаете, на каких основаниях заключить договор, как продавать, следуйте простым правилам. Мы рекомендуем для проявления максимальной серьезности своих намерений оформлять задаток через предварительный договор купли-продажи. Так есть все основания вернуть деньги в большем объеме при отказе собственника. Аванс будет полезен тогда, когда обе стороны не уверены.
