Покупка недвижимости в браке

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

Покупка квартиры в браке практически всегда означает то, что имущество автоматически становится совместной собственностью супругов, за исключением случаев, предусмотренных действующим российским законодательством.

Покупка недвижимости в браке

Особенности приобретения недвижимости в браке

Имущественный режим супругов регламентирован главой 7 СК РФ. Согласно статье 34 СК РФ, вся собственность, приобретенная мужем и женой во время официально зарегистрированного в Загсе брака, считается совместной. Что именно относится к такому имуществу, описано во втором пункте рассматриваемого положения. Прежде всего, это:

  • доходы, полученные от трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности;
  • пенсии;
  • пособия;
  • другие виды государственной материальной поддержки, за исключением случаев, когда они носят целевой характер.

Но общесовместная собственность – это не только доходы супругов, но и вещи, купленные на эти денежные средства, в том числе недвижимость.

С законодательной точки зрения, не имеет никакого значения, на кого именно зарегистрировано имущество, кто оплачивал его покупку и имел ли заработок второй супруг.

Это означает то, что покупка квартиры в совместную собственность супругов может быть осуществлена кем-то одним из них.

Пример из практики:

Супруги Даниловы Наталья и Валерий развелись. Женщина подала иск в суд о разделе квартиры. Мужчина пояснил, что недвижимость зарегистрирована на него. Кроме того, именно он покупал имущество за свои деньги, полученные от трудовой деятельности. Во время брака, по словам Валерия, Наталья никогда не работала, поэтому никакого отношения к квартире не имеет. Суд не принял во внимание аргументы ответчика, так как на основании пункта 3 статьи 34 СК РФ право на общую собственность имеет не только тот супруг, который работал, но и тот, кто не имел заработка, но вел домашнее хозяйства или ухаживал за детьми.

Для того чтобы приобрести квартиру в совместную собственность супругов, необходимо найти подходящий объект недвижимости, одному из них заключить договор купли-продажи, произвести расчеты и зарегистрировать право собственности.

Помните о том, что продавать недвижимость, которая является совместной, без согласия второго супруга запрещено. Теоретически, сделать это можно. Да и практически, Росреестр без проблем зарегистрирует право собственности на имущество без нотариального согласия мужа или жены. Правда потом, сторона, чье право нарушено, может подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Как купить недвижимость на одного супруга

Совместная собственность на квартиру не всегда выгодна супругам. Иногда, муж и жена, пытаясь обезопасить себя от возможности возникновения имущественных споров, пытаются решить их «на берегу», например, покупая недвижимость в единоличную собственность мужчины или женщины.

Покупка жилья в браке, таким образом, чтобы объект не был совместной собственностью и не становился предметом раздела, возможна в следующих случаях:

  • стороны заключили брачный договор;
  • мужчина или женщина покупает имущество за счет личных средств, которые признаются таковыми на основании статьи 36 СК РФ;
  • приобретение недвижимости через третьих лиц.

Первые два варианта на практике встречаются чаще всего. Сегодня брачным контрактом никого не испугаешь и не удивишь. Ничего нет плохого в том, что люди желают заранее обезопасить себя от рисков возникновения имущественных споров.

Что касается покупки квартиры через третьих лиц, то это не совсем законный метод, да и достаточно сложный с технической точки зрения. Доверить свои личные деньги постороннему человеку очень рискованно, даже если это лицо является хорошим знакомым.

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

По поводу нюансов приобретения недвижимости в браке, по вопросам, связанным с оформлением имущества в личную собственность супруга, рекомендуем обратиться за грамотной консультацией к нашему юристу. Специалист круглосуточно, в режиме онлайн окажет неоценимую профессиональную помощь.

Брачный договор

Долевая собственность супругов оформляется путем распределения долей между мужем и женой после приобретения квартиры. То есть, каждый из них будет владеть определенной частью недвижимости. Но это не отменяет совместного имущественного режима. По закону, каждый из супругов претендует на половину доли второго.

Чтобы зафиксировать собственность, которая принадлежит мужу и жене, можно составить брачный договор. Особенности его заключения регламентированы главой 8 СК РФ. Им определяют порядок распределения имущества супругов, как уже существующее, так и приобретенное в будущем.

Брачным контрактом можно распределить недвижимость не только в долях, но и по видам. Например, квартира является собственностью мужа, а дом – жены.

Брачный договор в обязательном порядке составляют в письменном виде и заверяют у нотариуса. Его можно заключить, как во время брака, то и до вступления в официальные супружеские отношения.

Обратите внимание: Брачный договор особенно актуален в случае, если одним супругом осуществляется покупка квартиры в ипотеку в браке. Соглашением можно предусмотреть то, что муж или жена не имеет права собственности на недвижимость, а соответственно, не выступает созаемщиком по кредитному договору и не несет ответственность за неисполнение финансовых обязательств.

Покупка недвижимости за личные сбережения

Совместная собственность супругов регламентирована статьей 34 СК РФ. Но, согласно статье 36 СК РФ, имущество, которое приобретено мужем и/или женой до брака, либо во время супружеской жизни в дар, по наследству, а также по иным видам безвозмездных сделок, признается его личной собственностью.

Это означает то, что если один из супругов получит в подарок или по наследству крупную денежную сумму, а затем купит на нее квартиру, то недвижимость не является совместной.

Что касается средств, полученных от продажи личного имущества, то они тоже признаются доходом каждого из супругов. Например, муж получает дом в наследство, затем продает его, а на вырученные деньги покупает квартиру. В таком случае приобретенный недвижимый объект будет только его собственностью.

Приобретение недвижимости через третьих лиц

Покупка имущества через третьих лиц нельзя назвать честным методом. Но и противозаконным он не является, если не доказано обратное.

«Суть заключается в том, что для того, чтобы один из супругов стал единоличным владельцем недвижимости, договор купли-продажи заключает не он, а кто-то из знакомых и родных».

Но, фактически рассчитывается за покупку не покупатель, указанный в соглашении, а инициатор сделки. Затем, после регистрации права собственности новоявленный владелец квартиры дарит ее одному из супругов. Теперь имущество является его личным, так как передано в результате безвозмездной сделки.

Как поделить недвижимость, купленную в браке

Долевая собственность предполагает владение каждым из супругов определенной частью недвижимости. Но это не говорит о том, что теперь муж или жена не может претендовать на половину жилья женщины или мужчины.

Для закрепления за каждым из них определенной доли, супруги могут добровольно разделить имущество во время брака. Для этого составляют соглашение и удостоверяют его у нотариуса.

Пошаговая инструкция приобретения недвижимости

Покупка недвижимости в браке практически ничем не отличается от приобретения имущества вне супружеских отношений. Единственное различие заключается в том, что второй супруг претендует на половину собственности и может зарегистрировать свое право на долю в Росреестре.

Для того чтобы купить квартиру, не обязательно присутствовать на сделке и мужу и жене. Покупателем по договору купли-продажи может быть кто-то один из них.

  • находим подходящий объект недвижимости самостоятельно или при помощи риэлтора;
  • обговариваем условия сделки с продавцом;
  • подписываем договор купли-продажи, при необходимости, удостоверяем его у нотариуса;
  • регистрируем право собственности.

Что касается последнего пункта, то с заявлением о регистрации права собственности могут обратиться сразу оба супруга. В таком случае, лицо, указанное в договоре купли-продажи, будет записан, как титульный собственник, а второй заявитель – просто собственник.

Образец заявления
Образец договора купли-продажи квартиры, заключенный между физическими лицами
zoom Скачать Образец договора купли-продажи квартиры, заключенный между физическими лицами

Особенности приватизации квартиры в браке

Приватизация в браке считается безвозмездной процедурой передачи имущества. То есть, каждый из супругов получает долю, которая не делится при разводе и признается личной собственностью каждого из них.

Если жена или муж отказались от приватизации, а второй супруг получил право собственности на муниципальное или государственное жилье один, то впоследствии первый не может претендовать на получение половины имущества.

Когда личная недвижимость становится совместной

Личное имущество каждого из супругов может быть признано совместно нажитым. Такое правило регламентировано статьей 37 СК РФ. Опираясь на условия этого положения, можно с уверенностью сказать, если квартира является личной собственностью одного супруга, но второй внес в нее существенные улучшения путем физического труда или материально, то такую недвижимость можно признать совместной.

Например, муж получил квартиру в наследство. Затем жена, на свои личные деньги, помещенные на депозит до брака, провела в ней капитальный ремонт. После этого супруга может претендовать на часть недвижимости.

Важно! Главным условием признания личной собственности совместной является то, что муж или жена произвели такие улучшения, которые позволили увеличить стоимость имущества.

Судебная практика

Суд рассмотрел исковое заявление о признании квартиры совместной собственностью супругов. Истец пояснил, что его супруга получила в наследство недвижимость, в которую семья переехала. Во время супружеской жизни мужчина один работал и единственный имел доход. Супруга не имела заработка, а занималась домом. Детей у мужчины и женщины нет.

Истец рассказал, что после получения женой квартиры, он лично на денежные средства, которые он заработал, провел в квартире капитальный ремонт. Во время проживания на жилплощади, на протяжении девяти лет, он поддерживал имущество в надлежащем состоянии, путем проведения небольших изменений. Его слова подтверждены свидетелями.

После развода истец предложил разделить квартиру пополам и купить две, но меньше по площади. Женщина отказала, сославшись на то, что недвижимость принадлежит только ей, так как она получила ее по наследству.

Рассмотрев дело, суд не признал финансовые вложения супруга в ремонт квартиры основанием для признания личного имущества жены совместным, так как заработок мужа от трудовой деятельности является общим доходом. А вот трудовые вложения судья посчитал достаточными и удовлетворил иск.

Частые вопросы

Возможно ли приобретение квартиры в совместную собственность супругов (сразу на двоих), если покупателем в договоре купли-продажи значится только муж?
+

По закону, имущество, купленное одним из супругов в браке, считается совместным. Чтобы зарегистрировать квартиру в общую собственность, после заключения договора купли-продажи мужем, супругам необходимо вместе подать заявление на осуществление регистрационных действий.

Будет ли претендовать жена на земельный участок мужа, купленный в браке на деньги, накопленные мужчиной до супружества?
+

Если супруг копил деньги до вступления в брак на банковском счете или имеет другое подтверждение того, что финансы появились у него до вступления в официальные отношения, то приобретенная им на эти средства недвижимость будет считаться индивидуальной собственностью.

Хочу купить квартиру и оформить ее на ребенка. Будет ли претендовать жена на половину имущества при разводе?
+

Совместной собственностью признается имущество, которое принадлежит мужу и/или жене и приобретено во время брака. Если собственником квартиры является ребенок, то такая недвижимость не подлежит разделу при разводе.

Заключение эксперта

Что значит совместная собственность на квартиру четко регламентировано статьей 34 СК РФ. Это доходы, полученные супругами от трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности, пенсии, пособия, иные средства материальной поддержки, не имеющие целевого назначения, а также имущество, купленное на эти деньги.

Каждый из супругов может иметь личную собственность, если приобрел ее до брака или в результате безвозмездной сделки (дарения, наследования, приватизации). Это правило регламентировано статьей 36 СК РФ.

Квартира, купленная в браке, по общим правилам автоматически становится совместной собственностью. Но, если она приобретена на личные сбережения супруга, то она не признается общим имуществом.

Для того чтобы второй супруг не претендовал на квартиру, купленную в браке, можно составить брачный контракт, приобрести недвижимость на личные деньги или провести сделку через третьих лиц. Надо отметить, что последний способ не совсем легитимный и если будет доказано притворность сделки, то ее отменят.

При продаже недвижимости, которая является совместной, важно получать разрешение на сделку от мужа или жены. Документ требует нотариального удостоверения. Но для того, чтобы переоформить право собственности на покупателя, согласие не обязательно.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (2)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Андрей
13.09.2022
Добрый день! Как оформить квартиру на жену, купленную мною в браке? Недвижимость зарегистрирована в Росреестре на меня. Я хочу, чтобы она стала единственной собственницей, а я не имел права собственности на это имущество. Как правильно переписать недвижимость на нее?
Ответить
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович
15.09.2022
Добрый день, Андрей! Для того чтобы зарегистрировать квартиру на жену в браке, в вашей ситуации можно воспользоваться двумя методами: составить соглашение о разделе имущества или заключить брачный договор. Оба документа подлежат удостоверению у нотариуса. Первый вариант только для одной сделки наиболее предпочтителен. Соглашением можно поделить квартиру пополам или полностью оставить жене. Затем, с этой бумагой нужно обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.
Ответить
avatar
Галина
12.09.2022
Здравствуйте! Во время брака мы с мужем купили квартиру и оформили ее в долевую собственность. Затем супруг подарил мне свою часть по договору дарения. Теперь мы разводимся. Скажите, пожалуйста, как будет делиться недвижимость между нами?
Ответить
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович
14.09.2022
Здравствуйте, Галина! По закону, имущество, полученное одним супругом во время брака в результате безвозмездной сделки, в вашем случае, дарения, признается его личным. То есть долю мужа, которая подарена вам, в разделе не участвует. Делиться будет только ваша часть имущества. По закону, собственность распределяют между мужем и женой пополам.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России