Обновлено: 16.07.23
Обновлено 16.07

Как продать долю в доме

Продать долю в доме в 2024 году – решение, которое может быть принято в силу разных обстоятельств: раздел имущества при разводе, вступление в наследство. Можно ли продать долю в доме, чем такая сделка отличается от стандартной процедуры купли-продажи – разбираемся вместе.

Как продать долю в доме

Определение доли

С точки зрения юриспруденции, доля далеко не во всех случаях рассматривается как самостоятельный объект недвижимости. К примеру, ее выделение в натуре возможно при наличии соответствующих возможностей, в том числе, технических. В соответствии со ст.252 ГК РФ, один из законных владельцев объекта недвижимости обладает правом настаивать на его разделении. Выделение доли в натуре не осуществляется, если подобная операция гипотетически может нанести урон тому имуществу, которым владеет несколько человек.

В том случае, если отделить несколько разных помещений не представляется возможным, необходимо рассчитать процент владения недвижимостью. Наличие такой доли без обязательного выделения в натуре позволяет собственнику использовать недвижимость в той же мере, что и другие владельцы.

Вам приходилось продавать долю в доме?
Нет, не продавал
Нет, не продавал
Вам приходилось продавать долю в доме?
Нет, не продавал 94
Нет, не продавал 82

В соответствии со ст.254 ГК РФ, собственники могут делить дом только после того, как определят части, принадлежащие каждому из них. Есть и другой вариант – все собственники обладают равными долями: такое распределение осуществляется по умолчанию. В противном случае владельцам нужно будет достичь соглашения о разделе.

Обратите внимание! Дом можно реализовать вместе с участком земли только в том случае, если он оформлен в собственность. В том случае, если продается доля в доме, то в структуре земельного участка тоже необходимо выделить определенную долю.

Как подготовиться к продаже

В ст. 250 ГК РФ прописано, что совладельцам предоставляется первоочередное право на приобретение доли. Таким образом, перед тем как приступить к продаже доли, ее владелец обязан в первую очередь оповестить об этом владельцев других долей. Отказываться от приобретения предложенной им доли они должны в письменном виде. В том случае, если долю выражает желание купить один из владельцев, не обязательно давать согласие на совершение сделки.

Пример

Дмитрий владеет долей в загородном доме, и собирается ее продать. В соответствии с законом, он официально уведомил о своем намерении двух других собственников долей, однако ни один из них не отреагировал на уведомление. Теперь Дмитрию придется ждать месяц с того момента, как он направил другим собственникам уведомления – только по истечении этого срока он будет иметь право продать свою долю.

Если другие владельцы долей официально подтверждают свое согласие на совершение сделки, она проводится в любое время – ждать месяц необязательно. Однако необходимо иметь на руках разрешение, оформленное в письменном виде, и обязательно нотариально заверенное.

Образец заявления
Образец соглашение на выделение долей в праве общей совместной собственности в 2024 году
zoom Скачать Образец соглашение на выделение долей в праве общей совместной собственности

Продажа доли: пошаговая инструкция

Продавать долю в доме можно, следуя такой схеме:

  1. Уведомление других собственников о намерении продать долю
  2. Получение официального отказа или согласия (в письменном виде)
  3. Поиск покупателя
  4. Подготовка необходимых документов
  5. Снятие с регистрационного учета жильцов
  6. Подписание договора и акта.

После этого сделку необходимо будет зарегистрировать в БТИ – только в таком случае она будет считаться заключенной.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Если вашу долю в доме согласились приобрести двое или более собственников других долей, право выбора покупателя остается за вами. Ни у кого нет преимущественного права – все потенциальные покупатели равны. Наши юристы готовы предоставить консультацию по проведению сделок с такими условиями.

Комплект документов

Если планируется продажа в доме без участка земли, для реализации достаточно договора, подтверждения соблюдения преимущественного права покупки и документов, удостоверяющих личность.

Тип документа

1.

Паспорт собственника

2.

Документы, подтверждающие владение долей

3.

Выписка из ЕГРН

4.

Технический паспорт объекта недвижимости

5.

Выписка из домовой книги

6.

Подтверждение факта уведомления владельцев других долей

7.

Если владельцы отказались от покупки – подтверждение отказа

В том случае, если на продажу выставляется доля в доме с земельным участком, нужно подготовить документы, подтверждающие право собственности на участок.

Пример

Доля в доме была приобретена Сергеем и Анной в период брака, поэтому она считается совместной собственностью мужа и жены. Сергей решил продать долю, и ему пришлось получать согласие Анны на совершение этой сделки.

Комплект документов может варьироваться – здесь все зависит от конкретных обстоятельств и условий продажи, от статуса объекта недвижимости.

Составление и подписание договора

Составляя договор купли-продажи доли в доме, можно ориентироваться на ключевые моменты, которые должны быть в нем отражены:

  • данные продавца и покупателя;
  • описание объекта договора;
  • общие сведения и положения;
  • стоимость сделки и формат расчета;
  • специальные условия и дополнения;
  • дата заключения договора и место для подписи.
Образец заявления
Образец договора купли-продажи доли в доме в 2024 году
zoom Скачать Образец договора купли-продажи доли в доме

В договоре необходимо отразить цену конкретной доли, выставленной на продажу, а также суммарную стоимость дома – это регламентировано в соответствии со ст.555 ГК РФ.

Покупатель доли оставляет за собой право потребовать описать подробно те объекты, которые относятся к общему имуществу, и которыми он будет иметь возможность пользоваться после приобретения доли – к примеру, это может быть баня или хозяйственная постройка на участке.

Важно! Одновременно с договором следует подготовить и акт приема-передачи. Все документы формируются в определенном количестве экземпляров – по одному на каждого участника планируемой сделки. Оригинальные документы направляются в Росреестр.

Заверение у нотариуса

Продажа доли в доме в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе, что регламентировано Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016 г. Есть и исключение – если все владельцы долей в доме реализуют свою собственность в структуре одной сделки. В этом случае, согласно Закону № 76-ФЗ от 01.05.2019 г., удостоверять сделку у нотариуса не нужно, кроме тех случаев, когда собственники долей признаны недееспособными или не достигли совершеннолетия.

За свои услуги по такой сделке нотариус возьмет оплату, равную 0,5% цены договора. Кроме того, участники сделки должны быть готовы и к оплате ряда других услуг. Стоимость варьируется с учетом конкретного субъекта федерации – от 1-2 тысячи до 10 тысяч рублей.

Регистрация сделки

После того, как сделка заверена у нотариуса, участники могут обращаться в Росреестр, предварительно составив соответствующее заявление. Нотариальная контора, при наличии такой возможности, может напрямую направить документы в электронном формате в Росреестр.

Пример

Артем подал документы после заверения у нотариуса в Росреестр, и ему пришлось ждать регистрации почти четыре дня. Виталий решил поручить отправку документов нотариусу, в электронном виде, и его сделка была зарегистрирована уже на следующий день. Николай решил передать документы по аналогичной сделке в Росреестр посредством МФЦ – ему пришлось ждать регистрации восемь дней.

В рамках регистрации сделки в Росреестре нужно оплатить государственную пошлину – она, в соответствии со ст. 333.15 НК РФ, составляет 2 тыс. рублей (по данным в 2024 году).

Обратите внимание! Если вместе со сделкой по продаже доли реализуется и участок земли, продавцу нужно будет оплатить пошлину в размере 350 рублей.

Как платить налог

Продавая долю в доме, ее собственник фактически получает доход. С него он обязан заплатить предусмотренный законом налог в размере 13% от стоимости реализованного  имущества – за основу берется сумма, указанная в договоре купли-продажи. Налог не предусмотрен для тех, кто владел долей в течение пяти лет и более.

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, налог не обязательно платить:

  • если доля в доме перешла в собственность в рамках наследования;
  • если доля перешла в собственность в ходе приватизации;
  • если долю купили до 2016 года.

Кроме того, платить налог не нужно, если доля перешла в собственность в рамках договора дарения, заключенного между близкими родственниками, например, между отцом и сыном.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Если доля в доме – ваша единственная собственность, вам не нужно платить налог при ее продаже. По вопросам налогообложения в случае, если, помимо доли, у вас есть другая собственность, готовы проконсультировать наши юристы.

Важные нюансы

Продажа доли – сделка, которая имеет свою специфику, зависящую от обстоятельств реализации. К примеру, если доля в доме – совместная собственность мужа и жены, перед тем как ее реализовать, необходимо выделить ее. Супруги, согласно ст. 38 СК РФ, имеют право на разделение своего имущества в любой удобный момент – путем подписания соглашения. Если между мужем и женой возникли разногласия в отношении раздела имущества, они решаются только через суд.

Свои правила есть и у продажи доли, которая находится в собственности гражданина, не достигшего совершеннолетия. Продавать такую долю может только законный представитель несовершеннолетнего, предварительно оформивший соответствующее согласие в местных органах опеки.

Судебная практика: выделение долей и использование имущества

N подала в суд на S, предмет иска – раздел участка земли и расположенных на нем построек. Изучив данные, суд установил: в собственности N находилось 25/100 доли, в собственности S – 75/100 доли в структуре общей долевой собственности на две постройки и участок. Согласованного порядка использования имущества между сторонами не существовало.

По решению суда была назначена техническая и строительная экспертиза с целью выявления возможности разделить имущество и разработать способ оптимального раздела. По итогам экспертизы были предложены способы раздела имущества. Суд удовлетворил исковые требования со стороны N – право общей долевой собственности было прекращено, имущество поделили в соответствии с одним из вариантов, разработанных по итогам экспертизы. В собственность S суд выделил одну постройку и часть участка земли, в собственность N – другую постройку и другую часть земельного участка. Такой вариант суд посчитал оптимальным, сославшись на его соответствие интересам каждой из сторон, функциональным с точки зрения использования имущества, отсутствие необходимости в переоснащении.

Частые вопросы

В каких случаях органы опеки могут отказать в продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему?
+

Органы опеки могут отказать в совершении сделки с имуществом несовершеннолетнего, в том числе, с продажей его доли в доме, если сделка фактически будет нарушать интересы и права владельца.

Если долю продали без согласования с другим собственником, что можно предпринять?
+

Сделка в этом случае может быть оспорена в судебном порядке. Совладелец имеет право потребовать перевода на себя обязанностей и прав в рамках договора. Кроме того, сделка оспаривается и при нарушении установленного порядка уведомления других владельцев об отчуждении доли.

Что нужно сделать, чтобы отделить часть дома для продажи?
+

Отделяемая часть должна соответствовать установленным требованиям, к примеру, отвечать техническим, санитарным нормам, оставаться пригодной для проживания.

Нужно ли оформлять технический план для части дома, которая уже выделена?
+

Оформление технического плана обязательно для выделенной части любого дома. Речь идет о документе, на основании которого недвижимость впоследствии можно будет поставить на кадастровый учет.

Заключение эксперта

Совладельцы по закону имеют преимущественное право на приобретение доли в доме. Продать долю собственник может только после того, как получит согласие или отказ в письменном виде от сделки со стороны остальных владельцев долей. Сделка по продаже, в отличие от аналогичных сделок с квартирами, регистрируется в нотариальной конторе.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (5)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 6 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Матильда
11.02.2024
Здравствуйте! Не можем продать 1/2 дома. Во второй части живут люди, которые не вступили в наследство и не собираются этого делать. Не с кого брать согласие. Вопрос: можно как-нибудь оформить нашу часть, чтобы не зависеть от соседей?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
13.02.2024
Здравствуйте, Матильда! Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением об осуществлении выдела дои в натуре. Для этого также понадобится проект реконструкции.
Ответить
avatar
Наталья
05.01.2024
Получили наследство с сестрой, у меня 1/4 , у неё 3/4 части дома с землёй. Она хочет все продать, а я не хочу продавать родительский дом, и плюс ко всему дом раньше был разделён и я живу в этом доме с другой стороны. Получается если кому-то продать, то вход у нас общий и двор тоже. Как это возможно. Выкупить у неё могу, но не дорого
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
10.01.2024
Здравствуйте, Наталья! Если Вы не соглашаетесь продать все целиком, она вправе продать свою долю с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о Вашем преимущественном праве. При этом стоимость определяется ею на свое усмотрение.
Ответить
avatar
Анастасия
06.12.2023
Продажа доли в частном доме без согласия второго собственника. Прописаны 5 детей . Возможно ли это?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
13.12.2023
Здравствуйте, Анастасия! Это невозможно в силу требований ст. 250 ГК РФ. При продаже своей доли постороннему лицу вы должны сначала предложить купить свою долю другим сособственникам, и только если они в течении месяца ее не купят, тогда можно будет продавать посторонним лицам.
Ответить
avatar
Светлана
21.04.2023
Есть дом с участком и баня . По наследству владеют оба брата . Один хочет продать свою долю. Как правильно выделить долю доя продажи и грамотно реализовать наследное имущество. Наследство находиться в Ленинградской области
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
24.04.2023
Добрый день, Светлана! Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, регулируются требованиями ст. 247 ГК РФ. Для продажи доли нет необходимости выделять ее в натуре, нужно соблюдать требования ст. 250 ГК РФ, т.е. уведомить сособственника о намерении продать свою долю с указанием стоимости. Либо продать весь объект и разделить денежные средства пропорционально долям. Если у Вас возникнут новые вопросы, мы ответим на них в дистанционном порядке в рамках частной консультации, обращайтесь!
Ответить
avatar
Виктор
03.09.2022
Добрый день! Мы с братьями продаем свои доли в загородном доме, все мы участвуем в сделке. Подскажите, пожалуйста – обязательно ли нам регистрировать эту сделку у нотариуса?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
04.09.2022
Добрый день, Виктор! В Вашем случае регистрировать сделку у нотариуса не нужно, так как все совладельцы долей принимают в реализации своего имущества участие.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7