Определение доли
С точки зрения юриспруденции, доля далеко не во всех случаях рассматривается как самостоятельный объект недвижимости. К примеру, ее выделение в натуре возможно при наличии соответствующих возможностей, в том числе, технических. В соответствии со ст.252 ГК РФ, один из законных владельцев объекта недвижимости обладает правом настаивать на его разделении. Выделение доли в натуре не осуществляется, если подобная операция гипотетически может нанести урон тому имуществу, которым владеет несколько человек.
В том случае, если отделить несколько разных помещений не представляется возможным, необходимо рассчитать процент владения недвижимостью. Наличие такой доли без обязательного выделения в натуре позволяет собственнику использовать недвижимость в той же мере, что и другие владельцы.
В соответствии со ст.254 ГК РФ, собственники могут делить дом только после того, как определят части, принадлежащие каждому из них. Есть и другой вариант – все собственники обладают равными долями: такое распределение осуществляется по умолчанию. В противном случае владельцам нужно будет достичь соглашения о разделе.
Как подготовиться к продаже
В ст. 250 ГК РФ прописано, что совладельцам предоставляется первоочередное право на приобретение доли. Таким образом, перед тем как приступить к продаже доли, ее владелец обязан в первую очередь оповестить об этом владельцев других долей. Отказываться от приобретения предложенной им доли они должны в письменном виде. В том случае, если долю выражает желание купить один из владельцев, не обязательно давать согласие на совершение сделки.
Пример
Дмитрий владеет долей в загородном доме, и собирается ее продать. В соответствии с законом, он официально уведомил о своем намерении двух других собственников долей, однако ни один из них не отреагировал на уведомление. Теперь Дмитрию придется ждать месяц с того момента, как он направил другим собственникам уведомления – только по истечении этого срока он будет иметь право продать свою долю.
Если другие владельцы долей официально подтверждают свое согласие на совершение сделки, она проводится в любое время – ждать месяц необязательно. Однако необходимо иметь на руках разрешение, оформленное в письменном виде, и обязательно нотариально заверенное.
Скачать Продажа доли: пошаговая инструкция
Продавать долю в доме можно, следуя такой схеме:
- Уведомление других собственников о намерении продать долю
- Получение официального отказа или согласия (в письменном виде)
- Поиск покупателя
- Подготовка необходимых документов
- Снятие с регистрационного учета жильцов
- Подписание договора и акта.
После этого сделку необходимо будет зарегистрировать в БТИ – только в таком случае она будет считаться заключенной.
Комплект документов
Если планируется продажа в доме без участка земли, для реализации достаточно договора, подтверждения соблюдения преимущественного права покупки и документов, удостоверяющих личность.
|
№ |
Тип документа |
|
1. |
Паспорт собственника |
|
2. |
Документы, подтверждающие владение долей |
|
3. |
Выписка из ЕГРН |
|
4. |
Технический паспорт объекта недвижимости |
|
5. |
Выписка из домовой книги |
|
6. |
Подтверждение факта уведомления владельцев других долей |
|
7. |
Если владельцы отказались от покупки – подтверждение отказа |
В том случае, если на продажу выставляется доля в доме с земельным участком, нужно подготовить документы, подтверждающие право собственности на участок.
Пример
Доля в доме была приобретена Сергеем и Анной в период брака, поэтому она считается совместной собственностью мужа и жены. Сергей решил продать долю, и ему пришлось получать согласие Анны на совершение этой сделки.
Комплект документов может варьироваться – здесь все зависит от конкретных обстоятельств и условий продажи, от статуса объекта недвижимости.
Составление и подписание договора
Составляя договор купли-продажи доли в доме, можно ориентироваться на ключевые моменты, которые должны быть в нем отражены:
- данные продавца и покупателя;
- описание объекта договора;
- общие сведения и положения;
- стоимость сделки и формат расчета;
- специальные условия и дополнения;
- дата заключения договора и место для подписи.
В договоре необходимо отразить цену конкретной доли, выставленной на продажу, а также суммарную стоимость дома – это регламентировано в соответствии со ст.555 ГК РФ.
Покупатель доли оставляет за собой право потребовать описать подробно те объекты, которые относятся к общему имуществу, и которыми он будет иметь возможность пользоваться после приобретения доли – к примеру, это может быть баня или хозяйственная постройка на участке.
Заверение у нотариуса
Продажа доли в доме в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе, что регламентировано Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016 г. Есть и исключение – если все владельцы долей в доме реализуют свою собственность в структуре одной сделки. В этом случае, согласно Закону № 76-ФЗ от 01.05.2019 г., удостоверять сделку у нотариуса не нужно, кроме тех случаев, когда собственники долей признаны недееспособными или не достигли совершеннолетия.
За свои услуги по такой сделке нотариус возьмет оплату, равную 0,5% цены договора. Кроме того, участники сделки должны быть готовы и к оплате ряда других услуг. Стоимость варьируется с учетом конкретного субъекта федерации – от 1-2 тысячи до 10 тысяч рублей.
Регистрация сделки
После того, как сделка заверена у нотариуса, участники могут обращаться в Росреестр, предварительно составив соответствующее заявление. Нотариальная контора, при наличии такой возможности, может напрямую направить документы в электронном формате в Росреестр.
Пример
Артем подал документы после заверения у нотариуса в Росреестр, и ему пришлось ждать регистрации почти четыре дня. Виталий решил поручить отправку документов нотариусу, в электронном виде, и его сделка была зарегистрирована уже на следующий день. Николай решил передать документы по аналогичной сделке в Росреестр посредством МФЦ – ему пришлось ждать регистрации восемь дней.
В рамках регистрации сделки в Росреестре нужно оплатить государственную пошлину – она, в соответствии со ст. 333.15 НК РФ, составляет 2 тыс. рублей (по данным на 2022 год).
Как платить налог
Продавая долю в доме, ее собственник фактически получает доход. С него он обязан заплатить предусмотренный законом налог в размере 13% от стоимости реализованного имущества – за основу берется сумма, указанная в договоре купли-продажи. Налог не предусмотрен для тех, кто владел долей в течение пяти лет и более.
В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, налог не обязательно платить:
- если доля в доме перешла в собственность в рамках наследования;
- если доля перешла в собственность в ходе приватизации;
- если долю купили до 2016 года.
Кроме того, платить налог не нужно, если доля перешла в собственность в рамках договора дарения, заключенного между близкими родственниками, например, между отцом и сыном.
Важные нюансы
Продажа доли – сделка, которая имеет свою специфику, зависящую от обстоятельств реализации. К примеру, если доля в доме – совместная собственность мужа и жены, перед тем как ее реализовать, необходимо выделить ее. Супруги, согласно ст. 38 СК РФ, имеют право на разделение своего имущества в любой удобный момент – путем подписания соглашения. Если между мужем и женой возникли разногласия в отношении раздела имущества, они решаются только через суд.
Свои правила есть и у продажи доли, которая находится в собственности гражданина, не достигшего совершеннолетия. Продавать такую долю может только законный представитель несовершеннолетнего, предварительно оформивший соответствующее согласие в местных органах опеки.
Судебная практика: выделение долей и использование имущества
N подала в суд на S, предмет иска – раздел участка земли и расположенных на нем построек. Изучив данные, суд установил: в собственности N находилось 25/100 доли, в собственности S – 75/100 доли в структуре общей долевой собственности на две постройки и участок. Согласованного порядка использования имущества между сторонами не существовало.
По решению суда была назначена техническая и строительная экспертиза с целью выявления возможности разделить имущество и разработать способ оптимального раздела. По итогам экспертизы были предложены способы раздела имущества. Суд удовлетворил исковые требования со стороны N – право общей долевой собственности было прекращено, имущество поделили в соответствии с одним из вариантов, разработанных по итогам экспертизы. В собственность S суд выделил одну постройку и часть участка земли, в собственность N – другую постройку и другую часть земельного участка. Такой вариант суд посчитал оптимальным, сославшись на его соответствие интересам каждой из сторон, функциональным с точки зрения использования имущества, отсутствие необходимости в переоснащении.
Частые вопросы
Органы опеки могут отказать в совершении сделки с имуществом несовершеннолетнего, в том числе, с продажей его доли в доме, если сделка фактически будет нарушать интересы и права владельца.
Сделка в этом случае может быть оспорена в судебном порядке. Совладелец имеет право потребовать перевода на себя обязанностей и прав в рамках договора. Кроме того, сделка оспаривается и при нарушении установленного порядка уведомления других владельцев об отчуждении доли.
Отделяемая часть должна соответствовать установленным требованиям, к примеру, отвечать техническим, санитарным нормам, оставаться пригодной для проживания.
Оформление технического плана обязательно для выделенной части любого дома. Речь идет о документе, на основании которого недвижимость впоследствии можно будет поставить на кадастровый учет.
Заключение эксперта
Совладельцы по закону имеют преимущественное право на приобретение доли в доме. Продать долю собственник может только после того, как получит согласие или отказ в письменном виде от сделки со стороны остальных владельцев долей. Сделка по продаже, в отличие от аналогичных сделок с квартирами, регистрируется в нотариальной конторе.
