Законодательная база
Порядок использования земель общего пользования обозначен в Гражданском кодексе и Земельном кодексе РФ. Там указаны общие правила пользования СНТ, а также порядок их перевода в собственность садового товарищества. Отдельные положения касательно правового положения ЗОП СНТ можно найти в ФЗ №66 (ред. 2016 г.).
ЗОП характерны следующие особенности:
- на них не распространяется «дачная амнистия» (то есть упрощенная процедура приватизации);
- в соответствии с ФЗ «О садоводческих объединениях граждан» земля, являющаяся имуществом общего пользования, передается СНТ на безвозмездной основе;
- что касается сроков использования земель общего пользования в снт, то Земельный кодекс не ограничивает членов садового товарищества в этом отношении.
Что такое ЗОП в СНТ
В соответствии с ГК РФ, статус ЗОП получают участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых граждане вправе находиться без необходимости оформления специальных разрешений.
На территории СНТ к таким территориям относятся переулки, проезды, дороги, площадки, санитарно-защитные зоны, а также водоемы, включая пожарные.
Там могут быть размещены объекты, которые направлены на удовлетворение потребностей жителей (в частности, ЛЭП, газо- и трубопроводы, помещения правления, сторожки, водокачки, подсобные помещения).
Площадь ЗОП следует рассчитывать следующим образом: из общей площади, выделенной под образование СНТ, надо вычесть площадь земель, находящихся в собственности физлиц.
Подобные участки - это коллективная собственность товариществ, или же закреплены за последними на правах бессрочного пользования.
Правление садового товарищества должно обладать правоустанавливающими документами на земли, такими, как акт о передаче земель в собственность либо закрепляющий право на постоянное бессрочное пользование.
Скачать Порядок пользования общей землей СНТ
Отметим, что возможно оформление земель общего пользования в собственность СНТ. На сегодняшний день у СНТ есть два варианта оформления прав собственности на общее имущество:
- как общая собственность членов объединения;
- как собственность СНТ-юрлица.
Члены садового товарищества вправе сами выбирать вариант приватизации. Если они выберут оформление общей собственности, то возможны как совместная, так и долевая собственность. В первом случае речь идет о подаче одного заявления на приватизацию. Его подписывают все члены СНТ. Во втором случае заявление должен подать каждый гражданин, указав в документе свою долю. К заявке следует приложить протокол собрания членов товарищества.
Причем, граждан нельзя заставить приватизировать ЗОП. Если данные участки выделены СНТ на правах бессрочного пользования, то его действие не прекращается без желания садового товарищества.
Оформление земель общего пользования в СНТ в собственность дает некоторые преимущества садоводам:
- земли, поставленные на кадастровый учет, имеют четкие границы, что исключает вероятность самозахвата и возникновение споров между владельцами земель;
- участки переводятся в собственность товарищества бесплатно;
- СНТ сможет зарегистрировать официально все постройки на общей территории, которые были возведены на взносы членов садового некоммерческого товарищества.
У садового товарищества в итоге будет возможность распоряжаться землями, как захочется:
- сдавать в аренду,
- застраивать их,
- продавать и увеличивать участки.
Порядок пользования ЗОП прописан в уставе товарищества. За каждым участком здесь, как правило, закреплен конкретный функционал. Это может быть обустройство дорог, проездов, автостоянок, зон отдыха, рекреационных зон, спортивных и детских площадок, санитарных зон, водоемов для целей пожарной безопасности, колодцев, источников водоснабжения, ЛЭП и т.д.
Члены СНТ имеют право пользоваться землей только с учетом целевого предназначения.
Вместе с тем, никаких преимуществ для собственников участков, граничащих с ЗОП пользования, не предусмотрено.
Любой гражданин может обратиться к членам правления СНТ с просьбой выделить ему земли во временное пользование. гражданин должен указать в своем заявлении цели использования, прописать сроки, на которые потребуется территория для реализации поставленных задач (период составляет не более месяца). Чаще всего в уставе садового некоммерческого товарищества указано требование об уведомлении членов товарищества как минимум за две недели о своем желании использовать участок.
При принятии решения правление руководствуется интересами и законными правами всех членов товарищества. К примеру, если заявитель планирует установить там санузел, то, вероятнее всего, ему откажут.
Если в процессе осуществления работ земельный участок будет поврежден, то пользователь обязан провести восстановительные работы и оплатить их
Как правило, участок предоставляют во временное пользование бесплатно. Однако в ряде случаев председатели накладывают определенную общественную нагрузку на заявителя. К примеру, просят периодически обрезать кусты и деревья и содержать землю в чистоте.
Можно ли оформить в собственность земли общего пользования СНТ
ФЗ №217 позволяет предоставлять ЗОП, принадлежащие государству и МО, в общую долевую собственность владельцам садовых земельных участков в СНТ. Отдельная регистрация долей членов СНТ в общей долевой собственности не осуществляется.
Нельзя продать право в доле общей собственности без продажи земельного участка, принадлежащего собственнику. У остальных членов садового некоммерческого товарищества есть преимущественное право покупки этой доли.
Продажа ЗОП допустима лишь после ликвидации СНТ, или же после его реорганизации в сообщество другого типа. Причем, у членов товарищества рождается право на получение своей доли в ЗОП.
Даже если члены товарищества улучшают общее имущество СНТ за собственный счет, они не вправе распоряжаться им как своей индивидуальной собственностью.
Пример
Несколько членов СНТ произвели ремонт дороги за свой счет. Затем они приняли решение оформить эту дорогу в общую долевую собственность, зарегистрировав в Росреестре каждый свою долю. Но в этом им отказали на том основании, что ремонт дороги некоторыми участниками не выводит ее из-под юрисдикции земли общего пользования, принадлежащей всему садовому товариществу.
Нарушения при пользовании общей землей СНТ и ответственность за них
Члены товарищества часто используют общие земли с теми или иными нарушениями. Перечислим основные из них:
|
Нарушения при пользовании ЗОП в садовом товариществе |
|
|
1 |
Складирование мусора, стройматериалов, оборудования, спецтехники, машин, механизмов. |
|
2 |
Расширение индивидуальных участков за счет общих земель. |
|
3 |
Самовольная посадка либо культивирование деревьев и кустарников. |
|
4 |
Самовольное перекрытие шлагбаумами и воротами. |
|
5 |
Свалка бытового мусора, отходов садоводства, огородничества. |
|
6 |
Установка различных хозяйственных построек, вагончиков, бытовок, торговых объектов, а также объектов для оказания платных услуг (строительных, слесарно-монтажных, авторемонтных и т.д.). |
Как правило, за небольшие правонарушения пользователям территорий грозит просто предупреждение, а вот если не устранить нарушения в положенные сроки, то будет наложен штраф.
Если имеют место какие-то более серьезные нарушения ЗК РФ, такие как самозахват, то ими будут заниматься уполномоченные госинспекторы. КоАП РФ предусмотрено административное наказание при самовольном занятии участков в отсутствие документов.
Судебная практика: кому принадлежат ЗОП
Иногда некоторые владельцы земельных участков, расположенных в СНТ, сталкиваются с тем, что ЗОП, особенно используемые под дороги, находятся в частной собственности каких-то определенных лиц. Обычно речь идет о председателях соответствующих некоммерческих объединений граждан.
Вместе с тем, далеко не все знают о том, что еще в 2012 г. ВС РФ высказал по этому вопросу четкую позицию (дело №4-В12-13), она же обозначена в законодательстве в ФЗ №66: ЗОП должны принадлежать соответствующим объединениям, не являющимся коммерческими.
Частые вопросы
Межевание территории садового товарищества - это не обязательная процедура ни для товарищества, ни для собственников, однако она дает возможность защитить пользователей участков и земель товарищества от участия в конфликтных и спорных ситуациях. После того, как межевание завершено, земли поставлены на кадастровый учет и окончательно оформлены планы, земля СНТ больше не будет входить в состав ЗОП.
В число земель общего пользования в садоводческом товариществе входят улицы, переулки, площади, автодороги, проезды, парковые территории, зоны водоемов и зеленые зоны и пляжи.
Аренда ЗОП в СНТ возможна, лишь если данные участки оформлены соответствующим образом. Т.е. если они являются коллективной собственностью товарищества. Арендовать подобные участки разрешается с согласия правления и только на цели, которые соответствуют целевому назначению земель.
Члены СНТ не должны нарушать права других членов товарищества в процессе ведения садоводства на земельном участке, обязаны своевременно уплачивать членские взносы, исполнять решения, которые были приняты правлением СНТ, выполнять иные обязанности, связанные с осуществлением деятельности на территории садоводства и огородничества, предусмотренные российским законодательствов, а также уставом товарищества.
Член товарищества не может продать часть общего имущества, которая ему принадлежит, отдельно от своего земельного участка. Если же владелец решит продать свой участок в садовом товариществе, то его доля ОИП переходит новому собственнику.
Алгоритм действий будет таким: проводится общее собрание, затем осуществляются кадастровые работы. После этого сотрудники администрации утверждают документы, земля ставится на кадастровый учет, и на нее регистрируется право.
Магазин можно разместить на земельном участке, предназначенном для коммерции. Для этого следует получить решение общего собрания СНТ по данному вопросу, после чего сделать размежевание земельного участка с определением площади под магазин, а затем изменить вид разрешенного использования территории, подходящей для размещения магазина.
Заключение эксперта
Итак, мы разобрались с вами, что такое ЗОП в СНТ. На землях общего пользования разрешено оборудовать постройки, которые могут использоваться всеми садоводами в товариществе. При желании такие территории можно также передать в долевую собственность владельцев участков.
