Договор дарения – что нужно знать?
Дарение регулируется главой 32 ГК РФ. И касается не только вещей. Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
Согласно ст. 572 ГК РФ даритель безвозмездно передает (или обязуется передать в будущем) одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
В случае недвижимости сделка оформляется в письменной форме. По общему правилу обязательного нотариального удостоверения не требуется – это на усмотрение сторон. Но есть исключения, установленные ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ: сделки от имени несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан, а также дарение долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению.
У сделок с недвижимостью есть особенность – они считаются заключенными только в случае государственной регистрации в Росреестре.
Закон запрещает дарение с какими-то условиями – это безвозмездная сделка. Запрещается дарение между коммерческими организациями, а также подарки госслужащим, сотрудникам медицинских, образовательных и иных организаций стоимостью выше 3 тыс. руб. (от лиц, получающих услуги в этих организациях).
Еще одна интересная возможность – это обещание дарения в будущем. Это особый договор, который заключается в письменной форме и который можно исполнить принудительно.
Здесь Вы можете скачать образец договора дарения недвижимости.
Скачать Риски и последствия – 3 ошибки дарителя
Мы разберем типичные «подводные камни» дарственной, наиболее часто встречающиеся в судебной практике.
1. Основные риски – у дарителя
Дело в том, что по этой сделке все права переходят к одаряемому и даритель лишается прав на имущество. Это касается как движимых, так и недвижимых вещей.
Например, переписать дом на сына, дочь, супруга или другого родственника – значит полностью лишиться собственности на этот дом, включая права пользования, владения и проживания в нем. Все, что будет дальше между дарителем и одаряемым – это сфера морали, а не юриспруденции. Если отношения между людьми изменятся, либо получатель дара умрет, либо продаст подаренную квартиру – во всех этих случаях бывший даритель юридически беззащитен, ведь он не связан никакими обязательствами с правопреемниками или покупателями.
Пример
Давайте рассмотрим 2 жизненных ситуации.
Пример 1: женщина переписала квартиру на сына через дарственную и продолжала жить вместе с ним. После этого сын женился. Через несколько лет сын погиб. Получается, что у женщины уже нет собственных прав на эту квартиру. В данном случае она и жена сына являются наследниками, то есть право собственности на долю в квартире женщина в конце концов оформит. Но ни о какой комфортной и безопасной жизни для бывшей дарительницы речь уже не идет.
Вдова может продать свою долю, потребовать продажи жилья и раздела вырученных денег (если не хочет жить вместе с бывшей свекровью) или пустить в квартиру жить посторонних людей.
Пример 2: женщина дарит квартиру внуку, тот умирает, наследницей становится вдова покойного. В этой ситуации у бабушки вообще нет никаких прав на это жилье. Никакими обязательствами с наследницей-вдовой она не связана. Ее будущее зависит только от милости и доброго отношения женщины.
Обычно люди этого не понимают, думая, что переоформление квартиры на сына – это простая формальность, а фактически все останется так же, как и прежде. Именно из этого вытекают все остальные риски и негативные последствия.
2. Оформление дарственной с условием – в чем подвох?
Это типичная ошибка, которую совершают люди. Почему-то в России широко распространено убеждение, что дарственная на квартиру сыну, дочери или внукам обязательно предполагает, что сам даритель может пользоваться этой квартирой до конца жизни. И такое условие включают в договор.
Но, если эти договоренности не будут соблюдаться, никаких юридических средств защиты интересов дарителя нет – его ждут затяжные и в основном безуспешные судебные разбирательства.
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ сделка не признается дарением, если в договор включены встречные обязательства получателя дара, необходимость встречной передачи вещи или права.
Такая сделка считается притворной, то есть совершенной лишь для вида, с намерением прикрыть другую – реальную – договоренность. Притворные сделки недействительны (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Это значит, что нельзя заставить через суд получателя дара выполнять свои обязательства – дарственная этого не предусматривает. Максимум, что можно сделать – дарителю подавать иск о признании договора недействительным.
Здесь можно скачать договор дарения квартиры.
3. Не соблюдать правила оформления
Рассмотрим такую ситуацию: дарственная на недвижимость составлена и подписана сторонами, но в Росреестре переход права собственности не зарегистрирован. Возникает вопрос: кто в этом случае будет собственником квартиры и действителен ли договор дарения?
Клиенты обычно формулируют подобный вопрос юристам таким образом: когда вступает в силу дарственная?
Здесь все будет зависеть от того, успели ли стороны подать документы в Росреестр на регистрацию.
Сама дарственная (договор) не подлежит государственной регистрации в Росреестре, следовательно, сделка считается заключенной с момента согласования сторонами всех существенных условий. Если стороны обратились с заявлением в Росреестр, т.е. даритель продемонстрировал, что желает передать свое право одаряемому, то регистрация будет завершена. В этом случае у других наследников очень мало шансов оспорить сделку и государственную регистрацию прав на недвижимость.
А вот если документы на государственную регистрацию перехода права на квартиру не подавались, то завершить дарение не удастся. Решения об отказе в иске по подобным делам есть в практике региональных судов.
Пример
У гражданки Андреевой была дарственная на квартиру, составленная ее мужем незадолго до смерти. Договор составлен в письменной форме, нотариального заверения не делали, документы на государственную регистрацию перехода права собственности по договору дарения квартиры в Управление Росреестра по Москве не подавали. После смерти мужа Андреева наследниками являлись двое его детей, мать и жена (гражданка Андреева). Другие наследники обратились к нотариусу, чтобы вступить в права наследования и зарегистрировать спорную квартиру на себя. Гр-ка Андреева обратилась в суд с иском о признании права собственности на эту квартиру. Истица считала, что договор дарения спорной квартиры был фактически исполнен, так как по закону для него не требуется нотариальная форма и государственная регистрация. Дело прошло несколько инстанций.
В 2014 г. Московский городской суд решил следующее: по условиям договора дарения квартиры переход права собственности на отчуждаемую квартиру подлежит государственной регистрации в управлении Росреестра и возникает у одаряемого с момента регистрации этого права в ЕГРП (с 2017 г. – в ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости).
Если заявления в Управление Росреестра не подавались, то нет надлежащих доказательств, свидетельствующих о намерении покойного передать право собственности на принадлежащую ему спорную квартиру. В иске было отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2014 г. N 33-32042/14).
Здесь нужны некоторые пояснения. Договор дарения, заключенный после 1 марта, не подлежит государственной регистрации. Но не регистрируется сам договор, а вот переход права собственности нуждается в обязательной регистрации – это отдельная процедура. То есть переход квартиры в собственность одаряемого происходит в момент государственной регистрации.
Вообще по таким делам сложилась противоречивая судебная практика, выше изложены самые распространенные позиции, которые, скорее всего, примет суд.
Дарственная на квартиру: плюсы и минусы
Имущество может переходить к другим лицам безвозмездно (бесплатно для них) не только в случае дарения. Поэтому этот момент нельзя считать основным и единственным достоинством дарственной. Чтобы понять, является ли тот или иной договор выгодным именно в Вашей ситуации, нужно оценить все его достоинства и недостатки в комплексе.
Основные плюсы:
- это дешевый способ передать право собственности (платить нужно только за государственную регистрацию и за составление договора, если его делает специалист);
- это простой способ передать право собственности (если собственность принадлежит одному человеку, то оформить договор дарения достаточно просто, можно не обращаться к нотариусу; если дарится доля или собственник является несовершеннолетним, то договор подлежит нотариальному удостоверению);
- дарение позволяет гарантированно передать имущество именно тому человеку, которому хочет даритель.
В этом случае оно надежнее и безопаснее наследования. При наследовании однозначно просчитать, что будет, когда начнется раздел имущества, нельзя. К тому же есть такое понятие как обязательные наследники – лица, которые всегда имеют право на часть имущества умершего, независимо от того, что написано в завещании и как хотел распорядиться своим добром сам умерший. Дарение выводит имущество из состава наследства, то есть оно уже не подлежит разделу после смерти дарителя, а сразу переходит в собственность одаряемого.
Что касается минусов, то к ним относятся риски – об этом мы написали выше, а также высокая частота оспаривания дарственных – об этом читайте дальше.
Спорные вопросы и судебная практика
Мы выделим 3 спорные ситуации, по которым нет однозначной судебной практики. Советуясь с юристами и правильно оформляя сделки, Вы избежите таких ситуаций и сможете защитить свои права или добиться Ваших целей.
Ситуация № 1. Чаще всего споры возникают в случае смерти дарителя. Наследники пытаются признать сделку недействительной, чтобы дар был включен в состав наследства и подлежал разделу.
Ситуация № 2. Другая типичная ситуация – человек впоследствии продает подаренную ему квартиру, тем самым нарушая интересы дарителя (такие примеры мы разбирали выше).
Ситуация № 3. Еще одна ситуация – заинтересованные лица пытаются признать дарственную недействительной, так как сами претендуют на это имущество. Например, хотят в будущем после смерти дарителя унаследовать спорную недвижимость. Или считают, что у них есть какие-то права на квартиру, так как они в ней проживают. В таких случаях чаще всего пытаются доказать, что тот, кто дарил квартиру, был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими – то есть пытаются доказать расстройство психики.
Частые вопросы
Сначала уточним вопрос. Очевидно, Вас интересует, как подарить квартиру, чтобы она перешла к другому человеку только после смерти дарителя? Это невозможно по закону. Согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. То есть такой договор будет юридически недействителен. В таком случае можно посоветовать составить завещание в пользу конкретного человека, заключить договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, обещание безвозмездно передать кому-либо вещь (обещание дарения) признается договором дарения, если сделано в надлежащей форме в соответствии с п. 2 ст. 574 ГК РФ. По этому пункту обещание дарения делается только в письменной форме и должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу какого-то определенного имущества конкретному лицу. Наследники дарителя обязаны осуществить дарение, если иное не было предусмотрено в договоре – об этом говорится в п. 2 ст. 581 ГК РФ. То есть, если обещание было дано в письменной форме, то квартира должны быть исключена из состава наследства и передана дочери. При этом она имеет право наследовать вместе с остальными наследниками первой очереди оставшееся имущество, если умерший не оставил завещания. Дарителями в этой ситуации будут выступать уже наследники после получения свидетельства о наследстве. Если дочь является единственным наследником, то оформить дарение не получится, так как право собственности на недвижимость возникает после его регистрации в Росреестре, а с заявлением туда должны обратиться обе стороны соглашения – даритель и одаряемый. Но в таком случае дочь как единственный наследник в любом случае получит все имущество отца.
Да, но с определенными оговорками. В данном случае должны быть нотариально оформленная доверенность, в которой будет отдельно указано правомочие доверенного лица на совершение дарения конкретных вещей.
Если отец и дочь уже подали заявление в Управление Росреестра, то регистрация перехода права по договору дарения будет завершена. После этого дочь будет считаться собственником квартиры. Если они не успели подать такое заявление, то переход права на квартиру не состоится. Эта квартира войдет в состав наследства и перейдет к наследникам по закону или по завещанию. Если завещания нет, то дочь будет наследовать свою долю как наследница первой очереди.
Само дарение является безвозмездной сделкой. Но на ее оформление требуются определенные расходы. К обязательным расходам относится оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру (2 тыс. руб. для физических лиц). Дальше все зависит от того, как Вы будете оформлять договор: через юриста, нотариуса, риэлтора или МФЦ. МФЦ – самый дешевый вариант, услуги по заполнению договора могут стоить 2-3 тыс. руб. Но такие специалисты есть не при всех центрах и не во всех регионах. Оформление у юриста зависит от ценовой политики конкретного специалиста или фирмы, от 5 тыс. руб. и выше (обычно все же выше). Самые дорогие варианты – это услуги риэлторов, суммы обычно больше 10 тыс. руб.
Размер госпошлины (нотариального тарифа) за удостоверение договора дарения составляет 0,5% от стоимости отчуждаемой доли жилого дома и земельного участка, но не более 20 000 руб. Инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину в размере 50% (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.25, п. 2 ст. 333.38 НК РФ). За разработку и составление текста нужно заплатить отдельно.
Дарственная предполагает окончательный переход собственности другому лицу. Никакого срока закон для нее не определил. Но в случае с недвижимостью – домами, дачами, квартирами, землей – требуется еще государственная регистрация в ЕГРН через Росреестр (без этого сам договор дарения не будет порождать последствий).
