Законодательное регулирование
Итак, вопрос установления и регулирования сервитута на законодательном уровне регулируется ГК РФ и ЗК РФ.
ЗК РФ сообщает о возможности установления обременения на земельный участок (ЗУ), если целью подобного обременения является обеспечение нормальных условий существования и полноценного функционирования остальных ЗУ, чье положение в чем-то хуже, однако может существенно улучшиться, благодаря установлению режима использования соседнего участка в определенных целях.
В положениях ст. 274, 275, 276 и ст. 277 ГК РФ сформулированы базовые принципы действия сервитута как особого вещного права, которое формирует обременение и режим особого использования для ЗУ, находящегося в подчиненном положении. Но данные статьи не касаются вопросов, касающихся правил регистрации возможности использования чужих земель как вида права.
Когда регистрация сервитута обязательна
По общему правилу, сервитут как вещное право обязательно должен проходить регистрацию.
Исключение составляют те случаи, когда действие право пользования чужим недвижимым имуществом в отношении обремененного объекта недвижимости было прекращено еще до момента подписания соответствующего договора.
Пример
Например, прокладка инженерных коммуникаций к одному участку через другой, соседний, на который должно было быть наложено обременение в виде сервитута, осуществилась быстрее, чем стороны подготавливали и подписывали договор.
Кроме того, установленный сервитут нет необходимости регистрировать, если речь идет о переходе по наследству обремененного земельного участка. В таком случае для недвижимости действует принцип, когда вместе с ней к наследнику переходят и права на нее, а также все существующие наложенные обременения.
Во всех прочих случаях регистрация договора сервитута необходима.
Порядок регистрации сервитута
Когда регистрируется сервитут в Росреестре, процедура состоит из 4-х этапов. Как мы выяснили, она носит обязательный характер и должна производиться таким же образом, как и регистрация иных прав владения и использования недвижимого имущества.
|
Этапы регистрации |
|
|
Шаг |
Действия |
|
Прием документов |
Тут происходит прием документов под подпись и первичная проверка правильности их заполнения |
|
Правовая экспертиза |
Детальное изучение представленного пакета документов для установления законности совершенной сделки и с целью исключения возможности оспаривания заключенного договора |
|
Внесение изменений в ЕГРН |
Внесение изменений в сведения, хранящиеся в ЕГРН. На правоустанавливающих документах также ставится соответствующая отметка по результатам данных изменений |
|
Выдача свидетельства о регистрации |
Завершение процесса регистрации как права обременения на недвижимость. На этом этапе в случае возникновения спорных ситуаций можно рассматривать полученное свидетельство как одно из доказательств законности подписанного договора |
Требуемые документы
Чтобы сервитут прошел госрегистрацию полностью, необходимые документы должны быть подготовлены в полном соответствии с требованиями, установленными законом. К списку таких документов относятся следующие:
|
Регистрация сервитута в росреестре: документы |
|
|
1 |
Договор об установлении права пользования чужой собственностью (в 3-х экземплярах: для обеих сторон и для сотрудников Росреестра). |
|
2 |
Заявления сторон о регистрации возникшего права пользования. |
|
3 |
Квитанция об оплате гос. пошлины за регистрацию права. |
|
4 |
Выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии уставных документов,с указанием полномочий представителя организации, если одной из сторон соглашения выступает юрлицо. |
Когда речь идет о регистрации сервитута госпошлина за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРН - Единый государственный реестр прав на недвижимость - составляет 2 тыс. руб. для физических и 22 тыс. руб. — для юридических лиц.
Скачать Регистрация по доверенности
Если один либо оба участника соглашения не имеют возможности подать документы о регистрации права пользования чужой территорией лично, это могут сделать по доверенности их представители. Для этого в пакет документов, подаваемых в Росреестр, включите нотариально заверенную доверенность, срок действия которой не истекает до момента завершения процедуры регистрации.
В тексте доверенности следует обозначить все полномочия, которыми наделено доверенное лицо волей доверителя. Если такой документ оформлен правильно, доверенное лицо не имеет никаких ограничений на осуществление требуемых действий, а отказ в регистрации права подобным способом можно легко обжаловать в случае необходимости.
Наши юристы подготовили для вас бланк такой доверенности, вы найдете его ниже:
Риски при госрегистрации сервитута
Государственная регистрация сервитута на земельный участок производится в стандартном порядке регистрации прав на недвижимость, если речь - об установлении обременения либо возникновения права пользования.
Рассмотрим, какие могут возникнуть проблемы при регистрации пользования чужим недвижимым имуществом, и какие бывают причины отказа во внесении соответствующих данных:
- невозможность осуществления регистрации по той причин, что наложенное обременение может значительно ухудшить имущественное либо материальное положение собственника обремененного объекта недвижимости. В подобных случаях пересматриваются условия договора;
- документы, оформленные неверно либо не полностью. В такой ситуации пакет целиком направляют на повторное оформление;
- отказ в регистрации данного права ввиду наступления обстоятельств непреодолимой силы, не позволяющих полноценно использовать полученное право.
Сервитут - это обременение недвижимости, из которого возникает право пользования таким недвижимым имуществом. Данное право должно быть зарегистрировано официально.
Судебная практика: суд обязал землевладельца заключить соглашение о сервитуте
Агрофирме принадлежали 4 ЗУ, три из которых относились к категории земель сельхозназначения с соответствующим видом разрешенного использования — «для сельскохозяйственного использования». А 4-й участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования под названием «для жилищного строительства».
ЗУ данной агрофирмы располагались под опорами линейного объекта, в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории. Такое положение вещей было документально утверждено приказом Минэнерго посредством раздела участков, принадлежащих агрофирме.
Организация передавала ЗУ в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Целью такого действия было проведение реконструкции линейного объекта в течение 11 мес. После окончания работ ПАО «ФСК ЕЭС» предложило агрофирме расторгнуть заключенный ранее договор аренды.
ПАО направило агрофирме два предложения: 1. О заключении договор аренды ЗУ под опорами линейного объекта; 2. О заключении договор их купли-продажи. Затем ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные ЗУ и с предложением заключить его.
Агрофирма, в свою очередь, отклонила предложения заключить все 3 договора. Из-за этого ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с исковым заявлением с требованием предоставления чужой территории в пользование. И суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской обл. от 22 ноября 2019 г., дело №А82-16189/2018).
Однако факт того, что суд удовлетворил иск, противоречит российскому законодательству о сервитуте и разъяснениям ВС РФ. Спорные ЗУ образованы прямо под опорами линейного объекта. Их сельскохозяйственное использование вряд ли возможно. Что касается ЗУ, который властями отнесен к землям населенных пунктов в целях жилищного строительства, — то такое вообще прямо запрещено (см. подп. «а» п. 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования ЗУ, расположенных в границах таких зон, утв. постановлением Правительства от 24 февраля 2009 г. №160).
Право использовать чужие земли тут означает не ограниченное, а полное пользование ЗУ. И он не оставляет владельцу ЗУ возможности их использовать. Исходя из материалов дела понятно, что ПАО «ФСК ЕЭС» в августе 2017 г. изначально направляло агрофирме предложения заключить договор аренды либо купли-продажи участков под опорами линейного объекта. И лишь по прошествии времени, в феврале 2018 г., фирма предложила оформить право пользования чужими землями. По всей видимости, когда стало понятно, что агрофирма собирается отказать и не станет заключать договор аренды либо купли-продажи ЗУ. Исходя из вышеизложенного можно прийти к выводу, что собственник линейного объекта ПАО «ФСК ЕЭС» изначально планировал владеть участками на праве собственности или аренды.
Частые вопросы
Российским законодательством РФ установлено следующее: если соответствующее соглашение оформлено с представителем государственной либо муниципальной власти на срок до 3-х лет, то ни кадастровые работы, ни разработка межевого плана, ни изменение кадастрового учета не требуются. Таким образом, госрегистрация в данном случае также не запрашивается (см. п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).
В России сервитуты подлежат обязательной госрегистрации. Исключение - государственные и муниципальные земельные участки, право ограниченного пользования на которые не превышает трех лет.
Да, регистрация необходима, так как право пользования чужим недвижимым имуществом в России всегда регистрируются, кроме тех случаев, когда речь идет о государственных и муниципальных ЗУ, право ограниченного пользования на которые не превышает трех лет, а также когда ЗУ с обременением переходит по наследству или когда действие сервитута в отношении участка успело прекратиться еще до момента подписания соглашения.
Нет, он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, а также не может передаваться еще каким-либо способом лицам, которые не являются собственниками недвижимости, для обеспечения использования которого и было установлено обременение.
Заключение эксперта
Сервитут - это обременение ЗУ или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Он ограничивает владельца недвижимого объекта в его полномочиях по владению и пользованию недвижимостью. Государственная регистрация сервитута необходима в случае с установлением любого его вида, в том числе и публичного, согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ и п. 9 с. 23 ЗК РФ.
