Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

Договор аренды земельного участка: понятие

Договор аренды представляет собой документ, который регламентирует отношения между двумя лицами: арендодателем и арендатором. По нему одна сторона передает другой во временное пользование какой-либо объект за определенную плату, вносимую по заранее разработанному графику.

Не всегда соглашение заключают в письменном виде. Его форма зависит от конкретного имущества, передаваемого в аренду, а также от типа субъектов правоотношений.

Факт заключения договора аренды земельного участка означает то, что арендодатель передал во временное пользование арендатору землю. Документ описывает основные характеристики объекта, регламентирует его целевое использование, предусматривает права, обязанности и ответственность сторон.

Нюансы заключения договора аренды участка земли

Оформление договора аренды возможно между следующими субъектами:

• администрацией и физическим, либо юридическим лицом;
• двумя гражданами РФ;
• организацией и физическим лицом;
• двумя юридическими лицами.

Предметом договора аренды земельного участка является земля, имеющая определенные характеристики, отраженные в соглашении.

Как правило, объект может передаваться один, для ведения сельскохозяйственной деятельности, строительства, огородничества или других целей, либо вместе с недвижимостью, расположенной на нем. К примеру, на участке могут располагаться коттеджи, многоэтажные дома или другие здания.

Процедура заключения сделки между разными субъектами может отличаться друг от друга. Несмотря на это, сама форма соглашения остается неизменной.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Получить консультацию

Перед заключением договора аренды земельного участка рекомендуем проконсультироваться с нашими юристами. Специалист внимательно ознакомиться с текстом документа, и расскажет, насколько выгодна сделка для клиента. В случае необходимости вы можете обратиться за помощью в составлении соглашения.

С администрацией

Заключение договора аренды участка земли с администрацией осуществляется двумя способами:

• в результате торгов;
• без проведения аукциона.

Первый вариант более распространенный. Таким образом получить участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности может практически любое юридическое или физическое лицо. Главное, чтобы объект не был изъят из оборота, зарезервирован, не находился в аренде у другого человека или организации, а также на него не наложены иные ограничения, препятствующие передачи его во временное пользование заявителю.

Для того чтобы получать участок в аренду, необходимо стать участником аукциона, а затем победителем торгов. В результате, первоначальная арендная плата может значительно увеличиться.

Если интересующий участок не выставлен на аукцион, то потенциальный арендатор может стать инициатором их проведения. Для этого подают заявление на проведение торгов на право заключения арендного соглашения в отношении земельного объекта.

Без проведения аукциона администрация выдает участки только гражданам или юридическим лицам, имеющим определенные льготы. Также, получить землю без торгов можно в том случае, если предметом правоотношений будет выступать, так называемый, неорганизованный объект, границы которого не определены.

Как правило, документ составляет администрация. Потенциальному арендатору остается ознакомиться с его положениями, а если все пункты его устраивают, то подписать. Передача объекта осуществляется путем оформления акта приема-передачи.

Между физическими лицами

Договор аренды земельного участка между физ лицами заключают в том случае, если один человек передает другому участок во временное пользование за определенную плату.

По закону, письменная форма документа не обязательна, если срок действия соглашения составляет менее 1 года. Если при вступлении в правоотношения стороны не используют “твердую форму”, то заключение сделки возможно лишь в форме оферты и акцепта, но самый распространенный способ - составление одного документа.

Однако полностью отказываться от письменного документа не рекомендуется. Все дело в том, что при возникновении конфликта стороны не смогут доказать факт нарушения своих прав в судебном порядке.

Если арендодатель планирует передать во временное пользование участок на срок менее года, чтобы избежать неприятностей, рекомендуется заключить договор хотя бы в простой письменной форме. Регистрировать его нет ни возможности, ни обязанности. Даже если стороны захотят-не смогут регистрировать договор со сроком менее года.. Но такой вид документа обезопасит обе стороны от возникновения неприятностей.

Если физические лица заключают договор аренды земельного участка на срок 1 год и более, то в таком случае осуществление регистрационных действий является обязательным условием.

Между юридическими лицами

Договор аренды земельного участка между юридическими лицами, либо если хотя бы один из субъектов явлется юридическим лицом, заключают обязательно в письменном виде, независимо от срока его действия.

При составлении документа используют типовую форму. В него в обязательном порядке включают существенные условия. По закону к ним относят предмет соглашения, где описывают характеристику передаваемого во временное пользование объекта и размер арендной платы.

«Проект договора аренды земельного участка готовит одна из сторон, чаще всего арендодатель. Его подписывают после согласования всех нюансов, которые могут повлиять на плодотворность правоотношений».

Арендное соглашение подлежит обязательной регистрации в государственных органах. С заявлением обращается арендатор, арендодатель или обе стороны вместе, либо нотариус, удостоверивший сделку.

Затраты на осуществление регистрационных действий несет сторона, которая регистрирует договор или поровну.

Между юридическим и физическим лицом

Форма и порядок заключения договора аренды земельного участка между физическим и юридическим лицом регламентированы на законодательном уровне. Согласно ст.609 ГК РФ такое соглашение в обязательном порядке составляют в письменном виде. Кроме этого, он подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение письменной формы документа влечет недействительность сделки. Пока на законодательном уровне ответственности за отказ от осуществления регистрационных действий не предусмотрено. Но регистрировать договор нужно по закону. За ои выполнения таких мероприятий предусмотрена ответственность согласно ст.19.21 КоАП.

Виды арендного соглашения

Договор аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным. Первый заключают на срок менее 1 года, второй – на 12 месяцев и более этого периода.

Долгосрочное соглашение в обязательном порядке составляют в письменной форме и регистрируют в госорганах, независимо от правового статуса субъектов правоотношений.

В отдельную группу стоит выделить договор аренды земельного участка под зданием. Предполагается, если арендодатель передает во временное пользование объект недвижимости, расположенный на земле, то и участок нужно сдать в аренду. Ведь, фактически, в процессе пользования зданием арендатором использует и земельный надел, расположенный под ним.

Типовой образец

При составлении соглашения можно использовать типовой образец. В него в обязательном порядке включены существенные условия договора аренды земли. По закону, он считается не заключенным, если в нем нет подробной характеристики передаваемого во временное пользование объекта.

Вторым существенным условием признается размер арендной платы. Это правило прописано в статье 22 ЗК РФ.

Также, в типовую форму включают и другую информацию, которая не менее важна для обеих сторон:

• права, обязанности, ответственность арендодателя и арендатора;
• срок действия арендного договора (если он не указан, то считается, что он заключен на неопределенный период);
• порядок передачи имущества арендодателем и его возврата арендатором после истечения срока действия соглашения;
• возможность внесения изменений и порядок досрочного расторжения договора.

В документ можно внести и иную информацию, в зависимости от потребностей сторон. Например, часто в него включают перечень форс-мажоров, при наступлении которых арендатор или арендодатель освобождаются от ответственности за неисполнение договора или ненадлежащее его выполнение, если это произошло под воздействием обстоятельств непреодолимой силы. Чем детальнее будет прописан договор, тем меньше шансов на спор. Лучше согласовать составление договора с юристом в конкретной области, поскольку очень много нюансов существует по земле, которое невозможно знать заранее, если нет опыта в данной сфере.

Также рекомендуется перечислить документы, которые прилагают к договору. Чаще всего в список входит выписка из ЕГРН на участок, на объект недвижимости (в случае, если земля передается вместе со зданием), акт приема-передачи имущества, акт возврата.

Образец заявления

Образец договора аренды земельного участка

Скачать

Предмет

Предмет договора аренды земельного участка является одним из главнейших пунктов соглашения. Все дело в том, что в нем принято описывать объект, передаваемый во временное пользование. Согласно ст.607 ГК РФ, в документ в обязательном порядке включают информацию, подробно характеризующую земельный участок:

• категория и вид разрешенного использования;
• кадастровый номер;
• место нахождения; площадь;
• другие параметры.

Фактически, опираясь на описание, пользователь должен понять, что за объект передается в аренду по настоящему договору. Если этого не удается сделать, то по закону такое соглашение считается незаключенным.

Срок

Срок действия договора аренды земельного участка определяют по согласию сторон, что отражают в тексте документа.

Если в договоре нет информации о том, насколько времени арендатор передает во временное пользование участок, то это означает то, что соглашение заключено на неопределенный период.

Расторжение такого договора возможно путем направления второй стороне письменного уведомления не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты приостановки правоотношений. Это правило регламентировано статьей 610 ГК РФ.

Надо отметить, что в отношении некоторых земельных участок законом установлены предельные сроки аренды. Чаще всего это касается предоставления объекта, находящегося в муниципальной или государственной собственности, физическому или юридическому лицу.

Срок договора аренды таких объектов не может быть дольше установленного на законодательном уровне. Если соглашение заключено на неопределенный период, то после истечения регламентированного законом срока оно прекращается.

Стоимость аренды

Размер арендной платы, по закону считается существенным условием договора аренды земельного участка. Именно поэтому стоимость аренды в обязательном порядке прописывают в тексте соглашения.

Как правило, размер платежей и порядок их внесения определяют по согласию сторон. Если арендодателем выступает муниципалитет, то сумму рассчитывают в процентном соотношении от кадастровой стоимости участка.

Регистрация договора

Если договор аренды земельного участка заключен сроком на 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации.

Обращаться за осуществлением регистрационных действий в Росреестр или МФЦ может арендатор, арендодатель или обе стороны вместе.

К заявлению необходимо приложить оригинал договора купли-продажи, подготовленный, как раз для предоставления госорганам, выписку из ЕГРН на участок, идентификатор личности заявителя.

За регистрацию договора необходимо уплатить госпошлину. Ее размер напрямую зависит от того, кто подает заявление. Для юридических лиц пошлина составляет 22 тыс. рублей, для физических – 2 тыс. рублей. Если это сельхоз земля - 350 рублей.

Надо отметить, заявитель предоставляет квитанцию об оплате госпошлины вместе с другими документами по личной инициативе. В таком случае факт ее уплаты проверяют при помощи государственной информационной системы.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Получить консультацию

Если договор аренды земельного участка не содержит в себе существенно важных условий, регламентированных на законодательном уровне, то Росреестр может отказать в осуществлении регистрационных действий. Именно поэтому, перед составлением соглашения рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам.

Что такое предварительный договор и зачем он нужен

Если по каким-либо причинам стороны не могут заключить договор аренды земельного участка сразу, но намереваются это сделать позднее, они могут подписать предварительное соглашение. Этот документ выступает в роли гаранта того, что потенциальный арендодатель и арендатор не откажутся от сделки.

Порядок заключения предварительного договора аренды земельного участка следующий:

• стороны договариваются об условиях будущей сделки;
• составляют предварительное соглашение, где указывают порядок, срок заключения основного договора и его существенные условия;
• стороны подписывают документ.

Правила заключения предварительного соглашения прописаны в статье 429 ГК РФ. Его не регистрируют в Росреестре. Также, стороны могут отказаться от обязательного нотариального заверения документа, если основной документ тоже не будет удостоверяться нотариусом.

Если срок заключения договора аренды не определен предварительным соглашением, то считается, что он должен быть подписан в течение года.

Образец заявления

Бланк предварительного договора аренды земельного участка

Скачать

Судебная практика

С исковым заявлением в суд обратился Давлетов Р.В. Истец требовал понудить ответчика к заключению договора аренды земельного участка. Мужчина пояснил, что он и Колотовкин Л.М. подписали предварительное соглашение согласно, которому стороны договорились о том, что не позднее 15 января 2021 г. заключат договор аренды земельного участка площадью 1000 м2. Стоимость аренды составит 10 тыс. рублей за 1 платежный период (квартал).

Но после 15 января Колотовкин отказался подписывать арендное соглашение, аргументировав свои действия тем, что нашел более выгодный вариант. Ответчик указал на то, что готов заключить договор аренды, если Давлетов снизит арендную плату вдвое.

Также истец пояснил, что Колотовкин просил облагородить участок перед его принятием. Давлетов нанял для этого бригаду, которая взяла за работу 20 тыс. рублей. Квитанция приложена к иску. Кроме этого, во время действия предварительного договора к Давлетову обращался потенциальный арендатор, который просил предоставить ему во временное пользование участок на 3 года, однако из-за ответчика истцу пришлось отказаться от выгодной сделки.

Истец потребовал понудить ответчика к заключению соглашения и взыскать с него компенсацию:

• расходов на уборку территории;
• упущенной выгоды.

Суд, рассмотрев дело по существо, удовлетворил требования истца частично. Он постановил заключить договор аренды земельного участка на условиях, регламентированных предварительным соглашением, взыскать с ответчика сумму затрат истца на уборку территории. Суд отказал во взыскании упущенной выгоды.

Частые вопросы

Заключение эксперта

Договор аренды земельного участка представляет собой документ, по которому арендодатель передает во временное пользование арендатору объект, соответствующий характеристикам, отраженным в соглашении, за определенную плату.

Документ не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне, но он в обязательном порядке должен содержать в себе существенные условия.

Арендное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, если оно заключено на срок 1 год и более.