Что такое часть земельного участка
Части ЗУ могут выступать объектами тех или иных сделок и ограничений. Кроме того, они могут формироваться в целях рационального использования земельных ресурсов девелоперами и компаниями-застройщиками, а также для оптимизации портфеля недвижимости.
Отметим, что создание части не означает раздел земли или осуществление полноценного выдела из него.
В случае образования (уточнения) части ЗУ он сохраняется и существует в своих прежних границах, но его фрагмент становится при этом полноценным объектом недвижимости.
В таблице ниже сравним раздел и выдел ЗУ:
|
Чем отличается раздел участка от выдела из земель |
|
|
Раздел |
Выдел |
|
Образование 2-х или более новых ЗУ, когда исходная земля снимается с ГКУ и прекращает существование. |
Образование новой территории и сохранение исходных земель в измененных границах (то есть с измененными характеристиками в ЕГРН). |
При образовании части ЗУ исходная территория не подвергается каким бы то ни было существенным изменениям, и в ЕГРН сохраняются все ее ключевые характеристики:
- кадастровый номер;
- площадь;
- координаты характерных точек границ.
В каких случаях выделяются части участка
Части ЗУ формируются в различных случаях. Так, физ- и юрлица могут заключать те или иные сделки с участием таких земель в качестве объекта имущественных прав. Это могут быть:
- услуги аренды;
- купля-продажа;
- дарение или наследство;
- установление сервитута.
В сфере девелопмента подобное формирование нового фрагмента земли применяется для оптимизации землепользования, а также для снятия ограничений с участков, если на землях частично расположена зона с особыми условиями использования территории.
Пример
Это могут быть охранная зона линии электропередач (ЛЭП), газопровод или
водоохранная зона и прибрежная защитная полоса водного объекта.
На землю накладывается ряд ограничений в использовании. В частности, запрещается строительство и размещение определенных объектов.
Если сформировать часть территории, на которой расположена охранная зона, то со всего остального участка такие ограничения снимаются автоматически. Между тем, часть ЗУ можно передать в аренду сетевой организации, которая эксплуатирует линию ЛЭП либо собственнику газопровода.
Части земельных участков для линейных объектов
Нередко образование частей земельных участков требуется на период строительства каких-либо объектов недвижимости, прежде всего - линейных:
- линий связи, ЛЭП;
- оптоволокна;
- дорог;
- инженерных систем;
- газо-нефтепроводов.
Чаще всего для строительства линейных объектов осуществляются масштабные кадастровые работы по отводу ЗУ: образования, разделы, выделы.
Правда, такие работы можно выполнить и рациональнее, если вместо полноценных разделов формировать части земель, на которых будет осуществляться строительство в течение какого-то периода времени.
Формирование части земельного участка сохраняет право собственников на владение их исходными землями. Подобные кадастровые работы легче согласовать с многочисленными физ- и юрлицами.
Оформление части земельного участка в собственность
В своем прямом значении части ЗУ не оформляются в собственность, поскольку это приведет к наложению наделов друг на друга, что недопустимо и совершенно невозможно с точки зрения ЕГРН.
В земельном праве допускается раздел/выдел территории, следствием которого станет образование новых земельных зон.
В случае раздела исходный земельный участок прекращает свое существование, а в случае выдела - сохраняется, однако уже в измененных границах. Права на вновь образованные земли оформляются в установленном законом порядке.
Но важно учитывать, что не все объекты недвижимости могут быть разделены:
|
Объекты недвижимости |
|
|
Делимые |
Неделимые |
|
Речь тут идет о тех территориях, которые не утрачивают своих полезных характеристик после раздела и в будущем могут быть использованы для строительства, садоводства или огородничества, предпринимательской деятельности и пр. |
Разделение таких объектов невозможно без нарушения их целостности либо функционального назначения. |
Кроме того, не во всех случаях можно разделить незастроенный надел, поскольку территории, которые будут образованы в результате раздела либо выдела, должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам. Эти размеры устанавливаются Правилами землепользования и застройки для территорий каждого муниципального образования в отдельности.
Есть и другие случаи, когда невозможно образовать новые ЗУ путем раздела или выдела.
Так, если исходная территория относится к категории земель сельхозназначения, то владения, образуемые путем раздела, не могут быть менее двух гектар по площади. Правда, и здесь бывают исключения. Кроме того, образовать новые наделы из старых не получится, если на образуемой земле находится объект капитального строительства.
Судебная практика: раздел земельного участка
Суд пришел к выводу, что раздел ЗУ, на котором размещены здания и прочие объекты, составляющие единый имущественный комплекс морвокзала, с учетом функциональной взаимосвязи между объектами, не позволит использовать по назначению образуемые территории для целей грузопассажирских перевозок и нарушит обеспечение предоставления тех или иных услуг в полном объеме (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 июня 2017 г. №Ф07-4202/2017, дело №А56-34159/2016).
Межевой план части земельного участка
Для формирования новой зоны из исходного ЗУ надо обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит межевой план:
- выполнит полевые геодезические работы по определению координат характерных точек образуемого фрагмента;
- осуществит закрепление границ на местности посредством межевых знаков в случае необходимости;
- подготовит межевой план в виде электронных XML-документов, требуемых для подачи в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с целью Государственного кадастрового учета новой зоны.
С точки зрения кадастровых работ, образование части земельного участка разрешается:
- при уточнении местоположения границ и площади территории;
- одновременно с самим образованием ЗУ посредством раздела/выдела, объединения либо перераспределения исходных объектов недвижимости.
Уточнение местоположения границ и площади уже существующей части ЗУ - это отдельный вид кадастровых работ.
Постановка на государственный кадастровый учет
После того, как выполнены кадастровые работы и сформирован межевой план, требуется такой этап юридического оформления формирования новой зоны или нескольких земельных зон, как постановка на государственный кадастровый учет.
В орган учета следует подать копию документа, подтверждающего установленное либо устанавливаемое ограничение вещных прав на земельный надел в пользу заявителя.
По результатам государственного кадастрового учета нового фрагмента объекта недвижимого имущества орган учета выдаст заявителю (либо его представителю) кадастровую выписку об объекте недвижимости. Выписка содержит внесенную в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете информацию о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется обременение вещных прав.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образовании новой территории носят временный характер.
Скачать Частые вопросы
Учетный номер части земельного участка указывается в записи кадастра недвижимости. Номер присваивается органом регистрации прав в связи с образованием новой территории.
Критерии делимости/неделимости земель заключаются в том, что размеры надела, образованного в результате объединения или разделения, не могут превышать предельные размеры надела, предусмотренные ст. 38 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, разделение территории на 2 надела и более разрешается лишь в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому вновь образованному наделу.
Запрещено объединение земель, предоставленных на праве бессрочного пользования, праве пожизненного наследуемого владения либо праве безвозмездного пользования, за исключением тех случаев, когда указанные земли предоставлены на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения либо праве безвозмездного пользования исключительно одному лицу.
Это такая справка, которая выдается государственным реестром недвижимости по требованию правообладателя недвижимого имущества или его доверенного лица. Документ содержит сведения о собственнике, а также данные о конкретной недвижимости. Расширенная выписка, полученная в ЕГРН, приравнивается к правоустанавливающей и выдается на бланке формы №2.
Межевой план нужен для кадастрового учета земель, в том числе при изменении описания его местоположения и площади, а также при уточнении границ.
Заключение эксперта
Часть земельного участка - это объект земельно-имущественных отношений, а следовательно, он подлежит ГКУ - Государственному кадастровому учету. Сведения о частях земельного участка вносятся в ЕГРН. Для того, чтобы образовать фрагмент или несколько новых зон, нужно провести кадастровые работы. Создание новой зоны земли не означает ее раздел или полноценный выдел из нее. В случае образования новой территории она сохраняется и существует в своих прежних границах, но ее фрагмент становится полноценным объектом земельно-имущественных отношений.
