Законодательные основы
При продаже земли, на которой расположена дача, заключают договор купли-продажи дачного участка. Условия составления соглашения регламентированы главой 30 ГК РФ.
На самом деле, купить можно земельный участок, принадлежащий, как физическому или юридическому лица, так и государству, либо муниципалитету.
| Да | 76 |
| Нет | 88 |
Независимо от правового статуса сторон сделки, для ее заключения требуется составление договора купли-продажи земельного участка.
При покупке надела, обращайте внимание на вид его целевого использования. Все дело в том, что за применение участка не по назначению КоАП РФ предусмотрена ответственность.
Форма ДКП земельного участка
Договор купли-продажи дачи, а если быть точнее, земельного участка в СНТ, на котором расположен дачный домик, либо объекта недвижимости (если он зарегистрирован надлежащим образом) и земли принято составлять в письменной форме.
Согласно ст.434 ГК РФ, договор может быть заключен в любом виде, если конкретная форма не предусмотрена на законодательном уровне. В свою очередь, в ст.550 ГК РФ сказано, что ДКП недвижимости составляется исключительно в письменной форме. Несоблюдение рассматриваемого правила влечет недействительность соглашения.
Правила написания договора
Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.
Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:
- документ составляют исключительно в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
- можно отразить дополнительные пункты;
- соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
- договор подписывают все стороны.
Для того, чтобы заполнить ДПК потребуются данные сторон. Обычно, в нем указывают реквизиты гражданского идентификатора личности, банковского счета, адрес регистрации, проживания и контактный номер телефона.
Типовой образец договора
Для того чтобы не упустить важные нюансы при составлении документа, перед его подготовкой рекомендуется ознакомиться с образцом. Пример договора купли продажи земельного участка можно найти в сети.
На этапе согласования сделки лучше сразу оговорить все моменты, а затем включить их в соглашение.
В целом, договор купли продажи земли (земляного пая, другого надела) состоит из нескольких частей:
- Преамбула. Здесь указывают название документа, дату и место заключения сделки, а также наименование сторон.
- Существенно важные условия. Если эти сведения отсутствуют, то договор считается незаключенным.
- Дополнительные условия. Это сведения, помогающие регулировать отношения между сторонами. Их включение в соглашение не обязательно.
- Реквизиты и подписи сторон. Обычно их указывают в конце договора.
Заключение сделки купли-продажи осуществляется с учетом положений параграфа 1, 7 главы 30 ГК РФ и гл.28 ГК РФ.
Готовый бланк для заполнения можно бесплатно скачать в интернете. Это поможет избежать некоторых ошибок при подготовке документа.
Скачать Существенно важные условия
Подготовка договора купли продажи может осуществляться продавцом, покупателем, или специалистом, например юристом или риелтором.
В само соглашение в обязательном порядке нужно включить существенно важные условия. К ним относят:
|
Существенно важные условия ДКП |
|
предмет сделки |
|
стоимость объекта |
|
иные условия, которые считаются существенными в силу закона или договора |
Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре купли-продажи недвижимости должны содержаться сведения, по которым можно определить объект сделки. К такой информации относят:
- наименование предмета;
- кадастровый номер земельного участка;
- целевое назначение объекта;
- местонахождение земли;
- площадь и др. индивидуальные характеристики.
Все основные сведения об участке можно найти в выписке из ЕГРН. Легче всего ее заказать на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги в бумажном, либо в электронном виде.
Если информации, по которой можно определить предмет сделки, в договоре нет, то он считается незаключенным.
Статья 555 ГК РФ гласит о том, что договор купли-продажи недвижимости должен в обязательном порядке включать в себя цену реализуемого имущества.
Дополнительные существенные условия – это пункты, которые включают при наличии определенных обстоятельств. Например, если объект продают в рассрочку или кредит, то в договоре отражают не только описание предмета и его стоимость, но и размер платежей, порядок и сроки их уплаты.
Дополнительные условия
При составлении договора купли продажи земельного участка в нем можно отразить дополнительные условия, включение которых, по закону, не обязательно. Их основное назначение – помощь в управлении правоотношениями между субъектами.
К дополнительным условиям ДКП земельного участка можно отнести:
- права и обязанности сторон;
- порядок регистрации права собственности и передачи имущества;
- ответственность субъектов;
- заключительные положения и др.
На самом деле, в качестве дополнительных условий можно включить любые сведения, которые в дальнейшем помогут управлять правоотношениями, по мнению сторон. Например, если предполагается фактическая передача имущества только после заключения договора в течение определенного промежутка времени, то об этом можно написать в соглашении.
Регистрация договора
Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи осуществляется с учетом правил, регламентированных ст.551 ГК РФ и ФЗ-218 от 2015 г.
Для осуществления регистрационных действий необходимо с заявлением, договором купли-продажи и кадастровым паспортом обратиться в Росреестр:
- лично, в территориальное подразделение ведомства;
- через МФЦ;
- дистанционно, при помощи заполнения специальной формы на официальном сайте ЕГРН, авторизовавшись в личном кабинете через идентифицированный аккаунт от Госуслуг.
За регистрацию права собственности на земельный участок потребуется оплатить государственную пошлину. Ее размер для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических 22 тыс. руб.
Если земельный участок относится к сельскохозяйственной категории, то госпошлина уменьшается до 350 руб.
Квитанцию о внесении государственной пошлины при подаче заявления предоставлять не обязательно. Но, если в Росреестр не поступят сведения об исполнении рассматриваемой обязанности, то регистрацию приостановят. Поэтому, лучше сразу оплатить пошлину, а квитанцию приложить к основному пакету документов.
Нотариальное удостоверение прав
По общим правилам, ДКП земельного участка не обязательно удостоверять у нотариуса, за исключением случаев, когда продавцом является несовершеннолетнее лицо или надел принадлежит нескольким собственникам.
Но, для того, чтобы дополнительно защитить легитимность сделки, стороны могут обратиться к специалисту для ее удостоверения.
В таком случае придется уплатить нотариальный тариф. Его рассчитывают, опираясь на положения ст.22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».
Стоимость
Сколько стоит земельный участок зависит от множества факторов, например, от его целевого назначения, от места нахождения, от площади и др.
Подготовить договор купли-продажи можно самостоятельно. Однако за помощью в его оформлении лучше обратиться к юристу. Стоимость составления ДКП лучше уточнить у специалиста.
Что касается нотариального удостоверения сделки купли продажи земельного участка, то обращаться к юристу нужно лишь в случаях, если это предусмотрено договором или действующим российским законодательством.
Пример из практики:
Давыдова Р. решила продать земельный участок, который достался по наследству ее 10-тилетнему сыну. Женщина нашла покупателя. Проконсультировавшись с юристом, она узнала, что ей придется удостоверять сделку у нотариуса, так как в результате отчуждается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему.
Стоимость нотариального заверения соглашения (если удостоверение не обязательно в силу закона) зависит от цены сделки:
- до 1 млн руб. – 0,4% + 3 тыс. руб.;
- 1000001 руб. – 10 млн руб. – 0,2% (с суммы, свыше 1 млн руб.) + 7 тыс. руб.;
- 10000001 и больше – 0,1% + 25 тыс. руб., но не больше 100 тыс. руб.
Если договор купли-продажи нужно удостоверять в обязательном порядке, в силу закона, то нотариальный тариф составит 0,5% от стоимости сделки (не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.).
Стороны вправе обратиться в нотариальную контору со своим проектом ДПК. Если же такой документ составляет сам нотариус, то дополнительно оплачивают технические работы.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности от Головиной Р. к Нодариеву Д. Истец пояснила, что между ней и ответчиком в марте 2022 г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на дом и землю в коллективном садовом товариществе.
В этом же месяце переход права собственности части земельного участка и объекта ИЖС был зарегистрирован в Росреестре. Новым владельцем стал Нодариев.
Истец рассказала, что покупатель внес лишь 1/3 часть стоимости недвижимости, а остаток суммы обещал отдать позже. Данный факт оформлен простой распиской, по условиям которой ответчик должен был исполнить обязательства в апреле 2022 г. Головина отметила, что обременения не регистрировали.
На июль 2022 г. Нодариев остаток суммы не внес. Головина несколько раз обращалась к покупателю с претензией, в том числе в письменном виде, однако мужчина не шел на контакт.
Истец просит признать договор купли-продажи дома и доли земельного участка ИЖС недействительным, прекратить право собственности Нодариева Д, обязать ее выплатить ответчику 1/3 части стоимости недвижимости по договору, которую она ранее получила.
Нодариев Д. на судебное заседание явился. Он полностью признал неисполнения им своих обязательств по договору купли-продажи, но просил о предоставлении отсрочки.
Суд, рассмотрев дело по существу, пришел к выводу о том, что требования Головиной Р. к Нодариеву Д. подлежат удовлетворению в полном объеме.
Частые вопросы
Договор купли-продажи можно подготовить самостоятельно. Но, если вы не знакомы с нюансами оформления документа, то за помощью в его составлении лучше обратиться к юристу. Также, подготовкой соглашений иногда занимаются риэлторы. Если вы продаете земельный участок через агентство недвижимости, то обычно, ДКП составляет агент. Также, если сделка подлежит нотариальному удостоверению, то договор может подготовить нотариус.
Составляя договор купли-продажи, помните о том, что в нем необходимо указать существенно важные условия. Это описание предмета сделки (кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местонахождение) и стоимость объекта.
По общим правилам, стороны имеют право расторгнуть ДКП по взаимному согласию. Однако сделать это можно до исполнения договора. Если же это уже произошло, а новый собственник уже получил выписку из ЕГРН, где указан владельцем земельного участка, то расторгнуть сделку невозможно. Если имеются существенные нарушения договора одной из сторон, то для признания его недействительным можно обратиться в суд.
Если вы не можете присутствовать на сделке лично, то рекомендуем воспользоваться помощью доверенного лица. Для этого нужно составить генеральную доверенность и заверить ее у нотариуса.
В момент передачи земли, объекта ИЖС со строениями по условиям ДПК, сторонам необходимо подписать акт приема-передачи. Его форма не регламентирована на законодательном уровне.
Заключение эксперта
Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому продавец обязуется передать за плату предмет сделки, а покупатель, принять его и оплатить в полном объеме.
Соглашение составляют в письменном виде. Переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.
Подготовить договор можно самостоятельно, либо обратившись за помощью к специалисту. Перед составлением соглашения лучше посмотреть образцы аналогичных документов. Это поможет избежать допущения существенных ошибок. Также, допускается использование бланка договора купли-продажи.
