Что такое доля в квартире, и надо ли ее покупать
В случае с приобретением жилой недвижимости двумя и более лицами оно чаще всего оформляется в долевую собственность. Исключение составляет покупка жилья супругами, в данном случае жилье, которое считается совместной собственностью, вне зависимости вида оформления права, как в единоличную собственность, также как в общедолевую собственность обоими супругами.
| Да | 84 |
| Нет | 107 |
| Зависит от ситуации | 38 |
После регистрации права собственности на жилье и получения выписки из ЕГРН покупатель становится законным собственником своей доли. А значит, он имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, не нарушая при этом норм российского законодательства и интересов других владельцев. Владельцы могут сами определить пропорции долей, в частности, на основе того, сколько средств каждый вложил в общую покупку. Каждый из хозяев будет наделен не только правами, но и некоторыми обязанностями.
На рынке недвижимости отдельно взятые доли, особенно, те, которые не выделены в натуре, встречаются довольно редко, поскольку спроса на такую жилплощадь почти нет. Смысл в покупке части жилья возникает, если:
- человеку нужно получить постоянную регистрацию в конкретном регионе;
- в перспективе гражданин планирует полностью завладеть недвижимым имуществом, выкупив все его части.
И в том, и в другом случае лучше покупать именно части, а не все имущество целиком, поскольку реальная стоимость подобного жилья в разы ниже кадастровой.
Пример
Братья Владимир и Игорь Васильевы переехали на ПМЖ в областной центр и решили купить совместное жилое имущество. Если целиком такие квартиры в том же районе стоили около 7 млн руб., то покупка 1/2 доли 4-комнатной обошлась бы братьям всего в 1,5 млн. Парни рассмотрели покупку квартиры на двоих собственников. Через шесть месяцев после заключения сделки они узнали, что их сосед вынужден эмигрировать. Братья купили оставшуюся половину жилья еще за три миллиона. В итоге квартира целиком обошлось им в 4,5 млн руб. вместо семи.
Нормативная база
В Гражданском кодексе Российской Федерации определены права собственников жилья, которое находится в общей долевой собственности. Также в этом нормативном акте есть информация о порядке заключения сделки, связанной с куплей-продажей долей.
Так, в ст. 551 Гражданского кодекса РФ сообщается, что переход права по заключенной сделке подлежит государственной регистрации. Гл. 16 ГК РФ содержит положения, которые защищают интересы долевых владельцев.
Порядок пользования недвижимостью регламентирован ст. 246 Граждаского Кодекса Российской Федерации и ст. 247 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которыми вы можете владеть, пользоваться, распоряжаться общей долевой недвижимостью лишь при том условии, что этими действиями не нарушаются права и интересы остальных дольщиков.
В силу ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ, все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности должны быть нотариально удостоверены, причем неважно, кто является покупателем - совладелец или любое постороннее лицо.
Подводные камни и риски при покупке доли
Долевая покупка недвижимости (покупка недвижимости в долях) – серьезный шаг для любого человека, требующий тщательной проверки приобретаемого жилья перед заключением сделки купли-продажи. Потенциальному покупателю следует:
- проверить на подлинность документы, предоставленные продавцом;
- выяснить, кто и по какой причине снялся с регистрационного учета из покупаемого жилья.
Такой подходит позволит минимизировать вероятные риски и вычислить мошенников на ранних этапах сделки. Таким образом, при совершении сделки с долями, где собственником является несовершеннолетний, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется согласие органа опеки и попечительства.
Перед покупкой части недвижимости всегда будьте осторожны, так как такие финансовые операции нередко сопровождаются подводными камнями:
- Будущие совладельцы могут оказаться конфликтными, вести разгульный образ жизни, из-за чего с ними будет непросто жить в одной квартире, а продать или обменять долю быстро сейчас не выйдет.
- Если на момент заключения договора купли-продажи (ДКП) хотя бы один из владельцев еще не достиг совершеннолетия, сделка может быть в итоге признана незаконной по решению органов опеки
Участники сделки
Сторонами могут выступать физические или юридические лица. Правда, обычно ДКП долей заключаются между гражданами.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, преимущественным правом на покупку реализуемой части объекта, который находится в общей долевой собственности, обладают собственники остальных частей жилья. И лишь когда все владельцы имущества письменно откажутся от доли, ее можно будет продать человеку, не имеющему к этому жилью никакого отношения. Таким образом, если продавец не учел интересы остальных владельцев жилья, любой из них вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.
Порядок приобретения
Приобретение доли особо ничем отличается от покупки квартиры целиком. Алгоритм заключения ДКП выглядит так:
|
Этап |
В чем заключается |
|
Передача письменных уведомлений продавцом совладельцам недвижимого имущества с оповещением о продаже части жилья |
В уведомлении необходимо прописать цену части недвижимого имущества и предложить адресату возможность ее покупки. Совладельцам на принятие решения дается один календарный месяц. В течение этого времени они должны или согласиться на приобретение жилья, или подтвердить свой отказ письменно* |
|
Оформление, подписание и заверение у нотариуса первичной документации. |
Следует составить ДКП, акт приема-передачи, а также договор отчуждения |
|
Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю. |
Процедура производится в отделении Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы». Или нотариус при совершении сделки может электронно сделать передачу документов в Росреестр |
* Рекомендуется отправлять такие уведомления заказным письмом с уведомлением, чтобы впоследствии иметь доказательство того, что все совладельцы были надлежащим образом предупреждены. Поскольку нотариус удостоверяет сделки с долями, то рекомендуем вам поручить нотариусу направление предложений сособственникам, поскольку нотариус может не принять ваши документы со ссылкой на отсутствие контроля при совершении сделки.
После проверки регистраторами всех предоставленных документов и внесения изменения в ЕГРН следует опять посетить Росреестр с целью получения выписки, которая подтверждает переход права собственности на часть квартиры.
Требуемые документы
Кроме заявлений стороны обязаны предоставить регистраторам следующие документы:
- правоустанавливающие документы на жилую недвижимость;
- письменные отказы остальных собственников от приобретения части объекта недвижимости;
- ДКП;
- письменное согласие второго супруга на продажу доли (если квартира является совместно нажитым имуществом);
- свидетельство о браке (при наличии);
- разрешение органов опеки (если один из участников является несовершеннолетним);
- квитанцию об оплате госпошлины.
Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личность.
На сегодняшний день МФЦ сканирует документы для передачи их в Росреестр в электронном виде, поэтому с недавнего времени подлинники документов Вы можете не отдавать специалисту МФЦ. Ниже вы найдете ДКП объекта жилой недвижимости:
Скачать Расходы и сроки
В число обязательных расходов входят:
- оплату услуг нотариуса;
- госпошлина за регистрацию перехода права собственности в ЕГРН (2 тыс. руб.), деленное на размер доли.
Также дополнительно могут потребоваться денежные средства на оплату услуг юристов либо риелторов, которые сопровождают сделку.
После того, как был найден подходящий вариант, и урегулированы все предварительные вопросы с продавцом, необходимо подписать договор, заверить бумаги у нотариуса, а затем сдать их регистраторам. После регистрации перехода права собственности на соответствующую долю, когда оформление долей при покупке завершится, вы станете полноправным владельцем своего жилья.
Налог
После успешной продажи части недвижимости в обязанности продавца входит оплата в госбюджет налога в размере 13% с полученного дохода. Это правило актуально только в том случае, если продавец владеет жильем меньше пяти лет, причем он приобрел ее дешевле, чем потом продал.
Важные нюансы
Есть четыре ключевых вопроса, которые мы рекомендуем изучить до того, как подписать ДКП и передать деньги:
- Порядок заключения сделки.
- Последствия приобретения части недвижимого имущества, если другие собственники не дали согласия на сделку.
- Какие риски возникают, если один из владельцев - несовершеннолетний или недееспособный, а также если в квартире есть лица, отказавшиеся от приватизации.
- Кого можно прописать в приобретенной квартире.
Другие собственники против
Разберемся, покупают ли доли в квартире, если владельцы других долей не знают о продаже. На продажу части квартиры не требуется получение согласия от хозяев остальных долей. Проблемы возможны лишь тогда, когда продавец не уведомил других собственников о своем намерении в порядке, установленном законодательно.
Один из владельцев - несовершеннолетний
В данном случае продавец перед тем, как заключить сделку, обязан получить разрешение органа опеки и попечительства. Такие справки выдаются, если после продажи части недвижимости жилищные условия ребенка или останутся прежними, или станут лучше. Иначе опека просто не одобрит сделку.
Регистрация в жилье, где есть доля
Став собственником части жилья без согласия других хозяев, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами, а также прописать на жилплощади несовершеннолетнего ребенка и супругу. Во прочих случаях регистрация в объекте недвижимости новых жильцов производится лишь с согласия всех ее владельцев. А потому если вы намереваетесь прописать вместе с собой брата/сестру или родителей, рекомендуется сразу же при оформлении сделки зарегистрировать жилье на нескольких собственников, чтобы впоследствии не возникло каких-то проблем и разногласий с другими хозяевами.
Судебная практика: определение долей
После смерти матери ее двое детей получили равные доли в квартире. Однако сестра заняла со своей семьей всю квартиру целиком и отказалась впустить туда брата. Суд вынес решение о его вселении, а также определил, кто в какой комнате будет проживать (Решение №2-13/2016 2-13/2016(2-633/2015;)~М-602/2015 2-633/2015 М-602/2015 от 13.01.2016, дело №2-13/2016).
Частые вопросы
Да. Перед тем, как предлагать сделку родственнику, продавец должен предложить выкуп доли другим собственникам – иначе продажу признают незаконной.
В Росреестр следует подать нотариально заверенный ДКП на долю, письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки либо доказательства, что вы уведомили собственников о намерении продать часть собственности, выписку из ЕГРН.
Двумя главными преимуществами покупки части недвижимости являются низкая стоимость, а также возможность регистрации по месту жительства.
Следует письменно известить участников долевой собственности о продаже своей части, получить от них отказ, таким образом договорившись с другими собственниками, заверить ДКП у нотариуса, подать заявление и документы на регистрацию перехода права собственности, получить выписку из Единого госреестра недвижимости.
Заключение эксперта
Покупка квартиры в долевую собственность - это, по сути, такой же процесс, как и покупка отдельной квартиры, правда с определенными нюансами. Следует убедиться, что покупка доли в квартире легальна, и продавец известил остальных собственников о продаже по тем правилам, которые установлены законом.
