Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру
В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.
| Да | 83 |
| Нет | 101 |
Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:
- инвестирование;
- использование в коммерческой деятельности компании.
Если покупка жилой недвижимости обуславливается инвестиционными целями, то она не будет входить в состав основных активов организации, поскольку это не будет считаться реализацией главных целей, прописанных в уставе. Однако в том случае, если квартира приобретается для осуществления коммерческой деятельности, предусмотренной учредительными документами, она будет относиться к основным активам. Это значит, что такой объект подлежит отражению в бухгалтерском учете.
Пример из практики:
ООО “Пегас” приобрело две квартиры. Одна предназначена для проживания рабочих, трудящихся в компании вахтовым методом. Другую организация планирует отремонтировать, а затем продать. Недвижимость, купленная для сотрудников подлежит отражению в бухгалтерском учете в качестве активов, а вторая - нет.
Зачастую фирмы и организации покупают жилые помещения для дальнейшего их перевода в нежилые. Как правило, из них делают склады и офисы. Наиболее подходящие для этих целей квартиры находятся на первых этажах домов, где возможно оборудовать отдельный вход с улицы.
Приобретение жилых помещений юридическими лицами – нередкое явление. Такие сделки достаточно распространены, но имеют свои особенности, которые важно учитывать.
Этапы покупки квартиры – кратко
Купля-продажа квартиры юридическим лицом проходит в несколько этапов:
- Поиск подходящего объекта.
- Согласование условий сделки.
- Разработка и подписание предварительного договора (по усмотрению сторон).
- Заключение основного договора купли-продажи квартиры.
- Регистрация сделки в уполномоченном органе.
- Осуществление расчета по сделке.
- Подписание акта приема-передачи квартиры.
- Переход права собственности предприятию.
Далее рассмотрим процедуру приобретения квартиры организацией более подробно.
Документы
Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия устава;
- письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
- доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
- паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.
Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:
- паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
- документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
- правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
- техплан и техпаспорт;
- справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
- если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
- доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).
Перечень необходимых документов может отличаться при различных обстоятельствах. Выше приведен список документов, которые чаще всего требуются при подписании договора купли-продажи жилого объекта.
Однако ключевое значение при заключении сделки имеет все же договор. Его условия разрабатываются сторонами совместно таким образом, чтобы удовлетворяли интересы обоих контрагентов. Кроме того, положения договора должны в полной мере соответствовать нормам и правилам, установленным действующим российским законодательством.
Так, стороны обязаны надлежащим образом указать, что является предметом сделки. В противном случае договор можно признать в судебном порядке незаключенным. Также в документе необходимо определить права и обязанности контрагентов, условия расторжения сделки, наличие обременений, задолженностей, перечень зарегистрированных лиц и иные значимые условия.
Оформление и регистрация договора купли-продажи
Перед подписанием договора купли-продажи важно уделить внимание следующим действиям:
- подготовить всю необходимую документацию и финансовые средства на оплату ДКП;
- осмотреть и изучить покупаемый объект недвижимости;
- составить акт приема передачи собственности;
- заключить предварительный договор купли-продажи (при необходимости).
Текст договора купли-продажи рекомендуется составлять в присутствии квалифицированных юристов, ссылаясь на нормы ст. 549 ГК РФ. Также можно обратиться к нотариусу, в соответствии со ст. 163 ГК РФ. В состав ДКП должны быть включены обязательные положения, которые составляют существенные условия сделки. Все положения распределяются по пунктам и подпунктам. В предмет договора входят сведения о сторонах соглашения, кадастровые и технические данные имущества.
В заключении договора купли-продажи указываются данные юридического лица, инициалы руководства организации и ставятся подписи управляющих компанией или их доверенных представителей. Подписи руководителей должны быть скреплены печатями юридического лица. Если в роли покупателя выступает гражданин, то он указывает ФИО, паспортные данные, фактический и адрес прописки. Далее физическое лицо ставит инициалы с расшифровкой фамилии и подпись. Также подписать договор вправе доверенные представители гражданина. ДКП составляется и заключается в трех экземплярах.
Следующий этап после заключения ДКП – регистрация. Для этого нужно собрать пакет документов и отправиться в МФЦ. Договор купли-продажи регистрируется в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ. Для осуществления процедуры также нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 2000 рублей, а для юридического – 22000 рублей.
Далее стороны составляют заявление о передаче прав собственности согласно заключенному ДКП. Для регистрации понадобятся следующие документы:
- паспортные данные участников сделки;
- ДКП в трех экземплярах;
- Правоустанавливающие документы на собственность;
- квитанция об оплате госпошлины.
Вся документация передается под расписку сотрудникам МФЦ. В ней также будет указана дата, когда можно прийти за документами. Это крайний срок выполнения регистрации. Можно посетить МФЦ и на следующий день или раньше при получении уведомления о готовности документа. Если один из участников не заберет экземпляр ДКП, он будет передан в Росреестр. Документы передаются на хранение, то есть их можно забрать в любой момент.
Срок регистрации ДКП, в соответствии с п. 1.2 ст. 16 № 218-ФЗ, составляет 9 рабочих дней с момента подачи заявления в МФЦ. По истечении срока участники сделки получат правоустанавливающие документы:
- выписка из ЕГРН;
- экземпляры ДКП с меткой о ее регистрации и внесении в Росреестр.
Впоследствии продавец теряет права собственности на проданную квартиру.
Образец договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом, составленный нашими специалистами, можно скачать ниже.
Скачать Особенности покупки
Следует учитывать, что продажа квартиры юридическому лицу имеет свои нюансы, хотя мало чем отличается от покупки жилой недвижимости гражданином. Среди особенностей можно выделить следующие:
- Представители организаций ответственно подходят к выбору помещения. Они следят за тем, чтобы в квартире никто не был зарегистрирован, особенно несовершеннолетние лица, проверяют правоустанавливающие документы, историю перепродаж, законность планировки и т.д. Дело в том, что, покупая квартиру, предприятие подвержено определенным рискам. Об этом расскажем более подробно далее.
- Если ООО или любое другое юридическое лицо покупает недвижимость у физического лица, стоимость которой составляет более 25% от общего размера активов организации, то такая сделка считается крупной. В соответствии с гражданским законодательством, покупка возможна только при наличии согласия учредителей и акционеров. Разрешение оформляется в виде протокола собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров в зависимости от формы юридического лица.
- В соответствии со ст. 333.33 НК РФ, если покупателем объекта недвижимости является предприятие, то оно должно оплатить госпошлину в размере 22000 руб. Покупатель-гражданин при этом оплачивает всего 2000 руб.
- Продавец, в свою очередь, уплачивает налог на доход в размере 13% от цены договора. Это правило действует, если собственник владел имуществом в течение установленного законом времени.
- В действующем законодательстве для физических и юридических лиц установлен различный порядок налогообложения. Также на объем налоговой базы влияет статус помещения (жилое или нежилое). Далее рассмотрим этот вопрос подробнее.
В целом приобретение жилой недвижимости предприятием мало чем отличается от сделки между физическими лицами. Главное – учесть специфику покупателя-организации.
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
Поэтому перед тем как купить и оформить квартиру на фирму, важно учесть много факторов. В первую очередь, требуется проанализировать документацию и права юридического лица на заключение такой сделки. Если этого не сделать, то шансы, что сделка будет признана ничтожной или оспоримой, очень высоки. Негативные правовые последствия подобных решений дорого стоят.
Однако в таких ситуациях контрагенты могут быть защищены правовыми гарантиями, которые следует указать в ДКП. К примеру, двусторонняя реституция. Согласно такому пункту в договоре, стороны имеют право на возврат полученного по ДКП, если договор признают недействительным.
Также распространены мошеннические действия, в ходе которых сделка оформляется через подставные юридические лица. Это наихудший расклад для покупателя, так как он понесет максимально возможные финансовые потери. Вернуть деньги в таком случае можно только благодаря своевременным действиям правоохранительных органов.
В случае с замораживанием строительства покупатель берет на себя риски самостоятельно, так как это действия непредвиденного характера. Однако и это условие можно вписать в договор, установив сроки строительства и санкции за их нарушение.
Плюсы и минусы покупки квартиры организацией
Приобретение жилой недвижимости на юридическое лицо имеет как положительные, так и негативные последствия. Перед принятием решения нужно ознакомиться и изучить все преимущества и недостатки такой сделки. Приобретение жилья юридическим лицом, в том числе покупка квартиры на ООО – плюсы и минусы:
|
Плюсы |
Минусы |
|
Оформление квартиры на юридическое лицо подлежит упрощенному налогообложению (УСН). |
Риск потерять квартиру в случае ликвидации юридического лица, аресте имущества компании и т.д. Если будет инициирована процедура банкротства, недвижимость будет выставлена на торги для выполнения долговых обязательств перед кредиторами. На таких торгах имущество продается в несколько раз ниже рыночной стоимости. |
|
Недопущение потери имущества по причине семейных разногласий, раздела при разводе, исков по задолженностям и т.д. |
Долгий и сложный процесс сбора пакета документов для заключения сделки по сравнению с оформлением ДКП между физическими лицами. |
|
Выгодный и безопасный взаиморасчет по сделке, поскольку оплата регламентирована установленными правилами и оформляется специальной бухгалтерской документацией. |
Высокая налоговая ставка, если недвижимость будет реализована как инвестиция компании. |
|
Учредитель отвечает за объект недвижимости по претензиям кредиторов только согласно личной доле, указанной в уставном капитале организации. |
Если покупка квартиры осуществляется в рассрочку у строительной компании, то право собственности сохраняется за застройщиком до выплаты всех платежей по договору. |
|
Владение недвижимостью помогает пополнить оборотный капитал юридического лица в несколько раз. |
|
|
При оформлении квартиры на компанию кредитная ставка ниже, чем при потребительском кредитовании. Срок такой сделки в среднем варьируется до 15 лет. Также для организаций разрабатывается специальный график оплаты кредита. Такая система позволяет снижать размер налоговых выплат. |
|
|
Если внести платеж более чем 50% от стоимости объекта, то юридическое лицо может оформить рассрочку. Срок такой сделки в среднем до трех лет. Рассрочка позволяет сэкономить на оформлении залога, страховании собственности и оценке недвижимости. |
Для того чтобы избежать негативных последствий правового характера, следует обращаться к опытным адвокатам. Самостоятельное заключение договора купли-продажи на юридическое лицо сопровождается множеством сложностей и рисков.
Налоговая база
Если осуществляется покупка квартиры юридическим лицом, налоги, согласно ст. 146 НК РФ, платить не нужно. Законом не возлагается такая обязанность на предприятие.
Однако есть и другое правило. Согласно нормам НК РФ, приобретенная жилая недвижимость облагается налогом, если квартира не входит в состав основных активов. Это может произойти в тех случаях, когда помещение покупается в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи. В таком случае придется купить квартиру с НДС на юридическое лицо, поскольку приобретенный объект недвижимости является товаром, способом получения прибыли.
Также, в соответствии со ст. 380 НК РФ, организации должны уплачивать налог на имущество. Его размер устанавливается законодательством субъекта РФ. В целом налог колеблется от 0 до 2,2% от цены квартиры.
Частые вопросы
Согласно ст. 429 ГК РФ, оформление предварительного договора купли-продажи квартиры является правом, а не обязанностью контрагентов. Стороны самостоятельно определяют, нужно ли им такое соглашение. При этом предварительный договор часто заключается для получения некоторых гарантий. Так, продавец может быть уверен, что квартиру купят, а у покупателя будет время подготовиться к заключению основного договора.
Для покупки юридическим лицом жилой недвижимости у физического лица необходимо письменное согласие всех соучредителей или акционеров предприятия. Разрешение не нужно, если в организации один учредитель. В противном случае сделку можно признать недействительной. Чтобы убедить совладельцев или держателей акции в выгодности сделки, можно предоставить им подробный анализ рисков и потенциальной прибыли.
До момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию юридическое лицо вправе заключить договор цессии или долевого участия в строительстве. При этом организации следует ответственно отнестись к совершению такой сделки. Нередко встречаются застройщики, работающие через подставные фирмы. Они могут в любой момент заморозить строительство, не вернув уплаченные по договору деньги.
Заключение эксперта
Если разобраться, как купить жилую недвижимость у физического лица юридическим лицом, организация может неплохо сэкономить на покупке офиса или склада, а также выгодно вложить денежные средства. Однако при приобретении квартиры следует учитывать нюансы и риски совершения такой сделки. Особенно важно проверять объект на предмет юридической чистоты (законность планировки, история перепродаж, отсутствие обременений и зарегистрированных лиц и т.д.).
