Характеристика договора
Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение, согласно которому продавец берет на себя обязательства по передаче объекта, например, квартиры или земельного участка, в собственность покупателя.
Правовое регулирование соглашений по отчуждению недвижимости, ее продажи, производится в соответствии с гл. 20 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ. Ключевым условием ДКП остается наличие в нем точного определения реализуемого объекта - того, который переходит из собственности одного лица в собственность другого.
Требования к составлению
Итак, рассмотрим требования к договору. По общему правилу в текст, на котором основывается договор продажи недвижимости, вносится детальное описание объекта для его определения. В соответствии с абз. 2 ст. 554 ГК РФ, соглашение не считается заключенным, если такое описание в нем отсутствует.
| Да | 85 |
| Нет | 71 |
В гражданском праве содержится информация о том, что нужно указывать в таком соглашении. Так, согласно ст. 554 ГК РФ, ст. 555 ГК РФ, в ДКП нужно прописать информацию, по которой можно идентифицировать конкретный объект.
В договоре указывается стоимость объекта. Иные условия являются обязательными только если согласованы сторонами, либо должны быть отражены (рассрочка, платежи). Все остальное - опционально. Ниже в таблице рассмотрим, что необходимо указать в ДКП:
|
№ |
Данные |
|
1 |
Адрес |
|
2 |
Кадастровый номер |
|
3 |
Площадь, прочие тех. характеристики |
|
4 |
Этаж |
|
5 |
Участники соглашения, их данные |
|
6 |
Обязанности сторон, их права |
|
7 |
Цена объекта, все, что касается передачи денег |
|
8 |
Документы, подтверждающие право владения |
|
9 |
Кто прописан и проживает |
|
10 |
Кто несет расходы, связанные со сделкой |
|
11 |
Дата передачи объекта |
В соглашении могут присутствовать другие условияна усмотрение сторон.
Отметим, что для того, чтобы согласовать предмет договора, следует кратко описать имущество, передаваемое в собственность покупателю.
Пример
Гражданин А. решил приобрести у гражданина Б. коммерческое помещение. При составлении договора по совету юристов ЕЮС детально прописал в нем характеристики объекта в следующем виде: «Нежилое здание, назначение - торговое, двухэтажное (подземных этажей нет), общая площадь: _ кв. м, инвентарный номер _, литера _, расположенное по адресу: область __, __ район, г. ___, ул. _, д. _».
Типовой образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать по ссылке, предоставленной ниже:
Скачать Опытные юристы подготовили презентацию соглашения, заключаемого между юридическими лицами.
Также при необходимости вы можете воспользоваться ДКП недвижимости между юр- и физлицом, подготовленным нашими специалистами:
Оформление ДКП недвижимости
Установлен порядок заключения ДКП недвижимого имущества - он должен быть составлен согласно ст. 550 ГК РФ. Иными словами, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. В абз. 1 нормы указано, что допускается не абстрактная письменная форма, а конкретная, в рамках которой осуществляется составление единого документа за подписью участников соглашения.
Если надлежащая форма контракта в соответствии с абз. 2 ст. 550 ГК РФ отсутствует, это свидетельство того, что сделка недействительна.
Оформление сделки
ДКП объекта недвижимости не подразумевает специального оформления, за исключением того, что документ имеет письменную форму. Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права регистрируется в Росреестре.
В соответствии п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона №218-ФЗ, участники соглашения направляют в Росреестр заявление, чтобы зарегистрировать переход права.
Как должны быть составлены документы, подготовленные для регистрации, объясняется в ст. 21 закона №218-ФЗ.
Сколько времени уйдет на регистрацию - зависит от способа направления заявления: через рег. орган, МФЦ. Это может занять семь и девять дней (рабочих). Если речь идет о нотариальной форме сделки, регистрация занимает от 1 до 3 рабочих дней.
Нотариальное оформление договора
Соответствующая форма договора реализации недвижимости - вид сделки, который описан в п. 1 ст. 158 ГК РФ. Согласно ст. 163 ГК РФ. В этом случае нотариус проверяет законность сделки, в том числе, наличие у ее сторон соответствующих полномочий.
Есть обстоятельства, в рамках которых ДКП недвижимости у нотариуса заверяется в обязательном порядке. Они перечислены в ч. 1 ст. 42 закона №218-ФЗ, в ч. 2 ст. 54 закона №218-ФЗ и в пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ.
Особенности купли-продажи коммерческой недвижимости
Составление договоров купли-продажи коммерческого объекта мало чем отличается от аналогичного процесса в случае с жильем. Особенности договора - это отсутствии необходимости прописывать лиц, имеющих регистрацию, и в некоторых пунктах перечня тех. характеристик.
Но есть одна и значимая особенность, которая касается специфики налогообложения. От сделок, заключаемых физическими лицами, которые после трех и пяти лет владения не облагаются налогом (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), в случае с коммерческим объектом участники сделки без статуса физ. лиц, этот налог обязаны платить.
Договор с рассрочкой платежа
По п. 1 ст. 489 ГК РФ можно заключить договор купли-продажи объекта недвижимости и прописать условия, касающиеся рассрочки. Должен быть предусмотрен пункт, в котором отмечен порядок фактической оплаты объекта.
Так, в соглашении следует указывать конкретные суммы, а также сроки передачи денег собственнику. Фиксируется в подавляющем большинстве случаев финальная дата этогосрока.
Кроме того, согласно ст. 556 ГК РФ, в подобном соглашении следует:
- Определить дату, в которую предмет соглашения должен быть передан новому собственнику.
- Прописать порядок, в котором будет осуществляться сама передача по акту.
На самом акте оба участника соглашения должны будут поставить свои подписи. Передача имущества не обязательна для регистрации перехода прав собственности.
Послетого, как собственник получит деньги в указанном размере, он должен исполнить следующее обязательство - снять с недвижимости все обременения, которые есть. Обременение с квартиры снимается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя, либо по заявлению залогодержателя.
Шаблон договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, подготовленный профессиональными юристами ЕЮС, вы найдете ниже.
Судебная практика: ДКП здания на участке
Если в ДКП недвижимого имущества речь идет о здании, следует прописать сведения о земельном участке, на котором оно располагается. Иначе суд может признать договор незаключенным впоследствии.
Так, суд удовлетворил подобное исковое требование, так как стороны не согласовали существенные условия ДКП недвижимости. Не была представлена информация, на каком конкретно участке расположено продаваемое здание, а также на каком праве продавцу принадлежит этот участок (постановление АС Московского округа от 9 апреля 2019 г. №Ф05-4154/2019 № А40-251830/2017).
Частые вопросы
Сторонами сделки здесь выступают продавец (физ- или юрлицо), передающий в собственность контрагенту недвижимость, и покупатель (физ- или юрлицо), приобретающий недвижимость.
Любые сделки с недвижимым имуществом (например, дарение или купля-продажа), в ходе которых меняется состав собственников, подлежат регистрации в Росреестре.
Ответственность появляется при непредоставлении покупателю продавцом информации об объекте недвижимости. В этом случае покупатель может настаивать на возмещении понесенных убытков.
Признаками ДКП недвижимого имущества являются следующие: наличие у продавца вещных прав на недвижимость, отсутствие со стороны третьих лиц посягательств на объект, возрастная и психическая дееспособность сторон, факт передачи вещных прав от покупателя продавцу взамен на соразмерную сумму денежных средств.
Заключение эксперта
Договор купли-продажи недвижимости в в 2024 году составляется в письменной (простой) форме как единый документ, его не нужно регистрировать, обращаясь в Росреестр. Впрочем, переход права собственности регистрировать надо. Обстоятельства, в которых регистрация обязательна у нотариуса, прописаны в п. 2 ст. 163 ГК РФ.
