Законодательная база, содержание и характеристика договора
Правовое регулирование ДКП, связанных с отчуждением и покупкой объектов недвижимого имущества, производится в соответствии с гл. 20 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ.
Одним из наиболее важных условий ДКП является определение его объекта, т.е. в данном случае недвижимого имущества, право собственности на который передается за соответствующую плату.
Итак, рассмотрим требования к договору. В договор продажи недвижимости необходимо включить детальное описание объекта в целях его точного определения индивидуализации. В соответствии с абз. 2 ст. 554 ГК РФ, данное соглашение не может считаться заключенным, если нет достаточной конкретизации.
В гражданском праве содержится информация о том, что нужно указывать в таком соглашении. Так, согласно ст. 554 ГК РФ, ст. 555 ГК РФ, в ДКП объекта недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Иные условия являются обязательными только если согласованы сторонами, либо должны быть отражены в силу закона (рассрочка, платежи). Всё остальное - опционально
|
Что указать в ДКП недвижимого имущества |
|
|
1 |
Адрес дома, квартиры или другого помещения. |
|
2 |
Кадастровый номер объекта. |
|
3 |
Площадь и другие технические характеристики (число помещений, их площадь, материалы постройки, этажность объекта и т.д.). |
|
4 |
Этаж, на котором расположен объект. |
|
5 |
Наименование участников сделки, их персональные данные,включая паспортные. |
|
6 |
Права и обязанности сторон. |
|
7 |
Стоимость недвижимого имущества, дата и способ передачи денежных средств за него. |
|
8 |
Основания права собственности на объект у того, кто продает. |
|
9 |
Указание лиц, проживающих или прописанных в жилом помещении, а также наличие прав других лиц, которые сохраняются после продажи жилья. |
|
10 |
Указание на сторону, берущую на себя расходы по сделке. |
|
11 |
Дата передачи продавцу объекта. |
В соглашении могут фигурировать также иные условия, о которых стороны считают важным упомянуть.
Отметим, что для того, чтобы согласовать предмет договора, следует кратко описать имущество, передаваемое в собственность покупателю.
Пример
«Нежилое здание, назначение - торговое, двухэтажное (подземных этажей нет), общая площадь: _ кв. м, инвентарный номер _, литера _, расположенное по адресу: область __, __ район, г. ___, ул. _, д. _».
Типовой образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать по ссылке, предоставленной ниже:
Скачать Опытные юристы подготовили презентацию соглашения, заключаемого между юридическими лицами:
Также при необходимости вы можете воспользоваться ДКП недвижимости между юр- и физлицом, подготовленным нашими специалистами:
Оформление ДКП недвижимости
Порядок заключения ДКП недвижимого имущества таков, что такое соглашение должно иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Причем абз. 1 данной статьи предусмотрено, что для подобной сделки подойдет не любая письменная форма, а только подразумевающая составление единого документа, который подписывается сторонами сделки.
Если надлежащая форма контракта в соответствии с абз. 2 ст. 550 ГК РФ отсутствует, это свидетельство того, что сделка недействительна.
Оформление сделки
ДКП объекта недвижимости не требует какого-то специального оформления, кроме того, что соглашение должно быть составлено в письменной форме. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, следует зарегистрировать переход права по подобным сделкам в Росреестре (ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона №218-ФЗ, стороны, которые заключили соответствующий договор, должны обратиться с заявлением в территориальное подразделение Росреестра с целью регистрации перехода права.
Требования к документам для прохождения процедуры такой регистрации указаны в ст. 21 закона №218-ФЗ.
Сроки проведения регистрации права собственности нового собственника недвижимого имущества зависят от того, как подается заявление: прямо в регистрирующий орган или путем обращения в МФЦ (многофункциональный центр), то есть 7 и 9 рабочих дней соответственно ( пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Закона №218-ФЗ).
Нотариальное оформление договора
Нотариальная форма договора продажи недвижимости - форма сделки, указанная в п. 1 ст. 158 ГК РФ. Согласно ст. 163 ГК РФ, такая форма сделки означает, что нотариус производит проверку на предмет законности проведения данной сделки, включая наличие на то полномочий обеих сторон.
Если имеет место хотя бы одно из указанных ниже условий, оформление ДКП недвижимости следует заверить у нотариуса:
- предметом соглашения выступает доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (ч. 1 ст. 42 закона №218-ФЗ);
- сделка по отчуждению недвижимого имущества производится опекуном в интересах опекаемого, другими лицами в отношении собственности, принадлежащей несовершеннолетним или лицам с ограниченной дееспособностью (ч. 2 ст. 54 закона №218-ФЗ);
- имеется соглашение между сторонами об оформлении ДКП недвижимости в нотариальной форме (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Особенности купли продажи коммерческой недвижимости
Составление договоров купли продажи недвижимого имущества, имеющего коммерческое назначение, имеет не так уж много различий с куплей-продажей жилья. В основном, особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости выражаются в отсутствии необходимости указывать зарегистрированных в объекте лиц, разнице списка технических характеристик и пр.
Но есть одна и значимая особенность, которая касается специфики налогообложения таких сделок. В отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами, не облагаемых налогом при 3-х- или 5-летней давности владения ею (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы, не являющиеся физлицами, не освобождаются от уплаты такого налога.
Договор с рассрочкой платежа
Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ, существует возможность составить договор купли продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку. Речи идет о рассрочке платежа. Ключевая особенность подобного соглашения - пункт, касающийся порядка оплаты недвижимого объекта, передаваемого в собственность.
Так, в соглашении следует сообщать, какие именно суммы и в течение какого времени покупатель обязан передать продавцу. Как правило, указывается конечная дата периода, а также сумма, которую должен уплатить покупатель.
Кроме того, согласно ст. 556 ГК РФ, в подобном соглашении следует определить дату передачи предмета договора продавцу, а также порядок такой передачи по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами..
Передача имущества не обязательна для регистрации перехода прав собственности.
После получения продавцом причитающейся суммы целиком все зарегистрированные обременения должны быть сняты с объекта. Это делается на основании расписки продавца о получении всей суммы.
Шаблон договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, подготовленный профессиональными юристами ЕЮС, вы найдете ниже:
Судебная практика: ДКП здания на участке
Если в ДКП недвижимого имущества речь идет о здании, следует прописать сведения о земельном участке, на котором оно располагается. Иначе суд может признать договор незаключенным впоследствии.
Так, суд удовлетворил подобное исковое требование, так как стороны не согласовали существенные условия ДКП недвижимости. Не была представлена информация, на каком конкретно участке расположено продаваемое здание, а также на каком праве продавцу принадлежит этот участок (постановление АС Московского округа от 9 апреля 2019 г. №Ф05-4154/2019 № А40-251830/2017).
Частые вопросы
Сторонами сделки здесь выступают продавец (физ- или юрлицо), передающий в собственность контрагенту недвижимость, и покупатель (физ- или юрлицо), приобретающий недвижимость.
Любые сделки с недвижимым имуществом (например, дарение или купля-продажа), в ходе которых меняется состав собственников, подлежат регистрации в Росреестре.
Ответственность продавца возникает в том случае, если он не предоставил покупателю сведения о квартире. Покупатель имеет право требовать возместить убытки при необоснованном уклонении продавца от заключения соглашения. Также у покупателя есть возможность расторгнуть заключенный контракт, потребовать возместить убытки и произвести возврат уплаченной суммы при наличии существенных недостатков в квартире. Продавец, получивший средства за недвижимость, обязан передать ее покупателю. Кроме того, он несет ответственность за любые недостатки имущества, неоговоренные в ДКП. К покупателю применима ответственность, если тот отказался от оплаты покупки. Также покупатель ответственен перед продавцом в случае, если оплата имущества или внесение платежа по ДКП в рассрочку было получено несвоевременно.
Признаками ДКП недвижимого имущества являются следующие: наличие у продавца вещных прав на недвижимость, отсутствие со стороны третьих лиц посягательств на объект, возрастная и психическая дееспособность сторон, факт передачи вещных прав от покупателя продавцу взамен на соразмерную сумму денежных средств.
Заключение эксперта
Подведем итоги. Договор продажи недвижимости имеет простую письменную форму единого документа, он не регистрируется Росреестром, однако надлежит зарегистрировать переход права собственности на недвижимость. В случаях, перечисленных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, ДКП недвижимого имущества должен быть заверен у нотариуса. Ключевая особенность сделок купли-продажи коммерческой недвижимости - специфика налогообложения, а потому внимание следует обратить на стоимость сделки (желательно провести независимую оценку). В соглашении может быть включено условие о рассрочке платежа, которое предусматривает не единовременную, а постепенную оплату приобретаемого объекта в течение тех или иных периодов времени.
