Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства и как ее узнать

Правовое регулирование

Правоотношения, складывающиеся между арендатором и арендодателем, регламентируются рядом правовых актов. Среди них ключевая роль принадлежит ЗК РФ, ГК РФ и Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, которым определяются принципы и правила определения стоимости аренды з/у, принадлежащих государству и муниципалитетам. Если интересует рыночная цена, стоит ознакомиться с Законом об оценочной деятельности в РФ. При этом следует учитывать, что частные собственники вправе назначать цены вне зависимости от колебаний рынка и кадастровой стоимости участка.

Сколько будет стоить взять в аренду землю, принадлежащую на праве собственности муниципалитету или государству, в соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ, устанавливается на основании основных принципов, разработанных Правительством РФ. Если земля арендуется вне аукциона, то арендная плата за земельный участок может определяться:

• местной администрацией;
• правительством РФ;
• органом государственного земельного надзора.

Условия и правила аренды земельного участка содержатся в ст. 22 ЗК РФ. Так, величина арендной платы признается существенным условием договора. Если ее не указать, считается, что такая сделка не заключена.

Как формируется цена аренды

Стоимость временного пользования государственными и муниципальными землями строго регламентируется нормативно-правовыми актами. В целом размер арендной платы зависит от совокупности ряда показателей: кадастровая оценка, категория земли, рыночная стоимость участка, цели землепользования, расположение надела, результаты проведенного аукциона и т.д.

В большинстве случаев арендовать земли у государства или муниципалитета выгоднее, чем у частных собственников. В каждом регионе устанавливаются различные цены, но в среднем 1 кв. м. стоит от 0,10 до 70 рублей. Такой большой диапазон обуславливается разнообразием категорий земель, их предназначений и разрешенными видами использования.

Сколько стоит аренда земли у государства или муниципалитета, зависит в первую очередь от того, на каком основании арендатор получил участок во временное пользование. Земельные наделы арендуются посредством участия в торгах или обращения напрямую к владельцу объекта. Однако в большинстве случаев все же необходимо участвовать в аукционах. Без проведения торгов на земельный участок зачастую могут претендовать лишь предприятия, занимающиеся строительством объектов федерального значения, социально-культурной направленности.

Величина арендной платы за земельный надел, выставленный на торги, зависит от его кадастровой оценки. В основном аренда назначается в размере 1,5% от кадастровой стоимости объекта. Если оценка не проводилась, то в таком случае при определении ренты учитывают рыночную цену. Начальная ставка за земельный участок будет зависеть от расположения земли, наличия поблизости инфраструктуры, исторической и социально-экономической ценности и т.д. Так, для ведения сельского хозяйства зачастую аренда наделов обходится дешевле, чем для ИЖС.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Задать вопрос

Если вас интересует, в каких случаях при предоставлении государственных и муниципальных земельных участков во временное пользование требуется участие в аукционе, а в каких не является обязательным, ознакомьтесь со ст.39.6 ЗК РФ. В данной правовой норме перечислены все возможные обстоятельства.

Цена аренды земли при проведении торгов

В большинстве случаев аренда земли у государства не обходится без участия в публичном аукционе. Итоговая годовая арендная плата за муниципальный или государственный земельный участок устанавливается в размере ставки лица, победившего в торгах.

Первоначальная цена, с которой начинается публичный аукцион, определяется уполномоченным органом в соответствии с требованиями, содержащимися в п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ. Так, согласно данной правовой норме, у организатора торгов есть два варианта:

1. Назначить стартовую цену в размере не менее 1,5% от кадастровой стоимости з/у. При этом результаты оценки должны быть свежими и актуальными. Таковой считается кадастровая стоимость, определенная менее пяти лет назад.
2. Установить стартовую цену за годовалую аренду. Она определяется в размере ежегодной арендной платы, определяемой по результатам рыночной оценки.

Победителем торгов считается лицо, предложившее наиболее высокую ставку за пользование землей.

Без аукциона

Зная, как рассчитывается арендная плата за государственный или муниципальный земельный участок, полученный на торгах, несложно разобраться с порядком расчета без их проведения.

Чтобы получить землю таким способом, необходимо направить заявление в местную администрацию. Вы можете скачать на нашем сайте образец, чтобы не допустить ошибок при подготовке документа:

Образец заявления

Пример заявления о предоставлении земельного участка в аренду в 2024 году

Скачать

Если земля арендуется вне аукциона, арендная плата зависит от кадастровой стоимости объекта. Стоимость арендной платы земельного участка в таком случае рассчитывается по следующей формуле:

КС * К = А, где:

КС – кадастровая стоимость;

К – коэффициент, размер которого зависит от целей использования земли и статуса арендатора;

А – размер арендной платы.

Так, арендная плата на земельный участок зависит от его кадастровой стоимости, назначения и статуса арендатора. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, цена аренды вне аукциона определяется на основании кадастровой стоимости объекта и рассчитывается в размере:

По приведенной выше формуле рассчитывается плата за годовалую аренду земли. Соответственно, при изменении кадастровой стоимости следует пересчитать и ренту. Об этом следует указать в заключаемом договоре.

Примеры расчета цены

Для наглядности применим на практике указанную ранее формулу (КС * К = А), чтобы выяснить, сколько арендатору необходимо платить за аренду земельного участка при различных обстоятельствах.

Пример 1. По результатам кадастровой оценки стоимость надела составляет 180000 руб. Гражданин К. планирует арендовать этот земельный участок в целях выращивания зерновых культур. Согласно таблице, размер коэффициента в конкретном случае будет равен 0,6%, поскольку цель землепользования – ведение сельского хозяйства. Подставляем данные в формулу и получаем: 180000 * 0,006 = 1080 руб. в год.

Пример 2. Кадастровая стоимость участка составляет 5000000 рублей. ООО «Поиск» арендует земельный участок для добычи полезных ископаемых. Размер коэффициента для разработки недр устанавливается законом в 2%. Соответственно, стоимость аренды земли составит: 5000000 * 0,02 = 100000 руб. в год.

Можно ли арендовать землю бесплатно

Некоторые категории лиц вправе получить землю во временное пользование на безвозмездной основе, то есть бесплатно. К таким лицам относятся:

• герои труда, в том числе социалистического;
• герои России и СССР;
• кавалеры ордена Славы.

Эти категории признаны льготными на федеральном уровне и не могут лишиться права на особые условия аренды земли на основании региональных законов. Также льготники вправе перевести участок в частную собственность при соблюдении некоторых требований.

Однако существуют и другие категории лиц, которые могут претендовать на льготные условия временного пользования наделами. Они устанавливаются региональным законодательствам, а потому различаются от одного субъекта РФ к другому. При этом можно выделить некоторые категории, которые признаны льготниками большинством российских регионов. Среди них:

• ветераны ВОВ;
• близкие родственники погибших граждан, удостоенных звания героя России;
• чернобыльцы-ликвидаторы;
• дети-сироты;
• многодетные семьи;
• сотрудники ОВД;
• работники бюджетных учреждений.

При этом стоит отметить, что в регионах с большой численностью населения существуют длинные очереди на аренду земельного участка. После подачи заявления получить земельный участок можно спустя годы. Однако в субъектах РФ, где много свободных земель, и список льготников шире, земли выдаются быстрее.

Выкуп арендованной земли

Российское законодательство предусматривает возможность перехода земли, принадлежащей муниципалитету или государству, в частную собственность посредством выкупа недвижимости. Однако далеко не каждый участок можно выкупить. Зачастую для этого нужно соблюсти одно из следующих условий:

• Арендатор получил землю в аренду под ИЖС или ЛПХ, построил на участке жилой дом и ввел его в эксплуатацию.
• На участке, предоставленном для садоводства и огородничества, арендатор возвел баню, гараж или иное сооружение. При этом постройка должна быть оформлена в собственность.

Кроме того, арендатор вправе приватизировать недвижимость в упрощенном порядке.

Чтобы перевести арендуемый земельный надел в частную собственность, требуется выполнить следующие действия:

1. Осуществить межевание земельного участка. Иными словами, определить его границы.
2. Поставить землю на кадастровый учет.
3. Направить в местную администрацию или иной уполномоченный орган заявление с просьбой дать разрешение на отчуждение земельного надела.
4. При вынесении положительного решения направить заявку и пакет документов в Росреестр для регистрации права собственности.

На этом процедура приватизации считается законченной. После внесения соответствующих сведений в Росреестр бывший арендатор признается полноценным собственником.

Кажется, что процедура проста. Однако фактически арендатору требуется собрать много различных документов, а также потратиться на межевание и оплату госпошлины. Также следует помнить, что собственник обязан уплачивать налог на землю.

Читайте также Как правильно составить заявление на аренду земли у администрации

Частые вопросы

Заключение эксперта

Аренда земли у государства или муниципалитета зачастую обходится выгоднее, чем у частных лиц. Кроме того, такой надел арендатор в дальнейшем вправе выкупить при соблюдении определенных условий. Чтобы рассчитать размер арендной платы за участок, полученный во временное пользование вне торгов, необходимо знать кадастровую стоимость и специальный коэффициент. Если проводится публичный аукцион, ставка определяется по его результатам.