Можно ли купить квартиру человеку, не достигшему 18 лет
Родители имеют право покупать недвижимость и оформлять на своих детей, которым еще нет 18 лет. Право собственности в части приобретения, а также владения недвижимым имуществом никак не ограничено возрастом граждан. Согласно ст. 35 Конституции РФ и ст. 17 ГК РФ, это право предоставляется всем российским гражданам.
В соответствии ст. 128 ГК РФ, единственным ограничением для лиц, не достигших 18 лет, является процедура оформления недвижимости.
| Нет, не сталкивался | 149 |
| Да, оформляли | 79 |
Проблема заключается в том, что квартиру надо не только приобрести, но и провести после покупки через регистрационный процесс, в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ФЗ №218 от 13.07.2015.
Поэтому крайне важно организовать процедуру так, чтобы запись о сделке, а также внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем существующим правилам.
Главные особенности и отличия от стандартной сделки
Ключевое отличие сделки с недвижимостью с несовершеннолетними детьми в том, что несовершеннолетний может владеть квартирой, однако он не уполномочен совершать сделку. А потому полномочия по оформлению процедуры переходят к их законным представителям (ст. 26 ГК РФ; п.3 ст. 60 СК РФ).
Законные представители несовершеннолетних - родители, усыновители либо опекуны (до 14 лет), попечители (14-17 лет).
Для такого представительства не требуется доверенность, удостоверенная нотариально, как это обычно происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются следующим образом:
- С помощью документов, удостоверяющих личность, родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представители вписаны в качестве родителей (или усыновителей).
- Посредством судебного решения об усыновлении, если в ходе последнего не изменились сведения о родителях.
- Путем предъявления опекунами и попечителями решения от органов опеки и попечительства.
Процедура оформления может отличаться в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Однако базовые правила, которые универсальны для всех возрастных категорий, требуют того, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий хозяин, а его законный представитель был указан как тот, кто действует в интересах. Также важно указать степень родства и полномочий на представительство.
Права несовершеннолетнего на жилье
Полноценное право распоряжения полученным недвижимым имуществом наступает только с 18 лет. А до этого момента ответственное распоряжение жильем осуществляется законными представителями. И данным лицом не обязательно должен быть представитель, который оформил квартиру.
Пример
Если сделка оформлялась матерью ребенка, то вносить платежи за жилье, а также отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может отец несовершеннолетнего. После получения паспорта - с 14 лет - ответственное распоряжение может переходить несовершеннолетнему ребенку, однако любое юридическое действие все равно сопровождается уполномоченным представителем.
Право собственности дает ребенку некоторые преимущества, и их должны реализовать именно законные представители. В числе таких преимуществ:
- прописка в недвижимости;
- проживание в квартире;
- сохранность всех имущественных интересов.
Прописать нового собственника в его жилье нельзя. Прописка возможна только совместно с отцом либо матерью. Усыновители имеют такие же права и обязанности, что и родители. Таким образом, прописка и проживание разрешены с одним из них (или с обоими). Или же подопечный прописывается со своим опекуном.
Также в только что купленной квартире можно и не прописываться – права собственности от этого никуда не денутся, а регистрация в любом случае сохранится до совершеннолетия или другого момента – это по усмотрению.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Как предусмотреть право единоличного владения
Чтобы ребенок стал единоличным собственниками, необходимо:
- Покупать квартиру, а не недвижимость, которая находится в долевой собственности.
- Если есть несколько собственников, следует скупить каждую долю и все их записать на ребёнка.
- При оформлении документов сформулировать прописать пункты так, чтобы из них прямо следовало, что недвижимое имущество оформлено именно на одного собственника - ребенка лица, оформляющего сделку.
- В договоре несовершеннолетний выступает в роли покупателя, а родитель (либо другой уполномоченный) лишь представительствует в ходе оформления сделки.
- После того, как сделка зарегистрирована, Росреестр выдает соответствующую выписку из ЕГРН, в которой указано, что правом собственности наделен один конкретный правообладатель - с указанием его ФИО.
Если присутствуют все вышеперечисленные признаки, то сделка состоялась таким образом, что право собственности перешло к одному владельцу - то есть несовершеннолетнему.
Процедура приобретения квартиры на несовершеннолетнего
Разбираемся, как правильно как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка при покупке недвижимости.
Детям до 14
Здесь процедура оформления целиком вменяется законному представителю, без участия ребенка, являющегося покупателем. Он сам или с участием компании, которая работает и предлагает соответствующие услуги на рынке недвижимости, выбирает объект, внимательно проверяет потенциальную сделку на чистоту, а также составляет договор.
Пример
Разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки с имуществом несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось 14 лет, должно быть получено законными представителями несовершеннолетнего на совершение данной конкретной сделки, при предоставлении данных обо всех ее значимых условиях, включая условие о стоимости; выдача того или иного разрешения на будущее время без ограничения срока его действия и указания важных условий договора, не предусмотрена законодательством (Определение Пермского краевого суда от 27 июня 2011 г., дело №33-6262).
Если заключается предварительный ДКП (договор купли-продажи), то представитель вправе заключать его от своего имени, являясь стороной сделки. Однако в положениях об условии купли-продажи должны быть непременно внесены пункты о том, что покупка жилья осуществляется именно на ребенка, с указанием его ФИО. Задаток, залог или аванс уплачивает уполномоченное лицо, оно же получает расписку от продавца.
Договор
Рекомендуем заручиться поддержкой компетентного лица, которое будет сопровождать сделку. Таким человеком может выступить:
- риэлтор;
- нотариус;
- юрист.
Если стороны сами составляют документы, то следует детально изучить все принципы их составления либо воспользоваться готовым образцом ДКП, внеся в него свои данные. Процедура заключения договора выглядит так:
- продавец отчуждает недвижимость;
- квартира переходит в собственность лица, которому еще не исполнилось 18 лет;
- интересы несовершеннолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.
В договоре сообщаются точные кадастровые характеристики жилья, соответствующие информации, внесенной в государственный кадастр недвижимости. Данные сторон формулируются так: вносятся:
- Данные о продавце.
- Информация о покупателе: начните со сведений о представителе, после чего пропишите, что он действует в интересах своего несовершеннолетнего ребенка.
- Сведения о дочери/сыне/подопечном и пр.
Не забудьте перепроверить текст на предмет ошибок. Затем продавец и родитель (или опекун) должны поставить свои подписи. Потом нужно оформить передаточный акт, который подписывает лицо, действующее в интересах несовершеннолетнего.
Наши юристы подготовили для вас унифицированный ДКП, которым вы можете воспользоваться, указав в нем свои сведения. Если у вас возникнут какие-то трудности с составлением договора, вы можете обратиться за помощь. к нашим юристам.
Скачать Регистрация
После того, как ДКП (договор купли-продажи) подписан продавцом и представительствующим покупателем, субъектам сделки следует отправиться в МФЦ (многофункциональный центр) или прямо в отделение Росреестра. Та мнужно подать заявление о регистрации договора купли-продажи и о передаче права собственности на недвижимость. Покупатель должен составить заявление от своего имени, выразив заявленную просьбу о регистрации права собственности на своего ребенка либо подопечного.
Чтобы грамотно оформить собственность на несовершеннолетнего ребенка, обязательно необходимо предусмотреть, чтобы во всех пунктах ребенок был указан как собственник, а данные о представительстве указать лишь в начале заявления.
Регистратор должен проверить свойства родства либо другие полномочия и сделать в заявлении соответствующую отметку. С этой целью надо предъявить оригиналы и копии в регистрирующий орган:
- документ заявителя, удостоверяющий его личность;
- свидетельство о рождении будущего владельца;
- если в свидетельстве указана другая фамилия родителя – то соответствующий удостоверяющий документ.
К документам такого типа могут относиться свидетельства о браке, если фамилия была изменена при вступлении в брак, судебное решение об усыновлении или же решение от органов опеки. Необходимо сделать копии данных документов.
Регистрация недвижимого имущества облагается госпошлиной, кроме случаев предоставления договоров, которые нотариально удостоверены.
На повторном приеме посреднику выдадут:
- выписку из ЕГРН на имя несовершеннолетнего;
- договор сделки с соответствующей отметкой о регистрации.
Право собственности после этого считается реализованным. Конечно, с вытекающими юридическими последствиями.
Мы подготовили для вас заявление в Росреестр, вы найдете его ниже:
Подросткам 14-17 лет
После получения подростком 14-17 лет гражданского паспорта такой гражданин относится к категории частично правоспособных лиц. Он еще не может сам распоряжаться имущественными и финансовыми вопросами. Однако при сопровождении сделки законным представителем имеет право ставить свою подпись на документах.
Для этого подростку следует с сопровождающим его уполномоченным лицом и с документом, удостоверяющим личность присутствовать лично, чтобы заключить и зарегистрировать сделку при продаже. Еще на стадии поиска подходящего недвижимого объекта его будущий владелец вправе принимать активное участие в просмотрах и выражать мнение касательно предпочтений в выборе.
После совместного выбора недвижимости следует договориться о заключении договора:
- с составлением ПДКП - предварительного договора купли-продажи;
- с оформлением сделки без такового.
При заключении ПДКП ребенок может сам быть стороной сделки. Этот документ составляют в стандартной форме. В конце несовершеннолетний ставит свою подпись. Рядом требуется подпись родителя или попечителя. И, конечно, продавца.
Договор
В предварительной части ДКП, где определяются стороны сделки, подросток, которому отчуждается недвижимое имущество, выступает в качестве покупателя. В документе требуется такая пометка, как «Ребенок как Покупатель, с согласия законного представителя». И затем, в тексте документа нужно использовать именно эту формулировку, когда речь идет о покупателе.
Ее же следует использовать в расписке при покупке жилья, заявлениях и иной документации, которая требует подписи покупателя. По усмотрению сторон возможно внесение в ДКП ряда корректировок. Так, в положение об оплате, осуществляемое законным представителем в установленном размере, с обязательным указанием конкретной суммы платежа, который в будущем должен подтверждаться платежным документом.
Договор подписывает несовершеннолетний, расшифровывая фамилию, рядом необходимо поставить подпись представителя и пояснить его статус (указать степень родства) и расшифровать фамилию. Перед своей подписью представителю нужно прописать, что он ознакомлен с процедурой и претензий не имеет. Можно также удостоверить подписи у нотариуса.
Наши юристы подготовили бланк ПДКП, вы можете воспользоваться им при составлении собственного:
Чтобы сделать собственником квартиры несовершеннолетнего, к договору необходимо приложить передаточный акт, составляемый сторонами с той же самой формулировкой и с подписями продавца и ребенка покупателя, а также представителя его интересов.
Вы можете воспользоваться унифицированным бланком передаточного акта жилья. Документ подготовлен профессиональными юристами:
Регистрация
Неправоспособный собственник может посетить многофункциональный центр только вместе с представителем. Продавцу также следует прийти в учреждение вместе с ними. Это даст возможность сократить сроки регистрации сделки до 2-х недель, в соответствии с нормами п. 1 ст. 16 ФЗ №218-ФЗ.
Государственная пошлина при регистрации на несовершеннолетнего уплачивается в той же мере, так же как и за взрослого. Это стоит 2 тыс. руб. Регистратор внимательно проверяет документы и предоставляет бланк заявления. В нем ребенок также указывается как одна из сторон сделки при участии представителя, действующего в интересах несовершеннолетнего.
В заявлении необходимо прописать:
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Кадастровые характеристики квартиры. |
|
2 |
Адрес жилья. |
|
3 |
Сведения о сторонах сделки и законном представителе. |
|
4 |
Просьба о регистрации права собственности. |
|
5 |
Время, место заключения сделки. |
|
6 |
Реквизиты ДКП. |
Заявление подписывает покупатель, которому еще нет 18, рядом с его подписью обязательно расписывается представитель. Ниже надо указать контактные данные для обратной связи – это делается по усмотрению заявителя. Расписка за поданные документы выдается на имя ребенка, там же прописываются реквизиты представителя.
Логично, что за готовыми документами по завершении регистрации сделки также нужно будет прийти обоим. При получении документов ставятся подписи обоих лиц.
Чем отличается процедура покупки жилья в новостройке
Если дом еще не был сдан в эксплуатацию, а родители либо опекуны оформляют ДДУ - договор долевого участия, который по правоспособности заменяет ДКП, то кроме самой специфики договора и того, что имущество покупается у юрлица, каких-то других отличий от стандартной процедуры оформления нет. Родитель либо другой уполномоченный выступают в качестве представителя. Об этом в ДДУ производится соответствующая запись.
Такой договор регистрируется по похожему алгоритму, исходя из возраста конкретного ребенка. Выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего после введения дома в эксплуатацию. Естественно, также в присутствии уполномоченного лица.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Ипотечные квартиры, которые оформленные на детей, в случае задолженности и при неисполнении долговых обязательств не подлежат изъятию, если органы опеки не дали на это своего согласия. А при разводе супругов такое жилье не подлежит разделу, поскольку исключается из совместно нажитого имущества.
Когда есть ребенок от первого брака
Так как собственник квартиры - несовершеннолетний, то данный объект недвижимости никоим образом не относится к детям родителей от предыдущих браков. То есть дети от первого брака не имеют права претендовать на имущество, приобретенное на ребенка во втором браке.
Судебная практика: запрет на продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетнему
Отказав в удовлетворении требования Т. об оспаривании решения Территориального управления Минсоцразвития Пермского края по Пермскому и Добрянскому муниципальным районам №395-0 от 28 марта 2011 г. о разрешении несовершеннолетней Б. продажи недвижимого имущества, суд сообщил, что отчуждение несовершеннолетней квартиры без предоставления ей иного жилья на праве собственности повлечет уменьшение имущества ребенка, а значит, нарушит ее интересы и имущественные права. У несовершеннолетней нет другого жилья в собственности (Определение Пермского краевого суда от 23.05.2011 №33 – 4878).
Частые вопросы
Здесь все будет зависеть от того, может ли совершаемая сделка ухудшить жилищные условия несовершеннолетнего.
Переписать имущество на гражданина, которому еще нет 14 лет, можно только с согласия его законных представителей. Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, то его родители действуют от лица одаряемого. Если в договоре дарения фигурирует сразу несколько объектов, то следует описать каждый из них.
При использовании маткапитала на покупку жилья ребенку по закону выделяется доля собственности. Она не подлежит разделу в момент развода родителей. Кроме того, такая доля сохраняется за ребенком независимо от того, с кем из родственников он будет жить впоследствии.
Оформить в его собственность можно любую недвижимость, в том числе и дачу. Для этого законный представитель несовершеннолетнего (один из родителей, опекун, попечитель) должен в интересах ребенка купить земельный участок по ДКП либо договору дарения.
Заключение эксперта
Итак, мы разобрались с вами, может ли несовершеннолетний быть собственником квартиры. Граждане, которым еще нет 18 лет, могут покупать жилье с участием родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи детям переходит право на недвижимое имущество, которым они будут вправе распоряжаться. Купленная квартира не может участвовать в той или иной сделке без разрешения органов опеки и попечительства.
