Как рассчитывается арендная плата за земельный участок

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Отношения, складывающиеся между арендатором и арендодателем, регулируются Земельным кодексом РФ. Согласно этому закону, договор аренды предусматривает в обязательном порядке ежегодное внесение арендной платы за временное пользование земельным участком.

Арендодателем может выступать как государство или муниципалитет, так и физическое лицо. При этом условия для заключения договоренностей с различными землевладельцами существенно отличаются.

Например, если собственником надела является государство или муниципалитет, то на размер аренды влияет прежде всего объективная оценка арендной платы земельного участка. Учитывается главное предназначение земли, ее географическое расположение и другие важные критерии, которые оговариваются в земельном законодательстве.

«Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации».

Частный землевладелец, в свою очередь, при определении цены временного пользования наделом руководствуется личными убеждениями и значимыми для себя критериями. Такая оценка является субъективной и зависит от конкретно взятого человека.

При этом существуют и общие факторы, от изменения которых зависит понижение или повышение ставки арендной платы за земельные участки. Это не распространяется на уже заключенные договоры, в которых четко указан размер аренды за конкретный период времени. Однако в таком случае земельное законодательство предусматривает некоторые исключения.

Таким образом, цены на аренду земли рассчитываются исходя из стоимости:

• нормативной;
• кадастровой;
• рыночной.

В зависимости от выбранного критерия оценки платы, можно выделить различные критерии, влияющие на конечную стоимость временного пользования наделом.

Образец заявления

Договор аренды земельного участка в 2024 году

Скачать

Кадастровая стоимость

Определение платы за пользование землей на основании кадастровой стоимости сегодня принято считать наиболее объективным и рациональным способом. При расчете арендной платы используется методика, при которой учитывается целый ряд факторов, которые влияют на понижение или повышения основной стоимости надела, вне зависимости от субъективного мнения владельца.

Порядок расчета кадастровой стоимости:

1. Расчет кадастровой стоимости начинается с точного определения площади и границ конкретного з/у.
2. Далее специальные оценщики учитывают различные дополнительные постройки (сарай, дача, теплица и др.), наличие коммуникаций (вода, газ, электричество).
3. Существенное значение имеет также окружающая среда. Так, болотистая территория оценивается дешевле, чем та, которая окружена лесами и озерами.
4. Окончательная величина арендной платы земельного участка формируется в результате оценки рельефа местности. Например, до участка в горах сложно добираться, особенно в зимнее время, а земля в низине подвержена наводнениям.

Как следствие, кадастровая стоимость оценивается на основании совокупности факторов. Это придает оценке объективность.

Нормативная арендная плата

Нормативная арендная цена закрепляется в нормативно-правовых актах органами местного самоуправления на основе их оценки и расчетов. В таком случае ставка арендной платы за землю является фиксированной и не подвергается изменениям в связи с колебаниями рынка. При расчете органы самоуправления учитывают в первую очередь категорию земли и ее расположение.

Цена за временное пользование зависит от того, кто вправе владеть конкретным земельным участком. Так, не все наделы можно передавать в личное владение частному лицу. Определенные земли могут принадлежать только государству.

Также на арендную плату влияют и другие немаловажные факторы. К ним относятся:

• природные характеристики территории;
• строительная и архитектурная ценность з/у;
• историческая и социально-экономическая ценность з/у.

Например, земельный участок вблизи от центра Москвы будет стоить дороже, чем находящийся в Московской области. Южные плодородные земли подойдут для выращивания растительных культур лучше, чем северные, которые долго прячутся под снегом. Соответственно, и стоимость земель сельскохозяйственного назначения будет зависеть от этих факторов.

Рыночная оценка стоимости

Часто рыночная цена определяется в соответствии с кадастровой стоимостью, но не все арендодатели готовы упустить возможность самостоятельно назначить размер платы. При этом нередко частные землевладельцы завышают арендную плату.

Так, если оценка, осуществляемая государством, производится на основании параметров надела и окружающей его территории, то частные собственники ориентируются на спрос и предложение, диктуемые участниками рынка. Физические лица устанавливают размер платы за временное пользование на свое усмотрение. На их выбор влияет:

• экономическая обстановка в государстве и регионе;
• политическая ситуация;
• психологическое состояние конкретного человека или социальной группы;
• «элитность» территории и т.д.

Ситуация на рынке может измениться из-за любого обстоятельства, повлиявшего на спрос. Например, во время экономического кризиса люди, планирующие купить землю, наверняка отложат покупку и предпочтут арендовать надел, чтобы не делать рискованное вложение. В такой ситуации спрос на приобретение земли падает, а на аренду возрастает.

Таким образом, среди всех рассмотренных способов расчета арендной платы за земельный участок самым рациональным и выгодным является тот, который основывается на оценке кадастровой стоимости. Однако частные лица также часто предлагают арендовать участок на выгодных условиях.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок

Если земельный надел принадлежит государству или муниципалитету, то зачастую его аренда рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. По тому же принципу рассчитывается плата за участки, предоставленные без торгов. В случаях, указанных в земельном законодательстве, применяется нормативная стоимость временного землепользования. Она стабильна и не меняется в связи с рыночными колебаниями.

Частные землевладельцы назначают цену исходя из своих пожеланий. Договоренности, установленные между арендодателем и арендатором, отражаются письменно в договоре аренды. В нем в обязательном порядке указывается размер платы.

Расчет арендной платы по кадастровой стоимости

Стоимость временного пользования наделом, принадлежащим на праве собственности государству или муниципалитета, определяется на основании кадастровой стоимости и величины корректирующего коэффициента (КК). Разбираемся, как правильно рассчитать стоимость аренды земельного участка и от чего она зависит.

Часто самостоятельные расчеты оказываются неправильными. Многие допускают одни и те же ошибки. Чтобы избежать их, при расчете необходимо учитывать следующие особенности:

• Каждый год кадастровая стоимость претерпевает изменения. Участок должен быть оценен повторно для точного определения арендной платы.
• Рыночная стоимость оценивается независимой экспертизой, в то время как кадастровая стоимость устанавливается государственными оценщиками исходя из конкретных объективных показателей.
• Рассчитывая кадастровую стоимость, оценщики не берут во внимание какие-либо постройки, которые находятся на территории надела.

В целом для расчета арендной платы за землю учитываются следующие показатели:

• к какой категории земель относится надел, в каких целях его можно использовать;
• каков размер предполагаемой выручки от сдачи в аренду;
• какова экономическая целесообразность использования з/у.

При аренде земель, принадлежащих государству или муниципалитету, арендатор вправе воспользоваться льготными условиями. Размер арендной платы в таком случае не должен быть больше земельного налога. Если человек по каким-либо причинам освобожден от его уплаты, арендодатель может уменьшить ренту или предоставлять землю во временное пользование безвозмездно. Это решение принимается строго в соответствии с действующим земельным законодательством.

Итак, расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости основывается на знании кадастровой стоимости земли и размера корректирующего коэффициента. Как определить КК, разбираемся далее.

Иващенко Србуи Саргисонва

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет

Узнать подробности

В среднем кадастровая стоимость увеличивается на 5% в год. Поэтому при сдаче в аренду участок, его необходимо ежегодно переоценивать. Наши юристы дистанционно могут ответить на все ваши вопросы и рассказать, как проходит процедура переоценки.

Корректирующий коэффициент

Основная задача Постановления Правительства от 16.07.2009 № 582 – установить основные принципы определения стоимости аренды земли, находящейся в юрисдикции государства. Так, в третьем пункте данного акта декларируется, что одним из главных критериев расчета выступает корректирующий коэффициент – КК. Коэффициенты для расчета арендной платы за землю варьируются от 0,01% до 2%.

КК в зависимости от арендатора и вида и предназначения земельного участка:

Корректирующий коэффициент будет равняться 1,5%, если надел сдается:

• гражданину, обладающему правом на бесплатный з/у;
• физическому лицу, который подписал договор с местной администрацией о развитии земельного объекта;
• лицам, имеющим право на внеочередное получение з/у;
• организациям, которые подписали договор о строительстве ЖК.

Если физическое или юридическое лицо арендует землю с целью реализации недр, то в таком случае КК будет составлять 2%.

Формула расчета стоимости аренды от кадастровой стоимости

Методика расчета арендной платы государству или муниципалитету за землю на основании кадастровой стоимости проста. Главное – получить достоверные для подсчета данные. Далее их нужно подставить в несложную формулу:

КС (кадастровая стоимость) * КК (корректирующий коэффициент) = А (арендная плата).

Если участок нужен арендатору для осуществления недрозатрагивающих работ, то КК будет составлять уже не 0,6%, а целых 2%. Следовательно, и цена временного пользования возрастет. Подставляем новые исходные данные в формулу и получаем: 3 000 000 * 2% = 60 000 руб.

Таким образом, на величину ренты влияют два показателя: кадастровая стоимость и корректирующий коэффициент. Чем больше каждый из них, тем выше размер арендной платы.

Расчет арендной платы по рыночной стоимости

В прошлой формуле для расчета аренды использовалась кадастровая оценка недвижимости, но при данном методе используется рыночная стоимость собственности. При расчете арендной платы происходит умножение на ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Формула выглядит таким образом:

Ц (рыночная цена) * % (ставка ЦБ РФ) = А (арендная плата)

То есть, согласно схеме расчета, арендная плата равна рыночной стоимости, которую умножают на ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Как и говорилось ранее, чаще всего кадастровая оценка ниже рыночной стоимости земельной недвижимости, поскольку при установлении рыночный цены в расчет берутся различные факторы: спрос, ситуация на рынке, субъективная оценка стоимости участка владельцем и прочие факторы.

В ходе подсчета по данной формуле в расчет берется актуальная ставка рефинансирования Центрального Банка, которая действует в период подписания договора аренды.

Приведем пример, как правильно рассчитывается стоимость аренды земельного участка. Гражданин Иванов А.А. решил заняться животноводством. Для этого ему понадобился крупный участок земли. Он нашел подходящую собственность и взял ее в аренду на период с мая по декабрь (включительно). После проведения рыночного анализа в мае, владелец установил стоимость земельного участка в 1 400 000 рублей. Ставка рефинансирования ЦБ РФ в мае того года составляла 14%.

Возвращаемся к формуле и делаем расчет: 1 400 000 * 14% = 100 000 рублей. Таким образом, удалось установить арендную плату по рыночной стоимости участка.

Стоит сразу сказать, что изменения в рыночной стоимости собственности или в ставке ЦБ РФ никак не могут изменить арендную плату после заключения договора аренды.

Приведем еще один пример. Ставка рефинансирования ЦБ РФ с 4 мая стала 14%, но еще 3 мая она была 17%. Теперь представим, что гражданин Иванов А.А. заключил договор аренды на период с апреля по декабрь: 1 400 000 * 17% = 82 352 рубля. Получается, что плата уменьшилась на 3%. В таких обстоятельствах изменение ставки ЦБ РФ в мае до 14% никак не может влиять на договор аренды, подписанный в апреле. Гражданин Иванов продолжит платить по 82 352 рубля до декабря текущего года.

Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначения

В первую очередь стоит определить, что такое земли сельскохозяйственного назначения. К данной категории недвижимости относят участки земли, которые расположены за территорией населенных пунктов и предоставляются только для ведения сельского хозяйства.

Земли с/х назначения могут предоставляться государственной властью. При этом размер участков не определен в законодательстве. Поэтому объем предоставления может быть разным.

Соответственно, базовая ставка арендной платы также может быть различной в зависимости от многих критериев. Например, стоимость аренды будет определяться в зависимости от расположения участка, его размера, рыночной, кадастровой цены и других характеристик.

Земли сельскохозяйственного назначения можно взять в аренду не только у государства, но и у частного собственника.

В 2009 году Правительство РФ приняло Постановление № 582, в котором определяются основные правила, регламентирующие стоимость аренды для земель, которые выдаются государством.

В данном акте описаны основные принципы, которые влияют на стоимость государственных земель. Цену аренды определяют согласно:

• кадастровой стоимости земельного участка – главный критерий;
• рыночной цены земли;
• размеру земельного налога на недвижимость;
• ставкам оплаты аренды, которые были рассчитаны в определенный временной период;
• итогу аукциона.

Такие условия сделки, как порядок оплаты, срок, стоимость за месяц, время внесения арендных платежей и прочие особенности определяются при подписании договора.

«Плата за аренду состоит из базовых годовых ставок арендных платежей за земельные участки, находящихся в государственной собственности. Данные ставки распределяются в соответствии с категориями земель, а также согласно специальным условиям, которые действуют на региональном уровне».

Категория, к которой относится земля, имеет первоочередное значение, поскольку от этого напрямую зависит стоимость аренды. Например, размер арендной платы за предназначенную для строительства землю будет выше, чем за участок, арендующийся для ведения сельского хозяйства.

Базовая ставка устанавливается на региональном уровне. Она определяется государственной властью субъектов РФ в соответствии с особенностями региона и его экономическим уровнем.

Также при установлении цены за аренду земельного участка ориентируются на зональный коэффициент – КТ. Данный критерий для недвижимости определяется в ходе процедуры оценки кадастровой стоимости земли на локальном уровне субъектов РФ. Зональный коэффициент устанавливается на основе характеристик не только земельного участка, но и окружающей его среды.

Зональный коэффициент не единственный критерий, также существует поправочный коэффициент – КЦ. Такая характеристика устанавливается на основе целевого назначения участка.

Размер земельного участка сельскохозяйственного назначения – важный критерий, от которого зависит стоимость аренды. Также он составляет одну из производных при определении арендных платежей.

Из вышесказанного делаем вывод, что цена аренды земель, предназначенных для с/х, определяется на основе:

• базовой ставки;
• размера земельных угодий;
• зонального коэффициента;
• поправочного коэффициента.

Также стоит знать, что государство предоставляет льготы определенным категориям граждан:

• участникам ВОВ;
• лицам, которые принимали участие в ликвидации аварии в Чернобыле;
• многодетным;
• инвалидам I и II группы.

Порядок оформления таких земель во временное пользование в соответствии с льготными условиями устанавливается региональными органами государственной власти.

Что влияет на размер арендной платы

Размер арендной платы за земельный участок зависит от многих факторов. Важно, кто является владельцем объекта, какой у него правовой статус: физическое лицо, юридическое лицо, государство или муниципалитет.

К тому же, особое значение отводится тому, с какой целью арендуется земля, поскольку земельные участки для строительства, промышленной деятельности во много раз дороже объектов, которые предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Но это не единственный критерий. Также в расчет берутся следующие характеристики:

• имеет ли земельный участок историческую и культурную ценность;
• сооружены ли на территории архитектурные объекты;
• прочие особенности земельной собственности.

Также существуют объекты, не подлежащие сдаче в аренду. Поэтому важно до того, как будет подписан договор аренды, провести оценку и анализ характеристик земельного участка.

Читайте также Как правильно составить заявление на аренду земли у администрации?

Частые вопросы

Заключение эксперта

Арендатор вправе заключить договор аренды земельного участка с любым лицом. В качестве арендодателя может выступать как частное лицо, так и государство или муниципалитет. При этом при разных обстоятельствах стоимость аренды земельного участка рассчитывается по определенным формулам. На размер ренты влияет ряд факторов: личные убеждения частного собственника, назначение земли, расположение участка, его историческая, экономическая и архитектурная ценность и т.д.