Категории
Существует много групп и классов земель сельхоз назначения, при этом существует две категории подобных земель, существенно отличающихся друг от друга:
- земли сельскохозяйственного использования;
- земля для сельхозпроизводства.
Но на основании ЗК РФ данные виды относятся к категории земель сельхозназначения.
К первой подкатегории можно отнести земельные наделы других категорий, например:
- промышленности;
- лесного фонда;
- населенных пунктов.
В документах для таких территорий есть соответствующее разрешенное использование - для крестьянско-фермерского хозяйства. Такое разрешенное использование является временным, так как территория передается юрлицам либо гражданам для тех или иных целей, например, для организации сельхозпредприятий.
Сюда относятся:
- дороги;
- склады;
- административные здания;
- объекты инфраструктуры.
В общем, сюда входит все, что могло бы обеспечить качественный процесс производства сельхозпродукции для населения страны.
Согласно ст. 77 ЗК РФ, землей сельскохозяйственного назначения считаются земельные участки (ЗУ), находящиеся за пределами населенного пункта.
Однако есть случаи, когда такие ЗУ расположены в границах населенных пунктов. Причем у них существует особое название – для сельскохозяйственного использования.
Категория земель сельхозназначения, расположенных в границах населенных пунктов, имеет такие правовые статусы, как «земли для дачного строительства» либо «для индивидуальной жилищной застройки», поскольку такие территории попадают под ч. 3 ст. 36 ГРК РФ.
На сегодняшний день следующие категории ЗУ можно изменить посредством включения ЗУ в границы населенного пункта или присоединения их к дачному некоммерческому партнерству или СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу), если есть факт их соприкосновения:
- личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- крестьянское фермерское хозяйство (КФХ);
- земли сельскохозяйственного производства.
Особенности
Рассмотрим особенности использования земель сельскохозяйственного назначения.
Земли населенных пунктов — это такие территории, которые предназначены для застройки развития и роста сел, а также городов. Эти ЗУ состоят из следующих зон:
- жилых;
- общественно-деловых;
- рекреационных;
- инфраструктурных (инженерных и транспортных);
- производственных;
- сельхоз использования и пр.
Это регламентируется ст. 83 ЗК РФ.
Земельным и Градостроительным кодексом определено, что в комплекс зон для сельскохозяйственного использования включаются:
- пашни и сенокосы;
- пастбища;
- ЗУ с многолетними посадками;
- сооружения и здания, которые используются для ведения сельского, дачного, ЛПХ, садоводческого хозяйства.
Отличительная особенность данных участков сельхозназначения - это тот факт, что в сельхоз целях их применяют до смены типа их применения, согласно ген проекту населенных пунктов и инструкции землепользования и застроек. Эти документы утверждаются органами местных администраций, исходя из реальных нужд поселения.
Местная администрация в рамках своей компетенции) вправе распоряжаться и руководить всеми ЗУ сельскохозяйственного использования, находящимися в границах того или иного поселения. То же самое право распространяется на недифференцированные территории.
Смешанный порядок правового регулирования характерен для таких территорий, как земли сельскохозяйственного назначения, лежащие в будущих в границах населенных пунктов.
Земли сельскохозяйственного производства что можно делать на них
Исходя из российского законодательства, земли сх назначения предназначаются для следующих нужд:
|
Как использовать землю сельхозназначения |
|
|
1 |
Для устройства садоводства. |
|
2 |
Для ведение личного подсобного хозяйства, для своих нужд. |
|
3 |
Для организации фермерского хозяйства. |
|
4 |
Для такой деятельности, как сельскохозяйственное производство растительного сырья и сельхозпродукции. |
|
5 |
Для разведения рыбы в натуральных либо искусственных водоемах, изолированных от рек. |
Итак, исходя из законодательной базы, о строительстве домов и технических сооружений в данном случае не может быть и речи. Тем не менее, сельское хозяйство не может обходиться без инфраструктуры, а потому разрешается строительство:
- коровников и курятников;
- складов для хранения продукции;
- дорог и гаражей для транспорта.
Отметим, что при соблюдении ряда условий на таких землях можно построить и дом. Об этом - далее.
Можно ли строить дома или другие здания
Статус земель сельскохозяйственного назначения дает возможность возводить на них следующие строения:
|
Земли сельскохозяйственного назначения: что можно строить |
|
|
1 |
Дачный или садовый домик – их часто устанавливают на землях сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства |
|
2 |
Хозяйственные постройки (только внутри ЗУ). |
|
3 |
Дом, предназначенный лишь для личного пользования или ведения приусадебного хозяйства. |
|
4 |
Строения, применяемые для хранения урожая либо заготовок на зиму(это могут быть складское помещение либо погреб, в котором установлен конкретный температурный режим). |
|
5 |
Коттедж не выше 3-х этажей, при условии, что в нем проживает только одна семья. |
Перед тем, как затевать строительство на ЗУ сельскохозяйственного назначения внутри населенных пунктов, необходимо оформить участок в собственность, а также получить специальное разрешение на застройку. Предварительно следует разработать проект дома. Впоследствии возведенную постройку придется зарегистрировать.
Прочие разрешенные действия
ЗУ сельхозназначения – значит все территории угодий, которые могут передать как юридическим, так и физлицам. Те, в свою очередь, могут сделать на подобных землях следующее:
- создать инфраструктуру для полного цикла производства сельхозпродукции;
- разрабатывать, выращивать и обрабатывать продукцию сельского хозяйства;
- вести исследовательскую деятельность в научных и учебных целях.
Пример
Участок СНТ (садового некоммерческого товарищества) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования подобной территории — ведение садоводства и огородничества. Сам ЗУ следует использовать по назначению. К примеру, на участке для ведения огородничества запрещено строить капитальное жилое строение, а на территориях лесного фонда вообще нельзя возводить капитальные сооружения. Если не соблюдать обозначенные требования, то ЗУ могут и изъять.
Чем запрещено заниматься
Пахотная земля абсолютно точно не подходит для того, чтобы вести на ней какую-либо коммерческую деятельность.
Так, если вы возведете трехэтажный коттедж и решите устроить гостиницу на ЗУ такого вида, то вам обеспечен немалый штраф от государства.
Состояние земель строго отслеживается властями, в том числе и землепользование территорий сельскохозяйственного назначения .
Включение участков сельхозназначения в границы населенных пунктов
Согласно ст. 84 ЗК РФ, установлением или изменением пределов населенных пунктов является установление либо изменение ген. проекта муниципального округа, городского или сельского поселения, отражающего пределы населенных пунктов, расположенных в границах этого муниципального образования.
Порядок принятия и подготовки генерального плана поселения регулируется ст. 24 и ст. 25 Градостроительного кодекса РФ. Включение с/х ЗУ в пределы населенных пунктов не лишает собственников наделов прав на данную территорию.
Любое заинтересованное лицо имеет право подать прошение о включении своего ЗУ сельхоз назначения в границы населенного пункта. В органы самоуправления нужно для этого направить следующие документы:
- кадастровый план ЗУ, который вы собираетесь включить в границы населенного пункта;
- заявление о включении ЗУ в границы населенного пункта;
- правоустанавливающие документы на ЗУ.
Местный орган самоуправления вместе с землевладельцем готовит и запрашивает в соответствующих службах:
- справку из ветеринарной службы о том, что на данном ЗУ отсутствуют санитарно-защитные зон и скотомогильники;
- заключение о сельскохозяйственной ценности ЗУ.
Подготавливая включение аграрного ЗУ в границы населенного пункта необходимо учитывать, что участки следует использовать строго в соответствии с тем, какое у них целевое назначение, а также допустимое использование, соответствующее земельным зонам. Границы населенных пунктов призваны разделять такие территории с земельными наделами иных категорий.
Согласно ст. 24 Градостроительного кодекса РФ, расположение ЗУ, выбор типа его разрешенного использования и строительство на нем выполняются исключительно в соответствии с условиями утвержденного градостроительного план-проекта. Так, органы местного самоуправления всегда учитывают такие важные пункты, как:
- возможность обеспечить переводимый ЗУ технической, транспортной и общественной инфраструктурой;
- примыкание ЗУ к границам населенного пункта, наличие доступа к имеющимся объектам ежедневного, периодического, а также нерегулярного характера;
- отсутствие зоны охраны от объектов, которые не рекомендуется размещать в пределах населенных пунктов;
- отсутствие на присоединяемом ЗУ санитарно-защитной зоны, а также объектов промышленности, производства и сооружений, включая скотомогильники;
- низкая аграрная ценность ЗУ.
Какое бы решение ни приняли органы государственной власти, всегда есть возможность обжаловать его в суде в течение 3-х месяцев со дня получения акта на руки.
Кроме того, следует учитывать, что после перехода ЗУ в состав наделов населенных пунктов его кадастровая стоимость, скорее всего, изменится.
Скачать Судебная практика: порча сельхозземель
Государственный орган, который выявил факт размещения Обществом грунта (если конкретно, то речного песка) на почве (на ЗУ сельхозназначения). Ввиду этого государство сперва привлекло пользователя ЗУ к административной ответственности согласно ч. 2 ст. 8.6 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а потом обратился в суд с исковым заявлением со следующими требованиями:
- возместить вред, причиненный почве как объекту охраны окружающей среды,;
- обязать ответчика в течение 2-х месяцев разработать проект рекультивации нарушенных земель;
- обязать ответчика в течение того же срока провести рекультивацию нарушенных земель.
Арбитражный суд первой инстанции рассмотрел дело и решил взыскать с Общества сумму исчисленного вреда, который был причинен почве как объекту охраны окружающей среды, обязать ответчика разработать соответствующий проект рекультивации нарушенных земель, а также в течение двух месяцев со дня разработки такого проекта осуществить их рекультивацию. Апелляция и кассация данное решение признали законным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа, 5 сентября 2019 г., дело №А55-22101/2018).
Частые вопросы
Если есть намерение возвести жилое строение, необходимо выбрать ЗУ с одним из двух видов разрешенного использования, таких как «Ведение дачного хозяйства» или «Ведение садоводства».
На таких территориях возможно ведение такого рода деятельности, как создание личных или фермерских хозяйств; выращивание овощных, а также плодовых культур; осуществление предприятиями сельскохозяйственной деятельности; создание дачных, садоводческих либо огороднических товариществ; научно-исследовательская деятельность; выращивание и разведение животных, а также рыб и насекомых и пр.
Это такие участки, которые были ранее распаханы, а теперь являются заброшенными и никак не используются в течение длительного срока, например, десяти и более лет.
Такой перевод производится в соответствии с ФЗ от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ п. 1 ст. 2 которого определяет, что для того, чтобы перевести ЗУ из одной категории в другую, заинтересованное лицо должно подать соответствующее ходатайство о переводе из одной категории в другую.
Заключение эксперта
Таким образом, земли сельхозназначения внутри территорий населенных пунктов допустимо применять как непосредственно для производства сельскохозяйственной продукции, так и для индивидуального строительства, однако только при соблюдении определенных условий.
