Обновлено: 28.03.24
Обновлено 28.03

Сдача квартиры в аренду: варианты уплаты налоговых обязательств арендодателем

Согласно НК РФ, физические лица обязаны уплачивать налог за сдачу квартиры в 2024 году. Если ФНС узнает о нарушении, собственнику будет выставлено требование об оплате штрафа, налога и пени. Разбираемся, какие варианты налоговых обязательств могут выбрать владельцы при сдаче квартиры, а также какая ответственность предусмотрена за неуплату обязательных платежей.

Сдача квартиры в аренду: варианты уплаты налоговых обязательств арендодателем

Правовое регулирование

В быту передачу квартиры третьим лицам во временное пользование за некоторую плату называют арендной. Однако, с юридической точки зрения, это наем. Арендой российский законодатель считает случаи, когда:

  • жилая недвижимость передается во временное пользование организациям;
  • нежилая недвижимость используется любыми лицами – физическими или юридическими.

Для удобства далее в статье термин «аренда» будет употребляться и в значении найма.

Вы хоть раз уплачивали налог от сдачи квартиры в аренду?
Нет, не платил
Да, платил
Вы хоть раз уплачивали налог от сдачи квартиры в аренду?
Нет, не платил 82
Да, платил 58

Основной нормативно-правовой акт, в котором регламентируется порядок найма, – ГК РФ. Положения об аренде жилья содержатся в гл. 35. Также некоторые нормы находятся в ЖК РФ. Вопросы, связанные с налогообложением при аренде квартиры, регулируются НК РФ (гл. 23, 26.5, 32) и законом о самозанятых.

Иващенко Србуи Саргисонва Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисонва
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Выбрать тариф

Планируете сдавать квартиру, но не знаете, какой налоговый режим выбрать, нужна помощь в оформлении аренды - обращайтесь к нашим юристам. Мы составим для вас правильный с законодательной точки зрения договор, с учетом ваших личных потребностей, подготовим документы для сделки, возьмем на себя решение налоговых вопросов, а также представим ваши интересы при общении с арендатором и представителями ФНС.

Преимущества законного оформления аренды квартиры

Зачастую главной причиной уклонения от уплаты налогов является нежелание совершать дополнительные расходы. Однако сдача квартиры внаем с соблюдением требования законодательства, особенно налогового, дает арендодателю некоторые неочевидные преимущества. К ним относятся:

  • Дисциплинированность квартирантов. В договоре аренды можно указать любые условия и установить за их несоблюдение санкции. Например, если не хочется, чтобы в квартире оставались с ночевкой третьи лица, это можно оговорить.
  • Платежи по безналичному расчету. Зачастую, когда не заключают договор, стороны договариваются получать арендную плату наличными. Однако это неудобно. Каждый месяц приходится договариваться о встрече, подбирать время, куда-то ехать. При легальном оформлении сделки такая проблема отпадает.
  • Отсутствие претензий со стороны соседей. Нередко соседи жалуются в налоговую и другие органы, если им не нравится поведение арендатора или сам арендодатель. Чтобы избежать возможных проблем с законом, лучше заключить договор аренды квартиры официально.
  • Отсутствие налоговых проверок, штрафов и судебных разбирательств. Если уплачивать все налоги честно и открыто, то владельца квартиры не за что привлекать к ответственности. Но если на нарушении поймают - придется уплатить штраф, обязательные платежи и пени. В среднем сумма достигает до 20% полученных от аренды доходов за последние три года. В таких ситуациях намного выгоднее платить налоги.
  • Возможность получения страховки. Если в квартиру заселится человек, по закону не имеющий оснований в ней проживать, то в случае возникновения неприятностей, хозяину жилья придется самому оплачивать ремонт.
Образец заявления
Договор аренды квартиры в 2024 году
zoom Скачать Договор аренды квартиры

Варианты уплаты налогов

Согласно действующему российскому законодательству, собственник квартиры перед заключением договора аренды должен решить, как будет осуществляться уплата налога за сдачу жилья. На выбор предлагается три варианта установления налоговых отношений.

Вариант

Дополнение

Подача декларации по форме 3-НДФЛ

В таком случае налог на доходы физ. лица составит стандартные 13%

Получение патента

По этой схеме формально уплачивается не налог, а покупается патент. Его стоимость составляет 6% от потенциального дохода. Для оформления патента требуется регистрация ИП

Получение статуса самозанятого

В таком случае налоговая ставка составляет всего 4%

Регистрация ИП по УСН

Согласно ст. 346.21 НК РФ, размер налога рассчитывается по следующей формуле: налоговая ставка (зачастую 6%, в некоторых регионах понижается до 1%) * налоговая база. Применение УСН возможно, если годовой доход не превышает 200 млн руб., а количество сотрудников менее 130 человек

Разберем налоговые схемы подробнее.

Налог на доходы физических лиц

Базовая налоговая ставка НДФЛ – 13%. Она одинакова для всех, в том числе и для льготников (инвалиды, малоимущие и многодетные, ветераны и др.).

Пример из практики:

Гражданин Ильин сдает квартиру за 25 тыс. руб. в месяц. При такой цене налог на доход от аренды составит 3250 руб. в месяц, а в год – 39тыс. руб.

В законодательстве предусмотрены случаи, когда у собственника квартиры есть возможность получить налоговый вычет. К ним относятся:

  • Покупка лекарств и получение медицинских услуг. Учитываются траты на себя, законного супруга, несовершеннолетних детей и родителей. Например, вычет можно получить, если во время сдачи жилья осуществлялось лечение зубов, покупались дорогостоящие препараты и т.д.
  • Образование. Учитываются траты на себя, детей, а также братьев и сестер до 24 лет, обучающихся на очной форме. Вычет можно получить за детский сад, обучение в ВУЗе или автошколе и т.д.
  • Покупка квартиры. У каждого гражданина есть право получить один раз в жизни налоговый вычет на приобретение жилья. Правда, сумма ограничивается 260 тыс. руб. Однако при ипотеке есть возможность получить налоговый вычет с процентов в размере до 3 млн руб.
  • Открытие ИИС. Вычет возможно получить и с денег, вложенных в индивидуальный инвестиционный счет. Каждый год возвращается 13%, но не более 52 тыс. руб. За весь период вычет от ИИС не может превышать 400 тыс. руб.

Стоит учитывать, что владелец квартиры также должен платить налог при сдаче доли или комнаты.

Обратите внимание! Налоговый вычет можно получить только за действия и сделки, которые совершались в последние три года.

ИП на патенте

Еще один вариант уплаты налогов, когда легально оформляется сдача в аренду квартиры, – налогообложение по патентной системе. Чтобы воспользоваться этой схемой налоговых отношений с государством, гражданину необходимо сначала зарегистрировать ИП, а затем оформить патент по стоимости 6% от примерного годового дохода. При действии такого налогового режима лицо освобождается от всех налогов за год действия документа.

Фото: Условия перехода ИП на патент

Цена патента рассчитывается исходя не из фактического дохода арендодателя, а на основании средних значений, установленных местными нормативными актами. Соответственно, сумма фактических доходов за год может существенно отличаться от суммы, рассчитанной в соответствии с региональными нормативами.

Пример из практики:

Гражданин Чехов сдает квартиру площадью 70 кв. м. в Москве за 90 тыс. руб. Период действия договора – с 01.01. по 31.12. Стоимость патента составит 73 506 руб. При уплате НДФЛ сумма налоговых платежей за год достигла бы 140400 руб.

Ставки различаются от региона к региону. Арендодатели могут рассчитать стоимость патента с помощью калькулятора на сайте налоговой. Для этого нужно указать регион, период действия договоренностей по сдаче квартиры в аренду и ее площадь.

Подробнее ознакомиться с информацией о патентной системе можно на сайте ФНС. Там же указаны особенности актуального регионального законодательства.

Налог для самозанятых

С 2019 г. в России действует новый налоговый режим для самозанятых. Такой статус получают лица, уплачивающие налог на профессиональный доход (НПД). Налоговая ставка для них устанавливается от 4 до 6% в зависимости от вида деятельности.

Например, налог на доход от сдачи жилья физическому лицу составляет 4%, а если квартира сдается ИП или организации, то налоговая ставка увеличивается до 6%. При этом годовой доход от съема не должен превышать 2,4 млн руб. Нежилую недвижимость сдавать в аренду самозанятым по НПД нельзя.

Подробнее ознакомиться с информацией о патентной системе можно на сайте ФНС. Там же указаны особенности актуального регионального законодательства. Гражданин Соловьев получил статус самозанятого. Он сдает квартиру студенту Герасимову за 20 тыс. руб. В месяц он должен отчислять государству всего 800 руб., а в год – 9600 руб.

Наиболее существенные ограничения для самозанятых:

  • отсутствие пенсионных отчислений;
  • не сочетаемость с другими системами налогообложения.

Чтобы перейти на НПД, нужно скачать приложение «Мой налог» и пройти в нем регистрацию. У приложения также есть и веб-версия. Если лицо зарегистрировано как ИП, в течение месяца необходимо направить в налоговую уведомление о смене режима налогообложения.

В Письме ФНС России от 26.12.2018 N СД-4-3/25577@ устанавливается форма заявления:

  • для УСН – форма №26.2-8;
  • для ПСН – форма №26.5-4.
Если ИП был на ОСН, то уведомление направлять не нужно. Достаточно зарегистрироваться в системе. При переходе ИП с ПСН неиспользованное время патента конвертируется в денежный эквивалент и поступает храниться на налоговый счет.

Также при регистрации самозанятые получают 10 тыс. руб. на уплату обязательных платежей. Однако эти деньги не покрывают полностью сумму, подлежащую уплате. Если налоговая ставка устанавливается в 4%, то из этих 10 тыс. списывается ¼ для погашения налога, а если 6% – по 1/3.

Обратите внимание! Если доход самозанятого в год превышает 2,4 млн руб., он теряет этот статус и переводится на другой режим налогообложения. Если у лица не было оформлено ИП, он платит стандартный подоходный налог на сдачу жилья. Индивидуальные предприниматели могут осуществлять обязательные платежи по общей или упрощенной системе.

Частые вопросы

Какой налог выгоднее платить со сдачи квартиры?
+

Исходя из практики, наиболее выгодный вариант налогообложения – регистрация лица в качестве самозанятого (размер НПД – 4%). Однако стоит помнить, что доходы в таком случае не должны превышать 2,4 млн руб. При большем доходе рекомендуется переходить на ПСН, где ставка составляет 9%.

Подлежат ли налогообложению коммунальные платежи?
+

Если квартиранты помимо арендной платы оплачивают еще и коммунальные платежи, то они также облагаются налогом, так как собственник квартиры получает от этого экономическую выгоду. Однако если потребление коммунальных ресурсов фиксируется счетчиками, то налог не уплачивается, поскольку арендатор компенсирует свои расходы (Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733).

Как самозанятые платят НПД?
+

Самозанятые уплачивают налог на сдачу недвижимости через приложение «Мой налог». Достаточно указать название услуги (например, «Плата за наем жилого помещения с 1 июля по 31 июля»), размер дохода и сформировать чек. Также можно привязать к аккаунту банковскую карту, чтобы обязательные платежи взимались автоматически.

Как платить НДФЛ?
+

Если нет ИП и лицо не является самозанятым, в налоговую по месту учета налогоплательщика подается декларация 3-НДФЛ. Также подать документ можно и онлайн через личный кабинет на сайте ФНС.

Как оформить патент?
+

Для получения патента необходимо обратиться в налоговую. В первые 90 дней оплачивается 1/3 стоимости патента, а оставшаяся часть – до момента окончания действия документа.

Заключение эксперта

При заключении договора аренды собственник жилья обязан уплачивать налог с сдачи квартиры. Легальное оформление сделки дает владельцу ряд преимуществ, главное из которых – избежание ответственности за неуплату обязательных платежей в казну государства. Общая сумма штрафов, налогов и пени может составлять до 20% от дохода. Тем временем, налоговая ставка для самозанятых составляет всего 4%, а при ПСН или УСН – 6%.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 2 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Кристина
06.07.2022
Здравствуйте! На свадьбу родители мужа подарили нам квартиру. До замужества у меня уже была собственная квартира, поэтому было принято решение переехать в нее, а подаренную сдавать. Все по закону: муж зарегистрировался как самозанятый, заключал договор, платил налоги. Но мы решили продать жилье, чтобы купить машину. Нужно ли платить налог при продаже квартиры после ее сдачи?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва
07.07.2022
Добрый день, Кристина! С 2019 года самозанятые, сдающие одну или несколько жилплощадей, имеют право избежать НДФЛ, если решили продать имущество. Но для этого есть условие – минимальный срок владения имуществом от 3 лет. По истечении этого срока вы можете продать квартиру без начисления НДФЛ. В ст. 217.1 НК РФ предусматриваются и иные условия освобождения от уплаты налогов.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен