Переуступка пользования арендованным ЗУ: понятие
Уступка права аренды земельного участка – это комплекс мероприятий, направленных на смену арендатора недвижимого имущества. После завершения процедуры новая сторона отношений получает возможность пользоваться землей на прежних условиях. В частности, замене не подлежит:
- срок действия соглашения;
- стоимость временного пользования и порядок внесения платежей;
- целевое назначение участка;
- категория земель;
- другие условия договора.
Например, если прежний арендатор заключил договор на срок 40 лет и платил за пользование землей 10 тыс. руб. в год, а через 5 лет переуступил право аренды другому лицу, то новый арендатор будет обязан уплачивать точно такую же сумму в год, а иметь возможность использовать участок еще 35 лет.
Пример из практики:
Ляпина Р.Д. заключила с муниципалитетом договор аренды земельного участка сроком на 45 лет и арендной платой 15 тыс. рублей в год. Согласно соглашению, земля может быть использована для сельскохозяйственных нужд. Женщина вела крестьянско-фермерскую деятельность и использовала участок для выращивания овощных культур. Спустя 20 лет после заключения договора женщина ликвидировала хозяйство. Ляпина Р.Д. заключила с Новиковым Д.Д. договор цессии земельного участка. Новый арендатор получил землю во временное пользование на прежних условиях на 25 лет с ежегодной арендной платой 15 тыс. рублей. Отмечается то, что Новиков не может использовать землю в иных целях, кроме как для ведения сельского хозяйства.
Надо отметить, что переуступка прав пользования участком не влечет за собой смену собственника. Владельцем имущества остается прежний арендодатель. Например, если землю выдал муниципалитет, то она так и будет находиться в собственности администрации.
На протяжении всего действия соглашения, арендатор обязан вносить арендные платежи в сумме и в срок, обозначенный документом. Он освобождается от этой обязанности сразу после того, как договор переуступки права аренды земельного участка вступил в законную силу.
| Очень сложная | 116 |
| Не сложная | 154 |
| Могла быть и легче | 82 |
Пошаговый алгоритм процедуры
Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.
«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».
Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:
- находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
- получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
- направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
- составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
- заключаем договор;
- регистрируем сделку в Росреестре.
Процедуру по переуступке можно провести лишь в том случае, если такая возможность предусмотрена первоначальным договором. Иногда в соглашении значится, что передача участка третьим лицам возможна только с разрешения арендодателя или невозможна вообще.
Согласие от арендодателя необходимо получать и в том случае, если срок действия основного договора составляет 5 лет и менее. Если же земля передана во временное пользование более чем на 5 лет, то письменное соглашение от владельца имущества не потребуется. Достаточно направить уведомление о намерении заключить сделку.
Когда переуступка невозможна
Переуступка земельного участка находящегося в аренде невозможна в нескольких случаях:
- настоящий арендатор не добросовестно исполнял обязанность по внесению арендных платежей, из-за чего образовалась задолженность;
- на участке возведена незаконная постройка или здание;
- земельный участок является предметом споров;
- на имущество наложен арест или иные ограничительные меры;
- в отношении земли установлен особый статус;
- арендодатель не допускает возможности передачи недвижимости третьим лицам.
В некоторых случаях арендатор может снять запрет, а затем осуществить процедуру. Например, если причиной невозможности уступки становится задолженность по арендным платежам, то достаточно погасить долг. При наличии незаконной постройки, ее ликвидируют. В иных случаях необходимо обратиться к владельцу участка для обсуждения возможности переуступки прав.
Договор переуступки
Рассматриваемую процедуру осуществляют, основываясь на положения, которые регламентирует ГК РФ и Земельный кодекс, переуступка права аренды производится по договору. Единого вида документа не существует. Его принято составлять по типовому образцу. В него включают следующую информацию:
- наименование соглашения;
- дату и место заключения сделки;
- ФИО сторон, название организации, если одной из них выступает юридическое лицо, основные реквизиты;
- предмет соглашения, характеристику объекта;
- права и обязанности сторон;
- плату за переуступку;
- размер арендных платежей и порядок их внесения;
- переуступаемые права и обязанности;
- срок действия заключенного договора;
- порядок разрешения споров;
- заключительные положения.
Договор составляют в трех экземплярах, обладающих равной юридической силой. Один остается у переуступающего лица, второй получает настоящий арендатор, а третий отдают в Росреестр для регистрации сделки.
Скачать Регистрация
В случае заключения долгосрочного договора, сроком от 1 года, передача прав аренды земельного участка регистрируется в Росреестре. Для этого необходимо подготовить пакет документов, написать заявление и обратиться в:
- территориальное подразделение ЕГРН;
- МФЦ.
Срок рассмотрения заявки, если она подана сотруднику Росреестра, составляет 5 дней. Если же заявитель обратился в МФЦ, то период увеличивается до 7 суток.
Документы для регистрации
Не каждый знает, как сделать переуступку прав аренды. Именно поэтому перед заключением сделки рекомендуется проконсультироваться со специалистом. Юрист расскажет, можно ли переуступить право аренды, как составить договор и какие документы понадобятся для регистрации. Как правило, пакет включает в себя следующие бумаги:
- заявление по установленному образцу;
- оригинал договора переуступки прав аренды;
- арендное соглашение;
- выписка из ЕГРН на землю;
- согласие собственника (в случае необходимости);
- межевой план, если земля состоит на кадастровом учете;
- идентификатор личности заявителя (бумаги юридического лица);
- квитанция о внесении государственной пошлины за осуществлении регистрационных действий.
Последствия сделки
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
|
Новый арендатор, получает возможность: |
|
пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением; |
|
выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором; |
|
возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение. |
Вместе с правами, новый арендатор получает и перечень обязанностей. Во-первых, теперь именно он должен вносить арендные платежи по правилам и в размере, определенным основным договором.
Во-вторых, он обязан использовать земельный участок только по назначению, указанному в главном соглашении, заключенном прежним арендатором с владельцем земли.
Особенности и законодательные требования
Перед принятием соответствующего решения, юристы рекомендуют обратить внимание на несколько особенностей действующего российского законодательства.
Если арендатор использует участок не по назначению, регламентированному договором, то земля может быть изъята. Это правило регламентировано ст.284 ГК РФ.
«На основании ст.333.17 НК РФ плательщиком государственной пошлины признается лицо, обратившееся за совершением регистрационных действий. То есть, если заявление подает получатель права, то госпошлину оплачивает именно он».
В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, арендодатель может расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенного сроком на 5 лет и более только на основании решения судебного органа. Поводом может послужить существенное нарушение условий соглашения.
Передачу участка приемнику рекомендуется оформлять передаточным актом.
Судебная практика
Васильев Д.Т. приобрел частный дом у Галиева П.А. Недвижимость возведена на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, которым Галиев владел на основании долгосрочного договора аренды, заключенного на 49 лет.
Васильев подал заявление о переуступке прав аренды, приложил к нему договор купли-продажи частного дома. Но в регистрации сделки ему было отказано, на основании того, что переуступка аренды земельного участка между физическими лицами не производилась, так как нет письменного соглашения.
Васильев обратился в суд. Судья, рассмотрел дело, пришел к выводу, что отсутствие документа о переуступке прав не влечет за собой недействительность такой сделки. После вступления в силу судебного решения Васильев смог зарегистрировать уступку прав аренды земельного участка.
Но, чтобы таких ситуаций не возникало, сторонам рекомендуется сразу заключать соответствующее соглашение и регистрировать его в Росреестре.
Частые вопросы
Если, по каким-либо причинам, арендатор, планирующий переуступить аренду на арендуемый участок, не может лично присутствовать во время заключения сделки и подписать договор, он может поручить это своему представителю. В таком случае необходимо оформить доверенность на переуступку прав и заверяют ее у нотариуса.
Росреестр вправе отказать в регистрации сделки, если заявитель предоставит не полный пакет документов либо в бумагах содержатся недостоверные или противоречивые сведения. Также, причиной получения отказа может послужить отсутствие оснований для перехода прав и истечение срока аренды.
Да, переоформление возможно, но за исключением некоторых нюансов. Арендатор может переуступить аренду ЗУ, в случае, если иное не предусмотрено арендным договором или действующим российским законодательством. Лицо, уступающее право аренды земельного участка может устанавливать за это плату. Ее размер определяют по соглашению сторон. Сумму и порядок передачи денежных средств прописывают в договоре.
Заключение эксперта
Арендатор, владеющий земельным участком по договору аренды, может переуступить его. В таком случае составляют договор и регистрируют в Росреестре. По общим правилам, заключение письменного соглашения и его регистрация в обязательном порядке необходима, если документ имеет срок действия более года.
В некоторых случаях переуступить права аренды невозможно. Например, если арендатор недобросовестно исполнял обязанности по внесению арендных платежей, то сначала нужно погасить образовавшуюся задолженность.
Также, заключение договора об уступке прав аренды ЗУ невозможно, если первоначальное соглашение имеет срок действия менее 5 лет.
