Договор дарения – общие правила и особенности
Договор дарения регулируется гражданским законодательством. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, такое соглашение подразумевает безвозмездную передачу имущества собственником-дарителем получателю, то есть одаряемому лицу. Документ, по которому на бесплатной основе передается земельный участок, также называют дарственной.
Дарственная оформляется в простой письменной форме. Поскольку она относится к категории простых сделок, даритель может самостоятельно составить дарственную. В большинстве случаев нотариально заверять дарственную не нужно. Исключением являются случаи, когда в сделке участвуют несовершеннолетние или объектом соглашения выступает доля земельного участка. Однако составлять документ желательно с помощью юристов или в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор практически невозможно оспорить.
| Да, если он кому-то нужен | 128 |
| Нет, лучше бы продал | 117 |
| Нет, оставил бы себе | 81 |
После составления и подписания дарственной сторонами, ее в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после совершения этой процедуры собственность официально перейдет к новому владельцу. В среднем на регистрацию дарственной уходит до 10 дней, если все документы заверены нотариусом – не более 3 дней.
Еще одним обязательным условием оформления дарственной выступает уплата налогов. По общему правилу, получатель имущества уплачивает 13% от кадастровой стоимости, а если одаряемый иностранец, то 30%. Аналогичные правила действуют и для юридических лиц: российские компании платят 13%, иностранные – 30%. Если сделка происходит между близкими родственниками, уплачивать налоговые платежи не нужно. В категорию близких родственников входят родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки.
Ознакомьтесь с нашим шаблоном дарственной и упростите задачу составления документа:
Скачать Плюсы дарственной
К преимуществам дарения имущества можно отнести следующие аргументы:
- Сделка является полностью безвозмездной. Собственник не получает от переоформления земельного участка никаких финансовых средств.
- Соглашение тяжело оспорить. Если оно заключалось в законном порядке, то признать его недействительным можно только в судебном порядке с вескими доказательствами. К таким относят: даритель передал имущество под физическим или психологическим давлением, шантажом, угрозами, в момент заключения сделки был невменяем, недееспособен или ограниченно недееспособен, даритель являлся несовершеннолетним и другие серьезные нарушения закона.
- Относится к категории простых сделок. Это упрощает оформление дарственной, так как не требуется соблюдать особые условия для составления соглашения. Договор дарения можно составить в простой письменной форме без нотариального заверения, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
- Земельный участок, полученный в дар, не относится к категории совместно нажитого имущества. То есть его не придется делить между супругами в случае развода.
- Низкое налогообложение дарственной. Если сделка происходит между близкими родственниками, то уплачивать налоги не нужно. Также налоговые платежи за имущество, полученное в дар, ниже, чем по договору купли-продажи. Фактически уровень налога при дарении и купле-продаже одинаковый и составляет 13%. Но при дарении этот процент рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка, а при продаже – исходя из рыночной цены. А она зачастую намного выше.
- Дарственную можно отменить договорным способом, если это указано в соглашении. К примеру, если получатель имущества умрет раньше дарителя. Это возможно только в том случае, если собственник земельного участка все еще владел наделом на момент смерти. Также, согласно ст. 578 ГК РФ, предусматривается возможность и отмена дарственной по другим законным основаниям.
- Можно вписать условия, согласно которым пользоваться подарком можно только при наступлении конкретных обстоятельств. Например, вступление в брак, окончание ВУЗа, рождение ребенка и т.д.
Минусы дарственной
Однако как и у любой другой сделки, у дарственной есть и определенные недостатки. Можно отметить следующие:
- Дарственную тяжело оспорить. Ранее это было выявлено как преимущество, но для наследников дарителя это минус. Если собственник в порыве эмоций подарит земельный участок третьему лицу, чтобы он не достался родственникам, то оспорить такую сделку будет невозможно. Важное условие – дарственная была заключена в соответствии с законодательством.
- Нельзя обременить переданную землю, поскольку дарственная носит безусловный характер.
- Обязательное условие о подтверждении родственных связей. Если они не будут установлены, то получателю придется выплачивать налог 13% от кадастровой стоимости земли. Это может стать сложностью, если речь идет о лицах, которые жили или родились не в России.
Поскольку договор дарения относится к простым сделкам, не возникает проблем, чтобы составить его самостоятельно. Однако, изучив преимущества и недостатки, можно увидеть, что в оформлении дарственной есть много нюансов, о которых стоит знать. Если составить соглашение неправильно, то его легко будет отменить, оспорив в судебном порядке. Чтобы этого избежать, дарственную рекомендуется составлять с юристом или нотариусом.
Документы, необходимые для заключения договора дарения
В зависимости от конкретной ситуации список документов может изменяться. К примеру, если вместе с участком передается дом. В таком случае потребуется отдельно оформлять дарение строения и предоставлять технические и кадастровые документы на него.
Если на земельном участке нет построек, то для оформления дарственной понадобятся следующие документы:
- Заявления сторон о регистрации перехода права собственности.
- Паспортные данные контрагентов. Для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.
- Кадастровый номер недвижимости.
- Письменное согласие супруга на передачу имущества по дарственной, если имущество относится к совместно нажитому. В обязательном порядке заверяется нотариусом.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Все документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Оформленный и подписанный договор дарения регистрируется в Росреестре, при необходимости уплачиваются налоги. Регистрация дарственной физическим лицам обойдется в 2000 рублей, а юридическим – в 22000 рублей.
Договор купли-продажи – недостатки и достоинства
Договор купли-продажи – это полная противоположность сделки дарения. Такое соглашение подразумевает коммерческий договор, по которому собственник-продавец имущества передает его покупателю за установленную в сделке цену.
Все участники сделки равны и получают определенные блага: продавец – деньги, а покупатель – земельный участок. По дарственной, в свою очередь, даритель не приобретает никаких материальных ценностей. Причем сумма, которая уплачивается за имущества, должна соответствовать рыночным ценам. С правовой точки зрения, купля-продажа имеет больше рисков для контрагентов
Чтобы продать земельный участок, следует поставить его на кадастровый учет. Если он уже есть в реестре, можно переходить к составлению договора купли-продажи. В сделке обязательно указываются данные сторон, кадастровый номер недвижимости, стоимость соглашения, категория земли и разрешенные виды использования. Это обязательные условия соглашения.
Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, сделка будет недействительной. Также в документ вписываются права и обязанности контрагентов, порядок оплаты и передачи участка, условия расторжения и санкции за нарушение условий.
Заверять договор у нотариуса необязательно. Однако если в соглашении участвовали несовершеннолетние или объектом продажи выступала доля земельного участка, сделка заверяется в обязательном порядке. В соответствии с НК РФ, за нотариальное заверение соглашения придется заплатить от 300 руб. до 20 тыс. руб. Сумма зависит от цены услуг конкретного нотариуса.
После подписания соглашения нужно зарегистрировать переход права собственности к другому лицу. Это можно сделать в МФЦ или Росреестре. В среднем рассмотрение заявки занимает до 7 дней через регистрирующий орган и до 9 – через МФЦ. Чтобы получить результат обращения быстрее, следует обращаться напрямую в Росреестр или направлять документы через нотариуса.
Вы можете скачать шаблон соглашения на нашем сайте:
Плюсы договора купли-продажи
Среди преимуществ купли-продажи земельного участка можно выделить следующие:
- Возмездность сделки. В отличие от дарения, купля-продажа подразумевает получение материальных благ обеими сторонами. Продавец получает деньги, а покупатель – земельный участок.
- Возможность заключить предварительный договор. Он позволяет закрепить правовые гарантии соблюдения основного соглашения. То есть у покупателя или продавца не получится отказаться от выполнения своих прав и обязанностей. Такие соглашения часто заключаются при строительстве жилья. Отказавшись от приобретения дома, покупатель может потерять задаток. Если откажется продавец, то, в соответствиями с договоренностями сторон, он может нести негативные последствия в виде выплаты неустойки или штрафа. С земельными участками такое соглашение также может быть актуально.
- Заверение у нотариуса не носит обязательный характер. Обращаться в нотариальную контору нужно лишь в исключительных случаях. К примеру, если в сделке участвует несовершеннолетний или предмет сделки – доля земли.
- Возможность оформить налоговый вычет. Однако для этого есть условие: сторонами в сделке не являются близкие родственники.
Минусы договора купли-продажи
К недостаткам купли-продажи относятся:
- Земля, купленная по такому договору, относится к совместно нажитому имуществу. Поэтому при разводе супругов надел будет поделен поровну между ними.
- Обязанность уплаты налога. Налоговые платежи в результате купли-продажи будут выше, чем по дарственной, несмотря на то, что процентная ставка по сделкам одинаковая. Но при продаже 13% рассчитываются от цены договора, а при дарении – из кадастровой стоимости.
Необходимые документы
Документы, которые нужны для регистрации договора купли-продажи земельного участка:
- оригинал соглашения;
- паспорта контрагентов или свидетельство о рождении, если в сделке участвует несовершеннолетний;
- нотариально заверенная доверенность, если в сделке принимает участие представитель одной из сторон;
- письменное согласие органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего;
- заверенное нотариально письменное согласие супруга на продажу земельного участка, а если имущество не относится к совместно нажитому, то нужно предоставить документы, которые это подтвердят (например, брачный контракт).
Отличия между дарением и продажей
Критерии для сравнения передачи земельного участка по договору купли-продажи и дарения отражены в таблице:
|
Критерий сравнения сделок |
Дарение |
Купля-продажа |
|
Форма сделки |
Письменная форма |
Письменная форма |
|
Нотариальное заверение |
Необязательно. Только если земельный участок передается от имени несовершеннолетнего или дарится доля земельного участка. |
Необязательно. Только если происходит продажа доли или в сделке в качестве продавца участвует несовершеннолетний. |
|
Условия передачи имущества |
Безвозмездный характер сделки |
Оплата продажи земельного участка – обязательное условие. |
|
Налоговая ставка и вычет |
13% от кадастровой стоимости участка для физических и юридических лиц, 30% – для иностранных граждан и компаний. Если сделка осуществляется между близкими родственниками, налог уплачивать не нужно. |
13% от стоимости договора купли-продажи для физических и юридических лиц, 30% – для иностранных граждан и компаний. Если сделка заключается не близкими родственниками, можно сделать налоговый вычет. |
|
Право собственности |
Не относится к совместно нажитому имуществу. Не делится между супругами при разводе. |
Относится к совместно нажитому и делится при разводе. |
|
Возможность оспорить сделку в суде |
Практически невозможно. Только если дарение прошло с явным нарушением закона. |
Можно расторгнуть по общим причинам: недееспособность контрагентов, наличие давления на стороны. Также соглашение расторгается из-за несоблюдения существенных условий: качество объекта, стоимость. |
|
Льготы |
Нет |
Возможен имущественный вычет |
Можно сделать вывод, что договор дарения – более простой способ передать имущество, чем через сделку купли-продажи. Однако дарственная подходит не под все ситуации, а только тогда, когда имущество передается безвозмездно.
Какой договор выбрать
Что выгоднее сделать: продать или подарить земельный участок? Все зависит от конкретной ситуации. Перед тем как оформить договор на передачу имущества, нужно обдумать все за и против. Если собственник планирует передать земельный участок близкому родственнику, то выгоднее будет оформить дарственную, поскольку тогда не придется выплачивать налоги.
Пример из практики:
Константин решил подарить своему родному сыну дом с земельным участком, а двоюродному племяннику дачу и землю под ней. Стороны подписали дарственную и зарегистрировали переход прав собственности. В данной ситуации сын Константина освобождается от уплаты НДФЛ, так как является близким родственником, а вот племяннику придется заплатить налог.
Принять в дар участок третьему лицу невыгодно, так как все равно придется уплатить 13% от кадастровой стоимости в пользу государства. Поэтому лучше оформить договор купли-продажи. В этом случае налог также будет равен 13%, но от стоимости сделки. Тут тоже есть нюансы, о них говорилось ранее.
У каждого вида есть свои преимущества и недостатки, поэтому, выбирая, их нужно учитывать. К примеру, дарственную можно отменить при смерти одаряемого или назначить специальные условия, по которым наступит право пользования. В договор купли-продажи подобные условия вписать нельзя. С правовой точки зрения, передать имущество в дар легче и оспорить тяжелее, это тоже стоит учитывать.
Частые вопросы
По закону, одаряемый вправе распоряжаться полученным в дар имуществом по своему усмотрению. Соответственно, он вправе как передарить земельный участок, так и продать его.
Сделка купли-продажи, по общему правилу, облагается налогом в размере 13% от цены договора. Если одаряемый намеревается продать земельный участок, который был получен в дар, он может освободиться от налогообложения. Для этого он должен владеть наделом как минимум 3 года. Если участок был куплен, сделка освобождается от налогообложения только спустя 5 лет непрерывного владения.
К совместно нажитому имуществу не относятся подарки. Поэтому единоличным собственником участка будет признан супруг, получивший подарок. Разделу такое имущество при разводе не подлежит.
Заключение эксперта
В каждой конкретной ситуации необходимо индивидуально принимать решение о том, каким способом переоформить право собственности. В большинстве случаев приходится выбирать: продать или подарить земельный участок. Оформление дарственной не всегда может оказаться выгодным.
