Случаи составления
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком или другого объекта недвижимости обычно составляют в случаях, когда заключить основную сделку по каким-либо причинам, невозможно, например:
- у покупателя в настоящий момент недостаточно средств для оплаты покупки в полном объеме;
- выгодоприобретатель планирует проверить чистоту сделки;
- продавец сможет передать землю только через некоторое время и др.
Исполнение обязательств по ПДКП может быть обеспечено залогом. В таком случае, если одна из сторон отказывается от подписания основного договора, применяются последствия, описанные в статье 381 ГК РФ.
Правила подготовки и заключения
Основные правила заключения и подготовки предварительного договора купли-продажи земли регламентированы статьей 429 ГК РФ.
Его заключают в той же форме, что и основной. Земля является объектом недвижимости. Сделку купли-продажи такого предмета оформляют письменным договором. Несоблюдение данного вида соглашения влечет недействительность правоотношений. Поэтому и ПДКП земельного участка заключают исключительно в письменной форме.
В соглашении необходимо четко описать предмет и условия основного ДКП. В нем рекомендуется отразить срок заключения сделки.
Каких либо отдельных правил по составлению предварительного ДКП на законодательном уровне не установлено. При его оформлении можно опираться на общие требования к созданию документов.
ПДКП может быть написан от руки, набран при помощи печатной техники. Также, допускается использование заранее подготовленного и распечатанного бланка.
Важно исключить допущения ошибок и не использовать формулировки, которые могут быть истолкованы двояко.
Состав ПДКП
Условно договор о намерениях заключить сделку купли-продажи в будущем, можно поделить на 4 части:
- преамбула;
- существенные условия;
- дополнительные условия;
- адреса и реквизиты сторон.
Для удобства в соглашение можно включить несколько озаглавленных разделов. Чтобы не упустить важные детали, при подготовке договора рекомендуется опираться на заполненный образец.
Реквизиты документы и данные сторон
Предварительный договор купли-продажи условно делится части. Первая из них – реквизиты документа и данные сторон.
К реквизитам относят наименование соглашения, дату и место заключения сделки. Как правило, название отражают посредине страницы. Чуть ниже, с левой стороны листа располагают дату, а с правой – место.
Иногда договор нумеруют. Номер проставляют после наименования. Как показывает практика, нумерацию документации используют в случаях, когда стороны часто заключают подобные сделки, например, если субъекты или один из субъектов – юридическое лицо.
Далее принято указывать наименование сторон. Если это физические лица, обычно отражают ФИО покупателя и продавца, место их регистрации, а зачастую и паспортные данные.
Если субъектами правоотношений выступают юридические лица, то указывают не только наименование организации, ее юридический адрес, но и ФИО представителя, который от лица компании заключает сделку и его должность.
Название, реквизиты документа, данные сторон принято назвать одним словом – преамбула. На законодательном уровне не предусмотрено обязательное ее использование. Можно просто назвать договор, а после наименования сразу расположить его текст.
Существенные условия
К существенным условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка признается информация, которая обязательна для отражения в силу закона или самого соглашения. К ней относят сведения о:
- предмете сделки;
- стоимости объекта.
Предметом ПДКП будет условие о заключении договора купли-продажи в будущем. Не менее важно подробно описать объект, который продавец планирует передать в собственность покупателю за плату. О земельном участке принято указывать сведения, по которым можно четко определить, где находится надел, как он выглядит, для чего его можно использовать: кадастровый номер, место расположения, площадь, категорию, ВРИ и др.
Еще одним не менее важным условием является стоимость предмета сделки. В ПДКП указывают цену соглашения, которое стороны планируют заключить в будущем.
Если предмет сделки и цена не указаны, то считается, что субъекты не договорились об этом, а само соглашение признается незаключенным».
Согласно статье 429 ГК РФ, в ПДКП принято указывать срок заключения основной сделки. Однако отсутствие такой информации в соглашении никак не повлияет на его юридическую силу. Если рассматриваемый период не указан, то договор купли-продажи подлежит подписанию в течение года.
Дополнительные условия
Дополнительные условия – это положения, которые помогают регулировать правоотношений, сложившиеся между продавцом и покупателем.
В этой части документа можно указать права и обязанности сторон, порядок расчетов, ответственность, форс-мажорные обстоятельства и другую информацию.
Дополнительные условия не обязательны для отражения. Их перечень не регламентирован. Стороны сами выбирают, какие пункты включить в предварительный договор купли-продажи, а какие не нужно.
Адреса и реквизиты сторон
По традиции, предварительный договор купли-продажи заканчивают адресами и реквизитами сторон. В одной части страницы отражают данные продавца, в другой – покупателя.
Чуть ниже, под столбцом со своими реквизитами, стороны ставят подпись и расшифровку. Договор считается заключенным с момента его подписания.
Образец
Единого образца предварительного договора купли-продажи земельного участка на законодательном уровне не предусмотрено. Его составляют с норм ГК РФ и общих требований к созданию документов.
При подготовке ПДКП можно воспользоваться примером. Типовой образец включает в себя следующие сведения:
- название договора;
- дата и место заключение сделки;
- наименование сторон;
- предмет сделки;
- характеристики объекта, в отношении которого планируется заключить ДКП;
- стоимость земельного участка;
- размер и порядок внесения задатка;
- срок заключения основного договора;
- права и обязанности сторон;
- ответственность и форс-мажоры;
- заключительные положения;
- адреса, реквизиты и подписи сторон.
Как показывает практика, чаще всего используют простую форму предварительного договора купли-продажи, в которой отражены самые главные условия. Однако, никто не запрещает расписывать в соглашении все условия, которые помогут сторонам регулировать правоотношения.
Составить ПДКП можно самостоятельно, но лучше обратиться за помощью в его подготовке к специалисту. Юрист оформит соглашения с учетом пожеланий клиента и законодательных норм.
Скачать Обеспечение исполнения обязательств
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом – это соглашение, по которому стороны обязуются заключить основной ДКП. По нему, покупатель вносит предоплату, которая в дальнейшем будет зачтена в стоимость сделки.
Но аванс не является обеспечением исполнения обязательств сторонами по договору. Для того чтобы гарантировать выполнение обязанностей субъектами правоотношений применяют различные инструменты, допускаемые действующим российским законодательством. Их полный перечень регламентирован главой 23 ГК РФ.
|
Инструменты |
|
неустойка |
|
залог |
|
удержание вещи |
|
поручительство |
|
независимая гарантия |
|
задаток |
|
обеспечительный платеж |
Для случаев с заключением ПДКП больше всего подходит залог. Так называют денежную сумму, предоставляемую покупателем продавцу в счет будущей оплаты покупки, которая выступает в качестве гаранта исполнения обязательств сторонами.
Ответственность за неисполнение обязательств
Согласно действующему российскому законодательству, основной договор по ПДКП должен быть заключен в срок, указанный в предварительном соглашении, либо в течение года, если такого периода не указано.
Обязательства по ПДКП прекращаются после истечения его срока действия, если ни одна из сторон не предложит заключить сделку.
Пример из практики:
Раков Т. и Федотов М. заключили ПДКП. Согласно нему, Раков обязан передать в собственность земельный участок ИЖС площадью 15 соток за плату в размере 400 тыс. рублей до 25 апреля. Однако ни одна из сторон не изъявила желания заключить договор купли-продажи. 26 апреля обязательства по ПДКП прекращены. В декабре Раков обратился в суд с иском о понуждении Федотова к заключению ДКП. Судья, рассмотрев дело, отказал в удовлетворении иска, так как истец не представил доказательств того, что он направлял ответчику предложение подписать основное соглашение до истечения срока действия предварительного.
В случае уклонения вторым субъектом от подписания основного договора, второй имеет право требовать этого в судебном порядке. Такая возможность регламентирована статьей 445 ГК РФ.
Требование о понуждении к заключению договора купли-продажи может быть предъявлено продавцом или покупателем в течение 6 месяцев с момента окончания срока действия ПДКП.
Если покупатель по предварительному соглашению вносит аванс, то в случае не заключения сделки продавец обязан вернуть ему полученные денежные средства в полном объеме.
При внесении залога иная ситуация. Все зависит от того, кто отказался от подписания основного договора. Если продавец, то он должен вернуть покупателю двойную сумму, если покупатель, то денежные средства остаются у продавца.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Зигуновой К. к Усольцеву А. о понуждении к заключению договора купли-продажи. Истец пояснила, что между ней и ответчиком заключен ПДКП земельного участка. Согласно его условиям, продавец обязан передать в собственность за плату 300 тыс. рублей надел, площадью 25 соток в срок до 13 мая.
10 мая Зигунова К. направила Усольцеву А. письменное предложение заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным соглашением и проект ДКП.
12 мая Усольцев ответил Зигуновой. Он сообщил, что нашел покупателя, который готов заплатить за землю больше и предложил увеличить цену до 450 тыс. руб. Зигунова отказалась менять условия сделки. В свою очередь, продавец не пожелал подписывать договор купли-продажи по ранее оговоренной стоимости.
"Истец требует понудить ответчика к заключению ДКП земельного участка. Усольцев в судебное заседание явился. В процессе он заявил, что отказывается выполнять требования истца, так как Зигунова сама отказалась подписывать соглашение на предложенных им условиях."
Он указал, что земельный участок является его личной собственностью, поэтому он имеет полное право менять цену.
Кроме того, срок ПДКП уже истек, а в силу статьи 429 ГК РФ это означает то, что обязательства по нему прекращены.
Рассмотрев дело, суд установил, что между Усольцевым и Зигуновой действительно заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Истец направляла предложение заключить сделку до истечения срока действия ПДКП, в связи с этим обязательства не считаются прекращенными.
Кроме того, согласно п.1 ст.429 ГК РФ основной договор должен быть заключен на основании положений, предусмотренных предварительным соглашением. Повышение цены является существенным изменением условий. Внесение таких коррективов допускается только по согласию сторон. Суд удовлетворил иск Зигуновой в полном объеме.
Частые вопросы
Обеспечение исполнения обязательств по ПДКП дачного участка залогом – это право, а не обязанность сторон. То есть, продавец и покупатель могут лишь подписать соглашение о намерениях заключить ДКП в будущем, не применяя никаких инструментов, направленных на гарантию того, что один из субъектов откажется исполнения обязательств по нему.
Устная договоренность между сторонами о заключении ДКП не имеет никакой юридической силы. Если стороны желают обезопасить себя от того, что один из субъектов откажется от подписания основного соглашения, то лучше оформить правоотношения письменным предварительным договором.
Изменение существенных условий договор допускается только по взаимному согласию сторон, путем подписания дополнительного письменного соглашения. В противном случае увеличить стоимость предмета правоотношений невозможно.
Заключение эксперта
Предварительный договор купли продажи земельного участка – это документ о намерениях продавца и покупателя заключить сделку в будущем.
Единого образца ПДКП на законодательном уровне не предусмотрено. В нем важно отразить все существенные условия, в том числе предмет сделки, характеристику земельного участка и стоимость.
Рекомендуется указывать срок заключения основного договора. Если такой период не указан, то подписать ДКП стороны обязаны в течение года.
Обязательства по ПДКП прекращаются после истечения его срока действия, если ни одна из сторон не изъявила желание заключить сделку.
