Новостройки и риски для покупателей
Стоимость недвижимости в новых домах за последние годы выросла в несколько раз. Как показывает покупательский спрос, интерес представляет именно первичный рынок. Многие люди рассматривают покупку в качестве инвестиций: сдача в аренду или последующая перепродажа.
Застройщики все чаще предлагают «квартиры под ключ» - те, в которых уже проведена чистовая отделка, а в некоторых случаях даже присутствует мебель и сантехника.
Но красивая картинка с сайта, каталога или макета может сильно отличаться от результата. Чем рискуют покупатели?
|
Причины |
Обстоятельства |
|
Банкротство застройщика. |
|
|
Задержка сдачи в эксплуатацию. |
|
|
Некачественное строительство. |
|
Обязательства застройщика и права покупателей
Законодатель защищает права приобретателей квартир в новостройках сразу несколькими нормативными актами. Сюда относят в первую очередь ФЗ № 214, а также Закон О защите прав потребителей.
В Законе № 214 прямо указаны гарантийные сроки для новостроек, основные обязательства строительной компании и права граждан. Согласно ст. 7 ФЗ № 214 гарантии действуют в отношении самого объекта и его инженерных систем:
- на объект долевого строительства – не менее пяти лет;
- на инженерные системы и технологическое оборудование – не менее трех лет.
Для составления претензии по гарантии вам понадобиться образец.
Скачать Договором могут быть установлены более длительные сроки. Соответственно у дольщиков в пределах этого временного периода есть право составлять претензии на недостатки и предъявлять требования об их устранении.
При нарушении условий договора и отступления от проекта граждане вправе:
- требовать устранения недостатков;
- устранить недостатки за свой счет и требовать их возмещения;
- требовать соразмерного уменьшения стоимости квартиры.
Но требовать замены объекта на равнозначный покупатели не могут, так как это не предусмотрено законом – позиция судов.
Претензия в отношении объекта
Согласно ст. 7 ФЗ № 214 качество дома в целом и каждой квартиры в частности должны соответствовать условиям договора и техническим регламентам, а также:
- нормам градостроительных требований;
- строительным правилам - СП (бывшие СНиП);
- непосредственно самому проекту.
Самые распространенные нарушения – замена материалов. Если обнаружилось несоответствие использованных материалов и есть претензии, то сам застройщик должен обосновать необходимость замены на аналоги. А также он будет доказывать, что такая замена не влечет существенных изменений и новые материалы эквивалентны по качеству.
Когда такая замена несет серьезные нарушения и прямо влияет на качество, то появляется повод составить письмо застройщику об устранении недостатков.
Позиция судов состоит в том, что граждане, которые потратили свои собственные средства на устранение недостатков, имеют право требовать их компенсации от застройщика. Причем не только существенных, а любых недостатков, если были отступления от условий договора.
При существенных недостатках граждане могут отказаться от договора и требовать возврата денежных средств и уплаты процентов.
Пример
Николай купил квартиру на последнем этаже. Когда он переехал, то обнаружил, что на потолке в период дождей появляется течь. В ходе экспертизы было выявлено, что имеются нарушения в строительстве крыши всего дома – не проложена должным образом гидроизоляция. Это существенное нарушение, грозящее большими тратами на устранение недостатков, компенсациями и штрафами.
В примере описана типичная ситуация, в которой могут оказаться новоселы. Если у вас похожая проблема, нужно составить претензию в адрес застройщика. Воспользуйтесь образцом на нашем сайте.
Претензия в отношении инженерии
Как было указано выше, гарантия на инженерные системы и технологическое оборудование не может быть менее трех лет. В пределах этого срока подают заявление застройщику об устранении недостатков по гарантии.
К инженерным системам относят:
- электрические системы;
- отопление и водоснабжение;
- противопожарные системы;
- иные системы.
К технологическому оборудованию относят:
- лифтовое оборудование;
- установки, например, противопожарные;
- контрольно-приемные приборы и т.п.
На оборудование и материалы могут быть установлены свои гарантийные сроки службы от производителей. Но если они менее тех, что указывает закон, ответственность за неисправность в течение трех лет будет лежать на застройщике.
Перенос сроков сдачи дома
Перенос сроков строительства самому застройщику грозит начислением пени. Способ исчисления указан в ст. 6 ФЗ № 214 – 1/300 ставки Центробанка от суммы договора. Для граждан договор считается в двойном размере. И все это умножается на каждый день просрочки. Сумма может быть очень внушительная.
Если застройщик вынужден перенести срок сдачи, он уведомляет об этом граждан за два месяца и предлагает подписать изменения к договору. С этого момента они вправе направлять претензии.
Также нельзя сдавать дом по частям. Все подъезды должны быть переданы в установленные сроки. Комплекс домов могут сдавать по частям, если это предусмотрено договором и условиями плана застройки территории.
Порядок действий: как и куда составить претензию
У граждан есть право направлять обращения в различные государственные инстанции. Есть несколько общепринятых правил, которые действуют в отношении таких заявлений:
- коллективные обращения всегда эффективнее;
- анонимные претензии не рассматриваются;
- ответ должен поступить не позднее месяца.
В отношении долевого строительства у дольщиков есть право подавать заявления в следующие инстанции:
- непосредственно застройщику по устранению недостатков;
- администрацию района или города;
- Роспотребнадзор или Ростехнадзор по выявленным нарушениям;
- прокуратуру или в полицию при подозрении на факт мошенничества;
- суды общей юрисдикции или арбитражные в зависимости от ситуации.
Что требуется сделать
Если возникли проблемы с застройщиком, прежде чем составлять претензию, мы рекомендуем собрать доказательства, а еще лучше провести строительную экспертизу. Если денег на нее нет, вызывайте специалистов обслуживающей организации:
- оставьте официальную заявку;
- в день проведения обследования недостатков снимайте все на видео или делайте фото;
- попросите составить акт по итогам обследования.
Как написать претензию
По правилам делового этикета есть общие требования, предъявляемые к документам. От формы и стиля составления зависит много, поэтому рекомендуем придерживаться нижеприведенных правил.
|
Образец претензии |
|
|
Шапка |
|
|
Содержание |
|
|
Требования |
|
|
Заключение |
|
Пример
Застройщик должен был сдать дом в комплексе вместе с детским садиком. Дом он построил в сроки, но детский сад не был готов. По договоренности с администрацией было принято решение принять дом без детсада, а его строительство перенести на следующий год. Но жителей не устроил такой ход событий. Они составили коллективную претензию сразу в несколько инстанций. В результате застройщик принял меры (нанял дополнительные бригады) и оперативно сумел выполнить работы по строительству садика.
Как подать документы в суд
Как было отмечено выше, дольщики могут подавать документы в суды общей юрисдикции или в арбитражные. В чем разница? Чаще всего в арбитражном суде рассматриваются дела по банкротству застройщика, когда уже идет конкурсное производство, дольщики предъявляют свои требования управляющему или непосредственно в суд.
Иск к застройщику об устранении недостатков подаются в суд общей юрисдикции, если он не отреагировал на претензию. Также туда подаются иски о возмещении расходов на устранение недостатков собственными силами.
Граждане вправе предъявлять следующие требования:
- возместить расходы на устранение;
- компенсировать моральный вред;
- взыскать неустойку за просрочку сроков на устранение недостатков;
- взыскать пени, если нарушены даты сдачи объекта;
- возместить судебные расходы;
- возместить расходы на проведение строительной экспертизы, если она проводилась.
- оплатить штраф.
Судебная практика: претензии по качеству
Дело №4-КГ21-4-К1 №2-2485/2019. Гражданка Б. заключила договор долевого участия с ООО «Северная страна». В процессе эксплуатации она обнаружила существенные недостатки:
- с улицы проникали шум, пыль и грязь;
- во время дождя в комнату проникала вода со стороны окна;
- температура в помещении летом была повышена, а зимой понижена.
Она обратилась с претензией в период гарантийного срока к застройщику, но ей отказали. После этого истица обратилась в суд с требованиями:
- взыскать стоимость расходов на устранение недостатков;
- возместить неустойку за нарушение сроков устранения недостатков;
- компенсировать моральный вред и судебные расходы;
- оплатить штраф.
Городским судом частично ее требования были удовлетворены, но сумма компенсаций оказалась гораздо ниже ожидаемой. Согласно судебной экспертизе, потраченная сумма на устранение недостатков составляла несколько миллионов рублей. Эксперты другой организации определили такую сумму чуть меньше половины миллиона рублей.
В апелляции и кассации решение суда оставили без изменения. Верховный Суд вынес решение направить дело на новое рассмотрение, так как посчитал, что были допущены серьезные процессуальные нарушения.
Установленные застройщиком однокамерные стеклопакеты противоречат проекту и используются для остекленения лоджий и балконов, где не предусматривается поддержание комфортной температуры.
Как показывает пример этой судебной практики, основные недостатки были именно в окнах. Если у вас похожие проблемы, вам понадобится составить претензию. Здесь вы можете скачать образец.
Частые вопросы
В данном случае это считается существенным недостатком. Вы вправе расторгнуть договор и требовать возврата денег с уплатой пени. Но также требовать соразмерного уменьшения цены, если квартира нравится, а других претензий нет.
Частные застройщики могут использовать любые виды договоров, которые не противоречат закону, хотя вексельная система считается серой схемой, она использовалась много лет назад при строительстве многоквартирных домов. Частное жилое строительство регулируется Законом О защите прав потребителя и Гражданским Кодексом. При обнаружении недостатков заказчики вправе направлять претензии об их устранении. Заключайте обычный договор строительного подряда, определяйте условия оплаты. Векселя здесь будут лишними.
Ситуация неприятная, но такое бывает. Вас должны были предупредить об этом за два месяца согласно статье 6 ФЗ № 214. Вы вправе направить претензию об оплате пени – 1/300 по ставке ЦБ от двойной цены договора за каждый день.
Заключение эксперта
Законодатель защищает дольщиков объектов нового строительства серьезным образом: предусмотрены гарантии, пени и штрафы. Претензии на устранение недостатков по инженерным системам направляются в течении трех лет, а на сам объект – в течении пяти лет. За срыв застройщиком сроков сдачи дома в эксплуатацию также предусмотрено начисление пени.
